蘇露娜

摘要：在日益發(fā)展的現(xiàn)代社會(huì)中，房地產(chǎn)作為社會(huì)基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，逐漸成為社會(huì)資金輪轉(zhuǎn)的中堅(jiān)力量。與此同時(shí)，在以往房地產(chǎn)企業(yè)中的粗放型管理所體現(xiàn)出的弊病也日益明顯。而開發(fā)商不僅要關(guān)注國(guó)家政策等企業(yè)外部發(fā)展的必要條件，更要完善企業(yè)內(nèi)部資金鏈，做好最基本的內(nèi)部管理工作，才能為實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。其中土地增值稅的納稅籌劃是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的重點(diǎn)工作目標(biāo)之一，所以近年來(lái)許多房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)人均為在合法范圍內(nèi)減輕稅負(fù)上下足了功夫。本文從土地增值稅的清算過(guò)程進(jìn)行分析，并提出一些納稅籌劃現(xiàn)存的問(wèn)題和建議，希望能為房地產(chǎn)企業(yè)提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃

一、土地增值稅的清算過(guò)程分析

土地增值稅是由國(guó)家有關(guān)部門征收的基本稅務(wù)之一。其清算流程大體上包括申請(qǐng)、提供證明或發(fā)票、審核等三個(gè)方面。這些工作看似簡(jiǎn)易，卻往往需要企業(yè)多個(gè)部門配合共同完成。以下是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算過(guò)程中需要注意的地方。

首先，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)充分收集需要征收稅務(wù)的土地面積、地段、價(jià)格等信息，妥善保管相關(guān)發(fā)票或憑證。準(zhǔn)備多份與合作公司企業(yè)的合同，避免由于證明材料不足帶來(lái)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)在開展一個(gè)項(xiàng)目時(shí)要在多個(gè)方面進(jìn)行規(guī)劃，注意及時(shí)向上級(jí)報(bào)備房源信息。若一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目是一次性項(xiàng)目，其所有稅務(wù)將在一個(gè)時(shí)間內(nèi)全部繳清；若其是分期項(xiàng)目，那么稅務(wù)就以房地產(chǎn)開發(fā)的期限為單位分期繳清。

第三，在進(jìn)行稅務(wù)核算時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可參照國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知里面總結(jié)的土地增值稅扣除項(xiàng)目對(duì)符合項(xiàng)目扣除土地增值稅。這些項(xiàng)目可極大程度上減輕企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，所以企業(yè)內(nèi)部人員需對(duì)這些知識(shí)多做了解。

第四，不同的項(xiàng)目具有不同的特點(diǎn)，那么其進(jìn)行的稅務(wù)清算方法也不盡相同。一些項(xiàng)目是根據(jù)企業(yè)規(guī)劃將土地整體計(jì)算增值稅，在確定相關(guān)稅率后，按不同的面積計(jì)算增值額度；一些項(xiàng)目是先按照面積計(jì)算增值稅和增值率，選擇好稅率之后再計(jì)算整體的增值額度。這兩種方法各有優(yōu)劣，根據(jù)實(shí)際情況選擇適合的方法也是至關(guān)重要的。

第五，在企業(yè)內(nèi)部已經(jīng)做好土地增值稅的計(jì)算后可將相關(guān)材料呈遞給稅務(wù)機(jī)構(gòu)，由這些稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行增值稅的認(rèn)證，在政府有關(guān)部門下發(fā)材料后便可進(jìn)行清算工作了。

