郝北京

摘 要：文章主要針對如何做好項目開發(fā)過程的成本控制從項目的投資決策階段、設(shè)計階段、項目實施階段、竣工結(jié)算階段的幾個關(guān)鍵點進行分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；全過程；成本控制

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已從粗放式開發(fā)模式進入精細化開發(fā)模式，規(guī)范化的成本控制管理已成為急需解決的核心問題。在此，以項目開發(fā)的幾個主要階段來簡要分析項目成本控制的要點。

1 投資決策階段成本控制

項目投資控制的重要關(guān)鍵點之一就是施工前的投資決策階段，項目決策是否具有合理性，對工程成本控制、投資效益和項目建設(shè)的成敗等有著直接的影響，這就要求務(wù)必要堅決把重點轉(zhuǎn)到前期階段來，此階段可從如下措施進行控制。

措施一：加強項目可行性研究，此階段務(wù)必要整合盡可能全面的資源及準確的市場資料，盡可能全方位的對項目存在的風(fēng)險和收益進行細致分析，多輪分析論證后形成可行性報告，切忌盲目的用時間的長短去衡量效率的高低。

措施二：科學(xué)開展擬建項目投資估算編制工作

投資估算作為擬建工程的項目建議書、可行性研究報告的重要組成部分，其準確度在某種程度上決定著項目決策方向，因此要會同各方資源科學(xué)開展投資估算的編制與審核工作。

2 設(shè)計階段的成本控制

項目設(shè)計階段是控制開發(fā)成本實現(xiàn)經(jīng)濟效益的最直接、最重要的環(huán)節(jié)，此階段對工程造價的控制尤為重要。在這個階段要切實做好以下成本控制措施。

措施一：實行設(shè)計方案招標制度，積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，盡量將主體及配套的圍護放在一起統(tǒng)一招標。在委托設(shè)計時應(yīng)采用多家競投方式，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可以選出好的設(shè)計單位，又可促進設(shè)計方在產(chǎn)品的合理性、創(chuàng)新性上面得到提升。

措施二：實行限額設(shè)計，有效控制工程造價，要求設(shè)計團隊必須要具備熟悉相關(guān)定額及材料市場價格信息的能力，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標的前提下，制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融設(shè)計與成本為一體。

措施三：開展價值工程，以客戶功能需求為主，進行功能分析，在滿足功能需求的前提下盡可能的控制成本。

措施四：加強圖紙會審與審查，對設(shè)計單位圖紙質(zhì)量的外部管理與審查著重考慮，對圖紙技術(shù)上的合理性、施工上的可行性、工程造價的經(jīng)濟性進行審核，以提高設(shè)計質(zhì)量，避免因設(shè)計考慮不周所造成后期大量變更。

措施五：加強施工圖預(yù)算與設(shè)計調(diào)整的有效對接，通過施工圖預(yù)算反映出圖紙上的缺陷，從而在這個階段對設(shè)計圖紙進行有效調(diào)整，有利于成本控制。

措施六：采用合同措施，有效控制造價。要加強對設(shè)計單位設(shè)計質(zhì)量的考核和約束，應(yīng)以合同的方式并建立相應(yīng)的經(jīng)濟責(zé)任制提高設(shè)計的質(zhì)量，減少因責(zé)任心不到位而造成不必要的變更和成本浪費。

3 項目實施階段成本控制

3.1 施工招標階段的成本控制

采取招標方式是項目開發(fā)實施階段的成本控制的重要方法。通過招標，使各個競標單位有序競爭，使投標價格得到充分競爭并趨于合理，有利于提高項目投資效益，從而更加有效地控制工程項目成本。在招標過程中，為了充分發(fā)揮招標作用，建議做好如下相應(yīng)措施。

措施一：編制符合工程實際的標底，標的價格應(yīng)會同相關(guān)咨詢公司對項目所在地的相關(guān)影響造價因素進行充分調(diào)研后形成相對較為準確的可行性較強的項目標底造價。

措施二：合理使用固定總價、固定單價、可調(diào)總價的方式。（1）對于工期短、工程量較小的單項工程盡可能使用固定總價方式；（2）對于工期長、工程量大的項目采用固定單價或可調(diào)總價的方式；擬分包項目，在總承包合同中明確規(guī)定、注明，合理規(guī)避以后的合同風(fēng)險；（3）對于施工工藝簡單、工期短、工程量難以確定、現(xiàn)場相應(yīng)簽證工作較多的項目，采取成本加酬金的方式。

措施三：做好投標供方、項目組織和項目經(jīng)理的選擇。選擇供方時，務(wù)必確保施工企業(yè)具有足夠的技術(shù)經(jīng)濟實力以及良好的合作口碑。企業(yè)必須采取在招標前期加大項目組織（含項目主要班組）以及項目經(jīng)理的細致考察，在一定程度上確保項目今后開發(fā)過程的順暢性。

