滕皋明

[摘要]房地產(chǎn)市場是我國國民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)，并且房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠帶動我國經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。而房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到重要的作用，新時期在全面倡導(dǎo)綠色發(fā)展理念的社會背景下，房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式也應(yīng)該進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，逐步構(gòu)建綠色的管理體系，促進(jìn)經(jīng)營管理模式的轉(zhuǎn)型，為房地產(chǎn)經(jīng)營管理效率的全面提升創(chuàng)造一定的便利。文章從房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展現(xiàn)狀入手，對專項發(fā)展方向進(jìn)行了適當(dāng)?shù)难芯?，希望可以為房地產(chǎn)經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)型發(fā)展提供相應(yīng)的便利。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；經(jīng)營管理模式；轉(zhuǎn)型

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.20.114

在我國政府管理制度不斷深化的社會背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理工作受到政府管理工作的影響，出現(xiàn)了一定的變化。而房地產(chǎn)企業(yè)在開展經(jīng)營管理工作的過程中，面對激烈的市場競爭，只有不斷對經(jīng)營管理模式進(jìn)行完善，對房地產(chǎn)營銷工作進(jìn)行科學(xué)策劃，才能發(fā)揮出經(jīng)營管理模式的重要作用，全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理實際效果。所以必須針對房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式的轉(zhuǎn)型發(fā)展進(jìn)行研究，在推動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時帶動我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，為我國房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)步推進(jìn)提供良好的支持。

1 我國房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展情況

我國政府高度重視房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且在近幾年的房地產(chǎn)業(yè)基本建設(shè)發(fā)展工作中，國家一直保持高度的重視，并且針對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展做出了相應(yīng)的指導(dǎo)。在2018年《政府工作報告中》就明確提出要穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，更好地解決群眾住房問題，對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生了相應(yīng)的影響。結(jié)合2017年我國房地產(chǎn)業(yè)基本發(fā)展情況進(jìn)行研究，能夠看出在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額超過了100000億元，較之于上一年增長了7個百分點，其中住宅方面的投資基本上為75148億元，同比增漲了9.4%，漲速有所回落。而對2017年我國商品房銷售面積加以研究，發(fā)現(xiàn)銷售面積共達(dá)到了169408萬平方米，較之于上一年增長了7.7%，商品房的銷售額突破133701億元，較之于上一年整體上增漲了13.7%，增速提升了1個百分點。結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)到2017年12月，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為101.72，較之于上一個月有所提高。綜合考察這些數(shù)據(jù)信息可以看出，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景相對較好，房地產(chǎn)企業(yè)面對當(dāng)前激烈的市場競爭，要想獲得一定的競爭優(yōu)勢，就需要結(jié)合經(jīng)濟(jì)新常態(tài)制訂更為科學(xué)的經(jīng)營管理方案，促進(jìn)經(jīng)營管理工作的貫徹落實，在增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，也為我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化建設(shè)奠定基礎(chǔ)。

2 經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下我國房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作中應(yīng)該取得的新突破

經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的形成對我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理工作產(chǎn)生了巨大的影響，在房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)和發(fā)展實踐探索活動中，要想促進(jìn)經(jīng)營管理現(xiàn)狀的改善，融入先進(jìn)的管理理念，為經(jīng)營管理模式的轉(zhuǎn)型發(fā)展奠定基礎(chǔ)，就應(yīng)該在不同的方面取得相應(yīng)的突破，逐步實現(xiàn)創(chuàng)新化發(fā)展。在房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)合經(jīng)營管理模式尋求新發(fā)展方向的實踐探索中，首先要對中央和地方關(guān)于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面制定的各項方針政策進(jìn)行系統(tǒng)的分析，進(jìn)而結(jié)合政府宏觀調(diào)控尋求能夠與我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況相適應(yīng)的發(fā)展道路，探索多元化的改革和發(fā)展方向，爭取能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作的時代性，逐步取得創(chuàng)新發(fā)展成效。其次，要更新房地產(chǎn)經(jīng)營管理的基本觀念，逐步實現(xiàn)經(jīng)營管理深度和廣度方面的巨大跨越，逐步對房地產(chǎn)經(jīng)營管理、物業(yè)管理、房屋使用權(quán)管理等進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)范，也結(jié)合政府的要求開展房屋管理、住房社會保障等工作，促進(jìn)管理廣度和管理深入的優(yōu)化，增強(qiáng)管理工作的科學(xué)性，爭取逐步構(gòu)建全方位管理體系，借助動態(tài)管理的作用促進(jìn)各項管理工作的系統(tǒng)落實。最后，對市場行為和市場秩序進(jìn)行科學(xué)的規(guī)劃，在針對經(jīng)營管理工作尋求新發(fā)展方向的過程中對市場環(huán)境進(jìn)行有效的凈化，爭取能夠增強(qiáng)市場環(huán)境的有序性，發(fā)揮市場調(diào)控的力量，在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局中尋求正確的發(fā)展方向，為房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新化發(fā)展奠定基礎(chǔ)。唯有如此，才能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)經(jīng)營管理工作的基點落實到具體工作中，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的規(guī)范性和預(yù)見性也會明顯增強(qiáng)，能夠應(yīng)對行政管理工作中的新機(jī)遇和新挑戰(zhàn)，真正推動房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)新發(fā)展，進(jìn)而借助房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的力量助力我國經(jīng)濟(jì)社會建設(shè)發(fā)展水平的進(jìn)一步提升。

