李振波

摘要：隨著稅收法律法規(guī)復(fù)雜程度的不斷上升以及稅收征管制度的不斷規(guī)范，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)中占據(jù)了很重要的位置，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)越來越重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。本文首先對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，并且主要分析了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，得出了建立企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制制度能夠大大降低土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的結(jié)論。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

為了能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有力的宏觀調(diào)控，我國(guó)不斷出臺(tái)了稅務(wù)等相關(guān)的政策來規(guī)范市場(chǎng)。這意味著稅收?qǐng)?zhí)法力度的不斷增強(qiáng)，而房地產(chǎn)企業(yè)有稅種繁多、周期長(zhǎng)等特點(diǎn)，因此房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越加明顯，尤其是土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)比較特殊，對(duì)土地的依賴性較強(qiáng)，所以房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理力度，尤其是加強(qiáng)對(duì)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析和管控對(duì)于企業(yè)而言非常必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)無序開發(fā)促進(jìn)實(shí)施土地增值稅條例

由于房地產(chǎn)的無序開發(fā)，土地資源不斷流失，一些房地產(chǎn)企業(yè)由于利益的驅(qū)使，在土地資源稀缺的情況下，做出亂占耕地等不良行為，這大大浪費(fèi)土地資源，導(dǎo)致房地產(chǎn)用地總量失去管控，炒房現(xiàn)象嚴(yán)重。土地資源的不斷流失導(dǎo)致生態(tài)環(huán)境持續(xù)惡化，阻礙了國(guó)民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的腳步。為了解決這些問題，控制房地產(chǎn)用地總量，我國(guó)實(shí)施土地增值稅條例，開始征收土地增值稅。

（二）操作程序越來越復(fù)雜，稅負(fù)逐漸增加

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)必須繳納的稅種，并且在房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅額中，土地增值稅占了很大的比例。土地增值稅稅負(fù)比較重，核算非常復(fù)雜并且有很長(zhǎng)的清算周期，其操作起來有較高的難度，除了要有各種專業(yè)的人一起合作，還要消耗非常大的財(cái)力物力；與此同時(shí)，土地資源屬于不可再生資源，是有限資源，所以嚴(yán)格的土地供給制度促使土地資源變得稀缺。自2007年以來，各級(jí)稅務(wù)部門清算房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅，與以前相比，大大強(qiáng)化了對(duì)土地增值稅的征收管理。從2008年到2013年，土地增值稅稅額逐年上升，毫無疑問，這說明房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力不斷大幅增加，使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)減少。

（三）涉稅風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)管力度不斷變強(qiáng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷飛速發(fā)展，為了抑制投資過熱和房?jī)r(jià)暴漲等問題，國(guó)家逐漸實(shí)施了一系列政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。由于各地政府對(duì)房地產(chǎn)增值稅稅收的管控力度不斷加強(qiáng)，使得房地產(chǎn)企業(yè)外部環(huán)境的確定性不斷下降，涉稅風(fēng)險(xiǎn)越來越明顯。數(shù)據(jù)顯示，近些年房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的土地增值稅不斷增加，全國(guó)土地增值稅稅額占全國(guó)稅收總額的比例不斷加大，稅務(wù)單位也不斷加大對(duì)土地增值稅的監(jiān)管力度。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）確立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)

要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，需要確立一個(gè)具體的評(píng)估指標(biāo)。本文以土地增值稅稅負(fù)率為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估指標(biāo)來評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。土地增值稅稅負(fù)率等于土地增值稅稅額除以利潤(rùn)總額再乘以百分之百，其中土地增值稅稅額用樣本財(cái)務(wù)報(bào)告中的營(yíng)業(yè)稅金和附加的土地增值稅稅額來表示，而利潤(rùn)總額是從利潤(rùn)表中得出的利潤(rùn)總和。

（二）選取樣本數(shù)據(jù)

本文根據(jù)國(guó)泰安數(shù)據(jù)庫(kù)的標(biāo)準(zhǔn)，選擇142家房地產(chǎn)企業(yè)，除去數(shù)據(jù)不夠完善、利潤(rùn)總額小于零或者資產(chǎn)負(fù)債率大于一的企業(yè)，最終以二分之一的房地產(chǎn)企業(yè)來作為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析的樣本。收集樣本三年的財(cái)務(wù)年度報(bào)告，根據(jù)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估指標(biāo)，從財(cái)務(wù)年度報(bào)告中獲得相應(yīng)的土地增值稅數(shù)據(jù)，再結(jié)合土地增值稅稅負(fù)率計(jì)算方式，得出各個(gè)樣本企業(yè)的稅負(fù)差異率來評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

