趙恒瑾　肖揚

摘 要 房價與百姓的生活及社會的秩序息息相關(guān)，如今不斷攀升的房價已然成為人們茶余飯后的常備話題。國家有關(guān)部門也采取了多種行政手段從政策層面對房價進行宏觀調(diào)控，以求遏制房價的迅速增長。然而，水漲船高的房價卻成為許多“炒房者”的生財之道，以房產(chǎn)作為投資對象，在價格相對較低時買入，等價格達到投資者的預(yù)期值時再轉(zhuǎn)售出去，以此來賺取中間的差價，除普通投資者參與此種投機行為之外，許多房產(chǎn)中介機構(gòu)利用自身的信息優(yōu)勢也進行這種投資行為。而在現(xiàn)在房產(chǎn)市場過熱的情況下，這種投資方式基本上可以認為是穩(wěn)賺不賠的。房屋中介的炒房行為愈演愈烈，法律制度對于炒房行為方面規(guī)定的缺失，使得較多的買房者在糾紛發(fā)生后自身利益無法得到保障，就此方面的法律缺失進行論述，以解決炒房合同問題。

關(guān)鍵詞 房產(chǎn)中介 炒房合同 認定 效力

基金項目：對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)研究生科研創(chuàng)新基金資助。

作者簡介：趙恒瑾、肖揚，對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)。

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.115

2016年3月，小王與小李雙方簽訂房屋買賣合同，對于房屋的買賣進行約定：該房屋以81萬元的價格賣給小李，與此同時，在合同中約定小王同意小李在辦理房屋過戶手續(xù)時可將該房屋過戶給第三人。隨后，小王發(fā)現(xiàn)小李實際為房屋中介的中介人員并進行炒房行為，之后要求解除該房屋買賣合同。雙方將該爭議交至具有管轄權(quán)的相關(guān)法院，法院認為原告小李利用自身房屋中介從業(yè)人員的優(yōu)勢，根據(jù)對于房屋來源信息的了解以及對于房屋買賣交易過戶流程的熟悉度，簽訂該房屋買賣合同目的就是為將房屋進行轉(zhuǎn)售行為，而不是想要真正購買被告小王名下的房產(chǎn)，所以雙方簽訂的房屋買賣合同并不是出于小王的真實的意思表示，所以該房屋買賣合同不成立。這是天津濱海新區(qū)法院塘沽審判區(qū)所受理的案件，在隨后的一段時間內(nèi)，類似于該房屋買賣合同的案件大概有17件，均為房屋買賣合同糾紛案件認定為“名為買房，實為炒房”的行為，均認定合同不成立。近幾年來，關(guān)于房屋中介公司炒房合同案件頻發(fā)，對于炒房合同的效力如何認定以及如何規(guī)制房屋中介的炒房的行為等問題迫在眉睫。

一、 炒房行為及炒房合同的認定

當前，學(xué)者們對房屋的炒房行為大致定義為以下幾個類型：一為投資及機遇一體化，將兩者不進行區(qū)分，通說是對房地產(chǎn)的投資行為界定為炒房行為；二為狹義的房地產(chǎn)投資行為，就是將炒房行為實際意義上的房地產(chǎn)投資，通過各種渠道買房屋，再將其加價賣出。三為廣義的房地產(chǎn)投資行為，不僅僅是對于房屋的買賣投資，其中包括了土地使用權(quán)的交易，通過倒賣獲得暴利的行為。由此可以看出，目前炒房行為這對于炒房行為還處于初始階段，并沒有統(tǒng)一的規(guī)定和解釋。

上述案例中涉及的炒房人員大部分都是房屋中介的工作人員，其利用自身工作的優(yōu)勢對房產(chǎn)信息的掌握和房屋買賣交易過戶流程的熟悉，同賣房者簽訂房屋買賣合同，再對買賣的房屋從中加價并轉(zhuǎn)賣給他人。為確定該買賣行為的順利進行，該類合同的約定一般為交付定金，定金交付完畢后將該房屋內(nèi)的設(shè)施清空并對房屋進行移交，該行為正是為了方便實際買房人進行看房，同時還會約定允許過戶給第三方，為保證賣方人與實際的買房人辦理過戶。當賣方落入炒房人的炒房圈套時，拒絕履行合同就會被以違約為由起訴，并要求賠付高價的違約金。此類案件中簽訂買賣合同只是先占房屋的購買機會，同時進行另外尋找買方，將房屋轉(zhuǎn)售他人從中謀求利益的行為?！逗贤ā分嘘P(guān)于無效合同的規(guī)定：“第五十二條 有下列情形之一，合同無效：一、一方有欺詐、脅迫的手段定力合同，損害國家利益；二、惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；三、以合法形式掩蓋非法目的；四、損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。” 案例中買房人簽訂合同是為了進行炒房，再次進行轉(zhuǎn)手出售，通過這種二次倒賣的行為從中賺取差價獲得利益的行為，并不是真正具有購買房屋的真實意思表示，而與賣方之間所簽訂的房屋買賣合同也不是出于真實的意思表示，所以雙方簽訂的房屋買賣合同不成立。所以認定為第五十二條規(guī)定的第一種情形：一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益，但在該案例中并沒有損害利益的行為。若是以違反誠實信用原則，違反公平的市場交易，所以無法依給予相關(guān)的保護措施，對于此種說法也不盡然。該案件中的炒房行為無法得到《合同法》中關(guān)于合同的無效的認定，也沒有相匹配的法律法規(guī)進行相關(guān)的解釋和法律依據(jù)。

