馮思源 余萬玥 宋萍 張曉娜

【摘 要】限貸限購是政府出臺的控制百姓投資房地產(chǎn)的一種政策，在宏觀政策評價中，我們常使用的倍差法，也稱之為雙重差分法往往不能達(dá)到對控制組的嚴(yán)格要求，可能會影響到政策評估的有效性。本文采用斷點(diǎn)回歸的分析方法，在無對照組的情況下，對北京市2015年11月至2017年11月的地方財(cái)政收入月數(shù)據(jù)和房地產(chǎn)價格指數(shù)進(jìn)行實(shí)證研究，深度研究2016年北京市的限貸限購政策對其房價的影響。

【關(guān)鍵詞】限貸限購；政策評估；斷點(diǎn)回歸

【Abstract】Credit Limitation and Purchase Restriction Policies are policies promulgated by the government to control people investing in real estate. In the macro-policy evaluation， double-difference method we often use， also called the dual-difference method， fails to meet the stringent requirements of the control group and may affect the effectiveness of policy evaluation. This article uses the regression discontinuity design to conduct an empirical study on the local fiscal income monthly data and real estate price index from November 2015 to November 2017 in Beijing without the control group. This article is meant to evaluate the influence of Credit Limitation and Purchase Restriction Policies on House Prices.

【Key wordS】Credit Limitation and Purchase Restriction Policies； Macro policy analysis； Regression discontinuity design

一、引言

生活必需“衣食住行”是圍繞著人的一生的事情，在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的時代，溫飽已不再成為難題，人們越來越追為了多層次需要。在中國，人均財(cái)富份額嚴(yán)重失衡，大量有剛性下需求的人買不起住房。，而掌握財(cái)富的人通過購置房產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)財(cái)富升值，導(dǎo)致房地產(chǎn)越來越成為亟待解決的問題。在供需不平衡的情況下，房價一路上漲，房價上漲到一定程度后，開發(fā)商仍將無節(jié)制地發(fā)展。然而，買方市場正在緩慢平穩(wěn)，這反過來又導(dǎo)致房地產(chǎn)市場交易量下降。房地產(chǎn)存量也急劇上升，導(dǎo)致惡性循環(huán)。為了緩解房價過高的狀況，國家出臺了限制貸款和購買的政策，以減少投機(jī)對房地產(chǎn)市場的不利影響。，

房價的不斷上漲，一方面是在中國，國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)融資機(jī)構(gòu)還不夠科學(xué)，房地產(chǎn)開發(fā)商手中的資金比較有限，主要是通過銀行和預(yù)售來進(jìn)行貸款和籌集資金，所以銀行方面和房地產(chǎn)開發(fā)商都不希望房價下降，此外，房屋擁有者和已經(jīng)支付了部分款項(xiàng)的買主也不一樣房價貶值，種種因素都推動了房價的上升。

另一方面也由于地方政府在財(cái)權(quán)和事權(quán)不統(tǒng)一的情況下，紛紛通過賣地來增加地方財(cái)政收入，導(dǎo)致了房地產(chǎn)建設(shè)成本的增加，間接的推動房產(chǎn)價格的升高。另外，部分地方政府為了追求政績上的優(yōu)勢，盲目的推動城市化的進(jìn)程，沒有規(guī)劃的拆遷老、舊房，用高房價做鋪墊，從而推動了城市房價的升高。此外，由于已出臺的限貸限購政策往往只執(zhí)行了一段時間就慢慢的失去了影響力，無法從長期達(dá)到限貸限購政策的目的。

2016年9月30日，北京市印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，們接下來將對該政策的宏觀效應(yīng)用斷點(diǎn)回歸的方法進(jìn)行分析，

二、研究框架

限購限貸政策所針對的房地產(chǎn)市場具有多樣性（可進(jìn)行交易的商品多種多樣）、雙重性（可作為消費(fèi)品也可作為投資品）和不平衡性（供求關(guān)系呈現(xiàn)不平衡的狀態(tài)）。其價格受到許多因素的影響，比如交易商品的各類特征、宏觀經(jīng)濟(jì)政策以及市場供求狀況等等。故本文將在選擇房地產(chǎn)價格變動的影響因素指標(biāo)方面進(jìn)行逐一討論。

