黃靜

[摘 要]改革開放以來，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)進程的加快，居民城市住宅數(shù)量逐漸增多，人們在享受生活的同時，提高了對基礎(chǔ)設(shè)施管理——物業(yè)管理的關(guān)注度，為了提升自身的生活質(zhì)量，文章從物業(yè)管理成本的特點出發(fā)，探討了成本管理的構(gòu)成、特點，并以目前物業(yè)管理現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，提出了完善物業(yè)管理企業(yè)成本管控的對策，以期發(fā)展主體地位，提高物業(yè)的管理水平，保障其高質(zhì)量發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]物理管理企業(yè)；成本；特點；管控

1物業(yè)管理成本的概述

1.1物業(yè)管理成本控制的定義

物業(yè)管理成本控制簡單來說其實就是在物業(yè)管理的過程中，工作人員根據(jù)目前管理的現(xiàn)狀，預防和調(diào)節(jié)各種影響因素，保障其預先建立起的成本管理的目標得以實現(xiàn)。在整個管理過程中，主要運用了系統(tǒng)工程企業(yè)管理的原理，通過分析、估算和調(diào)節(jié)管理過程中的各種耗費，進而發(fā)現(xiàn)管理問題，彌補管理缺陷，降低管理成本。

1.2物業(yè)管理成本控制的構(gòu)成

為規(guī)范物業(yè)管理行為，我國在《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》中對物業(yè)管理成本進行了明確的規(guī)定，也就是說在實行了包干制的時候，物業(yè)管理成本通常由物業(yè)服務(wù)成本、物業(yè)管理公司的利潤以及法律規(guī)定的稅費組成。但是，如果實行的是酬金制的時候，物業(yè)管理成本狀況則并非如此，其主要是由物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金等構(gòu)成，不管是在實行包干制的情況下還是在酬金制情況下，物業(yè)管理成本一般都包括以下內(nèi)容：其一，執(zhí)行物業(yè)管理的工作人員與服務(wù)人員的績效工資、保險以及福利；其二，公共設(shè)施設(shè)備的日常維護的費用以及維修的費用；其三，建筑物管理區(qū)域的清潔工作產(chǎn)生的費用、綠護工作產(chǎn)生的費用以及秩序維護產(chǎn)生的費用；其四，物業(yè)管理辦公部門消耗費用以及固定資產(chǎn)折舊費用等。

2物業(yè)管理企業(yè)成本的特點

2.1點多

物業(yè)的成本管理工作主要包含了服務(wù)、經(jīng)營等諸多方面的管理，具有顯著的多元化表現(xiàn)特征。一般來說，服務(wù)成本指的是物業(yè)在為業(yè)主進行服務(wù)的過程中產(chǎn)生的成本，如維護企業(yè)治安、保護企業(yè)環(huán)境等服務(wù)過程；管理成本指的是物業(yè)在提供管理過程中產(chǎn)生的成本，如清掃公共衛(wèi)生、維修企業(yè)設(shè)備、檢查供氣管道等管理過程；經(jīng)營成本指的是物業(yè)在經(jīng)營企業(yè)會所、公共設(shè)施時產(chǎn)生的成本，如企業(yè)會所等公共經(jīng)營場所的經(jīng)營過程。因此，可以說物業(yè)的成本管理中的每個部門?單位?環(huán)節(jié)?崗位乃至個人，都是一個成本形成點。

2.2面廣

近年來，隨著城市化建設(shè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理所設(shè)計的范圍逐漸擴大，分布范圍也越來越廣，究其原因主要是因為隨著人們環(huán)保意識、享受服務(wù)意識逐漸增強，企業(yè)為創(chuàng)建良好的工作環(huán)境，同時為提高的經(jīng)濟效益，管理工作人員不得不投入相關(guān)建設(shè)，進而提升市場競爭力，擴大管理范圍。

2.3線長

物業(yè)管理的成本監(jiān)控空間包含物業(yè)區(qū)域內(nèi)的各個角落，因此在一定程度上增加了物業(yè)管理的時間，影響物業(yè)管理的時效性。在進行物業(yè)管理的操作中，各個環(huán)節(jié)與工作人員都會產(chǎn)生對應的區(qū)域與相應的時間，與此同時，隨其相應的成本監(jiān)控線也必須延長，以此確保每個環(huán)節(jié)的發(fā)生人員、設(shè)備成本和費用的公平性。

2.4管難

在物業(yè)管理的工作中，無論是企業(yè)員工的管理、物業(yè)對象的管理還是本身物業(yè)管理成本控制自身的特點，全部都具有管理難度大和較為分散的特征，也就是說，難以形成統(tǒng)一的管理模式和標準，也難以施行統(tǒng)一的核算體系。因此當面對不同物業(yè)管理下的市場需求與業(yè)主結(jié)構(gòu)，造成了其類型?大小?新舊?特點?業(yè)主需求?收費模式?收費標準的差異，進而使其無法采用統(tǒng)一的成本管理模式和統(tǒng)一的核算要求增加了物業(yè)企業(yè)成本管理的難度。

