曹學(xué)艷，劉彬彬，肖延高，尹立雅心

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我國(guó)房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)及調(diào)控政策優(yōu)化建議

曹學(xué)艷，劉彬彬，肖延高，尹立雅心

（電子科技大學(xué)，四川 成都 611731）

房地產(chǎn)行業(yè)肩負(fù)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及住房等民生問(wèn)題的雙重責(zé)任和要?jiǎng)?wù)，其中房地產(chǎn)領(lǐng)域的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，政府應(yīng)該進(jìn)行有效識(shí)別和管控。本文從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的不同階段出發(fā)，分析住宅房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)，識(shí)別并結(jié)構(gòu)化社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)、分析其影響因素。并從產(chǎn)業(yè)鏈中主要的獲取土地、施工建設(shè)及銷(xiāo)售交付三個(gè)階段入手，構(gòu)建房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)價(jià)的關(guān)鍵指標(biāo)體系，結(jié)合統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證分析，發(fā)現(xiàn)近十年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)呈現(xiàn)持續(xù)波動(dòng)并發(fā)熱的趨勢(shì)。最后，從政府公共治理的角度提出防范房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的調(diào)控建議。

房地產(chǎn)；產(chǎn)業(yè)鏈；社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)

一、 引言

2003年，國(guó)務(wù)院正式確立了房地產(chǎn)的市場(chǎng)化發(fā)展基本方向，提出加強(qiáng)宏觀調(diào)控，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。十四年來(lái)，中央和地方政府的調(diào)控政策如影隨形，但是，效果差強(qiáng)人意，甚至被認(rèn)為“基本失敗”[1]，主要表現(xiàn)為未能遏制商品房銷(xiāo)售面積和單價(jià)總體上漲趨勢(shì)下的劇烈震蕩和失衡，以及由此引發(fā)的一系列社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。究其原因，各級(jí)政府未能從公共管理視角，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)識(shí)別與評(píng)價(jià)，并有針對(duì)性地制定和實(shí)施有效的調(diào)控政策。因此，有必要打開(kāi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈“黑箱”，系統(tǒng)剖析房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不同節(jié)點(diǎn)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及其影響因素，給出房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的主要評(píng)價(jià)指標(biāo)；在此基礎(chǔ)上，結(jié)合歷史數(shù)據(jù)和調(diào)控政策，對(duì)不同階段的房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)證分析和整體評(píng)價(jià)，進(jìn)而提出相應(yīng)的房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化建議。

二、 文獻(xiàn)綜述與研究框架的提出

風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性，我們要從總體上思考和把握風(fēng)險(xiǎn)，并且要掌握風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該運(yùn)用哪些相應(yīng)的方法來(lái)解決，并將風(fēng)險(xiǎn)控制在最小程度[2]。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是指：對(duì)社會(huì)產(chǎn)生損害的不確定性[3]。可以運(yùn)用前瞻性方法來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)用現(xiàn)代時(shí)間序列建模方法，來(lái)量化這種風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)和股票、債券一樣，是可以預(yù)測(cè)的[4]。房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的主要構(gòu)成三要素包括：房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)因素、房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)事件、造成房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)損失。房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的特征是風(fēng)險(xiǎn)是隨機(jī)的、客觀存在的、相對(duì)的、可測(cè)的、與收益緊密是相關(guān)聯(lián)[5]。遵循“識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源→分析傳導(dǎo)效應(yīng)→預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)程度→防范危機(jī)發(fā)生”的邏輯思路來(lái)研究房地產(chǎn)帶來(lái)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)[6]。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的風(fēng)險(xiǎn)分為：政策法律風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)管理風(fēng)險(xiǎn)、自然環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)5大類(lèi)[7]。政策風(fēng)險(xiǎn)在不同類(lèi)型的房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)呈現(xiàn)出不同的形態(tài)，其對(duì)企業(yè)產(chǎn)生影響的著力點(diǎn)也有所不同[8]。房地產(chǎn)項(xiàng)目的全過(guò)程可劃分為四個(gè)階段，即投資決策階段、前期階段、建設(shè)階段、租售階段[9]。對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)可以運(yùn)用定量與定性相結(jié)合的模糊綜合評(píng)判法[10]?？梢詮姆康禺a(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部環(huán)境變化和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程進(jìn)行全面綜合的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)[11]。中央政府在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控機(jī)制時(shí)，應(yīng)著重降低對(duì)地方政府設(shè)租行為的監(jiān)督成本[12]。

