亚洲免费av电影一区二区三区,日韩爱爱视频,51精品视频一区二区三区,91视频爱爱,日韩欧美在线播放视频,中文字幕少妇AV,亚洲电影中文字幕,久久久久亚洲av成人网址,久久综合视频网站,国产在线不卡免费播放

        ?

        投資性房地產(chǎn)公允價值模式計量分析

        2018-09-03 03:47:26孫麗
        智富時代 2018年7期
        關(guān)鍵詞:投資性房地產(chǎn)公允價值

        孫麗

        【摘 要】投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量更能夠體現(xiàn)相關(guān)性和及時性,但是公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)的價值仍舊存在問題,本文從投資性房地產(chǎn)公允價值計量對企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表、所有者權(quán)益變動表、利潤表以及遞延所得稅的影響出發(fā),分析探討公允價值計量模式與成本模式相比的不同。

        【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn);公允價值;成本模式

        一、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的政策基礎(chǔ)

        (一)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)

        投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有房地產(chǎn),其主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

        (二)公允價值計量模式

        根據(jù)國際財務(wù)報告準(zhǔn)則第13號規(guī)定,公允價值是基于市場的計量,而非基于特定主體的計量,公允價值的計量與公司持有資產(chǎn)和解決或履行債務(wù)的意圖是不相關(guān)的。其將公允價值定義為在計量日的有序交易中,市場參與者之間出售一項資產(chǎn)所能收到的價格或者轉(zhuǎn)移一項負(fù)債將會支付的價格。

        二、影響投資性房地產(chǎn)公允價值的因素

        目前,熱點(diǎn)一、二線城市房地產(chǎn)市場明顯降溫,但供不應(yīng)求的市場格局并未發(fā)生實質(zhì)性轉(zhuǎn)向,三四線城市市場熱度持續(xù)提升,房價、地價快速上漲,市場已經(jīng)被充分“激活”,房地產(chǎn)市場仍存在不穩(wěn)定性。

        三、投資性房地產(chǎn)公允價值計量對企業(yè)財務(wù)的影響

        基于目前中國房地產(chǎn)的發(fā)展形勢,我國的房地產(chǎn)仍舊處于上升階段,公允價值模式下的投資性房地產(chǎn)會比成本模式下價值更高。

        (一)對資產(chǎn)負(fù)債表的影響

        投資性房地產(chǎn)在由成本模式轉(zhuǎn)化為公允價值模式會增加企業(yè)的資產(chǎn)價值,使得企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率。在轉(zhuǎn)換日當(dāng)天,原以成本模式計量的投資性房地產(chǎn)按照其扣除累計折舊的賬面凈值轉(zhuǎn)出,以公允價值入賬,計入“投資性房地產(chǎn)—成本”賬戶,公允價值與賬面價值的正差額計入“其他綜合收益”,企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率下降,使得企業(yè)從表面上有更加穩(wěn)定的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

        在后續(xù)計量過程中,公允價值上升導(dǎo)致資產(chǎn)增加與資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。短期內(nèi),投資性房地產(chǎn)的公允價值呈緩慢上升態(tài)勢,投資性房地產(chǎn)公允價值的增加會直接導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)在資產(chǎn)負(fù)債表中的賬面價值上升,使得企業(yè)的資產(chǎn)增加;同時,投資性房地產(chǎn)的公允價值變動計入“公允價值變動損益”,使得當(dāng)期的利潤增加,并最終通過利潤結(jié)轉(zhuǎn),使得所有者權(quán)益增加。因此,投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量也會影響到企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu),使得資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,從資產(chǎn)負(fù)債表來看,企業(yè)的發(fā)展穩(wěn)定、運(yùn)行良好。

        (二)對利潤表的影響

        投資性房地產(chǎn)在由成本模式轉(zhuǎn)化為公允價值模式過程中,差額計入其他綜合收益,不影響企業(yè)檔期的利潤額。在后續(xù)計量過程中,投資性房地產(chǎn)的公允價值變動全部計入公允價值變動損益,并最終進(jìn)入利潤表中,使得企業(yè)的利潤上升,企業(yè)可能通過此方式調(diào)增利潤。