（一）限購限貸政策對房地產(chǎn)價格的影響

限購限貸政策實(shí)行，主要目的是讓過熱的房地產(chǎn)市場“降溫”，抑制投資性購房，以促進(jìn)房價回到一個正常合理的水平，使房地產(chǎn)市場達(dá)到穩(wěn)定的狀態(tài)。本文主要研究的是限購限貸和政策對房價的影響，將房價劃分為五個模塊，分別為新建住宅價格、新建寫字樓價格、新建商鋪價格、二手房銷售價格和二手房租賃價格，然后討論政策對其的影響。

（二）提出假設(shè)

新建住宅價格指數(shù)是研究限購限貸政策中較為重要的指標(biāo)，在房屋買賣交易中，新建住宅不僅是剛需性購房的首要選擇，而且是政府重點(diǎn)把控的房地產(chǎn)領(lǐng)域，所以本文將其列為第一個研究要素，探究其價格變動趨勢。本文研究時間在限購限貸政策開展的前后一年，即包含政策實(shí)施前后的兩年實(shí)驗(yàn)，屬于短期效應(yīng)評價，主要通過政策實(shí)施前后，價格指數(shù)變化率分析其情況。北京于2016.9.30實(shí)行史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策施行前，新建住宅價格指數(shù)增長率呈上升趨勢，實(shí)行后增長率在限購限貸政策效應(yīng)下減小。所以，本文提出以下假設(shè)：

H1：北京市限購限貸政策在短期內(nèi)對新建住宅價格指數(shù)的調(diào)控效果較小，但仍有一定的把控效果。

新建寫字樓價格指數(shù)，包含于房屋價格指數(shù)研究指標(biāo)內(nèi)，但限購限貸政策中沒有直接下達(dá)關(guān)于新建寫字樓價格的管理?xiàng)l例，而且新建寫字樓價格指數(shù)變動與政策實(shí)施情況未發(fā)現(xiàn)明顯變動聯(lián)系。因此，本文提出以下假設(shè)：

H2：北京市限購限貸政策短期內(nèi)與新建寫字樓價格沒有顯著關(guān)系。

新建商鋪價格指數(shù)，作為新房價格指數(shù)的一個分支，同樣是本文選擇的考察變動指標(biāo)。通過研究政策內(nèi)容，可以發(fā)現(xiàn)限購限貸政策調(diào)控對象中沒有新建商鋪，與新建寫字樓類似。但數(shù)據(jù)顯示的新建商鋪價格在2015年11月至2016年12月期間一直呈下滑趨勢，2017年開始呈上升趨勢，限購限貸政策是于216年10月開始。限購限貸政策并未對新建商鋪加以限制，而商鋪?zhàn)鳛榉康禺a(chǎn)投資的重頭，其風(fēng)險小、投資靈活性高及投資回報(bào)率高的特點(diǎn)，使得政策實(shí)施促進(jìn)了商鋪的投資，故得到如下假設(shè)：

H3： 北京市限購限貸政策與新建商鋪價格短期內(nèi)可能存在顯著影響作用。

二手房銷售價格指數(shù)，和新建住宅商鋪不同，是二手市場的重要組成，新房價格顯然會比二手房價格高出許多，所以二手房銷售市場同樣火熱。在北京市限購限貸政策出臺后，明確指出新建住房和二手房都是此次政策的限制對象，可得結(jié)論，類比于新建住宅，二手房銷售價格會受到限購限貸政策的影響。所以，得出以下假設(shè)：

H4：北京市限購限貸政策出臺后，短期內(nèi)對二手房銷售價格變動有明顯效應(yīng)。

二手房租賃價格指數(shù)和二手房銷售價格指數(shù)需要做出區(qū)分，因?yàn)楸疚恼J(rèn)為銷售和租賃市場針對的交易主體和對象有所不同，限購限貸政策主要把控房屋購買價格，沒有對租賃市場價格做重大調(diào)整，而且租賃市場交易主體的經(jīng)濟(jì)能力明顯不如購買者市場，北京市二手房租賃價格變化趨勢在限購限貸政策施行前后并未發(fā)生明顯變動。故可得假設(shè)：

