摘 要：房地產(chǎn)市場關(guān)乎國計民生，是國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到老百姓的切身利益.房地產(chǎn)項目的運營管理是開發(fā)商工作中重要的組成部分，直接關(guān)系到項目的質(zhì)量、進度、投資與銷售，是房地產(chǎn)項目開發(fā)的龍頭與關(guān)鍵，貫穿于項目整個開發(fā)運營周期中.從工程立項、規(guī)劃設計、開發(fā)管理、"五通一平"、施工管理、后期手續(xù)、準入證發(fā)放、交房到物業(yè)管理工程保修，工程管理是最復雜最繁瑣也是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)與紐帶.做好房地產(chǎn)經(jīng)營管理就是為公司為業(yè)主交出滿意的答卷。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；開發(fā)；運營管理

房地產(chǎn)項目在開發(fā)的過程中，需要經(jīng)歷一個復雜的運營過程，只有做好房地產(chǎn)項目的運營管理工作，才能提高企業(yè)的市場競爭力.實現(xiàn)精細化、規(guī)范化的運行管理，有助于降低運營成本，提高企業(yè)的利潤空間.本文對房地產(chǎn)項目開發(fā)中運行管理的內(nèi)容進行了介紹，對運營管理存在的問題以及優(yōu)化措施進行了探討，希望可以提高房地產(chǎn)項目開發(fā)運營管理的質(zhì)量.。

1 當下房地產(chǎn)項目開發(fā)中運營管理存在的不足

1.1決策層面

決策階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)的開始，也是搞好整個運營管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，決策方向失誤則給開發(fā)企業(yè)帶來嚴重的后果，可以說后面的建設階段、投資階段、房地產(chǎn)項目銷售階段，資金回籠階段都會受到很大影響，從而運營管理遭到失敗。運營管理就是將項目開發(fā)的每一分資金應用到項目建設中去，通過市場定位，做好市場銷售，順利收回建設資金，彌補投資風險，達到運營管理的目的。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重視研究市場，在決策階段就已經(jīng)出現(xiàn)了市場定位不準的情況，為以后的運營管理造成了很大麻煩。沒有找到市場需求-人口規(guī)模-經(jīng)濟發(fā)展狀況的結(jié)合點，盲目進行投資，搶占房地產(chǎn)項目開發(fā)先機。

1.2設計層面

設計階段是房地產(chǎn)項目開發(fā)建設造價的基礎，在這個過程中項目開發(fā)的規(guī)模、人員數(shù)量、機械投入，材料購置已基本到位，顯然這些要素都關(guān)系到房地產(chǎn)項目的成本管理、費用投入。運營管理進入了關(guān)鍵時期。但很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只重視了工程圖紙的設計、工程建設規(guī)模的考慮，沒有對人員數(shù)量的投入、機械投入、材料投入進行嚴格的管理和研究，而這些環(huán)節(jié)正是影響運營管理的重要因素。

1.3建設層面

建設階段是各種生產(chǎn)要素的投入，在這個階段中大量的機械、人員、材料將會投入使用，從而伴隨著工程消耗也隨之而來。事實上工程消耗的合理性是運營管理中重要的管理環(huán)節(jié)，合理消耗反映出工程建設各種投入的優(yōu)化組合，做到了人、材、物、機械的最大化利用，從而有利于企業(yè)的工程建設，同時也表明房地產(chǎn)開發(fā)運營的合理性，管理的合理性。有的企業(yè)不重視建設階段各種生產(chǎn)要素的有機結(jié)合，對人員的調(diào)配、材料的管理以及機械的保養(yǎng)使用等，造成建設階段各種費用的巨大浪費。

1.4項目銷售和使用層面

房地產(chǎn)項目開發(fā)和運營管理的目的就是將建成的房地產(chǎn)順利實現(xiàn)銷售，按時回籠資金，彌補開發(fā)過程中的各種損耗，從而達到企業(yè)盈利，這樣房地產(chǎn)項目開發(fā)運營管理才能得以繼續(xù)，下一個房地產(chǎn)項目才能進行開發(fā)。否則開發(fā)企業(yè)只能停滯不前。項目銷售和投入使用是一個極其漫長的過程，他受制于當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展、市場需求、人口規(guī)模以及貨幣信貸等多種因素的影響，所以做好運營管理是一件非常困難的事。顯然做好房地產(chǎn)開發(fā)銷售，前面的決策定位很關(guān)鍵，除此之外就是如何銷售好房地產(chǎn)。盡管很多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售階段做的很好，甚至動用了大量的商業(yè)廣告，微信銷售等多種手段，但是運營效果任然不明顯，任然沒有達到運營管理的目的?？梢娺\營管理不是一躍而就就能實現(xiàn)的，它是一個動態(tài)的綜合管理的過程，很多開發(fā)企業(yè)忘記了這一點，把最后的銷售希望放在了銷售和投入使用階段。

