王偉

摘要：2016年以來(lái)，在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”樓市基調(diào)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策紛紛出臺(tái)，給一些積極求生存、謀發(fā)展的中小房企帶來(lái)了不小的沖擊。體制陳舊、機(jī)制老化、觀念落后，在這些企業(yè)都不同程度地存在。如何加強(qiáng)內(nèi)控管理，促進(jìn)企業(yè)提升運(yùn)營(yíng)能力和核心競(jìng)爭(zhēng)力，已成為中小房企度過(guò)當(dāng)今難關(guān)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。本文，將對(duì)中小房企內(nèi)控管理存在的問(wèn)題和解決對(duì)策進(jìn)行探討和分析，希望能為新形勢(shì)下中小房企的進(jìn)一步發(fā)展提供一些借鑒和幫助。

關(guān)鍵詞：新形勢(shì)；中小房企；內(nèi)控管理；問(wèn)題及對(duì)策

一、新形勢(shì)下中小房企面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

從2016年930限購(gòu)開始，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪的調(diào)控期，中小房企面臨巨大的發(fā)展機(jī)遇，同時(shí)，也帶來(lái)了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。一方面，在強(qiáng)勁手腕的調(diào)控作用下，一二線城市受限購(gòu)限價(jià)政策持續(xù)影響，成交面積出現(xiàn)明顯萎縮且房?jī)r(jià)漲幅迅速回落；而三四線城市去庫(kù)存如火如荼，量?jī)r(jià)齊升?？咳木€支撐，17年房地產(chǎn)銷售面積增幅相比16年有所收窄，但增速依然不低，截至17年10月同比增加7.6%。

另一方面，銀行信貸政策逐步收緊，對(duì)融資渠道的限制擴(kuò)大至私募資管，使得中小房企存在將大的銷售壓力和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金斷鏈，將直接影響項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和企業(yè)的生存發(fā)展；而且，房企集中度越來(lái)越高，行業(yè)洗牌加速，根據(jù)中指權(quán)威發(fā)布《2017中國(guó)房地產(chǎn)銷售額百億企業(yè)排行榜》顯示，前15家房企占據(jù)半壁江山，行業(yè)邁向寡頭時(shí)代。

目前，政策的緊縮和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，迫使一些房企紛紛效仿低成本、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式，在全國(guó)攻城掠地，試圖做大做強(qiáng)，但這會(huì)增大資金需求的缺口和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。如何加強(qiáng)內(nèi)控管理，支撐企業(yè)快速發(fā)展，在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中找到自己的發(fā)展空間，已迫在眉捷。

二、中小房企內(nèi)控管理存在的主要問(wèn)題

（一）內(nèi)控環(huán)境缺失且不受重視

當(dāng)前中小房企多是民營(yíng)企業(yè)，這些老板的“土皇帝”觀念深深扎根于腦海中，什么事情都是他們說(shuō)了算，想改主意就改主意；也有些企業(yè)在守業(yè)和發(fā)展時(shí)，仍習(xí)慣于創(chuàng)業(yè)時(shí)那種家族式的管理方式，導(dǎo)致企業(yè)內(nèi)部人控制現(xiàn)象嚴(yán)重，內(nèi)控制度對(duì)他們而言幾近失效。當(dāng)前不少企業(yè)的管理者，將業(yè)務(wù)規(guī)模和利潤(rùn)最大化作為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，而忽視了內(nèi)部控制的作用，使得內(nèi)控管理得不到應(yīng)有的重視。即使制定出一些內(nèi)控制度，也僅僅停留在“寫在紙上、掛在墻上”的形式上，并沒有去主導(dǎo)實(shí)施，“再完美的制度，如果得不到執(zhí)行，就是一種擺設(shè)”，使得內(nèi)控制度喪失了應(yīng)有的剛性和嚴(yán)肅性。