然而，目前對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的研究局限于從房地產(chǎn)企業(yè)角度出發(fā)研究房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等，研究范圍較窄，研究對(duì)象較單一?？偟膩?lái)說(shuō)，沒(méi)有從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈角度出發(fā)去識(shí)別、結(jié)構(gòu)化房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，并設(shè)計(jì)出科學(xué)的房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，以此為基礎(chǔ)構(gòu)建房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)。在我國(guó)情景下，政府對(duì)于房地產(chǎn)領(lǐng)域社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的研究更不能置身事外，多年來(lái)房地產(chǎn)領(lǐng)域調(diào)控政策的差強(qiáng)人意說(shuō)明政策制定還缺乏科學(xué)性。為此，必須要打開(kāi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)“黑箱”，識(shí)別并結(jié)構(gòu)化社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，設(shè)計(jì)出房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的級(jí)別，構(gòu)建社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵指標(biāo)與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系。運(yùn)用科學(xué)的方法與有效的措施對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理的調(diào)控。

本文采用定性分析與定量分析相結(jié)合，借鑒國(guó)外研究方法和我國(guó)學(xué)者房地產(chǎn)方面的研究成果基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)新思路從公共治理的角度出發(fā)研究房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。本文第二部分析識(shí)別房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的各階段社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及其影響因素；第三部分主要是房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)設(shè)計(jì)，并給出了基于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)及其涉及指標(biāo)表；第四部分，運(yùn)用樣本“均差+標(biāo)準(zhǔn)差”方法，通過(guò)我國(guó)2005-2015年房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)的實(shí)證分析[13]；最后兩部分在分析的基礎(chǔ)之上提出房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化建議及進(jìn)行總結(jié)。

三、 房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)識(shí)別

正確識(shí)別房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是政府科學(xué)制定和有效實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎(chǔ)和關(guān)鍵。本文打開(kāi)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈“黑箱”，分析獲取土地、施工建設(shè)、銷(xiāo)售交付等房地產(chǎn)不同階段的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)并予以結(jié)構(gòu)化，進(jìn)而給出房地產(chǎn)不同社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)的影響因素[13]。

（一） 獲取土地階段的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及其影響因素

在獲取土地階段，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：1.強(qiáng)制拆遷風(fēng)險(xiǎn)，即土地征用或征收過(guò)程中，因土地及其地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的補(bǔ)賠償未達(dá)成一致引發(fā)的強(qiáng)制拆遷行為，具體表現(xiàn)為利益沖突、情緒對(duì)峙、人身傷害和財(cái)產(chǎn)損失。2.置地成本攀升風(fēng)險(xiǎn)，即房產(chǎn)商在土地“招拍掛”時(shí)以高價(jià)獲取的土地，而售房時(shí)將置地成本轉(zhuǎn)至購(gòu)房者承擔(dān)，造成房?jī)r(jià)的不斷攀升，具體表現(xiàn)為房?jī)r(jià)上漲。

引起上述社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有：1.土地的稀缺性、壟斷性、投機(jī)性，房屋是依附于土地而建的，區(qū)別于其他商品的性質(zhì)在于其不可移動(dòng)，土地供應(yīng)彈性小，需求彈性大，土地資源短缺容易產(chǎn)生投機(jī)行為。2.行政權(quán)力的強(qiáng)制性，集體土地征收過(guò)程中征收主體與被征收主體不是一種民事上的平等關(guān)系，而是行政上的隸屬關(guān)系。

