婁宇

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的資金內(nèi)控問(wèn)題一直是一個(gè)關(guān)注的熱點(diǎn)，如何有效地控制資金運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)以及潛在的風(fēng)險(xiǎn)，成為每一個(gè)管理者深思熟略的問(wèn)題。本文就如何提高房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)控水平這一問(wèn)題進(jìn)行研究，從房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)控的內(nèi)容入手，找到其現(xiàn)存的問(wèn)題，并以此提出改進(jìn)的方法和手段。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金運(yùn)用；內(nèi)部控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)控的重要性

（一）減少房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)

在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)各種可控風(fēng)險(xiǎn)以及不可控風(fēng)險(xiǎn)。如果不能評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)采取措施，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)對(duì)企業(yè)的現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)以及未來(lái)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于其受到不可控的宏觀環(huán)境的影響較大，并且資金投入大，回收期較長(zhǎng)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制，尤其是資金的內(nèi)控就顯得格外重要。資金的內(nèi)控可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)在事前、事中、以及事后環(huán)節(jié)都合理的管控風(fēng)險(xiǎn)，從而提高其經(jīng)營(yíng)的效果。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用效率

房地產(chǎn)企業(yè)相較于其他行業(yè)，需要更多的資金來(lái)維持自身的運(yùn)營(yíng)，因此在日常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，房地產(chǎn)行業(yè)的投資額較大、融資額較大，整體的現(xiàn)金流量較大。所以，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金運(yùn)用的控制可以幫助其提高資金的使用效率，使得能夠在最小成本的情況下獲得期望中的收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)控的內(nèi)容

（一）內(nèi)控環(huán)境的分析

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部資金的需求量和供給量，需要在分析房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境和外部環(huán)境的情況下得出。并且對(duì)于環(huán)境的分析能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。因此，在實(shí)行內(nèi)控的第一步就是對(duì)環(huán)境的分析，以便判斷出外部環(huán)境中的機(jī)會(huì)與威脅，以及房地產(chǎn)企業(yè)自身在現(xiàn)有發(fā)展中的優(yōu)勢(shì)以及劣勢(shì)。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)中風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估

內(nèi)部控制的核心內(nèi)容就是對(duì)企業(yè)中顯在的和潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和分析，以便及時(shí)做出對(duì)策，減少風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的頻率以及風(fēng)險(xiǎn)造成的損害程度。只有房地產(chǎn)企業(yè)能夠清晰認(rèn)識(shí)并感知企業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)，才能夠?qū)ΠY下藥，進(jìn)行控制工作。因此，房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)該為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估建立相關(guān)的制度架設(shè)、組織架設(shè)以及資源準(zhǔn)備。

（三）具體的控制行為和活動(dòng)

在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)行評(píng)估以及分析之后，就要就行具體的控制行為。在具體的行為中，根據(jù)時(shí)間可以劃分為事前的風(fēng)險(xiǎn)控制行為，事中的風(fēng)險(xiǎn)控制行為以及事后行為。并且根據(jù)行為性質(zhì)的不同，可以分為利用財(cái)務(wù)手段進(jìn)行的風(fēng)險(xiǎn)控制行為以及利用組織手段控制風(fēng)險(xiǎn)的行為。在房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)控中，應(yīng)該使用多種控制手段，搭建全面綜合的控制體系。

（四）傳遞信息與溝通的過(guò)程

在資金的內(nèi)控環(huán)節(jié)，需要信息的流動(dòng)加以支持。首先，各個(gè)部門(mén)的運(yùn)營(yíng)情況需要進(jìn)行收集以及分析，最終資金內(nèi)控的具體行動(dòng)要進(jìn)行傳達(dá)與溝通。因此資金內(nèi)控過(guò)程就是一個(gè)信息流不斷來(lái)回反復(fù)的運(yùn)動(dòng)過(guò)程。如果沒(méi)有信息的充分有效的交流，就沒(méi)有辦法進(jìn)行精細(xì)化、可執(zhí)行化的內(nèi)控手段。

（五）監(jiān)督過(guò)程

資金的內(nèi)控環(huán)節(jié)可以說(shuō)涉及到企業(yè)中的每個(gè)部門(mén)工作以及流程之中，并且其影響力是巨大的。因此，為了有效監(jiān)督這一環(huán)節(jié)必須設(shè)置全面的監(jiān)督體系，在組織架設(shè)和人員安排上都確保能夠獨(dú)立的進(jìn)行資金內(nèi)控操作的監(jiān)督。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)控現(xiàn)存的問(wèn)題

（一）對(duì)環(huán)境變化的感知具有滯后性

在房地產(chǎn)資金內(nèi)控的過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)內(nèi)控工作沒(méi)有辦法進(jìn)行執(zhí)行，與企業(yè)現(xiàn)有的內(nèi)部情況不相符合，并且其內(nèi)控工作也不能提高企業(yè)的外部競(jìng)爭(zhēng)力以及適應(yīng)力。這一問(wèn)題的產(chǎn)生很大原因與房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)環(huán)境感知的滯后性有關(guān)。眾所周知，環(huán)境的變化，尤其是外部環(huán)境的變化比較頻繁，因此就更需要使用多種手段對(duì)其進(jìn)行全面監(jiān)控，否則就會(huì)出現(xiàn)對(duì)環(huán)境分析的不全面以及滯后性。對(duì)內(nèi)外部環(huán)境之后的分析是沒(méi)有辦法帶來(lái)行之有效的內(nèi)控手段的執(zhí)行，反而會(huì)浪費(fèi)各種資源，更為嚴(yán)重的，會(huì)是企業(yè)面臨更大的風(fēng)險(xiǎn)或者喪失更大的機(jī)遇。

