楊建斌

【摘 要】 隨著十九大召開(kāi)以來(lái)，以習(xí)近平新時(shí)代特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，人民對(duì)美好生活的向往，居民對(duì)居住小區(qū)生活環(huán)境要求的提高，將促使物業(yè)管理水平要求而提升，同時(shí)對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，物業(yè)管理理念起著先導(dǎo)的作用，在企業(yè)管理中占據(jù)重要的位置。物業(yè)企業(yè)管理已經(jīng)受到企業(yè)的高度重視。本文主要探討新時(shí)代下老舊小區(qū)如何提高物業(yè)管理的質(zhì)量和水平；其中論述了老舊小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和問(wèn)題，然后鑒于現(xiàn)狀的問(wèn)題，經(jīng)過(guò)不同的維度對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行提升，提出有關(guān)的提升建議，從而為物業(yè)管理提供有力的依據(jù)。

【關(guān)鍵詞】 物業(yè)管理 老舊小區(qū) 服務(wù)理念

前 言

隨著新時(shí)代的來(lái)臨，新時(shí)代的發(fā)展氣息促使物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展要求越來(lái)越高，而同時(shí)也面臨更加激烈的挑戰(zhàn)。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，物業(yè)管理理念起著先導(dǎo)的作用，在企業(yè)管理中占據(jù)重要的位置。物業(yè)企業(yè)管理已經(jīng)受到企業(yè)的高度重視。本文主要探討新時(shí)代下老舊小區(qū)如何提高物業(yè)管理的質(zhì)量和水平；其中論述了老舊小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和問(wèn)題，然后鑒于現(xiàn)狀的問(wèn)題，經(jīng)過(guò)不同的維度對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行提升，提出有關(guān)的提升建議，從而為物業(yè)管理提供有力的依據(jù)。

1.新時(shí)代下老舊小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和問(wèn)題

目前新時(shí)代下物業(yè)管理已經(jīng)成為城市房產(chǎn)管理的重要方向，隨著商品房的不斷增加，城市管理質(zhì)量越來(lái)越受到人們的重視。改善居住環(huán)境和居住生活質(zhì)量、社區(qū)的平安建設(shè)等已成為對(duì)美好生活向往的重要部分。許多人逐漸認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理在生活中的重要作用。但是，上世紀(jì)90年代建設(shè)的商品房隨著時(shí)間的推移，許多缺陷逐漸浮出水面，比如物管費(fèi)過(guò)低、配套設(shè)施不完善、小區(qū)管理服務(wù)品質(zhì)低等愈演愈烈，導(dǎo)致社會(huì)對(duì)物業(yè)管理存在各種不滿(mǎn)，進(jìn)一步引發(fā)居民和物業(yè)管理方的糾紛，對(duì)物業(yè)公司的正常管理和對(duì)居民的生活造成了嚴(yán)重的影響，也嚴(yán)重的阻礙了和諧社會(huì)的建設(shè)進(jìn)程，已經(jīng)受到社會(huì)高度的重視。目前，新時(shí)代下老舊小區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和問(wèn)題主要體現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：

1.1 物業(yè)管理水平缺乏統(tǒng)一化和規(guī)范化

上世紀(jì)90年代到2000年初建設(shè)的小區(qū)，在居民入住之前，物業(yè)設(shè)施運(yùn)轉(zhuǎn)正常，各方面的設(shè)施也維護(hù)到位；但是到現(xiàn)在設(shè)施設(shè)備各種老化，小區(qū)的物業(yè)管理水平也隨之降低，物業(yè)管理方對(duì)小區(qū)設(shè)施的維護(hù)工作有所減弱。究其原因，主要是90年代到2000年初建設(shè)的小區(qū)當(dāng)初訂的物管費(fèi)到現(xiàn)在已經(jīng)嚴(yán)重偏低，經(jīng)過(guò)十多二十年的發(fā)展，隨著人工費(fèi)逐年不斷的提高和設(shè)施設(shè)備不斷的老化，維護(hù)成本很高，物業(yè)公司已經(jīng)入不敷出，老舊小區(qū)的物業(yè)公司多數(shù)處在保本或者虧損狀態(tài)，這還是在不斷的精簡(jiǎn)工作人員或工作人員都是年齡偏大。同時(shí)，物業(yè)管理費(fèi)的不足，隨之而來(lái)的是服務(wù)水平不斷降低，物業(yè)管理方和業(yè)主溝通不暢。物業(yè)公司因?yàn)樘幱谔潛p狀態(tài)，加上日常管理不到位，居民不滿(mǎn)意，物管費(fèi)就更難收，這樣惡性循環(huán)就成了死結(jié)。