        以一處投資性房地產(chǎn)為例,假設(shè)該投資性房地產(chǎn)取得成本為X萬元。在成本模式下,假設(shè)其殘值為0,使用年限為Y,采用直線折舊法。在公允價值模式下,假設(shè)每年的公允價值為Xi,i=1-Y,在第n年將該投資性房地產(chǎn)按照當(dāng)時的市場價值M處置,不考慮所得稅的影響。

        第i年:成本模式下,對利潤的影響值為-X/Y;在公允價值模式下,對利潤的影響值為Xi-Xi-1;公允價值模式與成本模式相比,使得利潤多(Xi-Xi-1+X/Y)

        所以截止到第i年,成本模式下,對利潤的累計影響值為-i*X/Y;在公允價值模式下,對利潤的累計影響值為Xi-X;公允價值模式與成本模式相比,使得利潤累計多出(Xi –X + i *X /Y)

        第n年:投資性房地產(chǎn)被處置

        成本模式下,利潤為出售價格與賬面凈值之間的差額,即(M- X+ n X/Y);公允價值模式下,利潤為出售價格與賬面價值之間的差額,即(M- Xn);公允價值模式與成本模式相比,其利潤差額為(X- Xn- n X/Y)。

        到第n年投資性房地產(chǎn)被處置,成本模式下,對利潤的累計影響額為(M-X);公允價值模式下,對利潤的累計影響額為(M-X);公允價值模式與成本模式相比,其利潤的累計影響額相同。

        所以可以得出結(jié)論,投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量過程中,公允價值模式下確認(rèn)利潤多;投資性房地產(chǎn)被處置當(dāng)期,成本模式下確認(rèn)利潤多;但是當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置時,無論是成本模式還是公允價值模式,其對利潤的累計影響都是相同的。因此,投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量能夠使得企業(yè)每年的利潤變動額比較穩(wěn)定,不會出現(xiàn)成本模式下某年利潤激增的情況,起到利潤平滑的作用,降低企業(yè)利潤的波動性,同樣降低企業(yè)因處置投資性房地產(chǎn)使某年轉(zhuǎn)虧為盈的可能性。

        (三)對所有者權(quán)益的影響

        投資性房地產(chǎn)在由成本模式轉(zhuǎn)化為公允價值模式的過程中,差額計入其他綜合收益,使得所有者權(quán)益中的留存收益增加。后續(xù)計量過程中,通過利潤的結(jié)轉(zhuǎn),使得所有者權(quán)益中的盈余公積、未分配利潤增加。

        在投資性房地產(chǎn)被處置的當(dāng)期,成本模式與公允價值模式相比,所有者權(quán)益的增加額更大,但是從投資性房地產(chǎn)取得到處置整個期間來看,無論是成本模式還是公允價值模式,其對所有者權(quán)益的累積影響都是相同的。

        (四)對企業(yè)遞延所得稅的影響

        根據(jù)稅法的規(guī)定,公允價值變動損益屬于未實現(xiàn)的利得和損失,在計算企業(yè)所得稅時,不考慮公允價值的變動,這就會導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)的賬面價值與計稅基礎(chǔ)之間存在差異,在目前中國房地產(chǎn)市場的大環(huán)境下,通常是賬面價值高于計稅基礎(chǔ),這也就導(dǎo)致了應(yīng)納稅暫時性差異,使得遞延所得稅增加,本期所得稅費(fèi)用增加。

        在成本模式下,雖然每年的折舊額可以從企業(yè)收入中扣除,導(dǎo)致所得稅額的下降,但是在最終處置投資性房地產(chǎn)時,會繳納高額的所得稅,使得最終成本模式和公允價值模式下的所得稅額相同。

        假設(shè)某投資性房地產(chǎn)取得成本為X萬元。在成本模式下,假設(shè)其殘值為0,使用年限為Y,采用直線折舊法。在公允價值模式下,每年的公允價值為Xi,i=1-Y,在第n年將該投資性房地產(chǎn)按市場價值M處置,所得稅稅率為25%。

        第i年:應(yīng)納稅暫時性差異為(Xi-Xi-1+X/Y),所形成的遞延所得稅負(fù)債為0.25*(Xi-Xi-1+X/Y),當(dāng)期的所得稅費(fèi)用增加0.25*(Xi-Xi-1+X/Y)

