馬英

[摘要]改革開(kāi)放以后，房子的需求量越來(lái)越大，房地產(chǎn)業(yè)成了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，成為近年來(lái)大眾消費(fèi)和投資的熱點(diǎn)。房地產(chǎn)這塊巨大的機(jī)遇“蛋糕”已經(jīng)吸引無(wú)數(shù)的人參與到房地產(chǎn)的建設(shè)中，導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)供大于求。在這種施工材料成本大幅上漲、人工成本不斷增加、國(guó)家的質(zhì)檢要求愈加嚴(yán)格的復(fù)雜背景下，誰(shuí)能高效利用造價(jià)管理和成本控制，花較少的錢，蓋出高質(zhì)量的房子，就能提高自身企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，成為最后的贏家。因此造價(jià)管理與成本控制在房地產(chǎn)企業(yè)的全過(guò)程中具有很重要的作用。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)；造價(jià)管理；成本控制

文章編號(hào)：2095 - 4085（2018） 07 - 0090 - 02

從當(dāng)前的形勢(shì)來(lái)看，造價(jià)管理與成本控制在房地產(chǎn)全過(guò)程中運(yùn)用比較廣泛。成本控制是指在施工之前成本約束，保證房產(chǎn)的成本價(jià)不會(huì)高于市場(chǎng)價(jià)；造價(jià)管理則注重房產(chǎn)建立過(guò)程中財(cái)務(wù)預(yù)算以及施工方案預(yù)選。本文首先分析了房地產(chǎn)建造的全過(guò)程以及建造過(guò)程中的技術(shù)分析；接著探討建造房地產(chǎn)全過(guò)程中造價(jià)管理與成本控制具體實(shí)行的方面和細(xì)節(jié)，對(duì)于以后在房地產(chǎn)建設(shè)全過(guò)程中造價(jià)管理與成本控制地進(jìn)一步發(fā)展提出了建議。

1 房地產(chǎn)建設(shè)全過(guò)程

1.1設(shè)計(jì)階段

一個(gè)工程可以圓滿完成依靠的是施工之前的設(shè)計(jì)過(guò)程，雖然它占有的工程費(fèi)用比較少，還不到百分之二十，但是它決定著建筑物的結(jié)構(gòu)、施工進(jìn)度、性能等等，對(duì)于工程造價(jià)的影響卻達(dá)到百分之八十以上，也是控制成本的關(guān)鍵所在。設(shè)計(jì)階段工作的主要內(nèi)容：市場(chǎng)調(diào)查、民意了解、數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)、房產(chǎn)結(jié)構(gòu)等等，在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，一定要設(shè)計(jì)合理，結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、嚴(yán)格預(yù)算，通過(guò)造價(jià)管理和成本控制的手段，爭(zhēng)取細(xì)化到建筑建造每一個(gè)小的層面，保證房地產(chǎn)的質(zhì)量和品質(zhì)。

1.2招標(biāo)階段

房地產(chǎn)商根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙，采用合同措施控制造價(jià)，是招標(biāo)階段成本控制的重要手段。合同是否能有效控制造價(jià)，取決于設(shè)計(jì)圖紙的深度和工程量清單的完整性房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)招標(biāo)選擇工期保證、質(zhì)量保證、標(biāo)價(jià)合理的性價(jià)比較高的承包商。它的工作是編制工程量清單，完成清單預(yù)算，合理確定招標(biāo)控制價(jià)；根據(jù)工程的性質(zhì)和特點(diǎn)，編制招標(biāo)文件，制定評(píng)標(biāo)辦法；確定合同形式，制定合同的有關(guān)造價(jià)條款。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)大量招標(biāo)確定合同價(jià)格，確定工程消耗，事先將工程造價(jià)和成本進(jìn)行合理有效的控制。

