李恩珠

摘要：隨著我國(guó)稅收制度改革的不斷深入，稅收籌劃已成為企業(yè)戰(zhàn)略決策中不可或缺的一部分，這對(duì)于納稅大戶的房地產(chǎn)企業(yè)更顯得尤為重要。本文以新形勢(shì)下企業(yè)所面臨的稅收環(huán)境為出發(fā)點(diǎn)，結(jié)合“營(yíng)改增”政策分析了房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的必要性，并給出了企業(yè)開展稅收籌劃的具體措施。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì)；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃

在當(dāng)前我國(guó)的新經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)一方面面臨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)行業(yè)的沖擊，另一方面又要在“營(yíng)改增”的稅收政策變化下尋求發(fā)展契機(jī)，面對(duì)雙重挑戰(zhàn)，企業(yè)能否及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略同時(shí)進(jìn)行有效的稅收籌劃成為影響房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)建的重要因素，稅收籌劃關(guān)系到企業(yè)納稅成本的高低乃至企業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)，不僅應(yīng)引起企業(yè)的重視，還必須盡快采取措施付諸實(shí)踐。

一、新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的必要性

（一）應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”對(duì)企業(yè)項(xiàng)目成本的影響

“營(yíng)改增”的實(shí)施本意是降低企業(yè)的稅負(fù)和成本，但增值稅發(fā)票的開具問(wèn)題實(shí)際上給房地產(chǎn)帶來(lái)了一些負(fù)面影響。具體來(lái)說(shuō)，企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中需要采購(gòu)各類原材料而且數(shù)量巨大，眾多上游供應(yīng)商中不乏一些商家由于規(guī)模的限制和財(cái)務(wù)體系的不健全而無(wú)法開具增值稅發(fā)票，而房地產(chǎn)企業(yè)拿不到發(fā)票就不能進(jìn)行相應(yīng)稅負(fù)的抵扣，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)時(shí)要雇傭大量的建筑工人，這些工人有相當(dāng)一部分都是農(nóng)民工，他們不屬于正規(guī)的勞務(wù)公司，因此在勞動(dòng)力成本上的增值稅也會(huì)因?yàn)闊o(wú)法提供有效憑證而不能扣除，這些都會(huì)在一定程度上增加企業(yè)的項(xiàng)目成本。那么這時(shí)，企業(yè)就必須進(jìn)行相應(yīng)的稅收籌劃，要事先了解各供應(yīng)商的具體情況，并有針對(duì)性的選擇可以提供增值稅發(fā)票的企業(yè)進(jìn)行合作，以此來(lái)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”政策對(duì)項(xiàng)目成本的影響。

（二）降低企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)

房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的稅種非常多，其中土地增值稅占了相當(dāng)大的比例，“營(yíng)改增”的政策給企業(yè)土地增值稅的繳納稅額和抵扣項(xiàng)目帶來(lái)了很大影響?！盃I(yíng)改增”的實(shí)施使企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)項(xiàng)目的所得由價(jià)內(nèi)收入轉(zhuǎn)變?yōu)閮r(jià)外收入，也就是說(shuō)轉(zhuǎn)讓所得的收入是不包括增值稅的，這對(duì)于土地增值稅繳納的影響是雙向的，一方面，土地增值稅繳納的基數(shù)變小了，直接結(jié)果就是稅額的降低和稅負(fù)的減輕；但另一方面，由于價(jià)外稅無(wú)法扣除的特性，“營(yíng)改增”又在一定程度上減少了土地增值稅的可抵扣金額。所以說(shuō)企業(yè)必須通過(guò)合理的稅收籌劃來(lái)權(quán)衡“營(yíng)改增”對(duì)土地增值稅的影響，計(jì)算出最終納稅金額是增加還是減少，從而采取最合適的方式進(jìn)行相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓程序，將土地增值稅的稅負(fù)降到最低。

（三）有效減少企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)

