摘 要 生活中，父母出于各種原因抵押未成年人名下房產(chǎn)的現(xiàn)象越來越普遍，當(dāng)?shù)谌松暾?qǐng)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)并優(yōu)先受償其房產(chǎn)效益時(shí)，監(jiān)護(hù)人或未成年人以抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)損害了未成年人利益為由來避免房產(chǎn)的抵押交易，這會(huì)對(duì)第三人的“交易信賴”產(chǎn)生巨大沖擊，本文試從社會(huì)實(shí)踐著手，整理歸納當(dāng)前涉及父母以未成年人房產(chǎn)的抵押案例和學(xué)者的不同觀點(diǎn)，來討論父母抵押未成年人房產(chǎn)的行為效力的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，從而為涉及未成人房產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}提供裁判建議。

關(guān)鍵詞 抵押權(quán) 未成年人 房產(chǎn) 抵押行為

作者簡(jiǎn)介：賈娜娜，河南大學(xué)民生學(xué)院。

中圖分類號(hào)：D920.4 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.07.031

在當(dāng)今社會(huì)中，未成年人名下有房產(chǎn)的現(xiàn)象越來越普遍，未成年人雖為限制行為能力人，我們不能因此而限制其房產(chǎn)的交易，而現(xiàn)實(shí)中，雖房產(chǎn)的所有權(quán)歸未成年人所有，但實(shí)際是由父母或其他監(jiān)護(hù)人進(jìn)行管理和支配的，鑒于我國(guó)傳統(tǒng)宗法家族制度對(duì)當(dāng)今“親子關(guān)系”的影響根深蒂固，父母理所當(dāng)然的認(rèn)為子女的財(cái)產(chǎn)也是家庭財(cái)產(chǎn)的部分，父母在處理家庭財(cái)產(chǎn)并無不合理之處，這對(duì)經(jīng)濟(jì)生活不利，筆者試從社會(huì)實(shí)踐著手，整理歸納當(dāng)前涉及父母以未成年人房產(chǎn)的抵押案例和學(xué)者的不同觀點(diǎn)，討論父母抵押行為效力的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，從而為涉及未成人房產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}提供裁判建議。

一、未成年人房產(chǎn)抵押登記的不同情況

現(xiàn)實(shí)生活中，父母出于為自己、為未成年人、為第三人的目的，擅自以未成年人的房產(chǎn)進(jìn)行抵押的情況有兩種：（1）父母單獨(dú)以自己的名義將未成年子女的房產(chǎn)進(jìn)行抵押；（2）父母借用未成年人法定代理人的名義將未成年子女的房產(chǎn)進(jìn)行抵押，這種情況下，有時(shí)還會(huì)讓未成年人在抵押文件上確認(rèn)。 針對(duì)此兩種不同情況，學(xué)界對(duì)抵押行為效力有不同的觀點(diǎn)：一種觀點(diǎn)認(rèn)為，成年的監(jiān)護(hù)人抵押未成年人名下的房屋，損害未成年人利益的，應(yīng)由監(jiān)護(hù)人來承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并不能以此為由否定抵押合同效力；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，法定代理人行使代理權(quán)，應(yīng)以被代理人的利益為目的，父母代理子女抵押未成年子女的房屋侵害了被代理人的利益，超出了法定代理的界限，故為無權(quán)代理，抵押行為無效。 筆者認(rèn)為，兩種觀點(diǎn)都過于片面，涉及此類案件，我們應(yīng)該多方考慮，不僅要思考未成年人利益問題，也要考慮到交易第三方的善意和交易的穩(wěn)定性。

二、司法實(shí)踐中針對(duì)此類案件的司法認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

（一）被監(jiān)護(hù)人利益的原則

根據(jù)《民法總則》第三十五條規(guī)定：監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)按照最有利于被監(jiān)護(hù)人的原則履行監(jiān)護(hù)職責(zé)。監(jiān)護(hù)人除為維護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益外，不得處分被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn)。此條明確規(guī)定監(jiān)護(hù)制度設(shè)立的目的是保護(hù)被監(jiān)護(hù)人利益，因此，“被監(jiān)護(hù)人利益的原則”可以作為處理此類案件的最基本原則，但該規(guī)定過于籠統(tǒng)，學(xué)界沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和定義。