3物業(yè)管理企業(yè)成本管理的現(xiàn)狀

改革開放以來，隨著我國社會經(jīng)濟體系的不斷發(fā)展，城市化建設(shè)進程的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)在建筑企業(yè)的帶動之下發(fā)展極為迅速，但是物業(yè)管理行業(yè)在管理過程之中仍存在以下的問題：

3.1成本管理內(nèi)容存在滯后性

物業(yè)的成本管理在一定程度上受企業(yè)總體布局以及實際發(fā)展水平的影響，所以，在物業(yè)管理上還是應該從建筑工程項目的規(guī)劃期開始著手，即物業(yè)參與項目的施工設(shè)計審核過程，對企業(yè)用樓的整體性有一個明確地把控，對存在安全事故的隱患地點、存在賠款損失的潛在風險可能造成增大人員設(shè)置的工作崗位等方面提出物業(yè)自身的合理化建議，做到早發(fā)現(xiàn)早治理，避免增加后期的養(yǎng)護成本，但是目前的實際情況卻是，物業(yè)管理過程與建筑項目設(shè)計及安裝嚴重脫節(jié)，造成了物業(yè)的管理處于被動接受的過程，影響了正常管理。

3.2成本管理存在體質(zhì)的局限性

當前，我國的物業(yè)大多采用的是成套的管理模式與管理體制，未能與企業(yè)內(nèi)的實際情況進行緊密的結(jié)合，致使其相關(guān)政策與管理在實施過程中都無法全面的解決問題，存在嚴重的局限性。除此之外，物業(yè)通常采用直接減少投入和支出的方式進行管理，沒有堅持“以人為本”的方針政策，一方面，加大了管理人員的工作難度，另一方面，忽視了服務(wù)質(zhì)量的提高，也制約了成本控制的相關(guān)問題

3.3成本管理主體單一，管理方式落后

現(xiàn)階段，物業(yè)管理人員通常采用粗放式的管理方式，向業(yè)主提供一種簡單的服務(wù)，沒有過高的技術(shù)水平，手段過于傳統(tǒng)，基本上還是沿用計劃經(jīng)濟時代的手工操作，未能與當下社會電子信息技術(shù)相結(jié)合，降低了管理效率，且管理主體相對比較單一。

4優(yōu)化物業(yè)管理企業(yè)成本控制的對策

4.1建立嚴謹高效的成本核算程序

對于任何企業(yè)來說，加強成本調(diào)控都是提高企業(yè)競爭力的重要手段之一，因此在物業(yè)企業(yè)成本管理中，采取的壓縮成本、加強成本核算措施有：

第一，對管理人員的工資、保險、福利等進行嚴格控制。物業(yè)公司與其他企業(yè)公司不同，它所提供的一種無形的服務(wù)，通常是在物業(yè)管理階段完成管理工作，因此要想壓縮成本，可以一方面簡化辦公部門的設(shè)置與辦公用品的消耗，另一方面在人才的選用中，選擇勝任崗位的人才，減少不必要的人員消耗；第二，嚴格控制管理費用與采購成本。物業(yè)管理費用主要包括招待費、車輛使用費及日常辦公費用等，因此為降低企業(yè)管理費用的消耗，最好采取物業(yè)集中購買的方式，并與廠家建立長期供貨關(guān)系，既以最低的價格購買所需商品，又可以節(jié)省選購與送貨成本；第三，控制設(shè)備的運行維護費用。辦公室的消耗物通常為冰箱、空調(diào)、打印機、電燈等設(shè)備，因此為了壓縮物業(yè)成本，必須加強對辦公區(qū)域設(shè)備的嚴格控制，即“人走電斷”、“空調(diào)的溫度開到適合的溫度”等，同時科學合理的安排設(shè)備運行數(shù)量與運行時間，保障成本的節(jié)約。

4.2從項目設(shè)計階段介入整體的施工過程

物業(yè)管理水平的高低和企業(yè)整體的布局和實際發(fā)展狀況有很大的關(guān)系，因此為提高企業(yè)的成本管理效率，降低不必要的管理費用，企業(yè)自投標建設(shè)伊始，物業(yè)就應該參與到企業(yè)的設(shè)計過程中，對存在的相關(guān)問題進行統(tǒng)籌把控，并提出自己的合理化建議，參與施工及設(shè)備安裝過程，及早發(fā)現(xiàn)和解決問題，嚴把物業(yè)驗收關(guān)。

4.3完善細節(jié)的管理

細節(jié)的處理相對來說倒是比較簡單，就是物業(yè)管理人員應該從日常的小事做起，節(jié)約每一度電、每一滴水和每一張紙，確保即使物業(yè)管理的工作崗位以及企業(yè)規(guī)模不斷擴大，但是對成本的每一個發(fā)生點都能嚴格把控，降低消耗標準，提升物業(yè)企業(yè)管理的優(yōu)勢，促進社會的和諧發(fā)展。

5結(jié)論

綜上所述，點多、面廣、線長及管難是物業(yè)管理企業(yè)成本管理的特點，要想切實解決管理過程中存在的問題，就必須加強物業(yè)企業(yè)對自身的成本狀況的了解，合理引用成本控制理念，提升物業(yè)企業(yè)的競爭力，增加盈利，進而為企業(yè)的發(fā)展贏得空間。

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