酈曉玲

[摘要]隨著我國城市化進(jìn)程的加快，土地儲(chǔ)備制度的不斷完善，以地方政府為主導(dǎo)的土地一級買方市場和賣方市場房地產(chǎn)商各路競相爭逐的局面也隨之產(chǎn)生，而這種局面必然會(huì)導(dǎo)致房價(jià)居高不下。為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，政府也開始采取各種政策來調(diào)控房價(jià)，包括土地政策、保障房政策、貨幣政策、信貸政策等。本文政府政策對房地產(chǎn)市場的影響作了相關(guān)分析。

[關(guān)鍵詞]政府政策 房地產(chǎn)市場 影響

近年來，我國房價(jià)一直居高不下，引發(fā)了一系列問題，對此，政府采取了一系列政策來加以調(diào)控和抑制房價(jià)上漲。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展離不開政府的有力引導(dǎo)，有效的調(diào)控政策，可以為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)I造一個(gè)健康、穩(wěn)定的環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。雖然政府實(shí)施的一系列政策在抑制房價(jià)過快增長中發(fā)揮著一定的成效，但同時(shí)也帶來了一些副作用，而要想促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定、健康發(fā)展，就必須深入了解政府政策，根據(jù)政府政策要求，制定相應(yīng)的戰(zhàn)略調(diào)整。

一、我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

二零零八年全球金融危機(jī)對我國經(jīng)濟(jì)造成了巨大影響，房地產(chǎn)行業(yè)首當(dāng)其沖。為了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)，國家及政府相繼采取了一系列措施，使得我國房地產(chǎn)市場在二零零九年強(qiáng)勢回暖，迅速走出了“V”型軌跡。然而隨著福利分房制度退出后，城市居民住房主要源于商品房模式的市場供給機(jī)制。由于住房供給模式的轉(zhuǎn)變，促使房產(chǎn)用地性質(zhì)由劃撥方式轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎尫绞?，一定程度上增加了房地產(chǎn)開發(fā)的土地成本，進(jìn)而造成房價(jià)上漲。另外，隨著城市化進(jìn)程的加快，居民生活水平的提高，對城市住房需求也越來越大，這種需求也一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。然而房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲也引發(fā)了一系列社會(huì)問題，買不起房逐漸成為青年一代面臨的重要壓力。為了抑制房價(jià)過快上漲，我國政府也不斷采取宏觀調(diào)控措施，從2009年的“國四條”，到20lO年的“新國十條”，再到2011年的“新國八條”等，這些調(diào)控政策從貨幣政策、土地政策、保障房政策、稅收政策等各個(gè)方面入手抑制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲，且取得了一定的實(shí)效。

二、政府政策對房地產(chǎn)市場的影響分析

現(xiàn)階段，雖然我國房地產(chǎn)市場取得了較快發(fā)展，但是房地產(chǎn)事業(yè)也暴露出了一些問題，其中最突出的就是房價(jià)持續(xù)高漲，這一問題已經(jīng)開始引起社會(huì)問題。針對房地產(chǎn)價(jià)格標(biāo)高，政府也開始采取了一系列措施來調(diào)控房地產(chǎn)市場，并且起到了積極的作用。