雖然炒房行為是一種投機取巧，從中牟利的行為，但也是本著交易雙方平等自愿的行使民事權(quán)利，這種行為不僅在法律法規(guī)中加以防范，相關(guān)政府部門也同樣需要政策性的調(diào)整加以規(guī)范和引導(dǎo)，不能僅僅就通過法律法規(guī)制度的強制性規(guī)范，同樣還需經(jīng)過政府部門對市場經(jīng)濟行為的引導(dǎo)和規(guī)制，雙管齊下。

二、炒房合同效力認定

通過從法律和經(jīng)濟兩個角度來解讀類似案例中炒房合同的效力問題。房屋中介工作人員從表面上看來是提供了中介的服務(wù)，實際上又是合同簽訂的當事人一方，實際上已經(jīng)介入到房屋買賣行為當中，并從中進行倒賣行為賺取差價獲得暴利。這種房屋中介工作人員的所簽訂的炒房合同在法律意義上并不是房屋的買賣合同，《合同法》第一百三十條規(guī)定：“買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同”，第一百三十三條規(guī)定：“標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外”。

根據(jù)《民法》的相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)屬于特殊的標的物，房產(chǎn)的所有權(quán)的歸屬以轉(zhuǎn)移都是需要通過房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定進行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記。但是在所謂的炒房合同中，通過合同約定賣方允許將房產(chǎn)直接過戶給第三人也就是實際的買房人，實際上也是最終的買房人在支付價款，由賣方人與實際買方人辦理該房產(chǎn)過戶的相關(guān)手續(xù)，房屋中介的工作人員即炒房人員并沒有真正要購買房屋的真實意思表示，也不是實際真正的買方者，只是一個利用自身的工作優(yōu)勢的從中獲取暴利的逐利者。所謂的炒房買賣合同并沒有具備房屋買賣合同或者居間合同的相符合的合同條件、特點，所以認為該類型的房屋買賣合同都不成立。

從經(jīng)濟的角度出發(fā)，房屋中介的炒房行為或者說在整個房地產(chǎn)行業(yè)中的炒房行為，炒房者其實只有小部分為房屋中介工作人員，如果這種情況不加也遏制，有可能會對未來房地產(chǎn)市場造成不可磨滅的影響，大部分的炒房人是真正的購買房屋，雙方所約定的房屋買賣合同也是真實有效的，出于真實的意思表示，此時也完成了房產(chǎn)交易的過戶行為。而上述案例中的廠方行為只是一種房屋中介進行差價倒賣的行為，并不是傳統(tǒng)意義上的炒房行為，所以房屋中介的炒房行為要加以遏制，要想從根本上解決上述案例中頻發(fā)的狀況，要利用法律手段進行規(guī)制。

三、管理炒房行為的措施

首先，完善房地產(chǎn)交易管理法律制度。炒房行為是通過房產(chǎn)的交易行為，以低價買進高價賣出的方法將房屋的價格炒高，從中謀取暴利，對于這種炒房行為，必須要完善房地產(chǎn)交易管理法律制度。對于預(yù)售房屋來說，加強對開發(fā)企業(yè)的管理，對買房者出售房屋預(yù)售許可證，在出售的房屋的宣傳中明確標注房屋預(yù)售的審批許可證，對于違反房產(chǎn)管理部門的開發(fā)商進行處罰。對于未按規(guī)定就將房屋對外公開出售的，將該行為視為不良行為，由房地產(chǎn)管理部門對其進行記錄，相關(guān)部門依照法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定對于進行處罰并進行備案登記，加強對于預(yù)售房屋的管理。對于炒房行為的規(guī)制，可以以營業(yè)稅進行規(guī)范，對于房屋所有權(quán)變動的范圍內(nèi)，相比較買賣行為整個過程來說，是需要區(qū)分其中的債權(quán)行為和物權(quán)行為，如果此類一房二賣的行為頻發(fā)，對于其中違反房屋買賣合同的當事人就要承擔相應(yīng)的損害賠償責(zé)任。