（二）內(nèi)控體系不完善、不健全

雖然各企業(yè)都先后開展了內(nèi)控建設(shè)工作，但內(nèi)控體系仍不完善。一是內(nèi)控制度不夠全面，沒有覆蓋到業(yè)務(wù)的所有領(lǐng)域或關(guān)鍵環(huán)節(jié)，僅僅局限在某幾個(gè)角度上；二是內(nèi)控制度的建設(shè)缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)和整體規(guī)劃，不少企業(yè)多以業(yè)務(wù)單元為主體進(jìn)行制定，使得重復(fù)建設(shè)、無(wú)效建設(shè)，甚至管理缺位或空白的情況時(shí)有發(fā)生；三是盲目照搬照抄其他單位的一些內(nèi)控制度，沒有充分考慮與本企業(yè)“經(jīng)營(yíng)管理觀念、方式、風(fēng)格及運(yùn)營(yíng)水平”的差異化，“朝秦暮楚”，使得內(nèi)控管理往往缺乏管理上的連續(xù)性，導(dǎo)致員工干事不順暢，影響了內(nèi)控作用的發(fā)揮。

（三）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、防范及控制意識(shí)弱

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，風(fēng)險(xiǎn)無(wú)處不在、無(wú)時(shí)不在，特別是隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的緊縮和宏觀調(diào)控政策的不斷推行，房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已日益突出。然而，一些民營(yíng)企業(yè)在薪酬激勵(lì)、投資并購(gòu)、銷售決策等方面都帶有很強(qiáng)的主觀臆斷和盲目性，主要依靠高層領(lǐng)導(dǎo)的感覺和經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行決策，沒有建立有效的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、分析和預(yù)警機(jī)制，一味追大求快，盲目擴(kuò)張，很容易使資金鏈斷裂，最終將企業(yè)帶入泥潭。

（四）內(nèi)部信息溝能不暢和信息孤島現(xiàn)象

流暢的信息溝通，是一個(gè)內(nèi)控系統(tǒng)有效發(fā)揮作用的必要保證。沒有溝通，就沒有管理。然而溝通不暢，幾乎是每個(gè)企業(yè)都存在的問(wèn)題。當(dāng)前，企業(yè)大多為直線型的職能組織，其信息流動(dòng)一般為單向行走，極易造成信息在傳遞過(guò)程中放大或縮小，加之下情要通過(guò)重重關(guān)卡才能上達(dá)，一些信息在利益的驅(qū)使下，中間傳遞層往往有意無(wú)意地對(duì)信息進(jìn)行篩選過(guò)濾，甚至未見反饋至治理層便已被扼殺，最終導(dǎo)致信息失真和不對(duì)稱。同時(shí)，業(yè)務(wù)信息、財(cái)務(wù)信息與管理信息各自為政，相互之間缺少必要的信息傳遞與共享通道，再加上一些業(yè)務(wù)活動(dòng)存在許多不規(guī)范的行為，常常無(wú)法以原貌呈現(xiàn)在其他人員的面前使之出現(xiàn)“信息孤島”。

（五）內(nèi)控管理缺少有效的審計(jì)監(jiān)督機(jī)制

內(nèi)部審計(jì)作為內(nèi)部控制的重要組成部分，是企業(yè)改善經(jīng)營(yíng)管理、提高經(jīng)濟(jì)效益的自我需要。然而，在現(xiàn)實(shí)中，一些企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)形同虛設(shè)，沒能真正發(fā)揮其應(yīng)有的職能。一是一些企業(yè)內(nèi)審部門，大都由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)，只是充當(dāng)各種業(yè)務(wù)的鑒證和復(fù)核功能，影響了內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性和權(quán)威性。二是內(nèi)審體制不健全，對(duì)于審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)層聽之任之得到不到及時(shí)的糾正，而且屢審屢犯，尾大不掉；三是對(duì)股東負(fù)責(zé)的內(nèi)部審計(jì)，往往受到經(jīng)營(yíng)管理層的巨大壓力和財(cái)源依賴，致使審計(jì)人員難以保持完整意義上的獨(dú)立。

三、加強(qiáng)中小房企內(nèi)控管理的對(duì)策分析

（一）改善內(nèi)控環(huán)境，提高管理者的內(nèi)控意識(shí)

內(nèi)控環(huán)境是企業(yè)實(shí)施內(nèi)控管理的基礎(chǔ)，控制環(huán)境的好壞直接影響內(nèi)控管理的成??；企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)控管理，必須把改善內(nèi)控環(huán)境作為首要考慮的因素。首先，治理層要加強(qiáng)對(duì)內(nèi)控管理的重視，將內(nèi)控建設(shè)提升到企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的高度，為內(nèi)控的實(shí)施創(chuàng)造良好的環(huán)境；其次要讓管理層樹立正確的內(nèi)控管理觀念，通過(guò)“引進(jìn)來(lái)、走出去、內(nèi)部培訓(xùn)”等多種途徑提高其對(duì)內(nèi)控重要性的認(rèn)識(shí)；同時(shí)，要加大內(nèi)控宣傳，打破慣有的“特權(quán)思想”，避免自覺不自覺地凌駕于內(nèi)控制度之上，全力維護(hù)制度的權(quán)威性和剛性，促進(jìn)內(nèi)控工作的落地。

