許玉國

【摘 要】隨著我國經(jīng)濟(jì)的大發(fā)展大繁榮，房地產(chǎn)也實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。本文介紹了新經(jīng)濟(jì)下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，并分析了當(dāng)前財(cái)務(wù)管理工作存在的問題并提出了相應(yīng)的對策建議。以期為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理提供有價(jià)值的借鑒，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)管理；問題；對策

當(dāng)今世界是一個(gè)速變的世界，新經(jīng)濟(jì)和供給側(cè)改革已經(jīng)成為時(shí)代潮流，這給國內(nèi)的企業(yè)帶來了新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。在這種背景下，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理如何適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展，己成為大家廣泛探索的重大問題，已影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)增長和持續(xù)發(fā)展的未來。與此同時(shí)，房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理也成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要一環(huán)，主要是為企業(yè)決策服務(wù)的，在促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部資金的流動(dòng)、資源的優(yōu)化配置、降低成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等方面有很大的影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)實(shí)作用

1.促進(jìn)更新了財(cái)務(wù)管理模式

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行財(cái)務(wù)管理后，企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)人員需要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理模式，向更為科學(xué)、全面、系統(tǒng)的新型企業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變，增設(shè)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估、管控監(jiān)督、分析總結(jié)等環(huán)節(jié)。此外，還促進(jìn)了企業(yè)相關(guān)財(cái)務(wù)人員提高自身綜合素質(zhì)的意識，重視繼續(xù)學(xué)習(xí)新型財(cái)政政策、相關(guān)法律法規(guī)的意義，保證財(cái)務(wù)人員與時(shí)俱進(jìn)，積極適應(yīng)政策的變化，保證與企業(yè)財(cái)務(wù)管理相適應(yīng)。

2.促進(jìn)財(cái)務(wù)制度改革

房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行財(cái)務(wù)管理，大大推動(dòng)企業(yè)財(cái)務(wù)制度改革進(jìn)程，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)資金利用和管理能力，使財(cái)務(wù)有利于房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)會計(jì)信息交流平臺，更好的通過與其他地區(qū)、國家的房地產(chǎn)企業(yè)的對比分析，學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗(yàn)，提高自身管理水平。

3.提高經(jīng)濟(jì)效益

房地產(chǎn)企業(yè)具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高稅負(fù)、高回報(bào)的特點(diǎn)，財(cái)務(wù)管理的作用就顯得尤為重要，實(shí)行科學(xué)的財(cái)務(wù)管理有助于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，通過科學(xué)的成本管理可以使企業(yè)節(jié)約成本創(chuàng)造更高的利潤，通過科學(xué)的資金管理可以使企業(yè)盤活資金降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，通過科學(xué)的稅收籌劃管理可以幫助企業(yè)合理避稅、降低稅負(fù)，通過科學(xué)的信息化管理可以提高企業(yè)的工作效率，從而提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

二、我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度不健全

財(cái)務(wù)度不健全不僅僅是在我國房地產(chǎn)企業(yè)通病，在其他許多行業(yè)、領(lǐng)域也常見，這一問題嚴(yán)重的影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與壯大。首先，我國許多房地產(chǎn)企業(yè)未建立完善科學(xué)的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，隨意性比較嚴(yán)重；其次，雖然有少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了比較完善的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)，但還是缺少相關(guān)有效的數(shù)據(jù)支持以及對其進(jìn)行分析的系統(tǒng)，使得房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)形同虛設(shè)，沒有一點(diǎn)內(nèi)涵，這也是不可取的；最后我國許多房地產(chǎn)企業(yè)存在權(quán)責(zé)不明確的問題，給房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作帶來一定難度，使財(cái)務(wù)管理的有效職能發(fā)揮不出最大限度的效用。

2.全面預(yù)算管理流于形式

雖然，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都已推行了全面預(yù)算管理，但實(shí)際運(yùn)行卻不盡人意。一是領(lǐng)導(dǎo)的重視程度不夠，大多是拍腦袋管理，做到哪里算到哪里，更有甚者連實(shí)際的施工成本都不準(zhǔn)確；二是預(yù)算存在“重編制、輕執(zhí)行”的現(xiàn)象。預(yù)算編制出來后，并沒有對預(yù)算進(jìn)行全面分解，也未對執(zhí)行情況進(jìn)行差異分析和考核，使得預(yù)算與實(shí)際脫節(jié)。

3.財(cái)務(wù)管理的意識落后

目前，我國的房地產(chǎn)企業(yè)還處于發(fā)展和完善階段，很多企業(yè)在財(cái)務(wù)管理上的觀念都比較落后，還秉持著一些過去的財(cái)務(wù)管理觀念，不能適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的市場環(huán)境，這對企業(yè)的發(fā)展是非常有害的。企業(yè)對行業(yè)信息不能及時(shí)更新，導(dǎo)致對市場的供求狀況出現(xiàn)誤判，再加上企業(yè)某些領(lǐng)導(dǎo)及財(cái)務(wù)人員對財(cái)務(wù)管理的不重視，這位財(cái)務(wù)管理增加了很多難度。

