郭建霞

【摘 要】不動(dòng)產(chǎn)登記是不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立、變更、消滅的登記，具有行政行為和私法行為的性質(zhì)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度是有效保障社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的交易安全的一項(xiàng)重要制度。不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任的相關(guān)制度的設(shè)定的完善對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的完善十分重要。當(dāng)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤時(shí)，登記機(jī)關(guān)要負(fù)行政賠償責(zé)任，以“違法性”為歸責(zé)事由?，F(xiàn)今，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的救濟(jì)措施的相關(guān)立法仍有不足和不完善之處，文章就此提出幾點(diǎn)建議。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記；登記錯(cuò)誤；歸責(zé)原則；法律救濟(jì)

【中圖分類號(hào)】D923.2 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A 【文章編號(hào)】1674-0688（2018）02-0264-02

1 不動(dòng)產(chǎn)登記概述

1.1 不動(dòng)產(chǎn)登記的基本含義

不動(dòng)產(chǎn)是一種特殊的地上定著物。定著物，是指附著于土地、具有連續(xù)性、不能移動(dòng)，且社會(huì)觀念尤其是社會(huì)交易觀念也把它視為具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物[1]。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記指經(jīng)當(dāng)事人申請(qǐng)，國(guó)家專門機(jī)關(guān)將有關(guān)申請(qǐng)人的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)記載于國(guó)家設(shè)計(jì)的專門簿冊(cè)上的事實(shí)或行為[2]。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的性質(zhì)

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的性質(zhì)，現(xiàn)今理論界主要存在以下兩種學(xué)說(shuō)。？譹？訛行政行為說(shuō)。該學(xué)說(shuō)認(rèn)為，被申請(qǐng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的不動(dòng)產(chǎn)被不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記專門機(jī)關(guān)將其權(quán)利狀態(tài)進(jìn)行登記的行為，是國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員行使行政職權(quán)的體現(xiàn)，應(yīng)屬行政行為。？譺？訛私法行為說(shuō)。該學(xué)說(shuō)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的申請(qǐng)人所進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的申請(qǐng)行為是一種私法行為，其體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的啟動(dòng)對(duì)其申請(qǐng)人的意思表示的依賴性上。

現(xiàn)有如下幾點(diǎn)理由，旨在說(shuō)明本文所主張的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記既是行政行為又具有私法行為的屬性。

（1）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記通過(guò)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記專門機(jī)關(guān)行使行政職權(quán)，發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效力，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)所有人及其他利害關(guān)系人來(lái)說(shuō)，此效力又屬于私法上的效力。因此，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記專門機(jī)關(guān)的行政行為與不動(dòng)產(chǎn)所有人及其他利害關(guān)系人私法上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變化的結(jié)合。在民法上存在著一系列以行政行為為發(fā)生基礎(chǔ)的事實(shí)行為，如國(guó)家的征收、征用，其最終引起公民私權(quán)利的變化。“登記制度不僅有平等主體的私權(quán)關(guān)系，而且有縱向的行政關(guān)系，其中貫穿著個(gè)人目標(biāo)與國(guó)家目標(biāo)的雙重價(jià)值。”[3]不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示的方法，體著不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記專門機(jī)關(guān)維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全、維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的職能。“登記具有維護(hù)安全高效的不動(dòng)產(chǎn)交易秩序、保障不動(dòng)產(chǎn)資源的權(quán)利歸屬、確保國(guó)家實(shí)現(xiàn)涉及不動(dòng)產(chǎn)的稅收等公共職能，登記同時(shí)又具有給私人利益提供服務(wù)的功能。”[4]

（2）相對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記產(chǎn)生的物權(quán)變動(dòng)這一私法上的效力，國(guó)家機(jī)關(guān)行使不動(dòng)產(chǎn)登記這一行政職權(quán)僅是從屬性的，這集中體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人依自己的意思表示進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)，其具有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)，該請(qǐng)求權(quán)具有實(shí)體法的性質(zhì)。如果不動(dòng)產(chǎn)登記請(qǐng)求權(quán)的行使?jié)M足不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記成立所需的一切要件，難么不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)專門登記機(jī)關(guān)則必須履行其登記職責(zé)。