納稅項(xiàng)目的判定和納稅金額的計(jì)算是一件很復(fù)雜的事情，尤其是在我國(guó)實(shí)行經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，納稅政策發(fā)生了重大變化，企業(yè)都想要抓住機(jī)會(huì)采取措施以減少納稅金額，但由于稅收過(guò)程的復(fù)雜性，這其中存在很多陷阱和漏洞，企業(yè)利用好就能夠降低稅負(fù)提高利潤(rùn)，但一旦觸及雷區(qū)便會(huì)得不償失，所以說(shuō)企業(yè)的納稅風(fēng)險(xiǎn)是很大的。稅收籌劃是針對(duì)企業(yè)所涉及的納稅項(xiàng)目進(jìn)行有效計(jì)劃的活動(dòng)，怎樣開展業(yè)務(wù)才能減少應(yīng)納稅金是企業(yè)開展稅收籌劃的最終目的，在實(shí)施過(guò)程中，企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)各個(gè)稅種和納稅項(xiàng)目會(huì)有更深入的認(rèn)識(shí)和了解，在追求利益最大化的同時(shí)能夠?qū)W習(xí)到如何合理合法的避稅，樹立起稅收意識(shí)并且增強(qiáng)政策敏感度，從而有針對(duì)性的采取正確和科學(xué)的措施防范潛在的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行有效的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避。

（四）優(yōu)化企業(yè)稅收模式，提高競(jìng)爭(zhēng)力

房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的開展，看似是財(cái)務(wù)部門和會(huì)計(jì)人員的工作，但實(shí)際上涉及到企業(yè)運(yùn)營(yíng)的各個(gè)方面，因?yàn)槎愂债a(chǎn)生在各個(gè)環(huán)節(jié)，離不開各個(gè)流程的配合，因此企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃不僅可以幫助企業(yè)合理避稅，還能使企業(yè)的稅收流程和模式得到優(yōu)化和提高。在新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)要想保持核心競(jìng)爭(zhēng)力，勢(shì)必要求企業(yè)對(duì)稅收模式進(jìn)行調(diào)整，比如“營(yíng)改增”后企業(yè)的預(yù)繳稅額發(fā)生了變化，由原先銷售收入的5%變?yōu)?%，那么會(huì)計(jì)處理應(yīng)該如何應(yīng)對(duì)以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化呢，這就需要企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的稅收籌劃，包括在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、組織架構(gòu)上以及與上下游企業(yè)之間的稅收籌劃等等。

二、房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的具體措施

（一）合理增加增值稅可抵扣稅額

“營(yíng)改增”政策給企業(yè)的稅收籌劃提供了很大空間，企業(yè)可以采取措施和手段合理增加增值稅的可抵扣稅額以減輕稅收負(fù)擔(dān)。一方面，企業(yè)可以增加精裝房在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的比例，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中精裝房?jī)H占到30%左右，有很大的發(fā)展空間，更重要的是，精裝房所需要家具和電器等固定資產(chǎn)以及裝修物料都可以獲得17%的增值稅專用發(fā)票，而且這些稅額基本上可以全部抵扣，這可以有效幫助企業(yè)達(dá)到節(jié)稅的目的，同時(shí)通過(guò)精裝降低現(xiàn)有房產(chǎn)的庫(kù)存，一舉兩得。另一方面，企業(yè)要選擇能夠提供增值稅發(fā)票的上游企業(yè)包括物料供應(yīng)商以及勞務(wù)公司一起合作，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)主要的可抵扣項(xiàng)目就是進(jìn)項(xiàng)稅額，企業(yè)必須重視這一方面的籌劃，在項(xiàng)目完成進(jìn)行決算時(shí)也要及時(shí)的獲取增值稅發(fā)票，為日后的稅務(wù)抵扣做好準(zhǔn)備，保證其時(shí)效性。

（二）利用政策進(jìn)行土地增值稅的規(guī)避

我國(guó)在稅收政策上存在很多臨界點(diǎn)，企業(yè)往往可以通過(guò)控制價(jià)格等因素實(shí)現(xiàn)避稅的目的，例如在土地增值稅的征收上，就有政策規(guī)定：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅在銷售時(shí)，只要增值額低于扣除項(xiàng)目的20%，企業(yè)是無(wú)需繳納土地增值稅的，而一旦高于20%就要全部征收，那么降低房屋的售價(jià)無(wú)疑是企業(yè)降低土地增值稅負(fù)的最佳選擇，但是一味的采用低價(jià)策略并不一定能給企業(yè)帶來(lái)最大化的收益，必須要權(quán)衡獲得免征稅額和放棄高價(jià)所帶來(lái)的收益之間的利益關(guān)系，具體情況具體分析，通過(guò)嚴(yán)密的計(jì)算制定最佳的出售價(jià)格。另外，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)合作共建的方式合理避稅，因?yàn)楫?dāng)前政策規(guī)定合伙開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在分房自用時(shí)不用繳納增值稅，企業(yè)可以在充分考慮納稅范圍的前提下選擇這種操作手段，需要注意的是，實(shí)施過(guò)程必須保證合法合規(guī)。