        第n年:投資性房地產(chǎn)被處置,按照稅法的規(guī)定,應(yīng)納稅所得額為(M- X+ n X/Y),應(yīng)納所得稅額為0.25*(M- X+ n X/Y),當(dāng)期將所有的遞延所得稅負(fù)債轉(zhuǎn)出,使得所得稅費(fèi)用為0.25*(M- Xn)。

        投資性房地產(chǎn)在公允價值模式下,通過對遞延所得稅負(fù)債的影響,將所得稅費(fèi)用進(jìn)行了分?jǐn)偅沟闷髽I(yè)的凈利潤水平更加平穩(wěn)。在公允價值模式下,投資性房地產(chǎn)的最終處置不會導(dǎo)致企業(yè)所得稅費(fèi)用的劇烈波動。

        四、結(jié)論

        房地產(chǎn)市場具有不穩(wěn)定性,投資性房地產(chǎn)公允價值取得具有一定的主觀性,這在一定程度上會影響財務(wù)報表的可靠性。企業(yè)在運(yùn)營困難的情況下,有可能會利用投資性房地產(chǎn)公允價值的變動來操縱利潤,改善企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu),偽造企業(yè)運(yùn)營狀況良好的假象,企業(yè)賬面上投資性房地產(chǎn)的價值有可能被嚴(yán)重高估。

        若企業(yè)想要采用處置投資性房地產(chǎn)的方式獲得現(xiàn)金和利潤,公允價值模式下確認(rèn)的利潤比成本模式下要低,此時成本模式會使得當(dāng)期的利潤激增,易起到轉(zhuǎn)虧為盈的效果。采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)與成本模式相比,能夠更好地體現(xiàn)會計信息的相關(guān)性、及時性。

        猜你喜歡
        投資性房地產(chǎn)公允價值
        投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式選擇淺議
        負(fù)商譽(yù)與公允價值
        商(2016年33期)2016-11-24 22:44:17
        公允價值在新企業(yè)會計準(zhǔn)則中的應(yīng)用探析
        淺談歷史成本與公允價值計量
        論大數(shù)據(jù)對會計計量屬性的影響
        關(guān)于公允價值本質(zhì)與特性的探析
        中國市場(2016年35期)2016-10-19 03:23:05
        投資性房地產(chǎn)公允價值計量的弊端探討
        商(2016年22期)2016-07-08 15:09:07
        投資性房地產(chǎn)會計核算現(xiàn)狀及改善對策
        商(2016年13期)2016-05-20 08:31:01
        試析新舊會計準(zhǔn)則中公允價值計量問題
        商情(2016年11期)2016-04-15 20:56:53
        中外投資性房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則對比
        亚洲乱亚洲乱妇| 一区二区三区四区免费国产视频| 美腿丝袜在线观看视频| 日本在线 | 中文| a级国产乱理论片在线观看| 久久国产成人午夜av影院| 亚洲国产中文字幕九色| 亚洲人成在线播放网站| 夜夜高潮夜夜爽夜夜爱爱| 91亚洲国产三上悠亚在线播放| 国产91在线精品观看| 高清午夜福利电影在线| 国产自偷自偷免费一区| 亚洲 无码 制服 丝袜 自拍| 久久亚洲宅男天堂网址| 日本污ww视频网站| 成av人片一区二区三区久久| a级国产精品片在线观看| 国产午夜福利小视频在线观看| 亚洲爆乳无码专区www| 人妻少妇精品视中文字幕国语| 国产午夜精品美女裸身视频69| 日韩少妇人妻精品中文字幕| 国产肉体xxxx裸体137大胆| 日韩视频第二页| 综合久久青青草免费观看视频| 国内精品少妇高潮视频| 精品久久欧美熟妇www| 99热成人精品国产免| 亚州中文字幕乱码中文字幕| 四虎成人精品国产永久免费无码| 久久久久久久无码高潮| 男女在线免费视频网站| 日本一二三区在线观看视频| 亚洲av无码潮喷在线观看| 亚洲精品亚洲人成在线播放| 高清少妇二区三区视频在线观看| 色欲人妻综合aaaaa网| 四虎影视亚洲精品| 国产黄色一级到三级视频| 粉嫩av国产一区二区三区|