摘 要 我國當(dāng)前階段已經(jīng)開始逐步的深入實(shí)施強(qiáng)登記主義的不動產(chǎn)登記制度，在這個(gè)過程中，不動產(chǎn)的繼承安全登記問題是非常重要的，也是最不容忽視的關(guān)鍵所在。在當(dāng)前現(xiàn)階段中，一定要積極結(jié)合我國的實(shí)際情況和歷史發(fā)展背景來進(jìn)行進(jìn)一步的研究，從立法角度上來明確繼承不動產(chǎn)的等級安全制度以及程序，從而為不動產(chǎn)的繼承安全性提供保障。本文主要對不動產(chǎn)繼承中的登記安全進(jìn)行了分析，希望能為財(cái)產(chǎn)安全提供更多的幫助。

關(guān)鍵詞 不動產(chǎn) 繼承 登記安全

作者簡介：張熙悅，鄭州大學(xué)法學(xué)院，研究方向：民商法。

中圖分類號：D923.5 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.100

不動產(chǎn)是重要的財(cái)產(chǎn)種類之一，與其他的財(cái)產(chǎn)一樣，不動產(chǎn)是具有一定自然使用價(jià)值和附加價(jià)值的。近年來我國已經(jīng)實(shí)施了強(qiáng)制性的不動產(chǎn)等級制度，這對于不動產(chǎn)的繼承來說是具有重要意義的。在該項(xiàng)工作開展和實(shí)施的過程中會面臨著一定的安全問題，對此還需要格外的加以重視，能夠認(rèn)識到不動產(chǎn)繼承當(dāng)中的登記安全重要性，并采取全面的措施進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，從而達(dá)到保障效果。下面將對不動產(chǎn)繼承當(dāng)中的登記安全進(jìn)行詳細(xì)的論述和分析。

一、不動產(chǎn)登記安全的意義

不動產(chǎn)是財(cái)產(chǎn)當(dāng)中的重要組成部分之一，主要表示的是一些不能移動或者是移動了就會發(fā)生性質(zhì)上改變或者有損價(jià)值的一些財(cái)產(chǎn)，例如土地和房產(chǎn)等等。我國在不動產(chǎn)的等級條例當(dāng)中有所規(guī)定：這個(gè)條例中包含的不動產(chǎn)，具體值得是樹木、房屋建筑、海域以及土地等物。和其它常見財(cái)產(chǎn)形式相同，不動產(chǎn)在兩個(gè)層面對于個(gè)體和權(quán)利主體有著針對性意義。首先，不動產(chǎn)可以說是財(cái)產(chǎn)的自然面向，例如一塊土地的大小和土壤的肥沃程度等等，決定了這塊土地的自然使用價(jià)值。其次，不動產(chǎn)的法律面向，也就是法律體系當(dāng)中的對于財(cái)產(chǎn)的自然屬性的確認(rèn)以及相關(guān)的保護(hù)等，所以說影響著權(quán)利人和相關(guān)主體之間的義務(wù)和權(quán)利關(guān)系 。在當(dāng)今的社會發(fā)展時(shí)期中，社會主體之間的聯(lián)系以及互動關(guān)系比較顯著，在使用和擁有自身財(cái)產(chǎn)時(shí)基本采取主動方式進(jìn)行保護(hù)，因此在財(cái)產(chǎn)的法律面向上體現(xiàn)的并不明顯。隨著社會的進(jìn)步和發(fā)展，當(dāng)前階段人們對于財(cái)產(chǎn)的本身屬性以及人和人之間的特別關(guān)系得到明確，同時(shí)財(cái)產(chǎn)的法律面向獲得了特別關(guān)注。所謂法律安全，指的是在合理的法律體系以及范圍中，可以獲得有效保護(hù)，這就是財(cái)產(chǎn)價(jià)值的主要因素。

如今背景下，許多國家都實(shí)施了等級制度，這是為了規(guī)范不動產(chǎn)，也就是由國家方面來進(jìn)行關(guān)于不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)保護(hù)和各項(xiàng)事宜的歸屬以及變動。在德國對于不動產(chǎn)的登記是十分嚴(yán)格的，并給予了登記相應(yīng)的推定力和公信力。當(dāng)中推定力表示的是只要登記了，那么就能確定真實(shí)的權(quán)利所在。從法律上來將不動產(chǎn)的登記能得到確認(rèn)，排除有有效相關(guān)證據(jù)推翻的情況，登記具有較強(qiáng)公信力，在僅僅擁有權(quán)力外觀卻沒有權(quán)利的狀況下，仍然可以來獲得相應(yīng)的權(quán)利。