其次，建立個人住房貸款法律管理防范機制。目前，中央銀行對于諸如此類的炒房行為在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)所產(chǎn)生的不利后果及影響已經(jīng)引起了重視，對于日前頻發(fā)的問題及后果發(fā)布了相關(guān)的防護措施：首先是將房屋買賣的貸款利率調(diào)整為與同期的貸款利率規(guī)定相同；其次是針對房屋價格增長過快或者價格增長較高的地區(qū)，將個人可以申請的房屋貸款最低的首付款百分比進行整體的調(diào)高；最后是規(guī)定禁止零首付買賣房屋。與此同時，中央銀行自此發(fā)布的相關(guān)措施進行開始實行，并開始預(yù)防因炒房行為未來可能引起的房地產(chǎn)相關(guān)的金融問題。

與此同時，要建立相關(guān)的風(fēng)險防治措施及法律法規(guī)的相關(guān)管理機制，防止事態(tài)的擴大。

再次，房地產(chǎn)價格管理法制建設(shè)。房屋價格問題是房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)交易的問題，炒房行為目前已經(jīng)引起了強烈的社會問題，正是因為人們將其行為帶動房屋價格的高幅上漲，因此需要通過房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)體系的規(guī)范和完善，經(jīng)過立法程序強化在房地產(chǎn)行業(yè)在組織、管理、監(jiān)督等各個方面在房屋價格方面的舉措，在實行加強房地產(chǎn)市場防范風(fēng)險措施方面，對房地產(chǎn)價格的整體狀況進行全面、詳細、系統(tǒng)化的進行規(guī)制，在以一個良性公平的市場環(huán)境下，規(guī)范房地產(chǎn)的買賣行為，預(yù)防炒房行為的發(fā)生，從根本上遏制炒房人從中獲取利益等不良行為。然而，房地產(chǎn)市場在房屋價格方面的重要舉措之一就是公開房屋的價格，但目前房地產(chǎn)市場在信息公開化方面存在較大的漏洞，需要完善。

信息缺少透明化，房屋的數(shù)量、價格等問題均出去不透明的狀態(tài)，價格過度哄抬，開發(fā)山、房屋中介對外發(fā)布虛假信息，將價格的水準調(diào)高，人為性的制造市場狀態(tài)的緊缺。目前已經(jīng)對具有炒房行為過度的地區(qū)，制定以信息公開為主要機制的規(guī)范行為，加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露管理制度，目的是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的一個重要性措施。在房地產(chǎn)市場防范風(fēng)險機制的建立，進一步完善房地產(chǎn)的價格管理體系，設(shè)立房地產(chǎn)交易監(jiān)督管理中心，在各個地級市，為加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)督，在相關(guān)地方可設(shè)立房地產(chǎn)交易監(jiān)督管理中心，其目的是為了防止因存在的炒房行為而使房產(chǎn)的價格增長過快。

建立房產(chǎn)價格評估申請制度，因房地產(chǎn)交易監(jiān)督部門對于目前房地產(chǎn)市場近期價格的漲幅情況的了解，對于近期房地產(chǎn)交易的價格進行宏觀調(diào)控并進行公開，對于公眾可以更好的了解市場，必要時限定最低價格和最高價格，為房地產(chǎn)的投資者和開發(fā)者提供可以參考的實際價格信息，使得房地產(chǎn)監(jiān)督管理部門可以控制好當前的局面，對于房地產(chǎn)市場價格的漲幅進行嚴格的調(diào)控和控制，對于違法行為進行嚴格的處罰，對于虛假房地產(chǎn)市場價格漲幅的相關(guān)信息進行嚴格的管控，這樣就可以避免因各種不實的傳言而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的整個導(dǎo)向所產(chǎn)生的誤區(qū)，從而可以保證信息的真實有效，對于虛假信息的發(fā)布者，為利益抬高房價的開發(fā)商、房屋中介等相關(guān)人員進行法律責(zé)任的追究。

最后，對于房屋中介的行為進行規(guī)范。目前，相關(guān)城市已經(jīng)開始查處具有違法行為的房屋中介，產(chǎn)生信用污點。但該做法并沒有引起房屋中介的重視，還有一部分中介仍在從事房屋的炒房行為，從中謀取暴利。目前，關(guān)于我國房地產(chǎn)中介該行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)制度還不夠健全和完善，其中不符合營業(yè)資質(zhì)的的房屋中介和相關(guān)無資格的從業(yè)人員進行違規(guī)操作并從中或的高額的利益，進行違規(guī)性操作，使得炒房行為愈演愈烈。所以，房屋中介相關(guān)人員的炒房行為必須加以遏制，對于相關(guān)人員的管理同時也要加強， 對于房屋中介的營業(yè)許可以及相關(guān)從業(yè)人員的資質(zhì)進行嚴格的調(diào)查和管控。

加強對中介從業(yè)人員的資格管理和嚴格神話，明確房屋中介的責(zé)任和經(jīng)營范圍，對于不符合條件的房屋或代理性銷售房屋的行為的房屋中介機構(gòu)，制定相關(guān)的處罰措施，從而使得房屋的購買者進行盲目的跟風(fēng)投資行為或者是對房屋中介的炒房的違規(guī)行為視而不見，進一步的避免不良后果的產(chǎn)生。

注釋：

民法通則.合同法.第五十二條.