（二） 施工建設(shè)階段的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及其影響因素

在施工建設(shè)階段，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：1.不體面勞動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，即在建筑行業(yè)中的勞動(dòng)者在社會(huì)生活中所受的差別對(duì)待，具體表現(xiàn)為缺乏福利保障，勞動(dòng)合同簽訂率低等。2.工期拖延風(fēng)險(xiǎn)，即由于建筑工程無(wú)法按時(shí)竣工而影響購(gòu)房者的交房計(jì)劃，從而帶來(lái)的索賠、訴訟等群眾性事件。3.質(zhì)量與安全事故風(fēng)險(xiǎn)，即由于房屋質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致的房屋安全事故，具體表現(xiàn)為房屋裂縫、倒塌等現(xiàn)象。

引起上述社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有：1.社會(huì)保障覆蓋面不全，建筑行業(yè)中相對(duì)于整個(gè)社會(huì)保障體系來(lái)講仍然存在建筑企業(yè)安全措施不落實(shí)、工傷保險(xiǎn)覆蓋面低等情況。2.房地產(chǎn)建設(shè)周期長(zhǎng)，從施工到竣工需求時(shí)間長(zhǎng)，面臨政府政策的調(diào)整會(huì)使正處于施工階段的房屋陷入被動(dòng)。3.工程監(jiān)理和驗(yàn)收不到位，從工程開(kāi)工、地基驗(yàn)槽，到隱蔽工程驗(yàn)收、基礎(chǔ)主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收，再到工程竣工驗(yàn)收和工程結(jié)算都離不開(kāi)工程監(jiān)理企業(yè)的參與。4.金融體制不健全，房地產(chǎn)發(fā)展依賴(lài)于社會(huì)資金的支持，一旦中間環(huán)節(jié)的鏈條斷開(kāi)，直接影響到施工建設(shè)的進(jìn)度。

（三） 銷(xiāo)售交付階段的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及其影響因素

在銷(xiāo)售交付階段，社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在以下四個(gè)方面：1.預(yù)售誤導(dǎo)風(fēng)險(xiǎn)，即在預(yù)售時(shí)房產(chǎn)商夸大宣傳，利用含混表述、虛假承諾等誤導(dǎo)購(gòu)房者從而促成交易。2.交付違約風(fēng)險(xiǎn)，即最終交付的時(shí)間、房屋質(zhì)量、配套、設(shè)施等與最初約定時(shí)存在差距。具體表現(xiàn)為延期交付、房屋配套不齊、設(shè)施不完善等情況。3.商品房空置風(fēng)險(xiǎn)，即房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不平衡的狀態(tài)，造成商品房空置、待售面積占商品房竣工面積的比例不斷擴(kuò)大。具體表現(xiàn)為“死城”現(xiàn)象、炒房者的投機(jī)心態(tài)等。4.產(chǎn)權(quán)缺失風(fēng)險(xiǎn)，即業(yè)主在交房后辦理不了或遲遲拿不到產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

引起上述風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有：1.商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)欠缺，關(guān)于房地產(chǎn)預(yù)售相關(guān)法律規(guī)定都不完善，缺乏統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。2.信用評(píng)價(jià)與利用不完善，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)缺乏完善的信用評(píng)價(jià)體系。3.產(chǎn)權(quán)辦理周期長(zhǎng)，在交房后實(shí)際辦理產(chǎn)權(quán)的時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超過(guò)法定產(chǎn)權(quán)審批的時(shí)間。

四、 我國(guó)房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)計(jì)

政府要把控房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上各階段出現(xiàn)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，評(píng)估不同風(fēng)險(xiǎn)的程度，政府才能制定更加合理的房地產(chǎn)管控策略，為進(jìn)一步實(shí)施宏觀調(diào)控提供有力依據(jù)。

（一） 評(píng)價(jià)指標(biāo)設(shè)計(jì)原則

分析評(píng)價(jià)我國(guó)房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，要結(jié)合時(shí)間線(xiàn)索，注重指標(biāo)的真實(shí)性、前瞻性、敏感性、針對(duì)性和系統(tǒng)性。按照上述我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析評(píng)價(jià)的基本路徑和原則，統(tǒng)籌分析影響我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各因素，其中價(jià)格和面積是兩個(gè)最基本的衡量單位，以此作為切入口，各個(gè)階段選取的關(guān)鍵指標(biāo)如下：

1. 獲取土地階段的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)

