李學(xué)仕

摘要：隨著社會(huì)的發(fā)展，人們的生活水平逐漸提高，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展給人們的生活也帶來(lái)了很多的益處。隨著我國(guó)個(gè)人住房建設(shè)商品化的加速，越來(lái)越多的人開始關(guān)注并購(gòu)買新的住房，我國(guó)銀行住房貸款也隨之推行一系列的貨幣政策來(lái)支持這一現(xiàn)象，使得人們有更多的機(jī)會(huì)與錢財(cái)來(lái)獲得屬于自己的房子，然而，由于通貨膨脹等問(wèn)題，我國(guó)的大多數(shù)的居民收入并不能與高額的房?jī)r(jià)匹配，因此貸款業(yè)務(wù)成為主要的方式，然而不良貸款現(xiàn)象也隨之出現(xiàn)。文章就針對(duì)這一問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要闡述。

關(guān)鍵詞：銀行個(gè)人；住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)；控制

當(dāng)前我國(guó)的銀行個(gè)人住房貸款發(fā)展雖然快速，但是其中的管理以及施行手段還存在一定的問(wèn)題，與目前我國(guó)日益發(fā)展的經(jīng)濟(jì)水平并不對(duì)等，而強(qiáng)化與改善這一現(xiàn)象有利于改善我國(guó)銀行個(gè)人對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的掌握，減少我國(guó)銀行與世界頂級(jí)的銀行之間的差距，雖然住房貸款可以對(duì)個(gè)人生活以及居住環(huán)境都帶來(lái)很多的便利，但是并不是絕對(duì)的安全，因此本文就針對(duì)銀行個(gè)人住房貸款中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因和針對(duì)這些問(wèn)題的解決方法進(jìn)行簡(jiǎn)要的敘述，希望可以對(duì)相關(guān)的人員有一定的幫助。

一、銀行個(gè)人住房貸款中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款一般都會(huì)是一個(gè)較為長(zhǎng)期的過(guò)程，在這期間就需要帶來(lái)一定的政策上波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，例如一旦利率增長(zhǎng)，那么相應(yīng)的就要償還更多的利息，貸款客戶的還款壓力就會(huì)相應(yīng)的增加，容易出現(xiàn)不及時(shí)還款，隱患就會(huì)出現(xiàn)；而如果利率降低，雖然對(duì)還款人有利，但是隨之減少的利息使得銀行收入降低，造成銀行的虧損，因此無(wú)論是利率的增加還是減少，都會(huì)對(duì)雙方帶來(lái)一定的損失。當(dāng)前我國(guó)的貸款基準(zhǔn)利率是上漲的趨勢(shì)，這就給一些貸款住房的住戶帶來(lái)生活上的壓力，而滯后還款的人數(shù)也有所上漲，同時(shí)對(duì)房?jī)r(jià)的評(píng)價(jià)出現(xiàn)失真，造成個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)加大。

（二）法律風(fēng)險(xiǎn)

目前，我國(guó)并沒(méi)有一項(xiàng)專門的法律來(lái)約束以及規(guī)范住房貸款這一行為，只是銀行與個(gè)人、公司之間有一定的約定，但是懂法的人在少數(shù)，大多數(shù)的貸款人在看到合約后并不能十分有效的察覺(jué)到其中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)及損失，而在簽訂協(xié)議后可能又會(huì)出現(xiàn)反悔等現(xiàn)象，不利于銀行個(gè)人住房貸款的運(yùn)營(yíng)。由于沒(méi)有較為完善的法律體系，因此在個(gè)人向銀行提供相關(guān)證明資料時(shí)，有些部門就無(wú)法提供較為可靠的信息數(shù)據(jù)，例如不真實(shí)的工資賬務(wù)清單等，這就會(huì)給銀行帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）信用風(fēng)險(xiǎn)

這里所說(shuō)的信用指的方面較廣，一方面是指開發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)，這是指一部分開發(fā)商在利益的驅(qū)使下，會(huì)向銀行提供不真實(shí)的企業(yè)項(xiàng)目與數(shù)據(jù)，但實(shí)際上其資金并沒(méi)有達(dá)到還款的要求，其中會(huì)有很多的虛假買賣，例如用一定房地產(chǎn)來(lái)替代一定的資金送給建設(shè)方來(lái)達(dá)到資金效益，這樣的現(xiàn)象稱為“假按揭”。這類信用風(fēng)險(xiǎn)對(duì)銀行來(lái)說(shuō)傷害是很大的，一般這樣的情況貸款資金數(shù)目巨大，而一旦未及時(shí)償還，就對(duì)銀行的資金運(yùn)轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，信用風(fēng)險(xiǎn)還指借款人的風(fēng)險(xiǎn)，由于身邊的環(huán)境隨之改變，借款人的資金收入也有可能發(fā)生重大變故，例如破產(chǎn)、退休、辭職等現(xiàn)象，這些都可能使得借款人無(wú)力或者在心里上存在抵制還款的現(xiàn)象，這一信用風(fēng)險(xiǎn)的存在還是因?yàn)楫?dāng)事人在法律意識(shí)上并沒(méi)有很強(qiáng)的觀念性，且銀行業(yè)并無(wú)法將每一位貸款人的各項(xiàng)數(shù)據(jù)都深入的了解，無(wú)法把控貸款人是否能夠長(zhǎng)期的進(jìn)行按時(shí)的還款。

（四）抵押物風(fēng)險(xiǎn)