二、我國不動產(chǎn)繼承中的登記安全分析

不動產(chǎn)的集成主要指的是在產(chǎn)權(quán)人死亡之后，導(dǎo)致其本身享有的各種不動產(chǎn)的集成和轉(zhuǎn)換引發(fā)的不動產(chǎn)變動。對于這種情況，我國物權(quán)法中沒有實(shí)施針對性的等級制度，而是采取了特別處理的方式。在我國法律中包含這樣的內(nèi)容：因?yàn)槭苓z贈或者繼承獲得物權(quán)的情況，在受遺贈和繼承開始的時(shí)候發(fā)生效力。我國物權(quán)法中包含這樣的內(nèi)容，享有不動產(chǎn)物權(quán)的，在實(shí)際處分物權(quán)過程中，根據(jù)法律要求應(yīng)該辦理登記的，如果沒有登記，就不會發(fā)生物權(quán)效力。這就是說如果繼承在物權(quán)方面發(fā)生了變動，而后進(jìn)行交易行為，那么仍然需要按照相關(guān)的程序和規(guī)定來進(jìn)行進(jìn)一步的登記處理。這當(dāng)中所發(fā)生的相關(guān)安全問題最為根本的原因就是登記中這樣規(guī)定，出讓人必須屬于物權(quán)的完全享有人，這樣可以確保順利進(jìn)行交易。和一般的交易相比，在實(shí)際的不動產(chǎn)繼承中，為了確保登記的安全系數(shù)，相應(yīng)的出讓人需要具備物權(quán)享有人資格，這樣才能有效解決相關(guān)問題。主要是因?yàn)樵诶^承的過程中是會涉及到一定的客觀事實(shí)，同時(shí)當(dāng)中也有著感情和民訴的相關(guān)內(nèi)容，需要結(jié)合社會實(shí)際發(fā)展情況和基本情況等來進(jìn)行綜合性的考慮。當(dāng)中主要問題的相關(guān)點(diǎn)為：（1）確定被繼承人已經(jīng)死亡的事實(shí)。（2）明確被繼承人是否在生前確定過有法律效應(yīng)的相關(guān)遺產(chǎn)處理的內(nèi)容。（3）對繼承人的狀況進(jìn)行明確，包括關(guān)系和人數(shù)等等。（4）是否具有法律規(guī)定的其他可以分得遺產(chǎn)的主體人存在。（5）明確繼承人是否具有繼承能力和行為等等 。可以從上述的內(nèi)容當(dāng)中看出，繼承當(dāng)中所涉及到的問題是十分復(fù)雜的。即便不考慮到當(dāng)中的安全性問題，在正常的社會法律體制環(huán)境下也需要來進(jìn)行必要的不動產(chǎn)登記制度。我國當(dāng)前階段并沒有完善的統(tǒng)一的不動產(chǎn)繼承登記安全制度，在立法層面上不動產(chǎn)登記部門只能通過經(jīng)驗(yàn)來找尋辦法進(jìn)行解決，當(dāng)中主要有兩種方法：一是繼承訴訟，二是繼承公證。我國從大的方向上來看，在繼承公證當(dāng)中主要傾向于查明繼承事實(shí)，這主要是因?yàn)槲覈袷略V訟當(dāng)中正在逐步的由職權(quán)主義向當(dāng)事人主義方向轉(zhuǎn)換，繼承糾紛的解決也應(yīng)當(dāng)從明確繼承事實(shí)的角度出發(fā)來進(jìn)行處理。為了能夠達(dá)到這樣的目的，在公證處需要結(jié)合自身的實(shí)際情況和特點(diǎn)來進(jìn)行相應(yīng)的手段明確，從而達(dá)到科學(xué)并且合理的繼承保護(hù)。

