邵陽

摘要：近年來，小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)已經(jīng)的受到嚴格的限制，但是目前我國仍存在大量的存量小產(chǎn)權(quán)房，其產(chǎn)生及存在的根本原因在于我國土地市場供給側(cè)與需求側(cè)的不平衡。我國施行二元土地所有制，但是只有國有土地可以進行市場交易，這使得大批資金不足的住房剛需人群轉(zhuǎn)向購買在農(nóng)村集體所有土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房。但是小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)和交易均屬于違法，購買者的權(quán)益無法得到法律保障，容易引發(fā)糾紛。我國目前小產(chǎn)權(quán)房存量巨大，有效的治理將助力我國經(jīng)濟發(fā)展及社會的長治久安。本文將探索建立集體土地專用市場會引導(dǎo)小產(chǎn)權(quán)房問題的健康解決。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；房地產(chǎn)市場；治理

1、政府治理小產(chǎn)權(quán)房的原因

小產(chǎn)權(quán)房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂，專指在農(nóng)村集體土地上違法或者違規(guī)建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證不是由縣級及以上國家房管部門頒發(fā)，該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。小產(chǎn)權(quán)房在法律上是一種特殊的不完全產(chǎn)權(quán)房。目前，政府大力治理小產(chǎn)權(quán)房問題的原因主要在于小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)程序違法，所以不能取得房產(chǎn)證，也不能在正規(guī)的商品房市場交易，并且現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房交易過程長期游離于政府監(jiān)管之外，造成了很多糾紛，擾亂了房地產(chǎn)市場。此外，農(nóng)村土地是集體土地，集體不是一定不變的，這樣購房者和農(nóng)民的權(quán)益就無法得到保障。還有一個重要的原因在于小產(chǎn)權(quán)房大多位于城中村和城市近郊，都是城市發(fā)展及改造的重要地段。這樣的區(qū)位如果任由農(nóng)村集體或開發(fā)商隨意建設(shè)，將會影響城市整體的發(fā)展規(guī)劃。由此可見，有效的治理小產(chǎn)權(quán)房對我國經(jīng)濟發(fā)展及城市化建設(shè)意義重大。

2、建立集體土地及小產(chǎn)權(quán)房專用市場原因

小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生有其深刻的經(jīng)濟、社會和政策制度背景。雖然其形式違法，但是在緩解我國買房難的問題上，不能否認其作出的積極作用。

從經(jīng)濟方面來看，小產(chǎn)權(quán)房為滿足無力購買商品房而有住房需求的人提供了一種選擇，為外出務(wù)工人員承租住房提供了一種選擇，也為偏好城市郊區(qū)居住環(huán)境的人們提供了一種選擇，更為一些具有生產(chǎn)性功能的經(jīng)濟活動提供了必要的場所。

從社會影響來看，隨著城市化的推進以及住房市場化改革的深入，越來越多流動人口由于收入原因和居住質(zhì)量原因選擇購買小產(chǎn)權(quán)房。小產(chǎn)權(quán)房使得一些沒有高收入、處于起步階段的人才得以安居中心城市，為城市的發(fā)展奠定了人才基礎(chǔ)；同時也使得城市中一些低收入人群得意買的起住房，間接提升了人民生生活質(zhì)量，從而維護了社會穩(wěn)定。

從法律方面來看，《憲法》、《民法通則》和《物權(quán)法》規(guī)定集體享有所有權(quán)。而在《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律卻剝奪了集體對其土地的處分權(quán)。從這個意義上講，集體土地的所有權(quán)是不完整的，所以我們應(yīng)該尊重其存在的客觀實際，完善法律，引導(dǎo)小產(chǎn)權(quán)房成為完整的法律概念，并且依法形成市場，

3、建立我國一級乙型市場——集體土地專用市場

將我國現(xiàn)有的一元土地一級市場發(fā)展成二元的土地一級市場，國有土地的出讓與劃撥為一級甲市場，集體所有土地的出讓為一級乙市場。乙市場的出讓土地為已經(jīng)建成小產(chǎn)權(quán)房的農(nóng)村宅基地，以及其他經(jīng)縣級以上房管部門批準建設(shè)的農(nóng)村宅基地。進入乙市場的集體所有土地必須遵守以下規(guī)定：首先，入市階段其土地必須為合法的宅基地，不能占用耕地或其他用途的農(nóng)用地，并且土地所屬的村集體必須到國家土地房管部門進行登記，經(jīng)過登記的土地，政府向村集體頒發(fā)乙市場交易的相關(guān)準入證書，登記的同時村集體對于土地的處分權(quán)自動凍結(jié)，凍結(jié)期限為登記次日起70年。其次，對合格進入乙型市場的集體土地出讓交易時進行限制，主要限制建設(shè)類型必須為住宅，在地價方面可以采用限地價的方法。

4、建立我國二級乙型市場——小產(chǎn)權(quán)房專用市場

將我國現(xiàn)有的一元土地二級市場發(fā)展成二元的土地二級市場，國有建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押為二級甲市場；集體所有建設(shè)用地的的轉(zhuǎn)讓、出租和抵押二級乙市場。二級乙市場使用權(quán)的形式就是合法入市的集體土地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，二級乙市場也如同一級乙市場那樣，通過引用二級甲市場的相關(guān)辦法再加上限制，起到其調(diào)節(jié)治理的目的。首先，進入二級乙市場的住宅必須為已登記進入土地一級乙市場的土地上建設(shè)的住宅，并且住宅的所有者也需要到國家房管部門進行產(chǎn)權(quán)的入市登記，登記后為業(yè)主頒發(fā)乙型房產(chǎn)證。乙型產(chǎn)權(quán)房在受到相關(guān)法律制度保護的同時必須執(zhí)行乙型市場運行的相關(guān)規(guī)定，在制度允許范圍內(nèi)交易。國家應(yīng)該向變更登記的業(yè)主征收相關(guān)的稅費，但是為了鼓勵大家登記，對于在規(guī)定期限內(nèi)辦理的業(yè)主可以進行減免。其次，所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租聘和抵押是二級乙市場限定的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須謹慎嚴格的作出科學(xué)化的限定。例如，可以采取限定交易對象的方式，讓乙型產(chǎn)權(quán)房真正為住房剛需人權(quán)所用。最后，乙型產(chǎn)權(quán)房在70年到期后土地已被征收則應(yīng)該根據(jù)當時國家對于國有土地使用權(quán)延長的處理辦法統(tǒng)一辦理，并且需要補交一定的產(chǎn)權(quán)變更差價。

5、對小產(chǎn)權(quán)房進行分化處理

通過建立一、二級乙市場，已經(jīng)將小產(chǎn)權(quán)房進行分化，那些實在危害公眾利益、違反法律建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為少數(shù)群體。這時，國家可以對這類小產(chǎn)權(quán)房出重拳進行整治，在保障人民利益的基礎(chǔ)上對這類小產(chǎn)權(quán)房進行拆除等處理，由于這類型小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)成為少數(shù)群體，并且其他原小產(chǎn)權(quán)房乙變更為乙型產(chǎn)權(quán)房，受到法律的保護，所以對這類小產(chǎn)權(quán)過房的處理不會造成大的社會問題。但是處理必須以保障民生為前提，具體的實施辦法，可以根據(jù)一、二級乙市場實施后進行設(shè)計。

本文只是對小產(chǎn)權(quán)房治理表達作者個人的見解，科學(xué)的、有效的制度需要更加復(fù)雜、嚴密的設(shè)計以及試點實踐的驗證。本文薄見，還望讀者多提出寶貴意見。

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