（一）土地政策對房地產(chǎn)市場的影響

土地是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的主要生產(chǎn)要素，而土地的出讓數(shù)量直接影響房地產(chǎn)市場在未來一段時(shí)間內(nèi)住宅商品房的供應(yīng)數(shù)量以及土地出讓價(jià)格。自新中國成立以來，以土地產(chǎn)權(quán)制度為核心、土地使用制度和土地所有制為體現(xiàn)的土地制度變革對我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及房地產(chǎn)市場都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。以土地出讓方式的變革造成一系列房地產(chǎn)改革政策開始在全國各個(gè)城市廣泛開展，國有土地紛紛有償轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商，使得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓走上了正軌。隨著城市化建設(shè)步伐的加快，城市用地也越來越緊張，為了有效保障城市用地，政府也開始采取土地政策來調(diào)控用地。城市土地供給政策是國家和地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段。在我國，政府擁有土地所有權(quán)，政府基本上壟斷了土地的一級市場的土地供給。土地供應(yīng)政策作為政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的重要手段，通過土地供應(yīng)政策，改變土地供應(yīng)數(shù)量、土地用地結(jié)構(gòu)、土地出讓方式和時(shí)間，通過影響土地市場的各個(gè)環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)市場的供給彈性對房地產(chǎn)市場的住房供給數(shù)量、住房市場結(jié)構(gòu)、住房建設(shè)成本等。由于政府掌握了土地的絕對控制權(quán)，土地?cái)?shù)量完全取決于政府，而我國土地出讓主要采用“招拍掛”的方式，在這種模式下，往往是價(jià)高者得，一定程度上激發(fā)了土地一級市場上各個(gè)買方房地產(chǎn)商的激勵(lì)競爭。土地供應(yīng)機(jī)構(gòu)的調(diào)整是指土地出讓的過程中按照國家規(guī)定的城市土地年度計(jì)劃和總體供應(yīng)計(jì)劃規(guī)定不同類型商品的數(shù)量比例，而商品房的類型結(jié)構(gòu)受土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響較大。在政府土地政策的干預(yù)下，房地產(chǎn)商所獲得的土地?cái)?shù)量受到了一定的限制，這種限制必然會(huì)對房價(jià)產(chǎn)生影響。另外，政府所實(shí)施的土地政策中還包括了土地儲(chǔ)備，伴隨著城市土地儲(chǔ)備制度的完善，一定程度上使得政府通過調(diào)控土地出讓和供應(yīng)總量從而實(shí)現(xiàn)調(diào)控房地產(chǎn)市場的供應(yīng)總量成為可能，而房地產(chǎn)市場與土地市場密切相關(guān)，由于土地出讓總量受政府控制，這也就了一定時(shí)期內(nèi)，城市土地的出讓面積越大，房地產(chǎn)市場上的數(shù)量土地也就越多。

（二）貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響

貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響大致可以從貨幣供應(yīng)量、利率、房地產(chǎn)投資額等因素來表現(xiàn)。

（1）貨幣供應(yīng)量因素：貨幣供應(yīng)量是指某一點(diǎn)流通中的貨幣量，是央行編制和公布的主要經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)之一。自我國房地產(chǎn)市場住房制度改革后，房價(jià)就一直上漲，尤其是在2009年后，我國房地產(chǎn)房價(jià)飛漲，面對房地產(chǎn)房價(jià)過快增長問題，我國政府也開始不斷出臺(tái)調(diào)控政策來抑制房地產(chǎn)房價(jià)過快增長。貨幣供應(yīng)量的變化會(huì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的變化，當(dāng)貨幣供應(yīng)量增加時(shí)，人們手中的鈔票就會(huì)相應(yīng)的增多，在貨幣推高膨脹、投資渠道狹窄的背景下，買房逐漸成為人們投資的主要選擇，使得住房需求增加，最終導(dǎo)致房價(jià)上漲；反之，當(dāng)貨幣供應(yīng)量減少時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)降低。

（2）利率因素：利率是調(diào)節(jié)貨幣政策的重要工具，它與房地產(chǎn)價(jià)格有著較大的關(guān)聯(lián)。在過去的幾年里，我國頻繁降息，這種降息可擴(kuò)大貨幣供應(yīng)，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使得我國房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。面對房地產(chǎn)價(jià)格過度上漲的態(tài)勢，央行于2004年起進(jìn)入升息狀態(tài)，以短期利率為例，該貸款基準(zhǔn)利率從2004年的6.12%上升到2007年的7.83%。與此相對應(yīng)，該階段我國因工資體系改革而引發(fā)家庭收入水平的大幅度提高，而收入提高，必然會(huì)帶動(dòng)住房需求的增加，推動(dòng)了我國房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲。

