唐美林 郭登艷

摘要：保障性住房是我國住房體系的重要組成部分，加大保障性住房建設(shè)投入能改善人民居住條件促進(jìn)社會發(fā)展，但這也將面臨資金瓶頸問題，成為制約保障性住房供給的重要原因之一，對其進(jìn)行融資模式創(chuàng)新，有助于解決這一問題。文章分析REITs 的融資模式及其優(yōu)勢，并借鑒國外REITs 運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，這對我國拓寬保障性住房融資渠道具有非常重要的意義。

關(guān)鍵詞：保障性住房；REITs ；融資模式

1、引言

近年來，我國各地出臺了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，然而這也進(jìn)一步加大了房地產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力，勢必需要強(qiáng)大的資金支持和保障。REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）作為一種房地產(chǎn)證券化的重要手段，能夠拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道、降低企業(yè)融資成本，對現(xiàn)有的單一的銀行融資渠道形成了重要補(bǔ)充，緩解單一融資渠道的資金風(fēng)險壓力。因此，無論是從解決房地產(chǎn)市場問題角度出發(fā)，還是從維護(hù)金融市場穩(wěn)定的角度出發(fā)，REITs在中國已具備較為巨大的市場需求環(huán)境。但REITs在我國的發(fā)行情況并不樂觀，為了改善人民居住狀況，促進(jìn)社會的進(jìn)一步發(fā)展，必須解決保障性住房的建設(shè)資金問題。最近幾年，REITs 融資方式在國內(nèi)發(fā)展較快，不少一線城市已經(jīng)開始進(jìn)行這種融資方式的嘗試。而且，從當(dāng)前各試點(diǎn)的運(yùn)用情況來看，REITs 融資方式具有一定的優(yōu)勢，且逐漸強(qiáng)化。但由于引進(jìn)的時間較短，運(yùn)營模式還不成熟，發(fā)展過程中存在較多問題。

2、REITs 模式及其優(yōu)勢

REITs（Real Estate Investment Trusts）就是把流動性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)的金融交易過程，通過專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)發(fā)行受益憑證，聚集投資者的資金，從而進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，然后按照一定的比例將投資收益分配給投資者。根據(jù)所投資資產(chǎn)的類型REITs可分為三類：一是權(quán)益型（Equity REITs）。權(quán)益型REITs直接投資并擁有房地產(chǎn)，投資者的收益主要來源于租金收入和房地產(chǎn)的增值收益，且必須將至少90%的凈收益作為股息發(fā)放給投資者，市場上流通的 REITs 中絕大多數(shù)為權(quán)益型。二是抵押型（Mortgage REITs）。這類REITs主要投資房地產(chǎn)抵押貸款或房地產(chǎn)貸款，其收益來源主要是抵押貸款所得利息和發(fā)放抵押貸款所收取的手續(xù)費(fèi)，以及通過發(fā)放抵押貸款所獲抵押房地產(chǎn)的部分租金和增值收益。三是混合型（Hybrid REITs）。顧名思義，混合型 REITs是介于權(quán)益型與抵押型REITs 之間的，其自身擁有部分物業(yè)產(chǎn)權(quán)的同時也在從事抵押貸款的服務(wù)，此類REITs投資領(lǐng)域既包括房地產(chǎn)也包括房地產(chǎn)貸款

3、美國 REITs模式運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)

REITs作為房地產(chǎn)市場的主要的房地產(chǎn)證券化手段，已經(jīng)誕生了大半個世紀(jì)，發(fā)達(dá)國家的資本市場較為完善，其REITs產(chǎn)品大多為精心設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，并且REITs發(fā)展也已經(jīng)較為成熟，有其固定的發(fā)展模式。美國是全球規(guī)模最大、產(chǎn)品最為豐富和成熟的REITs市場。故針對美國 REITs 模式進(jìn)行研究，從中分析值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)。

3.1準(zhǔn)入制度嚴(yán)格

在美國REITs設(shè)立必須滿足諸多條件，在資產(chǎn)要求方面、資金來源、收入要求和紅利分配等各方面都做出嚴(yán)格要求。如在紅利分配方面，該制度要求將不低于房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)納稅收入的90%的利潤作為紅利分配給股東等等。