三、不動產(chǎn)繼承中財(cái)產(chǎn)沖突和登記安全的矛盾

在不動產(chǎn)的繼承登記當(dāng)中我們不僅需要看到登記安全的一面，還需要看到當(dāng)中所存在的另外的社會價(jià)值使用的便捷性，在財(cái)產(chǎn)權(quán)利人在重視財(cái)產(chǎn)能獲得法律保護(hù)的同時(shí)，也希望自己對于財(cái)產(chǎn)使用能夠盡量的便捷化，并且能減少使用當(dāng)中的成本，這一價(jià)值也就是財(cái)產(chǎn)效率。在等級安全和財(cái)產(chǎn)效率之間并沒有完全的沖突所在，大部分的不動產(chǎn)登記和安全都能夠在一定程度上提升財(cái)產(chǎn)效率。主要是因?yàn)榈燃壆?dāng)中增加的交易成本對于出讓方來說是信息公布成本，其節(jié)省了受讓方的信息收集成本。同時(shí)節(jié)省的是潛在的訴訟成本費(fèi)用，從整體上來講還是整體降低了交易成本的。但在一些特殊的情況下，也的確會形成權(quán)利人以及制度價(jià)值選擇上的矛盾問題。也就是登記安全和財(cái)產(chǎn)效率之間不能并行不悖，因此當(dāng)中將出現(xiàn)各種不同的選擇性的問題。當(dāng)前階段對于這兩者之間的沖突問題可以體現(xiàn)于等級安全成本高和效率低方面。例如我國當(dāng)前的社會發(fā)展是處于一種制度限制狀態(tài)下的，申請人在繼承公證當(dāng)中需要對此來付出比較高的舉證費(fèi)用和成本費(fèi)用，這一點(diǎn)整體社會當(dāng)中都是體現(xiàn)的較為明顯的。有人說“房子要過戶，那么雙方在洽談了以后只要簽署一個(gè)承諾函我就給你過戶?；蛘哒f當(dāng)你欺詐了別人的權(quán)利的時(shí)候，可以廢除之前所簽署的手續(xù)，等打完官司以后再來進(jìn)行相應(yīng)的修改，可是為什么房管局卻要將所有的責(zé)任都包攬到自己身上呢，完全是沒有必要的?！钡聦?shí)上這里還需要進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，不動產(chǎn)登記安全重要性是不容忽視的。只有你進(jìn)行了不動產(chǎn)的等級才能促使權(quán)利人的收益得到真正的保障，促使其不會受到損失。例如在上海和北京等一線城市當(dāng)中房價(jià)是十分高的，如果出現(xiàn)了虛假證明并將房產(chǎn)進(jìn)行登記和銷售，那么真正的權(quán)利人的權(quán)益是無法得到根本保障的，當(dāng)他真正的受到了損失的時(shí)候，這樣的損失也是無法進(jìn)行挽回的，這時(shí)候的代價(jià)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)的高于登記過程中所造成的成本。美國等西方發(fā)達(dá)國家當(dāng)中是有著保險(xiǎn)公司的，并且當(dāng)中信息資料十分的龐大，在決定買保險(xiǎn)之前，保險(xiǎn)公司將對權(quán)利人和所有權(quán)進(jìn)行分析調(diào)查，并且會給出相應(yīng)的建議，對于一些不安全的不動產(chǎn)是不會給予擔(dān)保的。而一旦進(jìn)行了不動產(chǎn)的擔(dān)保，那么當(dāng)事人則不需要再來擔(dān)心會自己的財(cái)產(chǎn)會被人所剝奪，一旦發(fā)生了各種權(quán)利追究和賠償性的問題，會由保險(xiǎn)公司方面給予解決，從而達(dá)到通過保險(xiǎn)制度來解決不動產(chǎn)登記當(dāng)中的安全性問題的目的。

我國對于這樣的問題也應(yīng)當(dāng)更加重視，在關(guān)于不動產(chǎn)的登記和財(cái)產(chǎn)效率方面的問題上，不能片面性的強(qiáng)調(diào)當(dāng)中的內(nèi)容，而是應(yīng)當(dāng)進(jìn)行進(jìn)一步的協(xié)調(diào)，保證在足夠的登記安全的情況下才能更好的來進(jìn)行安全成本的控制以及制度效率問題的控制，保證二者之間能夠協(xié)調(diào)進(jìn)行，保證不動產(chǎn)繼承的安全性。