（3）為了將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的狀況加以公示而進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，該登記不但滿足了不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人的個(gè)人需求，而且更進(jìn)一步地通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記，籌建不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)，為不動(dòng)產(chǎn)所有人及其他利害關(guān)系人提供查閱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的信息平臺(tái)，成為國(guó)家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控、不動(dòng)產(chǎn)稅收政策的制定的重要依據(jù)。綜上，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記不但滿足了不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人的個(gè)人需求，同時(shí)維護(hù)著不動(dòng)產(chǎn)交易的安全、保障著公共安全。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任概述

2.1 對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的性質(zhì)的劃分

在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的相關(guān)立法未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的性質(zhì)進(jìn)行明確劃分。因此，在我國(guó)理論界，對(duì)其存在著爭(zhēng)議。梁慧星教授主張不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任是國(guó)家賠償責(zé)任，楊立明教授認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任是民事賠償責(zé)任。也有學(xué)者認(rèn)為兩者兼有。本文認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任應(yīng)為行政賠償責(zé)任。不動(dòng)產(chǎn)登記的工作人員進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的行為，是其作為國(guó)家機(jī)關(guān)工作人員，國(guó)家賦予其的行政職權(quán)，也是其履行行政職責(zé)的一種體現(xiàn)，其代表國(guó)家為該行政行為，該行政行為之后果應(yīng)由國(guó)家承擔(dān)。所以，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，應(yīng)由國(guó)家承擔(dān)賠償責(zé)任，再對(duì)造成不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的為該行政登記行為的責(zé)任人員進(jìn)行追償。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任的歸責(zé)原則

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的歸責(zé)原則，有過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則、無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則、過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任原則3種說(shuō)法。本文認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的歸責(zé)以“違法性”來(lái)判斷登記機(jī)關(guān)是否承擔(dān)賠償責(zé)任比較好。因?yàn)闊o(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則、過(guò)錯(cuò)推定責(zé)任原則、過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則都是民事侵權(quán)行為的歸責(zé)原則。而不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤屬于行政賠償責(zé)任，而行政“違法性”作為行政賠償責(zé)任的構(gòu)成要件之一，同樣應(yīng)該作為不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的歸責(zé)原則。

2.3 關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償金額的設(shè)定

我國(guó)《物權(quán)法》僅規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)可以收取登記費(fèi)用，而對(duì)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未作說(shuō)明。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償金做了專門的規(guī)定：地方政府將不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)的10%進(jìn)行提存，以此作為不動(dòng)產(chǎn)登記儲(chǔ)備基金，作為不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償基金，專款專用。不動(dòng)產(chǎn)登記損害賠償?shù)念~度，不得超過(guò)因不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤給受害人造成損失時(shí)該實(shí)際損害的價(jià)值，在地方政府拒絕以此對(duì)受害人進(jìn)行賠償時(shí)，受害人可向司法機(jī)關(guān)提起訴訟請(qǐng)求，訴訟時(shí)效為2年。該不動(dòng)產(chǎn)登記損害賠償金的規(guī)定，可為我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償金的相關(guān)立法所借鑒。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)專門登記機(jī)關(guān)向申請(qǐng)人收取費(fèi)用采用計(jì)件收費(fèi)的收費(fèi)模式，且收費(fèi)金額較不動(dòng)產(chǎn)本身的價(jià)值較低，對(duì)此我國(guó)可根據(jù)被申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值按一定比例收取登記費(fèi)用，適當(dāng)改變現(xiàn)今不動(dòng)產(chǎn)登記計(jì)件收費(fèi)的模式。同時(shí)，借鑒我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)，將收取的登記費(fèi)按一定比例提存后專門用作不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記錯(cuò)誤的賠償金。不但能夠減輕因賠償費(fèi)用過(guò)高，給不動(dòng)產(chǎn)登記的專門機(jī)關(guān)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，保證其正常履職，發(fā)揮其在維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全上的應(yīng)有功能，同時(shí)可以使不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)人之間風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，降低不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人及利害關(guān)系人因不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，還能維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人及利害關(guān)系人的利益，使其損失及時(shí)得到有效的補(bǔ)償。同時(shí)，還應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償?shù)恼?qǐng)求權(quán)的時(shí)效做出相應(yīng)的規(guī)定，這有利于不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)人及其利害關(guān)系人及時(shí)行使權(quán)力，不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的損害賠償機(jī)關(guān)及時(shí)對(duì)相對(duì)人采取相應(yīng)的賠償措施。

