沈文 陳暉

【摘要】在我國經(jīng)濟社會迅速發(fā)展的推動下，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)高速發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)也出現(xiàn)了空前繁榮的景象。與此同時，隨著“國十條”“限購令”等政策的相繼出臺，房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭與發(fā)展環(huán)境愈發(fā)嚴峻。本文將通過對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進行納稅籌劃分析，以實現(xiàn)降低稅收負擔、降低成本、提高競爭力、實現(xiàn)更大的經(jīng)濟效益的目標。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃

一、概述

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展。儼然已經(jīng)成為了推動經(jīng)濟社會發(fā)展的支柱之一。不僅提高了國民生產(chǎn)總值、促進了經(jīng)濟發(fā)展，還作為納稅大戶提高了財政收入。而在房地產(chǎn)企業(yè)的角度，隨著政府不斷加大對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度。高昂的稅收支出成為了壓在房地產(chǎn)企業(yè)身上的沉重負擔。企業(yè)市場競爭越來越激烈。為了降低企業(yè)成本，提高企業(yè)競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過科學(xué)、合理、有效的納稅籌劃來降低納稅成本、提高經(jīng)濟效益。

房地產(chǎn)企業(yè)作為土地增值稅最主要的納稅人之一，對土地增值稅進行合理的籌劃極具意義。土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。目前我國的土地增值稅實行四級超率累進稅率。對土地增值率高的多征。增值率低的少征，無增值的不征。

二、土地增值稅納稅籌劃的基礎(chǔ)

由于我國稅收法律法規(guī)和政策的不斷發(fā)展變化，且稅收知識面廣量大，土地增值稅又是及其重要的稅種。房地產(chǎn)企業(yè)在對土地增值稅進行納稅籌劃時，應(yīng)該及時關(guān)注并掌握國家稅收的法律法規(guī)和政策的變化。正確劃分納稅籌劃、避稅以及偷稅的界限，以合法性為基礎(chǔ)，圍繞國家的各種土地增值稅減免優(yōu)惠政策。積極開展納稅籌劃。同時，為了保證企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的合法性和安全度，企業(yè)稅務(wù)人員也應(yīng)具備充足的財務(wù)知識和稅收法律知識，及時分析土地增值稅稅收法律變化后對企業(yè)造成的影響并更新納稅籌劃決策。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)當提高管理者對土地增值稅納稅籌劃的重視，優(yōu)化完善企業(yè)的管理制度和納稅籌劃方案。因為正確進行會計核算是企業(yè)進行納稅籌劃的基本前提，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須依法設(shè)立完整規(guī)范的財務(wù)核算體系，建立完整的會計信息披露制度。作為房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險防范的基礎(chǔ)，必須要建立完善的內(nèi)部控制制度并切實執(zhí)行，防止產(chǎn)生失真會計信息，防止缺失內(nèi)部管理執(zhí)行力度，避免發(fā)生稅務(wù)風(fēng)險。

三、土地增值稅納稅籌劃的方法

（一）增值率臨界點法

土地增值稅實行四級超率累進稅率。納稅人出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額的20%即可以免征土地增值稅，而增值率50%、100%、200%也都是非常重要的臨界點。如果超過這些臨界點那么企業(yè)稅負將有極大幅度的提高。

為了提升企業(yè)的收益、做好納稅籌劃工作，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過合理制定房屋的銷售價格和成本費用。使其增值額低于或剛好達到臨界點，從而降低土地增值稅的適用稅率，減輕稅負。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過合理增加房地產(chǎn)開發(fā)成本中的扣除額，來提高市場競爭力。根據(jù)征繳土地增值稅的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)成本中可以扣除的項目有：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。房地產(chǎn)企業(yè)不僅能夠控制房屋的價格和成本費用以適應(yīng)更低的增值率、減少應(yīng)納稅額，還可以提供物美價廉的房屋來占領(lǐng)市場。例如，財政部規(guī)定對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按土地使用權(quán)支付金額及房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生成本金額之和，加計20%的扣除。因此。房地產(chǎn)企業(yè)合理增加取得土地使用權(quán)支付金額及項目成本，有利于加強扣除效應(yīng)，減輕稅負。

（二）費用轉(zhuǎn)移法

為了遵循合法性的原則，房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃過程中，必須在事前進行費用的合理轉(zhuǎn)移。在實際業(yè)務(wù)中，因為期間費用，如差旅費、福利費、業(yè)務(wù)招待費等，不以實際發(fā)生數(shù)扣除，不能增加土地增值稅的扣除金額。對此。房地產(chǎn)企業(yè)可以在房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本中計入這些期間費用。這樣一來，房地產(chǎn)企業(yè)的期間費用減少，開發(fā)費用增加，土地增值稅扣除項目的金額增加，從而實現(xiàn)減輕稅負的目的。而這樣的費用轉(zhuǎn)移行為屬于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部政策，稅務(wù)部門無法進行干涉。

近年來，我國相繼出臺《商品住宅裝修一次到位實施細則》等政策，推動房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)精裝房項目。對此。房地產(chǎn)企業(yè)即可將裝修相關(guān)的成本費用進行合理區(qū)分，例如將裝修費用在裝修和裝修咨詢之間進行合理分配，從而降低增值額，有效節(jié)約稅款。

（三）借款利息支出法

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本費用高昂，往往涉及高額的負債，因此利息支出也成為企業(yè)核算的重要組成部分。

根據(jù)土地增值稅相關(guān)條例規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，按不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算金額，據(jù)實扣除；其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按土地使用權(quán)支付金額及房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本兩項之和金額的5%計算扣除；凡不能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按該項目地價款和開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。

為了達到節(jié)稅目的。如果房地產(chǎn)企業(yè)的借款融資量大、利息費用高，就需要盡量提供相關(guān)金融機構(gòu)的貸款證明，并根據(jù)項目的核算標準進行扣除。如果房地產(chǎn)開發(fā)項目的借款融資量小、利息費用低，則盡量不提供相關(guān)金融機構(gòu)的貸款證明，以便在原來的基礎(chǔ)上更多地扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用，以實現(xiàn)企業(yè)收益、提高企業(yè)競爭力。

為了在土地增值稅清算時最大化的扣除相關(guān)費用，這種方法要求房地產(chǎn)企業(yè)必須建設(shè)好財務(wù)管理、項目管理等制度，做好稅務(wù)核算工作，加強發(fā)票管理工作，保管好相關(guān)證明材料。

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