■ 單彥名 馮新剛

習(xí)近平總書記在黨的十九大報告中強(qiáng)調(diào)：“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”相對于普通商品住房，租賃住房的消費(fèi)屬性更為顯著，更能體現(xiàn)房子是用來住的、不是用來炒的定位。發(fā)展住房租賃市場，既是構(gòu)建租購并舉住房制度的需要，也有利于通過動員社會資源，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、改善住房消費(fèi)模式。

一、我國住房租賃市場發(fā)展現(xiàn)狀

目前各方面的評價，一般都認(rèn)為我國住房租賃市場發(fā)育滯后，是住房領(lǐng)域發(fā)展不充分不均衡的突出表現(xiàn)。主要有以下幾個方面的表現(xiàn)：

一是出租住房占住房重量的比重較低。發(fā)達(dá)國家出租住房占住房總量的比重一般在1/3到一半。比如，2009年美國為33%、2010年英國為32%、2007年德國為54%、2007年法國為43%、2008年日本為36%；特別是在大城市，租賃住房居住的家庭占比很高，紐約、洛杉磯、巴黎、東京、大阪等城市均超過50%，斯德哥爾摩接近90%。從我國的情況看，2015年全國1%人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，租賃住房居住的城鎮(zhèn)家庭占16．1%，其中，租賃廉租房、公租房的占2．2%，租賃社會住房的占13．9%。

二是租賃市場房源結(jié)構(gòu)不合理。我國很多城市有大量的外來人口，一線城市中，上海、北京的非戶籍常住人口占常住人口總量的40%左右，深圳更是高達(dá)70%以上。由于限購、支付能力等問題，非戶籍新市民80%以上靠租房居住。從市場租賃住房房源情況看，符合安全、衛(wèi)生條件且管理比較規(guī)范的，租金較高，比如北京、上海的一些月租金過萬的品牌公寓，這類租賃住房可以負(fù)擔(dān)得起的人較少，市場房源相對充裕；而能達(dá)到安全、衛(wèi)生要求，租金較低的租賃房源，市場供應(yīng)相對不足，特別是受各城市大規(guī)模的棚戶區(qū)改造、舊城改造和地下空間整治的影響，一線城市租金在1000元以內(nèi)的租賃住房房源十分稀缺，呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢。租賃住房房源結(jié)構(gòu)不合理，也加劇了新市民的住房問題。

三是租售比不合理。我國城市租賃住房比重低是住房租賃市場發(fā)展滯后的重要原因，并非城市家庭偏好購置住房。從我國歷史看，“房改”前，城鎮(zhèn)居民幾乎全民皆租；1955年，上海、哈爾濱、青島私人出租房屋占私人房屋的70%。目前，城鎮(zhèn)居民租賃住房意愿低、住房租賃市場發(fā)育滯后的原因主要在于，“房改”后特別是2003年以來，大城市商品住房價格增長速度遠(yuǎn)快于居民收入增長速度，住房租售比不合理造成兩個結(jié)果：對開發(fā)企業(yè)來說，銷售住房收益高、回報快，開發(fā)建設(shè)的商品住房幾乎全部用于出售，租賃市場房源主要來自私有住房，供應(yīng)不足；對居民而言，盡管從住房購置價格與租金價格之比看，租賃住房居住更合適，但由于有資產(chǎn)增值收益，買房居住更合適。此外，租賃住房居住，在落戶、就業(yè)、上學(xué)等方面還存在一些障礙，也影響了居民住房消費(fèi)選擇。

二、我國住房租賃市場發(fā)展?jié)摿薮?/h2>

住房是生活必需品，其需求彈性相對較小，但絕非剛性，特別是購房需求絕非剛性?，F(xiàn)實(shí)中，住房需求特別是大城市的住房需求可以通過住房租賃市場得到有效分流。

一是過渡性住房需求。在我國大城市特別是一線城市，新組建家庭和遷徙到新城市就業(yè)、生活的家庭，由于處于職業(yè)發(fā)展的初期，收入相對低一些，加上缺少有效積累，一段時期內(nèi)無力負(fù)擔(dān)高企的房價，這些人群的住房問題可以通過住房租賃市場得到緩解。

二是“核心家庭”規(guī)模變大引發(fā)的改善性住房需求。二孩政策放開后，選擇生二胎的家庭，必然面臨家庭規(guī)模變大的問題。在夫妻雙方都要工作的情況下，無論如何是無法獨(dú)立照顧兩個孩子的，加上需要照顧的老人，一些家庭的規(guī)模面臨著由三人變成五人及以上的問題，相應(yīng)的居住問題原來可以通過兩居室解決的就需要更大房子、更多居室。這其中有不少家庭，其支付能力不足以承受“換房”的成本，只能通過租賃住房解決。

三是職住不均衡帶來的住房需求。在大城市就業(yè)流動性加大的情況下，很多人面臨著買下來的房子不可移動，但就業(yè)地點(diǎn)可能發(fā)生變動的問題。當(dāng)自有住房到新的就業(yè)地的通勤成本超越臨界值時，其只能通過就近租賃住房緩解職住不均衡帶來的困擾。