1.2 商品房開(kāi)發(fā)多，但是低端物業(yè)管理質(zhì)量較低

隨著時(shí)代的變遷，商品房的不斷增加，物業(yè)管理也在不斷的發(fā)展。但是目前的現(xiàn)狀則為小型低端物業(yè)過(guò)多，物業(yè)管理質(zhì)量較低。在商品房銷(xiāo)售的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的設(shè)施設(shè)備配置進(jìn)行夸大銷(xiāo)售，沒(méi)有保證如何讓這些設(shè)施設(shè)備配置正常運(yùn)轉(zhuǎn)幾十年。而隨著物業(yè)運(yùn)營(yíng)時(shí)間越長(zhǎng)，公共設(shè)施設(shè)備的維護(hù)成本也越來(lái)越高，物業(yè)公司也越來(lái)越力不從心。

1.3 物業(yè)管理公司缺乏主動(dòng)和業(yè)主溝通解釋?zhuān)瑢?dǎo)致積怨加深

前期開(kāi)發(fā)商為了商品房好銷(xiāo)售，物業(yè)管理費(fèi)定的較低，前期3至5年管理沒(méi)有問(wèn)題，隨著時(shí)間推移后期上調(diào)物管費(fèi)大多數(shù)業(yè)主都不會(huì)同意，隨著時(shí)間推移對(duì)于業(yè)主而言，認(rèn)為買(mǎi)了小區(qū)物業(yè)應(yīng)當(dāng)享有運(yùn)轉(zhuǎn)正常的配套設(shè)施和高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。但是，該點(diǎn)并不會(huì)在購(gòu)房合同中有所規(guī)定，缺乏有用的依據(jù)對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行規(guī)范。

2.如何提升新時(shí)代下老舊小區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量和水平

2.1 物業(yè)公司多種經(jīng)營(yíng)提高收入（如廣告收入、停車(chē)費(fèi)、互聯(lián)網(wǎng)+銷(xiāo)售）等補(bǔ)貼物管費(fèi)

物業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，人力成本不斷上升的同時(shí)，公司利潤(rùn)不斷降低，甚至于有的物業(yè)公司有所虧損。因此，目前物業(yè)公司面臨的問(wèn)題必然脫離不了降低成本，提高收入。但是傳統(tǒng)物業(yè)難以實(shí)現(xiàn)該目標(biāo)，可借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)建立智慧物業(yè)服務(wù)平臺(tái)。傳統(tǒng)物業(yè)企業(yè)收入方式單一，以物業(yè)費(fèi)、廣告費(fèi)、停車(chē)費(fèi)為主要業(yè)務(wù)，而建立智慧物業(yè)平臺(tái)則可以增加多種盈利方式，例如社區(qū)商城，物業(yè)公司從中抽取傭金發(fā)放給物業(yè)業(yè)務(wù)員，也可在平臺(tái)出售廣告位，其他業(yè)務(wù)還可以包括家政服務(wù)、保姆月嫂、上門(mén)洗車(chē)等。

2.2 物業(yè)公司通過(guò)業(yè)委會(huì)溝通協(xié)調(diào)業(yè)主，適度提高物業(yè)管理費(fèi)彌補(bǔ)物管經(jīng)費(fèi)不足

信息溝通渠道的不同及彼*此之間互不通氣是引發(fā)沖突的主要原因之一。同一種現(xiàn)象，因每個(gè)人掌握的信息不同，理解的方式不同，因而作為認(rèn)識(shí)的結(jié)果往往容易造成沖突?，F(xiàn)實(shí)中物業(yè)公司和業(yè)主之間的很多誤解和矛盾，是由于信息不對(duì)稱(chēng)、缺乏溝通造成的。例如，物業(yè)服務(wù)企業(yè)盲目接盤(pán)，對(duì)項(xiàng)目缺乏足夠的了解，進(jìn)駐之后才發(fā)現(xiàn)錯(cuò)綜復(fù)雜的問(wèn)題，不甘背黑鍋，與業(yè)主沖突不斷，最后無(wú)奈撤出。而業(yè)主對(duì)開(kāi)發(fā)商聘用的物業(yè)公司缺乏了解，當(dāng)發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)不夠理想時(shí)，則容易激化雙方的矛盾。從物業(yè)管理方面來(lái)講，不少?gòu)臉I(yè)人員對(duì)物業(yè)管理缺少正確的理解，往往重“管理”，輕“服務(wù)”，常強(qiáng)加給業(yè)主一些未經(jīng)商討的物業(yè)管理合同和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。若雙方只從自身角度去權(quán)衡得失，而不作積極的溝通，那么物業(yè)管理糾紛會(huì)越來(lái)越多。可建立業(yè)主微信群，強(qiáng)化居委會(huì)、業(yè)委會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的互動(dòng)和協(xié)調(diào)。并通過(guò)線(xiàn)上答疑互動(dòng)、線(xiàn)下溝通合作，為業(yè)主及時(shí)指導(dǎo)和化解小區(qū)矛盾，讓業(yè)主和物業(yè)加深了解，在情況允許的條件下，對(duì)老舊小區(qū)還可適當(dāng)提高物管費(fèi)彌補(bǔ)物管費(fèi)不足。