林秀雄先生認(rèn)為：利益僅僅為子女撫養(yǎng)、教育及進(jìn)修等自身之利益。 但筆者認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)中這種界定過于狹窄，對(duì)于未成年人來說，由于其心智的不成熟很多時(shí)候更需要依靠家庭的保護(hù)，家庭的好壞直接影響著子女的健康成長(zhǎng)，子女的健康成長(zhǎng)環(huán)境對(duì)未成年子女也是一種“利益”。所以“為被監(jiān)護(hù)人的利益”原則應(yīng)該是：父母在處理未成年人財(cái)產(chǎn)時(shí)，不管主觀愿望還是客觀實(shí)際都是對(duì)未成年人有利的，其中這種“利益”不僅僅指當(dāng)前的利益，如因就醫(yī)而抵押未成年人房產(chǎn)，還可以是長(zhǎng)遠(yuǎn)的好處，如為未成年買的保險(xiǎn)等，這種利益不僅包括直接利益，如未成年人財(cái)產(chǎn)的增加，學(xué)習(xí)條件的改善，生活質(zhì)量的提升，如“中國(guó)銀行股價(jià)有限公司無錫惠山支行與闕樹旺、周國(guó)花等金融借款合同糾紛案中”法院就認(rèn)為貸款用途是改善和提高被監(jiān)護(hù)人闕承斌的生活學(xué)習(xí)條件，以其名下房產(chǎn)抵押，是為其利益，抵押合同合法有效。 還應(yīng)包括間接利益，主要是指監(jiān)護(hù)人主觀上是為了使未成年人生活得到改善，但客觀上與未成年人利益無關(guān)，而是用于家庭投資經(jīng)營(yíng)。如在“中信銀行股份有限公司常熟支行與江蘇天銘集團(tuán)有限公司、陳雪明等金幽借款合同糾紛案”中，法院認(rèn)為該房產(chǎn)為持股企業(yè)的借款提供抵押，用于企業(yè)經(jīng)管，最終經(jīng)所得也歸家庭所用，符合未成年子女利益，抵押合法有效。

我們針對(duì)債務(wù)產(chǎn)生的不同類型進(jìn)行分析：（1）為未成年人自身債務(wù)如出國(guó)求學(xué)、就醫(yī)等而產(chǎn)生的抵押，這點(diǎn)不存在爭(zhēng)議，學(xué)界都認(rèn)為是為了未成年人利益；（2）為他人債務(wù)提供擔(dān)保時(shí)，如父母將未成年子女的房產(chǎn)為親戚朋友債務(wù)擔(dān)保，學(xué)界通常認(rèn)為非為未成年人利益，筆者也贊同此觀點(diǎn)，因?yàn)?，未成年人無勞動(dòng)能力，其學(xué)習(xí)生活需要父母照顧，為他們提供擔(dān)保，將會(huì)為未成年人帶來不確定風(fēng)險(xiǎn)，其今后的學(xué)習(xí)生活帶來嚴(yán)重影響；（3）為家庭債務(wù)擔(dān)保，如家庭的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)抵押的。此點(diǎn)學(xué)者爭(zhēng)議較大，筆者認(rèn)為家庭利益的好壞直接或間接對(duì)未成年子女身心發(fā)展有影響，絕對(duì)不能割裂個(gè)人和家庭的聯(lián)系，但我們也要考慮到未成年利益保護(hù)，通常應(yīng)該是在父母?jìng)€(gè)人財(cái)產(chǎn)和家庭財(cái)產(chǎn)無法為未成年人發(fā)展提供最佳條件和需要時(shí)，沒有其他方法可行時(shí)方可進(jìn)行抵押，否則則認(rèn)為非為未成年利益。

（二）善意第三人利益原則

根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條規(guī)定：“無權(quán)處分人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)（一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人?！备鶕?jù)該條規(guī)定，我們考慮交易的穩(wěn)定性和第三人的信賴保護(hù)，“第三人在交易時(shí)的善意”也應(yīng)被作為考慮的標(biāo)準(zhǔn)，即除了“被監(jiān)護(hù)人利益的原則”，在抵押權(quán)人（第三人）出于對(duì)交易的信賴，支付對(duì)價(jià)后，法律應(yīng)當(dāng)對(duì)其利益進(jìn)行保護(hù)。也就是：第三人如若想獲得抵押權(quán)就必須同時(shí)具備上述三個(gè)條件，三要求缺一不可。

1.第三人善意的認(rèn)定，在實(shí)踐中，主要是第三人的審查義務(wù)問題

在司法中實(shí)踐中，有些法官以第三人是否盡到審慎義務(wù)為標(biāo)準(zhǔn)來判斷第三人是否善意，如果未盡到職責(zé)，則為非善意，并依據(jù)《合同法》》第五十二條第二項(xiàng)為由認(rèn)定合同無效，法官之所以這樣判斷，主要是基于法律的公示效力，即法官推定交易雙方已對(duì)現(xiàn)有法律全部知曉，并能以法律的規(guī)定來約束自己的行為，所以，當(dāng)父母以未成年人房產(chǎn)進(jìn)行抵押時(shí)，第三人就必須審查父母的抵押行為是否是為了未成年人利益，并能否保留相關(guān)證據(jù)證明，以此來證明其盡到了審查義務(wù)。對(duì)此筆者并不同意此觀點(diǎn)：