（1）土地轉(zhuǎn)讓收入占房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃總投資比重。土地轉(zhuǎn)讓收入與房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃總投資呈負(fù)相關(guān)，土地轉(zhuǎn)讓收入占房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃總投資比重，直觀反映了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的健康程度。

（2）待開(kāi)發(fā)土地面積占購(gòu)置面積的比例。待開(kāi)發(fā)土地面積是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，通過(guò)各種方式獲得土地使用權(quán)，但尚未開(kāi)工建設(shè)的土地面積；土地購(gòu)置面積是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種方式獲得土地使用權(quán)的土地面積。待開(kāi)發(fā)的土地面積越多，說(shuō)明房地產(chǎn)企業(yè)囤積的面積越多，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

2. 施工建設(shè)階段的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)

（1）建筑業(yè)城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員平均工資占房地產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員平均工資比。即通過(guò)將建筑業(yè)就業(yè)人員平均工資占整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員平均工資之比，可以看出在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)中，建筑業(yè)從業(yè)人員的工資水平與社會(huì)地位，而建筑行業(yè)從業(yè)人員大多都是由外來(lái)務(wù)工的農(nóng)民工組成。該比值越大，建筑行業(yè)勞動(dòng)者在房地產(chǎn)行業(yè)中的待遇越低，而這種行業(yè)內(nèi)工資的懸殊，將會(huì)導(dǎo)致社會(huì)的不平等待遇，從而帶來(lái)社會(huì)隱患。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金占計(jì)劃總投資比例。通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和計(jì)劃總投資的比例，可以直觀反映出房地產(chǎn)企業(yè)的資金實(shí)力。

3. 推廣銷(xiāo)售階段的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售費(fèi)用占商品房銷(xiāo)售收入的比例。房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售費(fèi)用包括：銷(xiāo)售前期費(fèi)、銷(xiāo)售推廣費(fèi)、合同交易費(fèi)等、銷(xiāo)售代理費(fèi)和其他費(fèi)用。房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)在市場(chǎng)上進(jìn)行銷(xiāo)售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷(xiāo)售收入、配套設(shè)施銷(xiāo)售收入。房地產(chǎn)銷(xiāo)售費(fèi)用占銷(xiāo)售收入的適當(dāng)比例，可保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

（2）商品房待售/空置面積占商品房竣工面積的比例。待售面積主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已竣工商品房中至報(bào)告期尚未售出或出租的面積，而空置面積是指已經(jīng)售出后住房處在閑置無(wú)人居住狀態(tài)的面積。如果商品房待售/空置面積占商品房竣工面積的比例越大則表明房地產(chǎn)市場(chǎng)供求出現(xiàn)問(wèn)題，或是存在投機(jī)狀況，長(zhǎng)此以往，將出現(xiàn)嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

4. 各指標(biāo)權(quán)重設(shè)計(jì)

以上六個(gè)指標(biāo)都是價(jià)格和面積這兩個(gè)房地產(chǎn)最基本的影響因素出發(fā)，故涉及權(quán)重時(shí)，賦予相同的權(quán)重值。

（二） 施工建設(shè)階段的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及其影響因素、

根據(jù)以上分析，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及其涉及指標(biāo)綜合為表1所示：

表1：基于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)結(jié)構(gòu)及其關(guān)鍵指標(biāo)

五、 我國(guó)房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)實(shí)證分析

針對(duì)房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)涉及的指標(biāo)，根據(jù)所選取關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行實(shí)證分析。

（一） 數(shù)據(jù)來(lái)源

為確保研究結(jié)果的真實(shí)性與實(shí)效性，本文所采用的指標(biāo)數(shù)據(jù)從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站國(guó)家數(shù)據(jù)中心獲得（網(wǎng)址為：http://data.stats.gov.cn/），檢索時(shí)間限定為2005-2015。根據(jù)關(guān)鍵詞檢索到相關(guān)的數(shù)據(jù)報(bào)表，進(jìn)行相關(guān)指標(biāo)的數(shù)據(jù)下載和分析。