2.3 物業(yè)管理?xiàng)l例應(yīng)當(dāng)根據(jù)時(shí)代的需求而變革，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化的發(fā)展

在市場(chǎng)化的作用下，住房商品化促使高端物業(yè)配置成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力提升的重要因素。必須加快物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制建設(shè)，從而促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)良好發(fā)展。隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的健全和完善，物業(yè)公司和業(yè)主委員的關(guān)系也逐漸出現(xiàn)變化。由業(yè)主委員會(huì)決定物業(yè)公司，將物業(yè)公司真正推向市場(chǎng)。如果物業(yè)管理公司想要謀求發(fā)展，必須根據(jù)時(shí)代的變遷而進(jìn)行管理改革和創(chuàng)新，重視對(duì)自身的建設(shè)進(jìn)行長(zhǎng)遠(yuǎn)的思考和認(rèn)真的改革，尋求適應(yīng)城市發(fā)展要求的物業(yè)管理體制機(jī)制，建立現(xiàn)代服務(wù)為基礎(chǔ)的企業(yè)管理系統(tǒng)，確保物業(yè)管理企業(yè)能夠持久經(jīng)營(yíng)。

2.4 創(chuàng)建轉(zhuǎn)型集成物業(yè)服務(wù)

現(xiàn)如今老舊小區(qū)大多都由許多小型物業(yè)公司在管理，自身設(shè)置了專(zhuān)業(yè)各管理部門(mén)在進(jìn)行管理，其發(fā)展并不成熟，也欠缺規(guī)模，主要體現(xiàn)在物業(yè)管理方的保安、工程維護(hù)、保潔和綠化等工作方面，同時(shí)缺乏足夠的經(jīng)營(yíng)資金，導(dǎo)致物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)更加困難。為了提高物業(yè)管理公司的專(zhuān)業(yè)程度，建議通過(guò)管理能力組合專(zhuān)業(yè)公司，把管理層和作業(yè)層進(jìn)行分離，將作業(yè)層交給專(zhuān)業(yè)服務(wù)商進(jìn)行分包，可適當(dāng)降低費(fèi)用，例如電梯秩序維護(hù)、保潔、綠化等，物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督、考核管理，可有效提高物業(yè)管理服務(wù)，并提高業(yè)主滿(mǎn)意度。

2.5 加大宣傳構(gòu)建和諧物管

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分靈活利用微信公眾號(hào)、宣傳欄和其他媒體的作用，大量宣傳小區(qū)物業(yè)管理的正面內(nèi)容和知識(shí)，給居民帶來(lái)正能量，加強(qiáng)業(yè)主和物業(yè)管理之間的聯(lián)系和認(rèn)識(shí)，樹(shù)立企業(yè)的良好形象和形成口碑，對(duì)于負(fù)面的報(bào)道應(yīng)當(dāng)勇于擔(dān)當(dāng)快速處理，對(duì)行業(yè)內(nèi)的事件進(jìn)行客觀(guān)分析和評(píng)論。

結(jié) 語(yǔ)

綜上所述，宜居作為城市發(fā)展的重要依托和民生的基礎(chǔ)，必須對(duì)宜居的管理予以高度的重視。眾所周知，社會(huì)發(fā)展和人們的生活意識(shí)密切相關(guān)。房地產(chǎn)作為人類(lèi)生存的基礎(chǔ)物質(zhì)，隨著商品房的大力發(fā)展，集約化居民住宅小區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，同時(shí)作為居民生活文化的重要載體，物業(yè)管理已經(jīng)在小區(qū)居民生活中成為密不可分、不可獲缺的部分，也成為眾多購(gòu)房者購(gòu)房的必須考慮的影響因素。鑒于新時(shí)代的需求有所變化，物業(yè)公司應(yīng)對(duì)老舊小區(qū)因勢(shì)而造，更新自身的管理模式，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 周令芳.“英式管家”服務(wù)理念導(dǎo)入高端物業(yè)管理研究[J].經(jīng)濟(jì)師，2016，（6）：54-55.

[2] 傅納紅.《物業(yè)管理?xiàng)l例》的理念偏差與制度缺陷[J].湖北民族學(xué)院學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版），2009，（4）：134-139.

[3] 李宣東.新形勢(shì)物業(yè)企業(yè)管理有效提升策略[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2018，（1）：102.

[4] 楊國(guó)興.學(xué)習(xí)貫徹《物權(quán)法》創(chuàng)新物業(yè)管理理念[J].中國(guó)物業(yè)管理，2007，（5）：20-21.

[5] 莫鎧嫣，朱宇雪，農(nóng)素婷.高校物業(yè)管理的優(yōu)化分析[J].長(zhǎng)江叢刊，2018，（6）：242-244.