（3）房地產(chǎn)投資額因素：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)需要投入大量的資金，而房地產(chǎn)投資額的多少很大程度上也影響到了房地產(chǎn)價(jià)格?，F(xiàn)階段，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)投資額也不斷擴(kuò)大，而土地作為房地產(chǎn)開展經(jīng)營活動(dòng)的主要要素，由于土地受政府掌控，房地產(chǎn)商需要支付大量的購買成本來獲得土地的使用權(quán)，而房地產(chǎn)為了回本，必然會(huì)從房價(jià)上大做文章。

（三）稅收政策對房地產(chǎn)市場的影響

在我國房地產(chǎn)發(fā)展各個(gè)階段，稅收調(diào)控政策均發(fā)揮著積極的作用，但也有存在一定的不足之處，如政策時(shí)滯性、稅種交叉重疊等問題。稅收是政府監(jiān)管調(diào)控職能的體現(xiàn)，具有強(qiáng)制性和無償性。房地產(chǎn)業(yè)作為我國稅收的主要來源之一，伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，其價(jià)值也不斷提升，稅收財(cái)政收入也呈現(xiàn)出上升的狀態(tài)。同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開政府財(cái)政政策的扶持，政府稅收收入增加，一定程度上為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了物質(zhì)保障。稅收政策作為宏觀調(diào)控工具，稅收政策合理與否直接影響到了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。合理、科學(xué)的稅收政策，可以抑制房價(jià)虛高，遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為。同時(shí)，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收政策，有利于土地資源的科學(xué)分配。

隨著城市化建設(shè)步伐的加快，建設(shè)用地日益緊張，為了緩解城市建設(shè)用地緊張問題，政府可以通過稅收杠桿調(diào)節(jié)作用，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理分配，引導(dǎo)開發(fā)商合理投資，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的供求。一方面，在房地產(chǎn)開發(fā)階段，適當(dāng)提升耕地占用稅、土地使用稅等，可以確保房地產(chǎn)投資市場的供應(yīng)與需求一致；另一方面，政府新型的稅收政策中，稅收政策的規(guī)范性不足，依然存在“以費(fèi)代稅、稅費(fèi)交叉”的稅租費(fèi)體系混亂現(xiàn)象，一定程度上弱化了稅收宏觀調(diào)控職能。由于各類收費(fèi)在房地產(chǎn)商品成本中所占比例較大，使得房地產(chǎn)開發(fā)成本增加，為了彌補(bǔ)成本過高問題，房地產(chǎn)商就會(huì)抬高房價(jià)，而這種行為不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

（四）保障房政策對房地產(chǎn)市場的影響

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般有廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。廉租住房對象是城鎮(zhèn)最低收入家庭；經(jīng)濟(jì)適用住房面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房；公租房供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭。隨著城市化建設(shè)步伐的加快，越來越多的人涌入城市生活，使得城市住房日趨緊張，較比這些后進(jìn)入城市生活的人而言，他們的家庭收入水平相對要差一些，他們在進(jìn)入城市生活后，難以購買商品住房，而保障性住房則較好地迎合了這一類人的住房需求。面對我國房地產(chǎn)房價(jià)持續(xù)標(biāo)高的態(tài)勢，我國開始大力加強(qiáng)保障性住房建設(shè)力度，這一政策的實(shí)施將有利于改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

三、結(jié)語

綜上，現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場取得了較快發(fā)展，但是房價(jià)居高不下的問題也引起了社會(huì)的高度關(guān)注。房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增加會(huì)引發(fā)一系列社會(huì)問題，不利于社會(huì)的穩(wěn)定、健康發(fā)展，對此，政府開始采取一系列政策來抑制房地產(chǎn)房價(jià)持續(xù)增高。政府所采取的政策中包括了土地政策、貨幣政策、稅收政策以及保障性住房政策，這些政策對房地產(chǎn)市場有著較大的影響，其中土地政策和保障性住房政策對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是長期的且效果明顯，貨幣政策和稅收政策對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展有著較大作用。深入了解這些政策對房地產(chǎn)市場的影響，有利于我國房地產(chǎn)的健康、持續(xù)發(fā)展。