3 不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的救濟(jì)措施及對(duì)其完善的立法建議

3.1 不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的救濟(jì)措施

（1）更正登記是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的所有人或其他利害關(guān)系人的申請(qǐng)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記進(jìn)行更正的登記。不動(dòng)產(chǎn)更正登記有利于使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)得以公示。異議登記記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的所有人或其他利害關(guān)系人申請(qǐng)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)行更正登記時(shí)，未得不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人的同意時(shí)，可以向不動(dòng)產(chǎn)登記專門機(jī)關(guān)提出異議登記。因異議登記后，第三人在一定時(shí)間內(nèi)不得對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)主張權(quán)利，從而及時(shí)避免因不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤可能給利害關(guān)系人帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，為其主張權(quán)利，為不動(dòng)產(chǎn)真實(shí)的權(quán)利狀態(tài)得到及時(shí)確認(rèn)贏得時(shí)間。

（2）行政訴訟是不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的主要司法救濟(jì)措施。

3.2 完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤救濟(jì)措施

完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤救濟(jì)的措施的相關(guān)立法，本文提出如下建議。

3.2.1 改變現(xiàn)今不動(dòng)產(chǎn)登記計(jì)件收費(fèi)模式

改變現(xiàn)今不動(dòng)產(chǎn)登記計(jì)件收費(fèi)的收費(fèi)模式，可依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值，按照一定的比例收取不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用。

3.2.2 建立不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的專項(xiàng)賠償基金

由于不動(dòng)產(chǎn)大多價(jià)值高，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償時(shí)，往往需要支付高額的賠償金，如僅靠行政機(jī)關(guān)進(jìn)行賠償，無(wú)疑會(huì)增加行政機(jī)關(guān)的負(fù)擔(dān)，繼而影響其正常履職。我國(guó)可借鑒臺(tái)灣地區(qū)的立法經(jīng)驗(yàn)，在不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)用中按照一定比例提取資金，作為不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的專項(xiàng)賠償金。

3.2.3 建立不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤賠償請(qǐng)求權(quán)訴訟時(shí)效制度

不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記賠償請(qǐng)求權(quán)訴訟時(shí)效制度有利于促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)所有人及其他利害關(guān)系人及時(shí)主張自己的權(quán)利，從而及時(shí)解決因不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤而帶來(lái)的一系列問(wèn)題。

3.2.4 完善行政救濟(jì)的相關(guān)制度

當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)登記專門機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，可依職權(quán)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)在一定期間內(nèi)進(jìn)行異議登記，并及時(shí)告知相關(guān)權(quán)利人及利害關(guān)系人及時(shí)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的更正登記。

3.2.5 明確不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生錯(cuò)誤措施

明確不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生錯(cuò)誤時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記專門機(jī)關(guān)工作人員的行為“違法性”的判斷標(biāo)準(zhǔn)。因不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任屬于行政賠償責(zé)任，而行政賠償?shù)臉?gòu)成要件之一是行政行為的“違法性”，所以明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的“違法性”的構(gòu)成事由尤為必要。

參 考 文 獻(xiàn)

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[3]王洪亮.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記立法研究[J].法律科學(xué)，2000

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[4]常鵬翱，王啟鶯.不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記程序的法律構(gòu)造[M].北京：法律出版社，2002：586.