（二） 分析方法

采用定性分析和定量分析相結(jié)合的方法，在定量分析方法中，使用樣本“均值±標(biāo)準(zhǔn)差”方法，對(duì)數(shù)據(jù)剔除異常值后，在隨機(jī)誤差正態(tài)分布曲線(xiàn)中作為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)描述其分散程度，簡(jiǎn)言之就是為每一個(gè)指標(biāo)設(shè)置置信區(qū)間，包括正常上下限及危險(xiǎn)警戒線(xiàn)，從而更加準(zhǔn)確的找到風(fēng)險(xiǎn)所在[14]。在本文中，首先計(jì)算各風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的均值和標(biāo)準(zhǔn)差，以偏離均值一倍標(biāo)準(zhǔn)差的區(qū)間為各風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)正常波動(dòng)區(qū)間（即均值±1*標(biāo)準(zhǔn)差），偏離均值一倍標(biāo)準(zhǔn)差與偏離均值兩倍標(biāo)準(zhǔn)差之間的區(qū)間為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)出現(xiàn)稍熱或趨冷運(yùn)行區(qū)間（[均值-2*標(biāo)準(zhǔn)差，均值-1*標(biāo)準(zhǔn)差]；[均值+1*標(biāo)準(zhǔn)差，均值+2*標(biāo)準(zhǔn)差]），偏離均值兩倍標(biāo)準(zhǔn)差以上的區(qū)間為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)過(guò)熱或過(guò)冷運(yùn)行區(qū)間（＜均值-2*標(biāo)準(zhǔn)差或＞均值+2*標(biāo)準(zhǔn)差），以此來(lái)分析測(cè)定各風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)預(yù)示的我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)狀況。

根據(jù)計(jì)算結(jié)果確定五個(gè)比值區(qū)間來(lái)判定社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的狀態(tài)，（1）在正常上限與正常下限區(qū)間時(shí)，反映出該風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)處于穩(wěn)定狀態(tài)；（2）在正常上限與熱上限區(qū)間時(shí)，反映出該風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)處于風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，比值越高風(fēng)險(xiǎn)越高；（3）比值超出熱上限時(shí)，反映出該風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)處于高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)；（4）在正常下限與冷下限區(qū)間時(shí)，反映出該風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)仍處于風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，比值越低風(fēng)險(xiǎn)越高；（5）比值低于冷下限時(shí)，反映出該風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)處于高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)。

(三) 房地產(chǎn)領(lǐng)域社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

根據(jù)各階段的關(guān)鍵指標(biāo)的獲取數(shù)據(jù)，得到各指標(biāo)的比值、正常上限、正常下限、熱上限和冷下限，如表2所示。

表2：不同階段社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)選取的指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)比值分析

表3：選取的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化得分

各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)評(píng)價(jià)準(zhǔn)則確定和對(duì)各指標(biāo)數(shù)據(jù)進(jìn)行評(píng)估分析后，進(jìn)一步對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)總體運(yùn)行進(jìn)行整體評(píng)價(jià)，首先需要對(duì)各指標(biāo)準(zhǔn)則進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)定指標(biāo)處于風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)定狀態(tài)、風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)、高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，分別對(duì)應(yīng)0分、1，-1分、2，-2分，并得出相應(yīng)得分，如上表3所示。

根據(jù)表3，圖1可以更清楚的看到研究對(duì)象的波動(dòng)性。

圖1：2005-2015年我國(guó)房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)整體評(píng)價(jià)折線(xiàn)圖