二、土地增值稅納稅籌劃過(guò)程中面臨的困難

（一）對(duì)納稅籌劃意識(shí)不足

納稅籌劃，顧名思義，就是在企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)核算進(jìn)行相關(guān)策劃，以盡可能的在合法范圍內(nèi)減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)收益。在經(jīng)濟(jì)進(jìn)入增速換擋期的新環(huán)境下，我國(guó)的稅務(wù)制度逐漸完善并積極推進(jìn)企業(yè)結(jié)構(gòu)性減稅。這些環(huán)境的改變雖然都對(duì)企業(yè)有一定的益處，但若企業(yè)沒(méi)有積極去適應(yīng)這些政策，很容易導(dǎo)致企業(yè)賦稅只增不減。納稅籌劃并不是一個(gè)新名詞，早在20世紀(jì)30年代它就被英國(guó)法律所認(rèn)可，而中國(guó)在改革開放初期也有了納稅籌劃概念的雛形。但是時(shí)至今天，我國(guó)仍有許多企業(yè)納稅籌劃意識(shí)薄弱或者不重視納稅籌劃，他們一般錯(cuò)誤的將納稅籌劃歸為企業(yè)財(cái)務(wù)人員的職責(zé)，認(rèn)為納稅籌劃無(wú)非是一種財(cái)務(wù)規(guī)劃策略，并不能給企業(yè)帶來(lái)直接利益。同時(shí)，有的企業(yè)人員將節(jié)稅規(guī)劃與偷稅漏稅概念混淆，他們認(rèn)為用納稅籌劃的方式減少稅負(fù)是在損害國(guó)家集體利益。這些錯(cuò)誤的觀念使得許多企業(yè)不愿意做納稅規(guī)劃，甚至以納稅籌劃為恥。這些企業(yè)在主觀上納稅籌劃意識(shí)不夠，即使在進(jìn)行納稅籌劃也只是做表面任務(wù)，沒(méi)有發(fā)自內(nèi)心的積極參與納稅籌劃任務(wù)，所以導(dǎo)致許多節(jié)稅策略沒(méi)有發(fā)揮其應(yīng)有的效果。

（二）土地增值稅核算工作要求更高

眾所周知，由于房地產(chǎn)企業(yè)本身就具有稅務(wù)繁多且復(fù)雜的特點(diǎn)，本來(lái)在計(jì)算稅務(wù)就具有極大的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)工作不僅是核算應(yīng)繳納稅務(wù)額度，而且包括層層遞交的繳納申請(qǐng)、計(jì)算收入額度等。對(duì)于一般的房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)算能力要求更加嚴(yán)苛。而且一般來(lái)說(shuō)，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員不僅是稅務(wù)管理人員，他們常常被賦予企業(yè)預(yù)算、財(cái)務(wù)入賬、財(cái)務(wù)支出確認(rèn)等多項(xiàng)工作。另外，近年來(lái)不同的國(guó)家政策又使得清算條件頻頻變更，給本就復(fù)雜的會(huì)計(jì)工作又帶來(lái)了更大的壓力。拿稅務(wù)改革做個(gè)例子，許多企業(yè)在新型稅制下仍沿用舊體制下的稅務(wù)管理方法，這自然是行不通的。為使房地產(chǎn)企業(yè)跟上時(shí)代的腳步，企業(yè)財(cái)務(wù)必須進(jìn)行大幅度調(diào)整，結(jié)合外部環(huán)境特點(diǎn)重塑財(cái)務(wù)體系，這種變化也會(huì)使得財(cái)務(wù)預(yù)算與管理復(fù)雜化，需要更高的技術(shù)和能力。

（三）稅務(wù)繳納風(fēng)險(xiǎn)加大

一方面，為適應(yīng)不同的市場(chǎng)條件，增加企業(yè)效益，房地產(chǎn)企業(yè)也在不斷的完善自己內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)管理，在調(diào)整過(guò)程中企業(yè)內(nèi)部管理可能會(huì)出現(xiàn)一些紕漏，對(duì)一些人員的管理也會(huì)較為松散，若土地增值稅的相關(guān)人員核算監(jiān)督?jīng)]有到位，其帶來(lái)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可想而知。另一方面，在房地產(chǎn)交易時(shí)，按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格必須低于其預(yù)期評(píng)估價(jià)格，而且若在轉(zhuǎn)讓時(shí)房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行銷售且超過(guò)15%的，原先的房地產(chǎn)企業(yè)是需要繳納土地增值稅的，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)不僅在交易時(shí)收入減少，還要承擔(dān)這個(gè)項(xiàng)目的土地增值稅，增加了企業(yè)承擔(dān)稅負(fù)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也給房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)核算任務(wù)帶來(lái)了極大的考驗(yàn)。

三、房地產(chǎn)土地增值稅納稅籌劃的相關(guān)策略

（一）增強(qiáng)企業(yè)納稅籌劃意識(shí)