四是公租房貨幣化引發(fā)的小戶型租賃住房需求。這幾年的中央要求，把公租房擴(kuò)大到非戶籍人口，實(shí)現(xiàn)公租房貨幣化。而公租房貨幣化實(shí)現(xiàn)的條件，必須是有一個健全的住房租賃市場，有充裕的、戶型能滿足需要的租賃住房；同時，公租房貨幣化的發(fā)展，也會帶來新的需求，從而從需求側(cè)助推住房租賃市場的發(fā)展。

三、加快發(fā)展住房租賃市場的條件分析

在一二線城市房價收入比已經(jīng)很高的前提下（同口徑比較，北京43，香港、深圳41，上海38，新加坡22，羅馬21，東京、巴黎18，首爾17，悉尼12，紐約11，洛杉磯8），發(fā)展住房租賃市場，引導(dǎo)居民選擇租賃住房居住，可以突破住房支付能力的約束，對構(gòu)建“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房制度，實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”目標(biāo)很有價值。

（一）加快發(fā)展住房租賃市場的基礎(chǔ)條件具備

總體上認(rèn)為，在“十二五”期間，我國城鎮(zhèn)住房套戶比達(dá)到1．1∶1左右，這標(biāo)志著我國城鎮(zhèn)住房總量已經(jīng)不缺。從供給側(cè)來看，發(fā)展住房租賃市場的物質(zhì)條件已經(jīng)具備。一方面，在政策鼓勵和引導(dǎo)下，可以動員城鎮(zhèn)居民等社會主體，拿出富余存量房源用作租賃住房；另一方面，住房供應(yīng)依然緊張的熱點(diǎn)城市，還可以通過集體土地上建設(shè)租賃房、推進(jìn)富余的商業(yè)辦公樓宇、寫字樓改作住宅等，多渠道增加租賃住房房源供應(yīng)。

從市場反應(yīng)看，在嚴(yán)格限制投資投機(jī)性住房需求的市場環(huán)境下，銷售住房收益高、回報快優(yōu)勢在減弱，再給予供地等政策優(yōu)惠，不少機(jī)構(gòu)、企業(yè)、集體經(jīng)濟(jì)組織愿意持有運(yùn)營租賃住房。比如，萬科2017年起將長租公寓作為重點(diǎn)業(yè)務(wù)發(fā)力推進(jìn)；龍湖2017年開業(yè)租賃住房房間數(shù)超過1．5萬間。

從需求側(cè)來看，不少城市已在調(diào)整公共服務(wù)政策，比如“租售同權(quán)”的推進(jìn)，讓租房居住的市民也能享有基本公共服務(wù)，這意味著原來以購為主的消費(fèi)方式可以轉(zhuǎn)換，住房需求可以由商品住房買賣市場，向商品住房租賃市場分流。只要認(rèn)真落實(shí)發(fā)展租賃住房的政策措施，調(diào)整租賃住房和購買住房的利益關(guān)系，居民住房消費(fèi)觀念還會繼續(xù)轉(zhuǎn)變。

（二）對加快發(fā)展住房租賃市場的幾點(diǎn)建議

第一，堅(jiān)持不懈促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。房價上漲預(yù)期大，投資性需求就會增長，老百姓買房居住的欲望很難抑制。要聚焦在“不是用來炒的”上，堅(jiān)持不懈穩(wěn)市場、控房價、穩(wěn)租金，既化解房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險，又能開發(fā)企業(yè)發(fā)展買賣型商品住房和租賃型商品住房的收益相對均衡，還能使居民選擇租房更為經(jīng)濟(jì)，這是住房租賃市場發(fā)展的基礎(chǔ)。

第二，加大對發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)企業(yè)的政策支持。從與發(fā)展買賣型商品住房相比，對企業(yè)而言，發(fā)展租賃住房市場最大的不足是一次性投入差別不大、投資回報期長，這就要求政府必須給予相應(yīng)的政策支持。比如，對租賃住房投資經(jīng)營企業(yè)提供稅收、行政審批等方面的優(yōu)惠和便利；為企業(yè)進(jìn)行金融創(chuàng)新提供適宜的市場環(huán)境，積極開拓租賃住房投資的資金來源渠道；增加租賃住房的用地供應(yīng)。

第三，完善發(fā)展住房租賃市場的配套政策。鼓勵一線、二線等熱點(diǎn)城市，加快社會管理方式的調(diào)整、創(chuàng)新，給予租賃住房居住的家庭與居住自有住房家庭以效力相當(dāng)?shù)纳鐣芾怼⒐卜?wù)等方面的待遇。積極推行租金指導(dǎo)模式，避免租金過快上漲。健全市場監(jiān)管機(jī)制，促進(jìn)租賃關(guān)系和租金的穩(wěn)定。