抵押物是指在貸款時(shí)若出現(xiàn)貸款人無(wú)法償還貸款后所進(jìn)行的第二還款保證，這就給貸款人一個(gè)警醒，也是對(duì)銀行貸款的一份保障。但是抵押物是否真正能夠順利收回足額的款項(xiàng)卻是一件較為復(fù)雜的事情。抵押物風(fēng)險(xiǎn)存在于三個(gè)方面，即抵押品價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)變化；抵押物權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)；處置抵押物風(fēng)險(xiǎn)。首先，價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)變化是在不可控因素之內(nèi)的，因?yàn)樽匀粸?zāi)害、人為破壞等情況都可能使得房屋價(jià)值受損，銀行就無(wú)法得到原本預(yù)估的足值價(jià)格；其次，由于工作人員的疏忽或者貸款人的作假，抵押物可能在一定意義上并不屬于貸款人，不具備抵押條件，那么一旦出現(xiàn)問(wèn)題就面臨無(wú)法解決的困境；最后，由于我國(guó)的相關(guān)法律會(huì)保護(hù)弱勢(shì)群體，若房屋是該群體唯一的居住環(huán)境，且其生活困難時(shí)，那么處置抵押品就可能無(wú)法順利的進(jìn)行抵押處置。

二、銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因

（一）制度與法律不健全

我國(guó)并沒(méi)有直接健全的法律條款約束個(gè)人住房貸款的相關(guān)問(wèn)題，更多的是針對(duì)生產(chǎn)性貸款，因此會(huì)出現(xiàn)很多的其他手段，例如用抵押物來(lái)保證不會(huì)損失財(cái)產(chǎn)，但是這樣做明顯也不是最合理的方式，操作風(fēng)險(xiǎn)也隨之增加。個(gè)人住房貸款在之前并不是特別盛行，但是隨著人們生活水平的提高，人們對(duì)居住有了更多的追求，也有更多的打算，在近幾年以個(gè)人貸款為主體的貸款模式在國(guó)內(nèi)逐漸形成，但是國(guó)家并沒(méi)有及時(shí)的推行出相關(guān)的政策來(lái)保證該借代人與銀行之間的各自利益。

（二）銀行管理機(jī)制不健全

近幾年雖然我國(guó)的商業(yè)銀行已經(jīng)陸續(xù)開始學(xué)習(xí)風(fēng)險(xiǎn)管理以及調(diào)研改進(jìn)建設(shè)，但是由于外部以及內(nèi)部的因素，目前銀行并沒(méi)有建立起嚴(yán)謹(jǐn)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)抵御屏障，這主要還是因?yàn)槿狈Κ?dú)立性與集中性的原因，獨(dú)立性可以使上級(jí)部門能夠獨(dú)立的對(duì)下級(jí)部門進(jìn)行管理，但是目前卻存在很多權(quán)限的限制，無(wú)法實(shí)現(xiàn)具體問(wèn)題具體分析，而集中性是指一些專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理協(xié)會(huì)可以集中對(duì)各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，這樣就可以減少失誤的出現(xiàn)，但是目前我國(guó)并沒(méi)有這樣的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估部門來(lái)專門進(jìn)行，而是相對(duì)的分散，不利于管理與集中評(píng)估。

三、銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施

（一）加強(qiáng)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

風(fēng)險(xiǎn)是這一行業(yè)始終會(huì)存在的問(wèn)題，但是如何有效的規(guī)避將風(fēng)險(xiǎn)降至最低才是應(yīng)該考慮的問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)與收益匹配才是風(fēng)險(xiǎn)存在的價(jià)值，就目前的情況來(lái)看，個(gè)人住房貸款的不良資產(chǎn)占少數(shù)，因此可以被稱為優(yōu)良資產(chǎn)，但是期限長(zhǎng)達(dá)十年、二十年，在這其中難免會(huì)出現(xiàn)一些突發(fā)的變化，因此銀行應(yīng)保持一種謹(jǐn)慎的態(tài)度來(lái)對(duì)待這一優(yōu)良資產(chǎn)，不能一味的進(jìn)行投資，最終可能帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，提高這一風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)就可以有效的規(guī)避一些明顯的失誤與漏洞，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。

（二）完善銀行個(gè)人住房貸款操作流程

銀行個(gè)人住房貸前審查流程要完善，不能僅提供個(gè)人收入狀況，基本信息收集時(shí)也應(yīng)更為具體，個(gè)人提供的數(shù)據(jù)證明材料一定要有工作單位權(quán)威機(jī)構(gòu)的認(rèn)證，綜合各類信息，就其能否完成長(zhǎng)期還款進(jìn)行評(píng)估，在后期的營(yíng)銷以及審批、管理工作上應(yīng)加上風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估這一環(huán)節(jié)，貸后應(yīng)貫徹審貸分離、業(yè)務(wù)聯(lián)動(dòng)、集約管理的原則，各個(gè)崗位都應(yīng)盡各自的職責(zé)，規(guī)范優(yōu)化崗位建設(shè)才是根本。

通過(guò)本文的敘述可以看出我國(guó)的銀行個(gè)人住房貸款的發(fā)展是不完善的，隨著個(gè)人資產(chǎn)的累積，越來(lái)越多的人會(huì)選擇個(gè)人貸款來(lái)提前滿足自己的住房需求，但是由于社會(huì)的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的存在，只有深入了解風(fēng)險(xiǎn)在哪，才能夠有目的有計(jì)劃的進(jìn)行改善，相信在不久的將來(lái)我國(guó)的銀行個(gè)人住房貸款可以有更良好的法律環(huán)境以及優(yōu)良氛圍。

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（作者單位：中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司遼寧省分行）