H5：北京市限購限貸政策與二手房租賃價格沒有顯著關(guān)系。

（三）房價變動影響因素選擇

實(shí)際上，房地產(chǎn)價格的變動除了受到政策影響外，還受到與需求和供給有關(guān)的多方面因素影響，因此本文構(gòu)建模型時，考慮到了其他影響房價變動的因素作為協(xié)變量以進(jìn)行全面分析。

首先，在房地產(chǎn)供給方面，其投資額是影響的主要因素。因?yàn)閱尉头康禺a(chǎn)投資量的變化無法表明投資的力度，本文選擇房地產(chǎn)投資額占全社會固定資產(chǎn)投資額比例來代替這一項(xiàng)。另外，房地產(chǎn)的開發(fā)成本和竣工面積也是影響供給的重要因素。但是事實(shí)上在中國，房地產(chǎn)的開發(fā)成本大多數(shù)時間很難解釋房地產(chǎn)價格的變動，因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)市場投機(jī)性較高，且壟斷程度較高。因此，本文在房地產(chǎn)供給方面選用房地產(chǎn)投資額占比和竣工面積兩個協(xié)變量。

其次，在房地產(chǎn)需求方面，對房產(chǎn)的需求者往往要考慮到自身的收入問題，如果收入不夠，那么要考慮到借貸問題，這里就涉及到了可支配收入和實(shí)際貸款利率兩個影響因素?？芍涫杖朐礁?，需求也會升高，從而對房產(chǎn)價格有抬高的影響；實(shí)際貸款利率越高，借貸的成本越高，從而對房地產(chǎn)需求有抑制的作用。另外，與上一段對于供給方來說的竣工面積對應(yīng)，對于需求方來說，房屋銷售面積也是影響房地產(chǎn)需求的主要因素。因此，本文在房地產(chǎn)需求方面選用城鎮(zhèn)居民可支配收入、實(shí)際貸款利率和房屋銷售面積三個協(xié)變量。

三、模型說明

（一）建立模型

由以上所討論的研究框架為基礎(chǔ)，我們需要建立一個模型來探討在政策發(fā)生后各個因變量發(fā)生的變化，也就是研究2016年9月30日的調(diào)控是否對房地產(chǎn)價格有顯著影響?？紤]到在政策實(shí)施后各個因變量會連續(xù)變化且可立即在短期產(chǎn)生變化，本文在研究中采用斷點(diǎn)回歸。

根據(jù)斷點(diǎn)回歸方法，得到以下模型：

（其中， 表示第t個月的第m類房地產(chǎn)價格指數(shù)；α是政策實(shí)施的平均效應(yīng)； 代表政策啞變量； 表示各協(xié)變量作用效果；

表示第t個月i類協(xié)變量的數(shù)值； 表示時間固定效應(yīng)； 表示白噪聲）

（二）數(shù)據(jù)收集

為保證限購限貸政策實(shí)施前后時間大致相等，本文選用北京市2015年11月至2017年11月的相關(guān)變量月度數(shù)據(jù)。本文所采用的五類房地產(chǎn)價格指數(shù)中，考慮到數(shù)據(jù)的完整性和獲取來源的有限性，新建住宅價格指數(shù)從中國國家統(tǒng)計(jì)局獲得，其余四類指數(shù)均從房天下網(wǎng)站獲取。采用的協(xié)變量相關(guān)數(shù)據(jù)中，北京市房地產(chǎn)投資占比、房地產(chǎn)銷售面積和竣工面積均從北京市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站獲得；對于實(shí)際貸款利率，是從中國人民銀行獲得五年期名義貸款利率、從北京市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站獲得北京市通貨膨脹率（用北京市居民消費(fèi)價格指數(shù)近似代替）然后相減得到；北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入從北京市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站獲得，并用季度數(shù)據(jù)代替月度數(shù)據(jù)。表1是有關(guān)變量描述性統(tǒng)計(jì)結(jié)果。

表1分別給出了研究全階段、政策前后階段的各變量統(tǒng)計(jì)結(jié)果。由圖可知，各類房地產(chǎn)價格指數(shù)在政策實(shí)施后有明顯升高。因?yàn)橛绊懛績r的因素很多，擴(kuò)張性的貨幣政策和經(jīng)濟(jì)水平提升等都會推動房價上漲。另外，從表中可以看出銷售面積、房地產(chǎn)投資比重和竣工面積在政策實(shí)施后出現(xiàn)下降，而這與整體上行的經(jīng)濟(jì)水平是相違背的，這說明政策的實(shí)施還是在一定程度上抑制了房地產(chǎn)市場。因此我們需要對數(shù)據(jù)進(jìn)行進(jìn)一步分析。