四、不動產(chǎn)繼承中登記安全保障制度的優(yōu)化思路

從上述的問題當(dāng)中我們可以看出不動產(chǎn)繼承當(dāng)中的安全問題是不容忽視的，但我國目前為止并沒有對此形成相對完善化的安全保障體系，因此才造成了各種各樣的問題發(fā)生，對于這樣的問題當(dāng)前還需要積極的做好不動產(chǎn)繼承當(dāng)中的安全保障制度優(yōu)化調(diào)整，保證能為不動產(chǎn)的繼承安全性提供更加可靠的保障。

首先，當(dāng)前階段我國沒有在立法層面上確定不動產(chǎn)登記安全保障性制度，因此大部分的不動產(chǎn)登記部門需要依靠自身的經(jīng)驗(yàn)和條件來尋找辦法解決這樣的問題，這些辦法當(dāng)中是缺少法律依據(jù)的，因此也會在一定程度上受到質(zhì)疑。以繼承公證為例進(jìn)行分析，在2015年的時(shí)候繼承公證發(fā)生懷疑風(fēng)潮之前，就已經(jīng)出現(xiàn)了很多次類似的懷疑事件，嚴(yán)重的影響了不動產(chǎn)繼承安全性。

其次，當(dāng)前階段缺少統(tǒng)一化的繼承信息系統(tǒng)，導(dǎo)致在登記的過程中會出現(xiàn)比較高的成本問題。我國當(dāng)前階段在辦理各項(xiàng)事宜的時(shí)候都需要到各個(gè)部門當(dāng)中去，并沒有形成統(tǒng)一化的信息控制系統(tǒng)，同時(shí)各個(gè)單位之間也沒有相應(yīng)的共享信息渠道，因此在信息的掌握上是比較困難的，要想進(jìn)一步明確繼承的事實(shí)真相則會面臨兩難的境地。要么是以形式主義的方式進(jìn)行查找，保證能夠上交相關(guān)信息資料，但并不能保證當(dāng)中的信息內(nèi)容的可靠性和真實(shí)性。要么就需要挨個(gè)部門進(jìn)行核查，這樣的方式既浪費(fèi)時(shí)間，也將導(dǎo)致成本上支出更高。從我國的歷史發(fā)展當(dāng)中可以看出，公證單位的人事檔案系統(tǒng)建立還是能夠起到一定作用的，但隨著社會的發(fā)展和進(jìn)步，目前來說這樣的系統(tǒng)還是很難達(dá)到發(fā)展需求，因此積極的建立起統(tǒng)一的、全國性的繼承信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)將是十分必要的，從而更好的提升繼承信息當(dāng)中的可靠性和安全性，避免其他的替代者出現(xiàn)。

我國當(dāng)前階段所實(shí)施的安全保障系統(tǒng)當(dāng)中是有著一定弊端的，在進(jìn)行信息查找的過程中需要各個(gè)部門來進(jìn)行逐項(xiàng)的查抄然后才能進(jìn)行繼承訴訟和公證。當(dāng)中繼承訴訟并不是完全意義上的繼承確認(rèn)程序，其在立法上與其他的一般的民事糾紛之間是有著一定區(qū)別的，因此還需要將重點(diǎn)放在查明繼承事實(shí)上，從這個(gè)方面來看這并不是一項(xiàng)好的安全的保障方式。而在繼承公證方面更是如此，雖然在制度目的是為了能查明繼承的實(shí)施，但是由于法律上的不健全性而導(dǎo)致在各項(xiàng)工作的開展當(dāng)中都受到了不良的影響和阻礙。其實(shí)有些時(shí)候不得不讓當(dāng)事人來進(jìn)行配合和核查，以便于保證繼承的安全性和可靠性。

五、結(jié)論

綜上所述，在我國的不動產(chǎn)繼承安全保障當(dāng)中，一定要格外的加以重視。一方面要結(jié)合國家的實(shí)際情況和社會發(fā)展情況進(jìn)行實(shí)施，另一方面也要在立法層面基礎(chǔ)上來進(jìn)行不動產(chǎn)繼承安全保障制度的建立，從而為不動產(chǎn)的安全保障做出貢獻(xiàn)，為社會的和諧發(fā)展創(chuàng)造更好的條件。

注釋：

董巍.不動產(chǎn)登記錯(cuò)誤的防范與救濟(jì).產(chǎn)業(yè)與科技論壇.2015，（11）.150-160.

高文祥.民事訴訟解決不動產(chǎn)登記交叉問題之構(gòu)想.廣西社會主義學(xué)院學(xué)報(bào).2011（6）.41.

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