從整體來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)帶來(lái)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)一直處于劇烈震蕩的過(guò)程中。在圍繞相對(duì)穩(wěn)定值情況下風(fēng)險(xiǎn)在0值上下波動(dòng)。不管是在0之上還是之下，房地產(chǎn)都將伴隨一定風(fēng)險(xiǎn)大小，并隨著國(guó)家調(diào)控政策的不斷調(diào)整而波動(dòng)。由此分析，自2005年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的大致走向：2008年以前我國(guó)房地產(chǎn)一直處于相對(duì)穩(wěn)定，并逐步攀升的狀態(tài)；2008年受全球金融危機(jī)的影響，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入全面調(diào)整時(shí)期；2009-2011年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不斷增加，2010年政府調(diào)控政策合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房，并且加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管，但調(diào)控效果并不理想，房地產(chǎn)熱度持續(xù)旺盛，在2011年到達(dá)了一個(gè)小高峰，市場(chǎng)偏熱，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警；2012年又逐步放緩跡象，2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)又達(dá)到一個(gè)新高潮。截至2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)依然沒(méi)有降溫，呈現(xiàn)穩(wěn)定并持續(xù)發(fā)熱的趨勢(shì)。房?jī)r(jià)地產(chǎn)價(jià)格非理性上漲進(jìn)一步加劇市場(chǎng)及社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)，目前雖然國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2016年的最新數(shù)據(jù)還沒(méi)有發(fā)布，但這一年從房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷政策從寬松到熱點(diǎn)城市持續(xù)收緊的過(guò)程。我們發(fā)現(xiàn)在整個(gè)房地產(chǎn)活動(dòng)的進(jìn)程中，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)受到政府宏觀調(diào)控、金融市場(chǎng)波動(dòng)、市場(chǎng)操作和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的多方面影響。

六、 我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化建議

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，并根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)實(shí)證分析與整體分析，我們可以清晰的看到我國(guó)房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的大致走向與在產(chǎn)業(yè)鏈上不同階段呈現(xiàn)出的風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，政府可以采取有針對(duì)性的措施或手段對(duì)房地產(chǎn)帶來(lái)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行防范、應(yīng)對(duì)和控制，從而提高社會(huì)治理的能力，降低社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。

（一） 獲取土地階段

根據(jù)對(duì)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)于獲取土地階段來(lái)說(shuō)我國(guó)近十年的土地由冷到熱再到降溫的過(guò)程，在具體開(kāi)發(fā)行為中要做好拆遷和安置工作。改革土地出讓制度，降低房屋建設(shè)成本。2006年5月24日發(fā)布的《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2006〕37號(hào)），國(guó)家從土地供應(yīng)、信貸、稅收方面著手進(jìn)行調(diào)控，以恢復(fù)市場(chǎng)機(jī)制為目的，應(yīng)根據(jù)不同的市場(chǎng)缺陷采取不同的調(diào)控手段，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資等手段。國(guó)務(wù)院在2010年4月17日發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（國(guó)發(fā)〔2010〕10號(hào)）文件中指出，閑置兩年土地依法進(jìn)行收回、罰款，嚴(yán)格執(zhí)行轉(zhuǎn)讓土地及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的條件。在住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中，還應(yīng)實(shí)行土地出、轉(zhuǎn)讓、招投標(biāo)制度的公開(kāi)化，加強(qiáng)土地管理的公平公開(kāi)，并從根源上弱化地方政府的“土地財(cái)政”，深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，增強(qiáng)房地產(chǎn)的有效供給，有效改變各級(jí)地方政府過(guò)分依賴(lài)土地出讓收益的現(xiàn)象，同時(shí)杜絕房地產(chǎn)商獲取偏離價(jià)值基礎(chǔ)的利益，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

（二）施工建設(shè)階段

在施工建設(shè)階段，從建筑業(yè)城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員平均工資占房地產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)單位就業(yè)人員平均工資比、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金占計(jì)劃總投資比例這兩項(xiàng)指標(biāo)可以清晰的看到建筑業(yè)務(wù)工人員現(xiàn)狀與房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)力，政府和企業(yè)應(yīng)加大對(duì)建筑業(yè)外來(lái)務(wù)工人員醫(yī)療、保險(xiǎn)、住房、子女教育的關(guān)注，解除和減輕他們的后顧之憂(yōu)，并積極構(gòu)建建筑業(yè)外來(lái)務(wù)工人員的市民化待遇。加大勞動(dòng)監(jiān)察執(zhí)法力度，規(guī)范有關(guān)主體的用工行為，積極推進(jìn)建筑勞務(wù)的市場(chǎng)、制度化進(jìn)程，維護(hù)建筑勞動(dòng)力的合法權(quán)益。有關(guān)部門(mén)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施嚴(yán)格審核制度，尤其是在資金審控方面給予一定的硬性規(guī)定。2010年3月18日國(guó)資委下發(fā)的“要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規(guī)定”，急需嚴(yán)格落實(shí)（即“退房令”），堅(jiān)決要求不以房地產(chǎn)為主業(yè)的國(guó)有企業(yè)退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并支持以房地產(chǎn)為主業(yè)的國(guó)有企業(yè)主要從事居民保障性房屋開(kāi)發(fā)、建設(shè)。