四、斷點(diǎn)回歸結(jié)果

考慮到若加入?yún)f(xié)變量進(jìn)行斷點(diǎn)回歸，可以降低殘差平方和進(jìn)而提高解釋效率，但協(xié)變量系數(shù)的估計(jì)誤差也會降低解釋效率，且協(xié)變量之間的共線性可能會使回歸過程產(chǎn)生誤差，本文分別在加入?yún)f(xié)變量和不加入?yún)f(xié)變量的情況下進(jìn)行斷點(diǎn)回歸再結(jié)合起來分析。（表2）

（本文進(jìn)行斷點(diǎn)回歸時采用帶寬為25）

接下來對政策前后協(xié)變量變化進(jìn)行分析。（表3）

由表3可以看出，各個回歸模型中，各協(xié)變量均無顯著跳躍，連續(xù)性成立。

由表2可看出，在無協(xié)變量時，限購限貸政策對新建住宅價格和新建商鋪價格抑制效果較顯著，對二手房銷售價格和新建寫字樓價格有顯著抑制作用，而對于二手房租賃價格有較顯著的促進(jìn)作用。由于，新建寫字樓價格指數(shù)是以2015年為基期所得數(shù)據(jù)，而2015年的房價指數(shù)整體偏高，新建寫字樓價格指數(shù)和新建商鋪價格指數(shù)和二手房銷售價格指數(shù)是以2006年為基期所得數(shù)據(jù)，所以數(shù)據(jù)處理上有較大差距。根據(jù)數(shù)據(jù)所得，可得出一定程度上接受H1和H3，接受原假設(shè)H4，拒絕假設(shè)H3和H5。分析原因，由于數(shù)據(jù)選取問題，可能使得結(jié)果不明顯，但可以分析得出限購限貸政策，短期內(nèi)新建住宅價格受到政策抑制性影響，而對于二手房銷售價格調(diào)控符合政策實(shí)行預(yù)期，可得限購限貸政策有一定成效。而對于二手房租賃價格，由于銷售方面給予限制，一定程度上促進(jìn)了租賃市場的短期繁榮。

新建商鋪與寫字樓沒有顯著抑制作用，所以一定程度上符合H2。

五、結(jié)論建議

（一）加大住宅用地供應(yīng)力度，合理調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)

積極推進(jìn)土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，增加本市住宅用地供應(yīng)，做好土地供應(yīng)年度規(guī)劃，提高中低價格普通商品房和中小型商品房的供給比例。保證套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重不低于70%，在滿足剛性住房需求的同時，兼顧滿足改善性住房需求。

（二）完善房屋租賃機(jī)制，加強(qiáng)信息流通。

由于北京每年都有成千上萬的人口涌入，形成了龐大的租賃群體。因此完善房屋租賃機(jī)制是亟待解決的，這部分人群的供應(yīng)缺口尚待租賃市場去彌補(bǔ)，類似長租公寓的市場前景也較為可觀。政府要促進(jìn)信息市場的流通，為滿足更多人的房屋需求提供幫助。

（三）加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其銷售行為的管理

對報(bào)價明顯高于周邊在售項(xiàng)目價格和本項(xiàng)目前期成交價格且不接受指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，屬于期房預(yù)售的暫不核發(fā)預(yù)售許可證書、屬于現(xiàn)房銷售的暫不辦理現(xiàn)房銷售備案。對取得預(yù)售許可或辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源。在銷售中，商品住房項(xiàng)目要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行一房一價、明碼標(biāo)價規(guī)定，實(shí)際銷售價格不得高于申報(bào)價格。銷售商要在交易場所中的醒目位置明確標(biāo)示所有可售的房源和價格等信息，不得把明碼標(biāo)價變成口頭告知，不得采取拖延開盤時間或控制房源等手段捂盤惜售，故意制造房源緊張的虛假信息；不得標(biāo)示虛假的信息或使用模糊性、欺騙性的語言來誤導(dǎo)消費(fèi)者行為，侵害消費(fèi)者公平交易權(quán)、知情權(quán)、選擇權(quán)。

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