（二）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的有效性不足

對(duì)于資金控制環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)感知與評(píng)估需要一個(gè)運(yùn)行良好，全面有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，這也是目前房地產(chǎn)企業(yè)所缺乏的。房地產(chǎn)企業(yè)作為一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)高收益的行業(yè)，需要更先進(jìn)的評(píng)估技術(shù)，更高端的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估人才，更完善的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估組織制度。但在目前的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)講，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的組織架設(shè)、人才儲(chǔ)備等準(zhǔn)備工作還有所欠缺。

（三）內(nèi)控方法的欠缺

單一的內(nèi)控方法沒(méi)有辦法滿足房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)控制的要求，因此房地產(chǎn)企業(yè)必須采用綜合性的控制方法。而這種綜合性、系統(tǒng)性的方法體系也正是現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)所缺乏的。不僅如此，現(xiàn)有的風(fēng)險(xiǎn)控制手段在事前控制上存在不足之處，只有不斷加強(qiáng)事前的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防工作，才能在最小的經(jīng)濟(jì)成本之下，獲得更大的控制效果。

（四）企業(yè)內(nèi)部缺乏溝通

不管是信息的收集還是最終內(nèi)控工作的反饋以及命令的執(zhí)行，都需要組織在縱向?qū)蛹?jí)以及橫向?qū)蛹?jí)進(jìn)行信息的交流與傳播。而現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)較大，層級(jí)較多，因此在信息的傳播過(guò)程中存在速度較慢，失真情況嚴(yán)重等問(wèn)題。并且房地產(chǎn)業(yè)部門(mén)與部門(mén)之間的橫向溝通與交流較為匱乏，沒(méi)有辦法進(jìn)行多種信息的綜合傳播。

（五）內(nèi)控過(guò)程缺乏有力的監(jiān)督

在內(nèi)控工作中，監(jiān)督工作最為有利的后盾支持，是必不可少的存在。但在，現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)中，具有完善的監(jiān)督制度建設(shè)和監(jiān)督組織建設(shè)的企業(yè)較少，尤其是中小型的房地產(chǎn)企業(yè)更是在監(jiān)督過(guò)程中權(quán)責(zé)不清、交叉職權(quán)。不僅如此，在房地產(chǎn)企業(yè)中，如何保證監(jiān)督建構(gòu)的獨(dú)立性也是一個(gè)由來(lái)已久的問(wèn)題。

四、提高房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)控水平的策略

（一）利用科學(xué)技術(shù)提高對(duì)環(huán)境的感知力

對(duì)于環(huán)境的感知，在現(xiàn)有的時(shí)代背景下，可以通過(guò)定性的技術(shù)手段來(lái)把握環(huán)境的動(dòng)態(tài)。對(duì)于外部環(huán)境的把握，可以利用現(xiàn)有的大數(shù)據(jù)技術(shù)，獲取全面的信息來(lái)幫助決策；對(duì)于內(nèi)部環(huán)境的把握，可以利用各種管理系統(tǒng)，將企業(yè)各個(gè)部門(mén)或者具體流程中的信息全都進(jìn)行匯總與分類(lèi)，幫助管理者進(jìn)行信息的收集與整理工作。但是，要注意的是，科學(xué)技術(shù)手段是一個(gè)行之有效的手段，但不是唯一手段，管理者必須要進(jìn)行定性分析，利用自身的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行判別。

（二）建立合理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系

首先，要進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估制度的建設(shè)。利用組織中的明文規(guī)定將風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的環(huán)節(jié)、要求、職權(quán)等內(nèi)容進(jìn)行固定。其次，是進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估組織的建設(shè)。在房地產(chǎn)企業(yè)中依據(jù)自身經(jīng)營(yíng)規(guī)模的大小，設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估部門(mén)或者風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估小組。最后，是進(jìn)行資源的匹配。將人力資源、資金資源，分配到風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的組織機(jī)構(gòu)中。在風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估這一環(huán)節(jié)中，應(yīng)該建立起事前、事中、事后全時(shí)間點(diǎn)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，才能保證風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的全面性和連續(xù)性。

（三）建立組織內(nèi)部的多維度的溝通

溝通是保證資金內(nèi)控有效性的重要手段。在房地產(chǎn)企業(yè)中，其組織架構(gòu)不利于縱向以及橫向的信息溝通。因此，最重要的內(nèi)容之一就是建立溝通的渠道。讓上下級(jí)之間能夠有機(jī)會(huì)交流，讓同級(jí)之間能夠打破交流的屏障。同時(shí)，在房地產(chǎn)企業(yè)中更應(yīng)該建議一種促進(jìn)溝通、鼓勵(lì)溝通的企業(yè)文化，只有全體員工的愿意溝通、敢于溝通，才能打破交流溝通的障礙。

（四）完善內(nèi)控環(huán)節(jié)的監(jiān)督機(jī)制

在資金內(nèi)控環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該設(shè)立一個(gè)具有獨(dú)立性的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，以保證內(nèi)控環(huán)節(jié)的合理性和合規(guī)性。監(jiān)督機(jī)制的建立除了建設(shè)好監(jiān)督機(jī)構(gòu)之外，還要建立相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度以及追責(zé)制度，對(duì)于監(jiān)督過(guò)程中的違法違規(guī)行為要進(jìn)行及時(shí)的告誡與懲罰。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)體系中的重要行業(yè)之一，有著較大的經(jīng)濟(jì)影響力以及控制力。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控制度的完善建立不僅有利于自身的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，更是為了整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系的平穩(wěn)運(yùn)營(yíng)。在房地產(chǎn)企業(yè)資金內(nèi)控的過(guò)程中，一定要以系統(tǒng)的觀念進(jìn)行內(nèi)控理論的完善和實(shí)踐。

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