桂芳芳 張溫文

隨著大家生活水平的提高，家庭資產(chǎn)變得更加多元，很多家庭都有了不止一套住房。這時(shí)，父母往往會(huì)出于各種原因?qū)⒎慨a(chǎn)登記在未成年子女名下。在法律上，未成年子女的行為會(huì)受到一定限制，這時(shí)，父母作為監(jiān)護(hù)人，經(jīng)常會(huì)代替他們處理一些事務(wù)。而糾紛往往也會(huì)在此時(shí)發(fā)生。本期，我們將通過兩個(gè)典型案例，來探討父母處分未成年子女名下房產(chǎn)這一行為的法律后果。

10歲孩子名下的百萬房產(chǎn)，父母能不能賣

去年，周先生通過房屋中介，看中了朱女士的一套房。商談好價(jià)格之后，三方簽訂了《二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同》。合同約定轉(zhuǎn)讓的房屋是朱女士孩子小茗名下的一套精裝兩居室，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為150萬元。因?yàn)榉课莸漠a(chǎn)權(quán)人是小茗，所以朱女士作為監(jiān)護(hù)人在合同中進(jìn)行了備注，寫明“此物業(yè)產(chǎn)權(quán)人為小茗，現(xiàn)母親朱女士代其共同簽署此合同，由此引發(fā)的一切責(zé)任由其承擔(dān)。”但是，合同簽訂之后，又有人出更高的價(jià)格向朱女士咨詢購買事宜，朱女士因此反悔，不履行買賣合同。周先生將朱女士和小茗一起告上了法庭，要求他們履行合同。

朱女士認(rèn)為，小茗雖然只有10歲，卻是房屋的產(chǎn)權(quán)人，自己沒有權(quán)利去處置他的財(cái)產(chǎn)。同時(shí)，朱女士還覺得自己不履行合同也是在保護(hù)未成年人的權(quán)利。所以這份合同可以不履行。

法院最后是如何認(rèn)定的呢？法院認(rèn)為，在簽合同的時(shí)候，小茗只有10歲，屬于限制民事行為能力人，這起案例中對(duì)涉案房產(chǎn)的買賣，涉及交易價(jià)格150萬元，明顯與小茗的年齡、智力不相適應(yīng)，依法應(yīng)由其法定代理人進(jìn)行代理或征得法定代理人的同意。被告朱女士是小茗的母親，是其法定代理人和監(jiān)護(hù)人。朱女士與周先生以及房屋中介簽訂合同是法定代理人代為進(jìn)行民事活動(dòng)，是有權(quán)代理，沒有證據(jù)顯示其代理行為損害了被告小茗的合法權(quán)益，因此該代理行為有效，合同也是有效的，應(yīng)繼續(xù)履行。

那朱女士說的保護(hù)孩子權(quán)利的說法有沒有法律依據(jù)呢？在我國《民法通則》中規(guī)定，“監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財(cái)產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)?！逼渲校盀楸槐O(jiān)護(hù)人的利益”的具體判斷標(biāo)準(zhǔn)是什么，我國法律還未做出相應(yīng)的規(guī)定?？傮w上看，應(yīng)符合下列條件：一是如果不處理，被監(jiān)護(hù)人的房屋將會(huì)遭受損失，或者被監(jiān)護(hù)人的成長(zhǎng)發(fā)展將會(huì)受到影響；二是處理結(jié)果客觀上使被監(jiān)護(hù)人獲益，而不只是主觀上認(rèn)為被監(jiān)護(hù)人能獲益。本案中沒有證據(jù)證明房屋的轉(zhuǎn)讓損害了小茗的合法權(quán)益，因此，法院認(rèn)定了房屋轉(zhuǎn)讓合同為有效合同。

母親出售孩子名下房產(chǎn)，孩子長(zhǎng)大將買方告上法庭

2002年，劉女士在上海徐匯區(qū)購置了一套房產(chǎn)，當(dāng)時(shí)價(jià)格為50萬元，房產(chǎn)登記在兩歲的兒子何華名下。2016年6月1日，劉女士作為何華的代理人與朋友張先生簽訂《房地產(chǎn)買賣（轉(zhuǎn)讓）合同》約定：甲方將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為50萬元；簽署本合同時(shí)，乙方向甲方支付定金20萬元。2016年6月17日，劉女士出具收據(jù)確認(rèn)代何華收取了張先生交付購買涉案房產(chǎn)的定金20萬元。但后因合同未能履行下去，張先生要求劉女士承擔(dān)違約責(zé)任。何華卻稱該合同損害了其利益，應(yīng)認(rèn)定為無效。

張先生訴至法院要求解除房屋買賣合同并判令劉女士、何華雙倍退還定金40萬元。何華則于2016年8月18日提起反訴，請(qǐng)求法院判令：1.房屋買賣合同無效；2.張先生停止侵占，返還房屋。