（三）分析土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果

倘若房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)差異率大于零，那么可以說明該房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)率比整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)率低，由此可以判斷企業(yè)可能有以下三個(gè)問題：首先，該房地產(chǎn)企業(yè)使用的稅收優(yōu)惠政策是錯(cuò)誤的；其次，稅務(wù)部門發(fā)現(xiàn)了該公司運(yùn)用了不夠科學(xué)合理的納稅方案；最后一點(diǎn)是極有可能由于該房地產(chǎn)企業(yè)不遵守稅收法規(guī)，從而被罰款、要求補(bǔ)足稅款、繳納滯納金和面臨非常高的信譽(yù)受損風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí)，還可以統(tǒng)計(jì)處于稅差異率區(qū)間上的房地產(chǎn)企業(yè)所占樣本的多少來更深入分析整個(gè)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)率的絕對(duì)值在百分之三十以上，這代表該房地產(chǎn)企業(yè)有較高的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也就是說我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都可能存在有較高的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。有些房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)率在零以上，這說明該企業(yè)土地增值稅的稅負(fù)率水平處于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的平均水平之上，這其中的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負(fù)率在百分之三十以上，從2013年的得出的數(shù)據(jù)來看，該年的土地增值稅稅負(fù)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于以前，這表明稅收負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、降低房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的途徑探討

（一）提高風(fēng)險(xiǎn)籌劃意識(shí)

土地增值稅有周期長(zhǎng)、先預(yù)征后清算的特點(diǎn)，并且大多數(shù)稅收政策還不能精確，導(dǎo)致土地增值稅很難被掌握。所以，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范的關(guān)鍵是提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅人的風(fēng)險(xiǎn)籌劃意識(shí)。下面從兩個(gè)方面來說明：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)工作人員應(yīng)該提高稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，正確認(rèn)識(shí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，樹立科學(xué)合理的風(fēng)險(xiǎn)籌劃觀念，同時(shí)不斷學(xué)習(xí)，提高自身的綜合素質(zhì)，包括專業(yè)能力、籌劃能力、預(yù)測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境能力以及分析能力等等。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)職員應(yīng)該時(shí)刻把握土地增值稅政策的最新動(dòng)態(tài)，根據(jù)所在的房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)來緊跟國(guó)家稅收政策的步伐，主動(dòng)去維護(hù)本企業(yè)的信譽(yù)，保證本企業(yè)能夠擁有一個(gè)良好的企業(yè)形象。

（二）與稅務(wù)機(jī)構(gòu)保持高度的聯(lián)系

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該主動(dòng)自覺與稅務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行溝通，定期與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)系。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)部門的職員要積極建立和維護(hù)企業(yè)良好的納稅人形象，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行相關(guān)工作，迎合稅務(wù)機(jī)構(gòu)的發(fā)展要求，這將為房地產(chǎn)企業(yè)獲得和掌握稅收信息和材料提供極大的便利。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)所在地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)有時(shí)會(huì)在國(guó)稅總局和財(cái)政部等推出新的稅收政策的基礎(chǔ)上制定一些地方性的條例規(guī)定，或者稅收的優(yōu)惠政策，而房地產(chǎn)企業(yè)如果不能與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)保持聯(lián)系的話，就很難及時(shí)把握這些重要的信息。當(dāng)稅收政策被調(diào)整，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)職員應(yīng)該積極主動(dòng)去稅務(wù)機(jī)構(gòu)咨詢了解企業(yè)可能面臨的狀況、風(fēng)險(xiǎn)等等；此外要積極去與稅務(wù)機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取能夠在最合適的時(shí)間點(diǎn)上使用最新的稅收優(yōu)惠政策，并不斷優(yōu)化升級(jí)籌劃方案，努力達(dá)成預(yù)想的目標(biāo)。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)需要掌握好土地增值稅的清算條例，使土地增值稅的清算力度不斷強(qiáng)化，加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)力度，確保清算完畢。

（三）建立并完善企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制管理制度

企業(yè)的內(nèi)部控制管理一般包括環(huán)境控制、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、活動(dòng)控制和監(jiān)督等。房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在于房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)可以在原有的企業(yè)內(nèi)部控制管理制度的基礎(chǔ)上，建立針對(duì)性的專門化的房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制管理制度。一般包含以下幾個(gè)內(nèi)容：房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及評(píng)估體系、信息溝通、活動(dòng)控制和監(jiān)督等等。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷健全土地增值稅風(fēng)險(xiǎn)管理的內(nèi)部控制和管理，使土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度更加科學(xué)、更加完善。這將幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地把握風(fēng)險(xiǎn)，從而降低風(fēng)險(xiǎn)，保證房地產(chǎn)企業(yè)的正常發(fā)展。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜合而言，目前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅存在有較大的問題需要解決，負(fù)稅持續(xù)加重，涉稅風(fēng)險(xiǎn)和監(jiān)管力度不斷加強(qiáng)給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來了很大的壓力。房地產(chǎn)企業(yè)需要提高風(fēng)險(xiǎn)籌劃意識(shí)，積極主動(dòng)與當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)聯(lián)系，與此同時(shí)，要建立并完善企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)部控制管理制度，盡可能使企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)降低，為降低房地產(chǎn)企業(yè)總體的稅務(wù)水平做出積極的貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)要保持良好的納稅人形象，維護(hù)和保持良好的信譽(yù)，杜絕偷稅漏稅的行為，降低企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，保證企業(yè)能夠穩(wěn)步持續(xù)發(fā)展。

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（作者單位：濟(jì)寧市城建投資有限責(zé)任公司）