（三） 銷(xiāo)售交付階段

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售費(fèi)用占商品房銷(xiāo)售收入的比例、商品房待售/空置面積占商品房竣工面積的比例兩項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，政府亟待完善商品房預(yù)售信息披露制度，建立商品房預(yù)售合同事前審查制度。2016年12月16日正式閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了新的定位和工作部署，將切實(shí)履行“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位要求。2016年的《政府工作報(bào)告》重點(diǎn)工作中，國(guó)務(wù)院淡化了行政調(diào)控方式，而是由相關(guān)部委如財(cái)政部、稅務(wù)總局、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等部委以信貸、稅收、限購(gòu)作為工具進(jìn)行引導(dǎo)性的調(diào)控。在銷(xiāo)售行為上，政府要強(qiáng)化調(diào)控政策的社會(huì)引導(dǎo)作用，同時(shí)需慎用戶(hù)籍限購(gòu)、價(jià)格限制等行政措施，另一方面通過(guò)開(kāi)征房地產(chǎn)稅，靈活運(yùn)用貸款比例和利率等經(jīng)濟(jì)手段，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)與銷(xiāo)售人員的銷(xiāo)售行為，健全房地產(chǎn)信息政策，建立公開(kāi)、公正、透明的房地產(chǎn)信息發(fā)布平臺(tái)。要完善房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證審批與發(fā)放制度，健全產(chǎn)權(quán)審批制度，確保購(gòu)房者的合法權(quán)益得到保障。

七、 總結(jié)

在我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷史進(jìn)程中，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)與管控還有許多待完善的地方，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有充分的認(rèn)識(shí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有復(fù)雜性、特殊性、周期性等特征，本文采用定性與定量相結(jié)合，突出定量分析的辦法，分析我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)和影響因素，并利用關(guān)鍵指標(biāo)構(gòu)建評(píng)價(jià)模型進(jìn)行實(shí)證分析，得出從2005-2015年我國(guó)房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)的大致走向，然后從政府宏觀調(diào)控的角度提出建議。但是房地產(chǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)是一種客觀存在，我們可以通過(guò)分析識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)，但是不能完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，面對(duì)新的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，我們要對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行持續(xù)性關(guān)注，進(jìn)而提出新的、更有效的應(yīng)對(duì)策略。

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The Identification, Evaluation and Regulatory Policies Optimization of China's Real Estate Social Risk

CAO XUEYAN, LIU BINBIN, XIAO YANGAO, YIN LIYAXIN

, 611731

The real estate industry has dual responsiblities for the development of the national economy and housing and other livelihood issues, and the government should effectively identify and control the social risk. This paper analyzed the performance of the social risk of residential real estate, identified the social risk points, and analyzed the influencing factors from the different stages of the real estate industry chain, constructed the key index evaluation system, combined with statistical data in empirical analysis, so, founded thedevelopment tendency in nearly ten years of China's real estate social risk. Finally, the paper putted forward some suggestions on how to prevent the risk of real estate from the point of public governance management.

Real estate; Industry chain; Social risk

F299.23

A

1008-472X(2018)02-0019-08

2018-01-10

成都市維護(hù)穩(wěn)定工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防控研究項(xiàng)目。

曹學(xué)艷（1971-），女，山東濰坊人，博士研究生，電子科技大學(xué)圖書(shū)館研究館員，研究方向：應(yīng)急管理、信息素養(yǎng)教育；劉彬彬（1990-），女，四川自貢人，電子科技大學(xué)公共管理學(xué)院碩士研究生，研究方向：行政管理。

本文推薦專(zhuān)家：

李仕明，電子科技大學(xué)，教授，研究方向：戰(zhàn)略管理與應(yīng)急管理。

李璞，成都理工大學(xué)，教授，研究方向：人力資源管理、項(xiàng)目管理。