4.財(cái)務(wù)管理人員對風(fēng)險(xiǎn)問題的重視度不高

許多房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)管理一樣簡單，僅僅只是一個(gè)記賬、發(fā)放工資的問題，缺少一些具有深度的工作。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員只注重外在的、簡單的工作形式，沒有針對房地產(chǎn)企業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行深入的探討，對其不夠重視。一旦房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理方面的某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，財(cái)務(wù)工作人員不能及時(shí)找出其中的原因，從而大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

5.房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式欠缺

由于房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)率較高，資金的周轉(zhuǎn)率低等特點(diǎn)占用的時(shí)間較長，融資方式上還有許多欠缺的地方，不夠合理與健全。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道比較單一，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，本身的資金數(shù)額較小、大部分資金都是通過銀行貸款所得，這樣做的結(jié)果會使企業(yè)負(fù)債率偏高，背上沉重的負(fù)債壓力，再加上經(jīng)歷多輪宏觀政策調(diào)控之后，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高，也不利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。這種單一的融資方式，致使企業(yè)資金缺口增大，限制了企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，并成為企業(yè)發(fā)展的瓶頸。

三、新形勢下優(yōu)化我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的對策

1.建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度

建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，首先要根據(jù)我國相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定以及制度的要求，做好房地產(chǎn)企業(yè)的核算工作，科學(xué)的對房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)科目進(jìn)行合理規(guī)劃；其次，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)當(dāng)制定一套有序系統(tǒng)的會計(jì)核算程序，在此基礎(chǔ)上才能對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)深入的分析。除此之外，財(cái)務(wù)管理相關(guān)部門必須貫徹落實(shí)財(cái)務(wù)管理制度的相關(guān)要求，切實(shí)執(zhí)行才會出現(xiàn)滿意的效果。

2.樹立改革和創(chuàng)新的意識

一是建立健全企業(yè)的財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)，使財(cái)務(wù)事項(xiàng)的決策權(quán)、執(zhí)行權(quán)、監(jiān)督權(quán)合理劃分、相互制衡；二是調(diào)整企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和目標(biāo)，從做大變成做強(qiáng)、做久；三是重視產(chǎn)品技術(shù)和質(zhì)量，建立以客戶為中心的評價(jià)體系，讓企業(yè)保持生機(jī)和活力，培育企業(yè)的核心競爭力；四是樹立市場地位比市場更重要、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)比技術(shù)更重要、合作比惡性競爭更重要的觀念，締結(jié)聯(lián)盟，分散共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

3.加強(qiáng)對財(cái)務(wù)管理的風(fēng)險(xiǎn)防范

房地產(chǎn)企業(yè)由于資金這一要素的影響，相較其他企業(yè)而言，存在的不確定因素相對來說會更多，在一定程度上給財(cái)務(wù)管理帶來諸多的風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)需要在了解自身企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)之上，通過借鑒其他相關(guān)企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，在一定程度上可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來積極影響，在房地產(chǎn)企業(yè)的收益與風(fēng)險(xiǎn)上做好平衡，進(jìn)而才給房地產(chǎn)企業(yè)帶來更可觀地收人。

4.積極拓展融資新渠道，尋求合作伙伴

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展已經(jīng)不能單單只靠銀行資金，拓寬融資渠道以保障資金的順利周轉(zhuǎn)迫在眉睫。一是實(shí)行內(nèi)部融資，將企業(yè)的稅后利潤累計(jì)，對自身進(jìn)行追加投資；二是實(shí)現(xiàn)融資機(jī)構(gòu)的多元化，從以銀行為主，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)榕c銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)和信托基金共合作的新格局；三是增加與其他企業(yè)間的合作交流，與其他企業(yè)開展聯(lián)合開發(fā)的新型模式，形成戰(zhàn)略伙伴，彼此借鑒對方的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)共同發(fā)展。

5.努力提高財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)在財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)中扮演著重要的角色，只有企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員有一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識，才會將行動(dòng)真正落人實(shí)處。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要對財(cái)務(wù)管理人員進(jìn)行相關(guān)知識的培訓(xùn)，開展知識講座，聘請相關(guān)專業(yè)人士進(jìn)行講解，使財(cái)務(wù)管理人員提高財(cái)務(wù)管理意識和增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理人員的財(cái)務(wù)管理知識，除此之外，通過提高財(cái)務(wù)管理人員的財(cái)務(wù)會計(jì)電算化水平可以在一定程度上能對財(cái)務(wù)管理進(jìn)行有效調(diào)整與規(guī)劃，這樣做不僅能有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)營成本，而且還可以減低房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還能提高企業(yè)的競爭能力，更好的在房地產(chǎn)市場占有一席之地。

6.加強(qiáng)成本費(fèi)用管理

企業(yè)成本水平的高低直接關(guān)系著企業(yè)產(chǎn)品盈利能力的大小和企業(yè)競爭能力的強(qiáng)弱。首先，要把成本管理工作貫穿到項(xiàng)目開發(fā)的每個(gè)環(huán)節(jié)，包括銷售和策劃推廣費(fèi)用使用的合理性；其次，要加強(qiáng)成本費(fèi)用數(shù)據(jù)的定期清算，減少無效或低效勞動(dòng)，改變現(xiàn)行產(chǎn)品成本出現(xiàn)浪費(fèi)后再控制的做法和只注重在項(xiàng)目施工過程中抓成本控制的行為，為企業(yè)下一步的決策提供切實(shí)的依據(jù)。

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