3.2法律制度完善

美國具有完善的法律制度保障其REITs市場的發(fā)展，按照美國的法律，REITs采取公司模式，為封閉式基金。與此同時，對其設(shè)立、運(yùn)作、管理都有詳細(xì)的規(guī)定，且許多規(guī)定具有量化標(biāo)準(zhǔn)，這些規(guī)定可操作性強(qiáng)，避免了因制度規(guī)定寬泛而缺少剛性約束的情況。我國法律制度保障還不夠充分，需要對我國REITs法律制度設(shè)計(jì)進(jìn)行完善。

3.3組織機(jī)構(gòu)運(yùn)作規(guī)范

美國的REITs 必須是以公司、商業(yè)信托或視同公司課稅主體的協(xié)會等其他類似機(jī)構(gòu)，且由董事會或基金托管人管理。這些機(jī)構(gòu)被用作經(jīng)營機(jī)制、管理和監(jiān)督機(jī)構(gòu)，形成一個有機(jī)整體、相互合作與協(xié)調(diào)、建立和運(yùn)作房地產(chǎn)投資信托基金。

3.4標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)

REITs 產(chǎn)品是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，經(jīng)過專家的精心設(shè)計(jì)，它不僅能夠最大化地滿足客戶的投資需求，而且具有標(biāo)準(zhǔn)化的特點(diǎn)。因此量身定做的投資產(chǎn)品為公眾投資者交易，為普通投資者降低準(zhǔn)入門檻，可以廣泛吸納社會資本。

4、我國保障性住房融資存在的問題

（1）法律法規(guī)不完善。法律不完善是REITs在中國推行一大障礙，我國現(xiàn)有法律對REITs的性質(zhì)尚未明確，其法律主體地位無法確認(rèn)，同時REITs涉及眾多的物權(quán)變動登記，但目前對房地產(chǎn)登記的不統(tǒng)一會對其產(chǎn)生諸多限制，從而阻礙了REITs在我國的進(jìn)一步發(fā)展。

（2）融資結(jié)構(gòu)存在不協(xié)調(diào)。保障性住房建設(shè)的融資主要來自銀行貸款和住房公積金中心貸款。因?yàn)榻?jīng)適房投資比較大，回收期長，投資收益很小，所以大部分的房地產(chǎn)企業(yè)仍然不愿意參與。從而造成住房建設(shè)的融資主題單一，規(guī)模小，形成經(jīng)適房建設(shè)和發(fā)展的剛性瓶頸。

（3）融資渠道建設(shè)緩慢。保障性住房融資渠道的建設(shè)較為緩慢與我國資本市場不完善有很大的關(guān)系，融資模式吸收社會資本具有一定的難度，主要原因?yàn)榻鹑谑袌鋈狈ξ蟊娤M(fèi)者進(jìn)行投資的工具，且市場運(yùn)行機(jī)制不規(guī)范。而 REITs 融資模式的推廣應(yīng)用必須確定其保障機(jī)制、運(yùn)作模式和參與主體等因素。

結(jié)束語

文章分析了美國 REITs 的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)以及我國設(shè)立和發(fā)展保障性住房 REITs模式存在的問題，包括法律法規(guī)的不完善、融資結(jié)構(gòu)存在不協(xié)調(diào)、融資渠道建設(shè)緩慢等。所以要想將 REITs 融資模式引入到我國保障性住房建設(shè)中，必須從多個方面進(jìn)行，例如完善相關(guān)政策、法律法規(guī)，加強(qiáng)相關(guān)部門及運(yùn)營主體的監(jiān)管，包括嚴(yán)格控制其市場準(zhǔn)入，確保 REITs 市場的透明化、規(guī)范化，營造良好的市場交易環(huán)境。建立有效的流通機(jī)制。，為了充分發(fā)揮該金融產(chǎn)品的資金融通作用，需要建立暢通的流動機(jī)制這需要政府搭建交易平臺，標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)REITs產(chǎn)品，同時要盡可能地簡化操作流程這種流通機(jī)制對保障性住房融資來說是不可或缺的，而這也是市場化運(yùn)作的必然要求。

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作者簡介：

唐美林，女，1992.12.05，湖南永州，漢族，長沙理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，碩士研究生，金融工程，湖南省長沙市長沙理工學(xué)院金盆嶺校區(qū)。

郭登艷，女，1994.7.18，湖北省巴東縣沿渡河鎮(zhèn)馬寨村七組，漢族，長沙理工大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，碩士研究生，金融發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長，湖南省長沙市長沙理工學(xué)院金盆嶺校區(qū)。