增強(qiáng)納稅籌劃意識(shí)首先要理清納稅籌劃的概念。納稅籌劃是包括但不限于房地產(chǎn)企業(yè)選取適當(dāng)?shù)那逅惴椒?、利用?guó)家優(yōu)惠政策的等方法減少稅負(fù)的內(nèi)部管理方式。國(guó)家為促進(jìn)中小型企業(yè)發(fā)展，是鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的，所以企業(yè)不必以此為恥。另外，為提高各員工對(duì)納稅籌劃的重視程度，企業(yè)高層管理人員要起到表率作用，從長(zhǎng)遠(yuǎn)利益出發(fā)，加大對(duì)納稅籌劃的投入和宣傳力度，明確納稅籌劃并非幾個(gè)人的義務(wù)，鼓勵(lì)全員參與執(zhí)行。除思想上要多強(qiáng)調(diào)納稅籌劃意識(shí)，在行動(dòng)上可將納稅籌劃等易忽視卻必不可少的專業(yè)名詞打印成冊(cè)，這也不失為一種好的宣傳辦法。

（二）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作

現(xiàn)行土地增值稅的核算工作主要由財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)，那么人才的篩選與培養(yǎng)就顯得尤為重要。首先，企業(yè)管理者應(yīng)在人員招收與考核上下足功夫，完善內(nèi)部考核評(píng)價(jià)體系。同時(shí)可定期組織相關(guān)人員培訓(xùn)，以挑選核算會(huì)計(jì)人才，為后面繁瑣復(fù)雜的會(huì)計(jì)工作提供保障。其次，為保證稅務(wù)工作的有序進(jìn)行，企業(yè)部門可分別細(xì)化財(cái)務(wù)人員的工作，將工作分為稅務(wù)核算、清算申請(qǐng)等多個(gè)工作重心，增大工作覆蓋面，平攤?cè)藛T工作以減輕人員工作負(fù)擔(dān)。最后，企業(yè)也應(yīng)協(xié)調(diào)好與合作方的稅務(wù)分?jǐn)偣ぷ鳎@項(xiàng)內(nèi)容應(yīng)在與合作者的合同書上體現(xiàn)，從而避免重復(fù)繳稅或在不知情的情況下漏稅的情況產(chǎn)生。當(dāng)然，新時(shí)代新的會(huì)計(jì)體系的構(gòu)建并非個(gè)別人或個(gè)別單位就能完成的，企業(yè)應(yīng)在現(xiàn)有的會(huì)計(jì)核算工作上尋找切實(shí)可行的新方案，以便提高納稅籌劃效率。

（三）做必要風(fēng)險(xiǎn)防控工作

在稅務(wù)繳交過(guò)程中，總會(huì)有不可避免的與籌劃內(nèi)容相背的風(fēng)險(xiǎn)，這時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和防控就十分重要了。首先，在內(nèi)部管理出現(xiàn)調(diào)整期間，企業(yè)管理員仍應(yīng)堅(jiān)守監(jiān)督稅務(wù)籌劃的崗位，嚴(yán)格杜絕有人私自更改房?jī)r(jià)降低稅基的情況。其次，若房地產(chǎn)項(xiàng)目確實(shí)需要轉(zhuǎn)讓，那么企業(yè)自身要保存好交接時(shí)的證明材料，減少不必要的損失。這些是從風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源減少風(fēng)險(xiǎn)，若風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)存在且產(chǎn)生威脅，那么企業(yè)人員可成立相關(guān)稅務(wù)分析小組，對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行預(yù)估，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)標(biāo)分析測(cè)算，舍棄掉一些收益小沒(méi)有發(fā)展能力的土地，控制風(fēng)險(xiǎn)蔓延趨勢(shì)。另外，及時(shí)清算已經(jīng)審核通過(guò)的稅務(wù)既可以在一定程度上減少風(fēng)險(xiǎn)，避免因時(shí)間太久證據(jù)不明帶來(lái)的麻煩。

四、結(jié)束語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，在現(xiàn)如今競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中，企業(yè)只有加強(qiáng)自身內(nèi)部管理，做好基礎(chǔ)稅務(wù)清算工作，才能使自身立于不敗之地。土地增值稅作為企業(yè)稅收的重點(diǎn)項(xiàng)目，其籌劃的可行性與必行性已不必贅述。企業(yè)可按照本文所述分析增強(qiáng)納稅籌劃觀念、優(yōu)化土地增值稅的清算工作、進(jìn)行一定的風(fēng)險(xiǎn)防控工作，推動(dòng)企業(yè)納稅籌劃工作的改革，從房地產(chǎn)開發(fā)根源的土地入手，盡量減少稅務(wù)負(fù)擔(dān)，為企業(yè)注入源源不斷的創(chuàng)新動(dòng)力。

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（作者單位：濟(jì)寧市城建投資有限責(zé)任公司）