一是審查義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)問題，什么程度的審查是盡到了必要的審查義務(wù)？標(biāo)準(zhǔn)確定，第三人主觀上的善意就很容易認(rèn)定，沒有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)就推定第三人非善意這顯然不合理。

二是這種審查內(nèi)容和審查義務(wù)主體設(shè)置有很大問題，首先，就審查內(nèi)容來說，目前主要是以父母的抵押行為是否為了未成年人利益為內(nèi)容進(jìn)行的，但這種親子關(guān)系是一種內(nèi)部關(guān)系，未成年人利益和家庭利益存在千絲萬縷的聯(lián)系，讓第三人耗費(fèi)大量的人財(cái)物力也未必能審查清楚；其次，就審查義務(wù)主體來說，目前主要是交易的第三人承擔(dān)審查義務(wù)，第三人除了要給付對(duì)價(jià)外，還要承擔(dān)更多的責(zé)任，明顯權(quán)利義務(wù)分配不合理。

三是為未成年子女利益原則的規(guī)定，主要是為了限制父母隨意處置未成年人財(cái)產(chǎn)，而不應(yīng)將全部責(zé)任都?xì)w于第三人。綜上所屬，關(guān)于第三人的善意認(rèn)定問題，筆者認(rèn)為只要第三人在房產(chǎn)抵押交易過程中，盡到了交易人應(yīng)盡的必要義務(wù)即可認(rèn)定其為善意。

2.第三人是否實(shí)際受領(lǐng)標(biāo)的物問題

根據(jù)《物權(quán)法》第六條和第十四條目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)，是以登記為公示條件和生效條件，不動(dòng)產(chǎn)不進(jìn)行登記的，交易雙方雖然簽訂了抵押合同，但抵押權(quán)尚未設(shè)立，交易雙方僅是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，當(dāng)事人無權(quán)要求未成年子女承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。所以，出于對(duì)第三人交易的保護(hù)，必須要求第三人實(shí)際受領(lǐng)標(biāo)的物。在父母以未成年子女名下房產(chǎn)提供擔(dān)保的情況下，第三人出于善意和信賴原因與未成年人父母簽訂了抵押合同，在第三人給付對(duì)價(jià)后，第三人一定要去房產(chǎn)部門辦理相關(guān)的抵押登記，只有辦理登記后，抵押權(quán)設(shè)立，第三人在實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)并優(yōu)先受償其房產(chǎn)時(shí)，未成年人父母及其未成年人不能以損害未成年利益作為抗辯。

三、涉及未成年人房產(chǎn)的抵押的風(fēng)險(xiǎn)防范設(shè)計(jì)

由于交易雙方涉及未成年人利益和第三人的交易保護(hù)，那么在現(xiàn)實(shí)生活中，此類案件如何規(guī)避爭(zhēng)議的發(fā)生呢？我們可以進(jìn)行如下考慮：

（一）在合同中要求當(dāng)事人列明借款用途來降低風(fēng)險(xiǎn)

交易雙方可以在抵押合同中單獨(dú)列明借款用途，并要求未成年人在合同中簽字確認(rèn)，這樣可以降低第三人交易風(fēng)險(xiǎn)，方便第三人的舉證。

（二）通過房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的實(shí)質(zhì)審核

房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)作為國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)，其相對(duì)于交易第三方來說，能更容易、更便捷的對(duì)父母的抵押行為進(jìn)行實(shí)質(zhì)審核，所以，我們可以通過法律設(shè)置，讓房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)來進(jìn)行審核，這樣交易的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低很多。

（三）通過公證制度來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)公證制度的設(shè)置是維護(hù)法制、鞏固法律秩序的一種國(guó)家預(yù)防手段，所以，通過公證我們可以讓國(guó)家對(duì)涉及未成年人的民事行為的真實(shí)性和合法性進(jìn)行證明，這樣可以降低交易風(fēng)險(xiǎn)，而公證機(jī)關(guān)可以對(duì)涉及內(nèi)容要求監(jiān)護(hù)人簽署承諾函來保證抵押房地產(chǎn)是為了被監(jiān)護(hù)人利益，并且取得的收益為被監(jiān)護(hù)人使用，如若違背相關(guān)承諾造成的相關(guān)后果和損失都由監(jiān)護(hù)人自己承擔(dān)。

注釋：

張修峰.論父母擅自將未成年子女共有房屋進(jìn)行抵押行為的效力認(rèn)定.政法精英.2014.247.

最高法院：父母代表未成年子女簽訂的擔(dān)保合同合法有效嗎？.法客帝國(guó)[2017-12- 18].http：//www.sohu.com/a/211672797_100008689.

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