3.2 項目施工期間的成本控制

項目施工階段是合同的具體實施的階段。該階段必須加強設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證的管理、監(jiān)督；加強材料設(shè)備的價格和成本的管理；嚴格監(jiān)控資金計劃的執(zhí)行。通常，施工階段項目成本控制應(yīng)采取如下措施。

措施一：設(shè)置“一專多能”項目現(xiàn)場負責(zé)人?，F(xiàn)場項目管理負責(zé)人應(yīng)由在具備主要獨立專業(yè)的基礎(chǔ)上還應(yīng)對其他其綜合專業(yè)具備一定的認知度以及合同管理經(jīng)驗豐富的具有獨立運作項目管理閱歷的人員來承擔(dān)，并相應(yīng)采取主管負責(zé)制、將待遇與項目既定的主要節(jié)點計劃掛鉤等獎懲激勵措施。

措施二：工程進度款過程審批流程的合理化控制。目前很多建設(shè)單位在工程預(yù)算管理方面是在被動的等著承包方送交進度預(yù)算后再行審核，而且還是采取內(nèi)部估算的方式，不負責(zé)任的將大量工作放到了工程竣工結(jié)算審計環(huán)節(jié)。在工程進度值審定流程方面，不但要調(diào)整審計模式，還要增加監(jiān)理方、工程前期預(yù)審環(huán)節(jié)。

措施三：現(xiàn)場簽證的明晰化?，F(xiàn)場簽證時須加強注意如下幾點：現(xiàn)場簽證要反復(fù)對照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理；現(xiàn)場簽證須列清事由、工程實物量及其價值量，并由甲方主管工程師和成本人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場管理人員共同簽名，其中甲方成本人員必須對工程量、單價、用工量負責(zé)把關(guān)，然后根據(jù)現(xiàn)場簽證的具體審批流程進行后續(xù)審定；現(xiàn)場簽證必須按當(dāng)時發(fā)生時簽證原則，在事后事先約定期限內(nèi)辦理完畢，嚴禁事后補簽且簽證內(nèi)容、原因、工程量必須明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)；因業(yè)主要求或設(shè)計原因，確實需要變更設(shè)計的，應(yīng)按設(shè)計變更審批程序，經(jīng)各方責(zé)任部門及領(lǐng)導(dǎo)會簽確認后執(zhí)行，杜絕盲目簽證。

措施四：完善合同條款，合理規(guī)避索賠風(fēng)險。在簽訂合同時，盡量將施工期間的可能出現(xiàn)的索賠風(fēng)險在合同中進行相應(yīng)的條款列出，以規(guī)避因合同條款不明而導(dǎo)致的索賠，如約定進度款支付超期時如何進行費用計算條款、簽證時效及程序等。另外，在合同執(zhí)行過程中及時根據(jù)現(xiàn)場進展情況與合同偏差進行糾偏，然后才去相應(yīng)的措施（如及時簽訂相應(yīng)的補充條款），以免事件發(fā)生事件較長，出現(xiàn)相互之間難以分清責(zé)任而發(fā)生不利于本單位的事件發(fā)生。

4 項目竣工結(jié)算期間的成本控制

竣工結(jié)算上報的審計流程應(yīng)增加重復(fù)審計環(huán)節(jié)，并將審計環(huán)節(jié)列入合同條款。工程竣工結(jié)算審查是控制工程成本的重要途徑之一。成本控制的過程為初審竣工資料的合法性；審查并會簽結(jié)算資料；初審結(jié)算（提出初審意見匯總）；提送約定的審計部門審核結(jié)算，形成審核初稿，并反饋建設(shè)單位進行復(fù)審（提出復(fù)審意見匯總）；再審計部門出具審核意見書會同施工單位核對，同時建設(shè)單位介入，化解結(jié)算分歧，最終形成結(jié)算定案?？⒐そY(jié)算工作完成后，要認真做好項目成本的分析的后評估工作，總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)，為新項目的策劃及成本管理與控制工作提供寶貴的經(jīng)驗。

5 結(jié)語

在目前房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的背景下，成本控制已成為決定房地產(chǎn)企業(yè)是否能夠成為具備較強競爭力甚至是決定企業(yè)成敗的關(guān)鍵工作。企業(yè)必須加強對項目的全過程、全方位、全員參與的成本管理意識，增強全過程成本控制的思想，重視各階段的控制要點，這樣才能系統(tǒng)的推進成本控制的工作，減少無效成本發(fā)生，提高項目開發(fā)利益。

參考文獻

[1] 蔣聲敏.建設(shè)工程造價動態(tài)控制的全過程管理[J].山東商業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報，2012（3）.

[2] 張俐梅.分階段工程造價管理面對的問題及對策[J].山東建材， 2006（4）：145.