1.3施工階段

施工過(guò)程實(shí)際就是將設(shè)計(jì)階段的計(jì)劃具體落實(shí)，是工程造價(jià)管理的核心所在。因?yàn)樵谑┕み^(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)一些不可預(yù)知的外界因素，與設(shè)計(jì)階段的預(yù)算會(huì)有或高或低的不同之處，嚴(yán)重時(shí)可能會(huì)導(dǎo)致成本失控，整個(gè)工程可能會(huì)功虧一簣。為此，在施工階段要一直運(yùn)行造價(jià)管理與成本控制機(jī)制，工作人員還要嚴(yán)格根據(jù)流程進(jìn)行施工，避免出現(xiàn)較大的情況動(dòng)蕩，出現(xiàn)不可預(yù)知的嚴(yán)重后果。

2 房地產(chǎn)全過(guò)程造價(jià)的管理與控制

2.1重視圖紙?jiān)O(shè)計(jì)

在進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)時(shí)，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)需要嚴(yán)格依照前面所舉出的影響因素進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察，根據(jù)工人的施工進(jìn)度，保證圖紙和方案能夠切實(shí)滿足施工需要。房地產(chǎn)企業(yè)要讓設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)之間積極合作交流，從而形成默契的合作模式，將每個(gè)人的才能發(fā)揮到極限，從而完成地對(duì)成本進(jìn)行控制，將圖紙的每個(gè)參數(shù)都設(shè)計(jì)精確，更好地指導(dǎo)施工方向，較高效率地將造價(jià)控制和管理應(yīng)用在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)上。

2.2把好施工技術(shù)關(guān)

不同的房地產(chǎn)會(huì)有不同的施工技術(shù)，在施工之前房地產(chǎn)商要對(duì)這些方案進(jìn)行比較，成本和造價(jià)便是很好的衡量標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)定量和定性的技術(shù)分析，選擇一個(gè)既合理費(fèi)用又較低的施工方案，能夠提高工程的質(zhì)量、縮短工期和保證經(jīng)濟(jì)效益。在施工過(guò)程中，監(jiān)督施工單位，把好施工的技術(shù)關(guān)，落實(shí)責(zé)任制度，每一個(gè)員工都對(duì)自己的簽證能夠負(fù)責(zé)任，避免在此過(guò)程中，員工因?yàn)閼猩⑺阶愿膱D紙，隨意增加施工項(xiàng)目，在施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)內(nèi)部糾紛，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程遲遲不能交工，給企業(yè)造成較大的損失。

2.3保證各環(huán)節(jié)的造價(jià)管理和成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)都需要進(jìn)行詳細(xì)的造價(jià)管理和成本控制。前期是目標(biāo)成本的投入的人資和物資預(yù)算與限額；中期是對(duì)于工程的招標(biāo)、建造、以及施工階段的動(dòng)態(tài)管理；最終的結(jié)算審核及后期評(píng)估?？傊?，整個(gè)過(guò)程是個(gè)動(dòng)態(tài)的系統(tǒng)工程，從管理和技術(shù)兩方面加強(qiáng)，建立一個(gè)與市場(chǎng)銜接的完善的動(dòng)態(tài)工程造價(jià)管理體系，降低房地產(chǎn)企業(yè)的投資成本，使房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理邁向更高的境界，為百姓提供更優(yōu)質(zhì)的房源。

3 結(jié)語(yǔ)

在現(xiàn)在的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，相同行業(yè)的企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)都非常激烈，怎樣能夠在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，謀求生存甚至發(fā)展，是每個(gè)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人一直在找尋的答案，房地產(chǎn)業(yè)作為新興的產(chǎn)業(yè)也不例外。造價(jià)管理與成本控制是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重要保障，能夠使工程在低費(fèi)用、高效率下完成，使自己的房?jī)r(jià)低于社會(huì)平均水平，從而增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，提高總利潤(rùn)水平，滿足人們住房的實(shí)際要求，使企業(yè)持續(xù)立于社會(huì)發(fā)展的高地。

參考文獻(xiàn)：

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