2 房地產(chǎn)項目開發(fā)運營管理的完善路徑

2.1認真研究建筑市場

市場交給了我們研究房地產(chǎn)開發(fā)的一把鑰匙，通過研究市場從中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項目開發(fā)的潛力和機遇。同時通過研究市場，讓我們懂得了如何去更好的對房地產(chǎn)項目開發(fā)進行合理有序的做好運營方面的管理。當然房地產(chǎn)市場離不開經(jīng)濟發(fā)展、人口規(guī)模、需求這些要素，為此我們這幾方面進行入手：一是經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模，不管是在哪里開發(fā)，怎們開發(fā)，房地產(chǎn)建設必須要有當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展做支撐，否則房地產(chǎn)開發(fā)的再多也只能是曇花一現(xiàn)，最終損害開發(fā)企業(yè)的利益。只有在經(jīng)濟迅速發(fā)展的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)才能看到開發(fā)的前景和開發(fā)的價值，從而運營才能得以順利實現(xiàn)，運營管理才能起到積極作用。二是需求，開發(fā)運營管理的目的就是將房地產(chǎn)順利實現(xiàn)銷售，但是只有需求才能實現(xiàn)銷售，否則再好的房地產(chǎn)項目開發(fā)只能浪費資金。如房地產(chǎn)市場飽和或者過剩都不利于運營管理，也就是說在這兩種情況下運營管理也很難做到。三是人口規(guī)模，需求和經(jīng)濟規(guī)模都是由當?shù)氐娜丝谝?guī)模決定的，所以人口規(guī)模是一個相當重要的因素，在人口規(guī)模中，其中最為活躍的因素就是流動人口，流動人口越多越能促進當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，這是顯而易見的，很多發(fā)達城市都聚集了很多的流動人口。也只有相當數(shù)量的人口才能消費房地產(chǎn)項目，否則運營管理將成為一句空話。

2.2認真研究企業(yè)自身

房地產(chǎn)項目開發(fā)運營管理的執(zhí)行者是企業(yè)自身，所以管理的好壞還得從企業(yè)自身入手。首先準確定位自己的開發(fā)實力，包括資金、開發(fā)團隊、項目運營情況等，只有合理定位企業(yè)自身的市場位置，才能按照企業(yè)實際情況進行項目開發(fā)。從而杜絕項目開發(fā)撐死現(xiàn)象。將企業(yè)帶出項目開發(fā)死水潭中。這也是企業(yè)運營起到了管理的作用。運營管理不是所有企業(yè)實現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)盈利就起到了管理的作用，而將企業(yè)帶出發(fā)展的困境更是運營管理重要的表現(xiàn)。因此運營管理控制程度如何還在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的經(jīng)營戰(zhàn)略。

2.3關(guān)鍵點在計劃管理中的作用

（1）在房地產(chǎn)開發(fā)過程中項目運行的成功與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展緊密相連，因此房地產(chǎn)在對項目計劃進行管理的過程中，應首先將目標的設定具體到各個項目中，然后在項目的開發(fā)過程中通過對項目進度的監(jiān)督來確保項目目標的實現(xiàn)。目前在房地產(chǎn)開發(fā)的實際過程中仍然存在著部分產(chǎn)品質(zhì)量不達標的現(xiàn)象，因此在房地產(chǎn)開發(fā)項目實施項目管理工作之前，應采取相應的措施，例如，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目的具體情況，制定相應的符合企業(yè)發(fā)展的機制，進而有效確保項目計劃管理的實效性和系統(tǒng)性，促使項目運行效率的整體提升。

（2）關(guān)鍵點在房地產(chǎn)項目開發(fā)的計劃管理中占著至關(guān)重要的作用，因而必須確保計劃內(nèi)容的設置較為合理，同時關(guān)鍵點在計劃內(nèi)容中的設置也要有計劃性 因為若計劃太細，那么在項目計劃管理工作開展的過程中，將致使企業(yè)的決策層無法掌握計劃內(nèi)容的核心問題，因而影響到計劃管理工作的實施?？傊康禺a(chǎn)相關(guān)部門在實施計劃管理的過程中，要有效抓住關(guān)鍵點在企業(yè)管理中的作用，進而通過對企業(yè)資源的整合，來推動房地產(chǎn)項目運營管理工作可以更好的開展。

項目開發(fā)中的運營管理直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營，企業(yè)的相關(guān)部門應該結(jié)合自身存在的問題，從制定企業(yè)目標開始，促進企業(yè)各個部門職能分明化， 嚴格規(guī)范每個員工的工作方式和內(nèi)容，掌握科學合理的方式方法，在管理的過程中不斷完善，從而促進企業(yè)的健康發(fā)展。

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作者簡介：

黃蘊芝，1996年出生，女，漢族，四川大學商學院運營管理專業(yè)在讀本科生。