首先，房屋買賣合同簽訂時(shí)，何華是未成年人，劉女士作為何華的監(jiān)護(hù)人，有權(quán)代理何華進(jìn)行民事活動(dòng)，但根據(jù)《民法通則》第18條規(guī)定，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。本案中并沒有證據(jù)能夠證明劉女士是為了何華的利益處置其房產(chǎn)。

其次，房屋買賣合同中約定涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款50萬元，這點(diǎn)是否合理？該房產(chǎn)購置于2002年，當(dāng)時(shí)的購置價(jià)為50萬元，如今房產(chǎn)價(jià)格飛漲，張先生也必然了解涉案房產(chǎn)現(xiàn)今的價(jià)值，所以，房屋買賣合同中約定房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為50萬元明顯不合理。綜上，張先生與劉女士以明顯不合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓屬于何華的房產(chǎn)，存在惡意串通，損害了何華的利益。根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，張先生與劉女士簽訂的《房地產(chǎn)買賣（轉(zhuǎn)讓）合同》無效。

律師說法

讀到這里，相信有不少朋友會(huì)發(fā)現(xiàn)，兩起案件類似但又有不一樣的結(jié)局。究其原因，就是對(duì)未成年人利益保護(hù)的做法不一樣。

通常情況下，父母作為未成年子女的監(jiān)護(hù)人和法定代理人，有權(quán)代表未成年子女實(shí)施民事法律行為，代理未成年子女簽訂的房屋買賣合同一般認(rèn)定為有效合同。但房屋買賣合同存在爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮出賣人（簽約監(jiān)護(hù)人）和未成年子女的關(guān)系、未成年子女的房產(chǎn)情況、出賣房產(chǎn)原因、交易價(jià)格、賣方是否存在惡意、涉案房產(chǎn)占有情況等因素來認(rèn)定合同的效力。

如父母與第三人惡意串通，損害未成年子女利益等，可認(rèn)定為無效合同。不管是劉女士還是朱女士，買方都知道涉案房產(chǎn)登記在未成年人名下，但朱女士是以市場(chǎng)價(jià)值轉(zhuǎn)讓房屋，而劉女士明顯以低于市場(chǎng)價(jià)值轉(zhuǎn)讓房屋，存在惡意串通的嫌疑，所以這才導(dǎo)致劉女士的房屋買賣合同因違反上述法律規(guī)定而無效。

房產(chǎn)登記在未成年子女名下的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)方式

很多父母在購房時(shí)基于規(guī)避稅收、逃避債務(wù)、減少交易成本、為子女上學(xué)提供便利等方面的考慮，會(huì)把房產(chǎn)登記在未成年子女的名下。但是，把房產(chǎn)登記在未成年子女名下會(huì)存在各種風(fēng)險(xiǎn)，希望引起大家的注意。

1.房產(chǎn)登記在未成年子女名下，在子女成年之前，父母不能隨意處分其房產(chǎn)。如果父母出于自身的經(jīng)營需要或者資金流通需要處分這類房產(chǎn)時(shí)，就會(huì)陷入被動(dòng)。因此，選擇由未成年子女持有房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)首先考慮自身有無處分房產(chǎn)的需要，以免出現(xiàn)有資金流動(dòng)需要卻無權(quán)處分房產(chǎn)的情況。如確實(shí)需要處分房產(chǎn)，也需有利于子女利益，而且出售后的款項(xiàng)用于子女的生活、學(xué)習(xí)以及治療等需要。

2.房產(chǎn)登記在未成年子女名下，父母可能失去財(cái)產(chǎn)的控制權(quán)。若成年子女出售或抵押房產(chǎn)，可能未必符合父母的傳承觀念，這就將導(dǎo)致財(cái)富流失。

3.從購房者的角度出發(fā)，購買未成年人名下的房產(chǎn)，可能會(huì)因合同無效而遭受損失。房?jī)r(jià)的迅速增長(zhǎng)導(dǎo)致房屋在合同簽訂時(shí)和交付時(shí)出現(xiàn)較大的價(jià)格差，此時(shí)，若未成年人父母反悔，經(jīng)常會(huì)通過未成年人來提起訴訟，給購房者帶來麻煩。除此之外，未成年子女成年后可能會(huì)以自己名義起訴要求認(rèn)定房屋買賣合同無效。因此，購買未成年人名下房產(chǎn)時(shí)應(yīng)盡量確保未成年子女的兩位監(jiān)護(hù)人同時(shí)在場(chǎng)，以便保證合同的順利履行。同時(shí)，為了防止合同被確認(rèn)無效，簽約時(shí)應(yīng)格外注意違約責(zé)任，盡量約定對(duì)自己有利的違約責(zé)任。