侯藏林 侯連軍 彭迪

【摘要】房地產(chǎn)開發(fā)周期長，投入資金量巨大，一定要做好開發(fā)成本的管理工作，不然很容易導(dǎo)致超出開發(fā)預(yù)算成本的情況出現(xiàn)，給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失。本文對房地產(chǎn)開發(fā)過程中，如何做好成本管理工作進行了闡述，并提出了一定的設(shè)想和建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 成本管理 開發(fā)

房地產(chǎn)是當前我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱行業(yè)，據(jù)統(tǒng)計，由于我國住房剛性需要的持續(xù)上升，未來我國房地產(chǎn)市場仍將持續(xù)繁榮。為此，近年來，相繼有許多企業(yè)涌入到房地產(chǎn)這一行業(yè)中來。不過房地產(chǎn)開發(fā)是一個周期性較長的行業(yè)，一般從企業(yè)拿地，到開發(fā)建成，至少也要經(jīng)過5年以上時間，還有的更是需要十幾年才能完成，所以，對于企業(yè)的資金要求比較高，需要在各環(huán)節(jié)做好成本管理工作，否則，很容易導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)虧損，進而引發(fā)爛尾樓情況的出現(xiàn)。本文就如何加強房地產(chǎn)開發(fā)成本管理進行了簡要探索。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本的內(nèi)涵

（一）開發(fā)成本的組成

房地產(chǎn)的開發(fā)成本主要包括三個方面：土地成本、前期工程費用和建筑施工成本。土地成本主要包括土地出讓金、土地補償費、合作款項、大市政配套費和土地稅費，土地成本約占項目開發(fā)成本的25%至35%。前期工程費用包括勘測費、規(guī)劃及設(shè)計費、報建費、三通一平的工程費用、臨時設(shè)施建造費及咨詢顧問費等，前期工程費用約占項目開發(fā)成本的2%至4%。建筑施工成本包括室內(nèi)建筑工程，約占項目開發(fā)成本的50%至60%；市政及環(huán)境工程，約占項目開發(fā)成本的10%至15%；公共配套工程主要包括會所、小區(qū)配套學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院（若有）的設(shè)計和建筑安裝費用及小區(qū)運動及游樂設(shè)施等成本，公共配套工程因不同項目（小區(qū)）配套內(nèi)容各異，項目開發(fā)成本占比沒有統(tǒng)計意義。開發(fā)間接費用主要包括監(jiān)理費、質(zhì)監(jiān)費、檢測費（包括沉降觀測、樁基檢測、防雷檢測、室內(nèi)環(huán)境檢測）等成本，開發(fā)間接費用約占項目開發(fā)成本的1%至2%。由此可見，工程成本（包括建筑安裝工程成本和市政及環(huán)境工程成本）在開發(fā)成本的占比最大，對工程成本的管理和控制對開發(fā)成本的影響最明顯，且與另外四個成本大項相比，工程成本的控制權(quán)更多在房地產(chǎn)企業(yè)手中。

（二）成本管理涉及的三項內(nèi)容

目標成本：目標成本是指企業(yè)在一定時期內(nèi)為保證目標利潤實現(xiàn)，并作為合成中心全體職工奮斗目標而設(shè)定的一種預(yù)計成本，它是成本預(yù)測與目標管理方法相結(jié)合的產(chǎn)物。目標成本根據(jù)結(jié)算數(shù)據(jù)、合同金額（包含非合同付款）、預(yù)算造價、基準價及估算金額，結(jié)合市場價格情況及相關(guān)的政府文件規(guī)定進行修編。

二、成本管理思路

成本管理的目的是為了增強企業(yè)自身成本控制力度，降低成本費用，提高市場竟爭力。成本管理的基本原則是：以市場需求為導(dǎo)向、保證質(zhì)量為前提，過程控制為環(huán)節(jié)、規(guī)范操作為手段，提高經(jīng)濟效益為目的。通過客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術(shù)組織措施。嚴格執(zhí)行并不斷完善企業(yè)成本管理流程及權(quán)限，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監(jiān)控，保證將成本控制在目標成本范圍內(nèi)。

三、工程成本管理總流程

（一）事前成本策劃管理

事前成本策劃管理包括初始目標成本管理階段和施工圖設(shè)計與施工圖預(yù)算管理階段的成本管理。新項目目標成本在總規(guī)批復(fù)后編制，原則上以集團年度基準價為指導(dǎo)單價，結(jié)合同類型、相似規(guī)模及特征的項目成本數(shù)據(jù)，由成本部根據(jù)項目工程及設(shè)計部門提供的總規(guī)批復(fù)面積進行編制，確定初始目標成本。依據(jù)初始目標成本，委托設(shè)計單位進行單位工程施工圖限額設(shè)計，須滿足按施工圖編制的《設(shè)計概（預(yù)）算》的鋼筋、混凝土含量及單方指標不得突破《限額設(shè)計指導(dǎo)價》的要求。施工圖預(yù)算與產(chǎn)品定位調(diào)整及補充立項對應(yīng)的預(yù)算之和構(gòu)成“事前目標成本”。

（二）事中成本控制管理

事中成本控制管理包括：

（1）加強合同預(yù)算管理。主體施工單位的選擇，必須采取公開或邀請招標方式進行，應(yīng)組織設(shè)計、工程、預(yù)算、財務(wù)四大專業(yè)人員聯(lián)合組成招標工作小組，就招標范圍、招標內(nèi)容、招標條件等進行詳細、具體的策劃，擬訂標書，開展招標活動；對投標單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟實力、技術(shù)力量、以往施工項目和施工管理水平等進行現(xiàn)場考察，提出書面考察意見；對投標情況進行評估，提出書面評估意見。

（2）加強合同預(yù)算外工程管理。主要是對原目標成本執(zhí)行過程的成本控制和管理，由施工單位根據(jù)合同約定時間按期上報設(shè)計變更預(yù)算書，成本部進行審核。工程通知單根據(jù)單筆額度分權(quán)限進行審批，然后交施工單位實施，完工后由施工單位、工程部及監(jiān)理現(xiàn)場在《工程量簽證單》中簽證確認，經(jīng)成本部審核后的結(jié)果作為中期產(chǎn)值支付依據(jù)。

（三）事后成本核算管理

事后成本核算管理就是要做好工程結(jié)算管理，工程竣工結(jié)算應(yīng)具備，符合合同（協(xié)議）有關(guān)結(jié)算條款的規(guī)定，具備完整有效的質(zhì)量評定結(jié)果和符合規(guī)范要求的竣工驗收資料，項目設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證及其他有關(guān)結(jié)算的原始資料齊備，工程遺留問題己處理完畢，施工單位結(jié)算書按要求編制，所附資料齊全的基本條件。為完善事后管理，要求所有合同必須有結(jié)算，項目所有合同結(jié)算完畢，為項目的終結(jié)點，結(jié)算成本即為項目的最終決算。

四、結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須將成本管理貫穿于全過程，同時通過持續(xù)強化成本管理制度，促進企業(yè)成本管理的的標準化、規(guī)范化，和信息化，從而最大限度地降低各項成本費用，提高企業(yè)的投資效益及市場競爭力。

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