3 我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型發(fā)展

在我國房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理工作中，管理戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型化發(fā)展是提高管理成效的重要條件，新時期房地產(chǎn)企業(yè)要想在經(jīng)營管理戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方面形成相應(yīng)的發(fā)展規(guī)模，就應(yīng)該制定更加科學(xué)的管理規(guī)范，促進(jìn)各項管理措施的全面貫徹落實，為房地產(chǎn)業(yè)在新時期整體發(fā)展水平的提升奠定堅實的基礎(chǔ)。

3.1 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型

產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型是經(jīng)營管理模式轉(zhuǎn)型的重要發(fā)展方向，在實施產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型后，房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作能夠彰顯一定的優(yōu)勢，促進(jìn)經(jīng)營管理水平的整體性提升。較之于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型的優(yōu)勢相對較為明顯，在實施產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型后，房地產(chǎn)企業(yè)能夠在經(jīng)營管理工作中引入先進(jìn)的管理技術(shù)和現(xiàn)代化的管理手段，逐步構(gòu)建更加科學(xué)完善的組織框架，將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)逐步打造成為集聚“開發(fā)、設(shè)計、服務(wù)、管理、施工”等工作的完善產(chǎn)業(yè)鏈條，有效推進(jìn)一體化房地產(chǎn)組織形式的構(gòu)建，爭取能夠形成房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化轉(zhuǎn)型的特色優(yōu)勢，助力房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作呈現(xiàn)集成化發(fā)展態(tài)勢，推動房地產(chǎn)開發(fā)工作配套化發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)，爭取能夠在房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)上創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)社會效益。

以萬科地產(chǎn)為例，其作為我國房地產(chǎn)行業(yè)中的龍頭企業(yè)，在實際開展經(jīng)營管理工作的過程中也會面臨一定的發(fā)展困境，不得不尋求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型發(fā)展新道路，并且在轉(zhuǎn)型發(fā)展的過程中摒棄傳統(tǒng)重視銷售業(yè)績的發(fā)展思路，而是強(qiáng)化企業(yè)的社會責(zé)任，開始向著為城市建設(shè)提供配套服務(wù)和管理等方面轉(zhuǎn)型，即不僅繼續(xù)將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為核心內(nèi)容，同時也開始將整體經(jīng)營管理服務(wù)工作向著銷售和管理方面延伸，進(jìn)而在城市配套業(yè)務(wù)方面彰顯本房地產(chǎn)企業(yè)的競爭優(yōu)勢，力求為住戶提供高質(zhì)量的房地產(chǎn)服務(wù)。13換言之，萬科地產(chǎn)在開展企業(yè)管理工作的實踐和探索中對用戶需求進(jìn)行了系統(tǒng)的研究，并且嘗試從多角度完成對房地產(chǎn)產(chǎn)品的系統(tǒng)構(gòu)建，逐步突破了萬科地產(chǎn)傳統(tǒng)產(chǎn)品服務(wù)體系的束縛，實現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，并且在實際管理工作中創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，不僅企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)收益提升，還提供了客戶滿意的服務(wù)，在帶動城市整體發(fā)展方面也發(fā)揮著重要的作用。