（三）通過(guò)銷售方式和時(shí)間的選擇進(jìn)行稅收籌劃

企業(yè)的稅務(wù)發(fā)生在生產(chǎn)銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)，可以通過(guò)正確的操作使企業(yè)在稅收籌劃上獲得最大的利益。首先，銷售方式中折扣定價(jià)的方式可以幫助企業(yè)降低應(yīng)納稅額，當(dāng)產(chǎn)品的銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上注明時(shí)，折扣的部分不需要繳納增值稅，但如果兩者是在兩張發(fā)票上分別注明的話，全部的銷售額都需要納稅，兩種不同的銷售方式所帶來(lái)的是納稅金額的不同，一般來(lái)說(shuō)企業(yè)應(yīng)該在進(jìn)行折扣銷售時(shí)將折扣額與銷售額注明在同一張發(fā)票上。其次，企業(yè)所發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)，根據(jù)不同的結(jié)算方式其納稅的時(shí)間也有所差別，比如采取直接收款方式為收到貨款的當(dāng)天，采用賒銷銷售方式為合同約定的收款日，而采用代銷方式則為收到代銷清單或貨款的當(dāng)天，這些不同的銷售方式為企業(yè)合法的推遲納稅日期，進(jìn)而延長(zhǎng)現(xiàn)金流的運(yùn)轉(zhuǎn)周期提供了可能。

（四）完善稅務(wù)管理流程為稅收籌劃提供保障

稅務(wù)籌劃的開展關(guān)乎企業(yè)的整體發(fā)展，企業(yè)不僅要關(guān)注細(xì)節(jié)上如何節(jié)稅，還要在宏觀上完善稅務(wù)管理的流程以促進(jìn)稅收籌劃的進(jìn)行。一方面企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專門的稅務(wù)部門并增加相應(yīng)的工作人員，對(duì)采購(gòu)部門和銷售部門所獲取的增值稅發(fā)票進(jìn)行及時(shí)的審核，并結(jié)合企業(yè)的業(yè)務(wù)進(jìn)行事前的籌劃和管理工作，使企業(yè)的稅務(wù)規(guī)范化和科學(xué)化。另一方面，企業(yè)應(yīng)根據(jù)“營(yíng)改增”的變化修訂現(xiàn)有的合同條目和要求，由于小規(guī)模納稅人和一般納稅人的計(jì)稅方法和相應(yīng)稅率有所不同，所以要以此為基礎(chǔ)對(duì)供應(yīng)商和采購(gòu)合同進(jìn)行分類管理，并在不違反法律法規(guī)的前提下對(duì)價(jià)款和時(shí)間等條目設(shè)置一些規(guī)定，使企業(yè)獲得盡可能多的利益。同時(shí)，企業(yè)的各項(xiàng)管理制度要與新形勢(shì)下企業(yè)的稅務(wù)管理相協(xié)調(diào)和配合，使資金、合同和發(fā)票三者統(tǒng)一起來(lái)，以稅收籌劃推動(dòng)企業(yè)的整體發(fā)展。

三、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃的起步相對(duì)較晚，但在新的經(jīng)濟(jì)和政策形勢(shì)下，稅收籌劃必須要引起企業(yè)的重視并將其作為經(jīng)營(yíng)決策的必要環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和發(fā)展現(xiàn)狀有針對(duì)性的進(jìn)行稅收籌劃以應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”所帶來(lái)的影響，將其有益之處最大化的發(fā)揮而規(guī)避其不良影響，使企業(yè)在新形勢(shì)下盡快抓住機(jī)遇，獲得更好的發(fā)展前景。

參考文獻(xiàn)：

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