（二）健全內(nèi)控制度，為企業(yè)的良性發(fā)展提供基石

內(nèi)控制度是一個(gè)動(dòng)態(tài)的系統(tǒng)工程。企業(yè)應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的變化、內(nèi)控管理的基本要求和企業(yè)自身戰(zhàn)略的需要，對(duì)企業(yè)的內(nèi)控制度和流程進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和通盤考慮，避免各部門條塊分割，“各管一攤”，使得業(yè)務(wù)運(yùn)缺乏整體推動(dòng)力；同時(shí)，要強(qiáng)化內(nèi)控制度的執(zhí)行，“沒有執(zhí)行就沒有競(jìng)爭(zhēng)力”，嚴(yán)格按制度、流程辦事，從“人治”轉(zhuǎn)向“法治”，并將內(nèi)控制度的完善性和執(zhí)行的合規(guī)率，納入相關(guān)業(yè)務(wù)單位的經(jīng)濟(jì)考核（占比至少10-15%）。

（三）加強(qiáng)內(nèi)部信息溝通，全面提升管理水平

信息與溝通是內(nèi)控管理的重要一環(huán)。企業(yè)要想發(fā)展壯大實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展，就必須優(yōu)化內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)、健全溝通渠道、改善溝通環(huán)境、建立溝通渠道，讓信息流動(dòng)無(wú)障礙；同時(shí)，要順應(yīng)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)和科技形勢(shì)，積極順應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+”經(jīng)濟(jì)發(fā)展及大數(shù)據(jù)信息處理模式，在企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)信息化建設(shè)，積極引用ERP、SAP等財(cái)務(wù)管理軟件實(shí)現(xiàn)與企業(yè)內(nèi)控管理的結(jié)合，使得信息采集、加工和最終結(jié)果呈現(xiàn)能夠在整個(gè)系統(tǒng)中進(jìn)行共享，保證信息能夠得到及時(shí)、真實(shí)和準(zhǔn)確的反映和溝通，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的質(zhì)量和效率。

（四）建立有效的風(fēng)控機(jī)制，降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

中小房企規(guī)模小、融資能力弱、抵御風(fēng)險(xiǎn)能力差，而且房地產(chǎn)市場(chǎng)政策不確定性的因素較多，因此更應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理。首先，要樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，根據(jù)董事、經(jīng)理及其他高級(jí)管理人員的風(fēng)險(xiǎn)偏好，設(shè)定合理的風(fēng)險(xiǎn)控制目標(biāo)；其次，要搭建風(fēng)險(xiǎn)控制運(yùn)行體系，明確相關(guān)部門的管理職責(zé)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分級(jí)管理，建立業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)防范手冊(cè)；同時(shí)，在重要業(yè)務(wù)事項(xiàng)決策之前必須深入調(diào)研和準(zhǔn)確測(cè)算，避免盲目決策或決策錯(cuò)誤，確保企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)與效益。

（五）提高審計(jì)地位，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)的作用

強(qiáng)化內(nèi)控管理，必須加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督作用。首先應(yīng)提高內(nèi)部審計(jì)的地位，授予其更高的監(jiān)督職權(quán)，使之獨(dú)立于經(jīng)營(yíng)管理層而直接對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)，保證內(nèi)部審計(jì)的獨(dú)立性和權(quán)威性；其次，要讓審計(jì)工作由原查錯(cuò)糾弊轉(zhuǎn)向重點(diǎn)業(yè)務(wù)事項(xiàng)，如預(yù)算編制與考核、激勵(lì)體系設(shè)置、以及投融資決策等活動(dòng)，并聚焦財(cái)務(wù)收支審計(jì)、內(nèi)控建設(shè)審計(jì)、經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)和高管離任審計(jì)，向管理要效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]宋雯雯.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制存在的問(wèn)題及改進(jìn)建議[D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2016.

（作者單位：正黃集團(tuán)有限公司）