3.2 房地產(chǎn)專業(yè)化轉(zhuǎn)型

房地產(chǎn)的專業(yè)化轉(zhuǎn)型主要是在國家逐步落實宏觀調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合國家宏觀調(diào)控政策的影響對市場中的相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行更為細(xì)致、系統(tǒng)的劃分，確保房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中能夠為用戶提供更加專業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)。結(jié)合我國房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)化經(jīng)營管理模式轉(zhuǎn)型發(fā)展的現(xiàn)實需要對轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略進(jìn)行更為系統(tǒng)的研究，可以發(fā)現(xiàn)主要戰(zhàn)略涉及六個基本的類型：其一，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中能夠針對首次置業(yè)的用戶進(jìn)行適當(dāng)?shù)姆治?，并且結(jié)合客戶的市場需求加強(qiáng)對普通商品房的重視，將普通的商品房作為主要商品對普通的住宅區(qū)進(jìn)行有效的開發(fā)，進(jìn)而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的社會服務(wù)功能，在發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的同時也為我國居民住房保障提供有效的支持。其二，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對中高端用戶的市場需求進(jìn)行研究，并且結(jié)合城市的核心發(fā)展理念加強(qiáng)對中高端樓盤的開發(fā)，確?？梢詽M足中高端用戶的市場發(fā)展需求，為普通住宅區(qū)的建設(shè)提供良好的支撐。其三，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展實踐中還應(yīng)該加強(qiáng)對普通商品房的開發(fā)銷售以及物業(yè)開發(fā)銷售工作的重視，爭取能夠增強(qiáng)房地產(chǎn)收益的穩(wěn)定性，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)營管理工作專業(yè)化發(fā)展程度的逐步提升。其四，房地產(chǎn)企業(yè)在實際建設(shè)過程中應(yīng)該全面推進(jìn)商業(yè)核心區(qū)開發(fā)和建設(shè)，并持有商業(yè)綜合體，進(jìn)而創(chuàng)造租金收益，爭取借助科學(xué)的經(jīng)營管理提高整體工作成效。其五，在房地產(chǎn)企業(yè)的實際發(fā)展過程中，還應(yīng)該全面推進(jìn)核心城市工業(yè)配套設(shè)施建設(shè)，探索工業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和發(fā)展，并且運營開發(fā)區(qū)，從多角度維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。其六，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)對旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)和文化地產(chǎn)項目的開發(fā)，并且結(jié)合不同地產(chǎn)開發(fā)需求制訂更為科學(xué)的經(jīng)營管理方案，有效增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工作的系統(tǒng)性，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)效益的整體性提升奠定堅實的基礎(chǔ)。

對房地產(chǎn)企業(yè)的專業(yè)化轉(zhuǎn)型進(jìn)行研究，能夠看出其主要是針對中小型房地產(chǎn)企業(yè)提出并且實施的，在改善中小型房地產(chǎn)企業(yè)整體發(fā)展情況方面發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，能夠為中小型房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供良好的支持和保障。在未來一段時間的實踐探索活動中，房地產(chǎn)企業(yè)在穩(wěn)步推進(jìn)經(jīng)營管理模式的轉(zhuǎn)型發(fā)展實踐探索過程中，要認(rèn)識到自身發(fā)展優(yōu)勢和競爭方面存在的壁壘，積極尋求能夠與自身發(fā)展相契合的專業(yè)化經(jīng)營管理戰(zhàn)略，進(jìn)而全面推動經(jīng)營管理工作的系統(tǒng)優(yōu)化，為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造一定的便利。

3.3 房地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型

商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展是房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式轉(zhuǎn)型的另一個重要方向，從2008年我國開始針對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展實施嚴(yán)格宏觀調(diào)控政策后，房地產(chǎn)企業(yè)在整體經(jīng)營管理模式中，為了實現(xiàn)對政策風(fēng)險的有效規(guī)避，紛紛開始對經(jīng)營管理模式進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，并開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域中，實現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，也極大推動了我國商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。但是需要注意的是，在房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式向著商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的過程中，由于商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展時間相對較短，現(xiàn)階段仍然處于起步發(fā)展階段，因此還要對商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型進(jìn)行更為科學(xué)系統(tǒng)的研究，為房地產(chǎn)經(jīng)營管理整體水平的提升創(chuàng)造一定的便利。

以保利地產(chǎn)的發(fā)展情況為例，受到信息時代互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，保利地產(chǎn)在規(guī)避政策風(fēng)險的過程中選擇實施商業(yè)地產(chǎn)模式，并且在對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行探索的過程中結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的應(yīng)用實現(xiàn)了對商辦發(fā)展平臺的構(gòu)建，將投資活動向商業(yè)用戶瞄準(zhǔn)，進(jìn)而逐步在企業(yè)內(nèi)部形成了特色的管理模式，在經(jīng)營管理工作中將保利文化、保利商業(yè)、政府政策和銀行金融作為核心，為客戶提供全鏈條管理和服務(wù)，在一定程度上形成了特色資源優(yōu)勢，在企業(yè)發(fā)展實踐中創(chuàng)造了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。由此可見，在房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式實現(xiàn)商業(yè)化轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)上，發(fā)揮自身特色優(yōu)勢，能夠增強(qiáng)轉(zhuǎn)型發(fā)展的科學(xué)性和穩(wěn)定性，進(jìn)而在新時期背景下創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)社會效益。

4 結(jié)論

綜上所述，在我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)步入新常態(tài)，房地產(chǎn)市場日趨完善的社會背景下，為了確保我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中可以始終保持平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，真正實現(xiàn)良性發(fā)展，就需要結(jié)合政府宏觀政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的優(yōu)化，促進(jìn)整體管理效果的提升，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供良好的支持。基于此，在未來一段時間的發(fā)展過程中，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的市場發(fā)展情況，企業(yè)在制定發(fā)展規(guī)劃的過程中要立足于國家宏觀調(diào)控政策，并且從產(chǎn)業(yè)化和專業(yè)化角度對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)行重新布局，尋找新的突破口，借助房地產(chǎn)經(jīng)營管理模式的轉(zhuǎn)型升級有效推動房地產(chǎn)提速發(fā)展，為我國房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)代化建設(shè)奠定堅實的基礎(chǔ)。