潘春宇

(廣東女子職業(yè)技術(shù)學(xué)院 經(jīng)貿(mào)系，廣州 511450)

一、廣州各區(qū)近5年住宅樓市價(jià)格的現(xiàn)狀

(一)全市樓市呈上漲趨勢

在全國一片房地產(chǎn)價(jià)格“漲聲”中，作為中國的一線城市廣州，也不甘人后地蹭蹭蹭地往上漲。廣州市2014-2018年房地產(chǎn)價(jià)格柱形圖(圖1)顯示，自2014年廣州市全市住宅房產(chǎn)價(jià)格，普遍呈上升趨勢，其中白云，荔灣，天河，海珠，越秀五區(qū)漲幅異常明顯，領(lǐng)跑全市均價(jià)，漲幅最明顯為2016-2018年，這五區(qū)的價(jià)格漲勢幾乎是翻倍上漲。

圖1廣州市2014-2018年房地產(chǎn)價(jià)格

(二)個(gè)別行政區(qū)域樓市價(jià)格再創(chuàng)最高峰

2014年全市均價(jià)不到20000元，而2018年的今天，廣州越秀區(qū)房價(jià)直逼50000元。在這五年里，同年環(huán)比老城區(qū)越秀住宅房地產(chǎn)平均價(jià)格是全市均價(jià)的2倍，是從化區(qū)新區(qū)的5倍，是增城新區(qū)的4倍，是花都新區(qū)的3倍。

表1廣州市房地產(chǎn)價(jià)格2014-2018年匯總

(以上數(shù)據(jù)來源：廣州市國土資源和房屋管局——陽光家緣網(wǎng)http://data.gz.focus.cn/)

二、廣州學(xué)區(qū)房住宅樓市價(jià)格高企的原因分析

(一)就近入學(xué)教育政策推出，但市場反應(yīng)違背了政策初衷，助漲住宅房地產(chǎn)價(jià)格

為減輕學(xué)生負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)素質(zhì)教育，引導(dǎo)家長正確的青少年教育方式，教育部在九年義務(wù)教育階段推行免試就近入學(xué)。2014年1月28日，教育部辦公廳發(fā)出教基一廳〔2014〕1號(hào)文《關(guān)于進(jìn)一步做好重點(diǎn)大城市義務(wù)教育免試就近入學(xué)工作的通知》，要求：2014年各重點(diǎn)大城市，應(yīng)制訂完善進(jìn)一步規(guī)范義務(wù)教育免試就近入學(xué)的方案。到2015年，重點(diǎn)大城市所有縣(市、區(qū))實(shí)行劃片就近入學(xué)政策，100 %的小學(xué)劃片就近入學(xué)；90 %以上的初中實(shí)現(xiàn)劃片入學(xué)；每所劃片入學(xué)的初中90 %以上生源由就近入學(xué)方式確定。教育部發(fā)文規(guī)定19個(gè)重大城市必須逐步落實(shí)與實(shí)施該項(xiàng)政令，廣州赫然在其中。廣州為落實(shí)教育部的就近入學(xué)政策，2015年出臺(tái)九年義務(wù)教育階段入學(xué)標(biāo)準(zhǔn)，該標(biāo)準(zhǔn)的基本入學(xué)原則是：小學(xué)入學(xué)條件=適齡兒童+戶籍+房產(chǎn)，中學(xué)入學(xué)條件=小學(xué)學(xué)位+戶籍+電腦搖號(hào)派位。這個(gè)政策擲地有聲，一石激起千層浪，將原本陷入低迷的廣州房地產(chǎn)市場攪了個(gè)天翻地覆。房地產(chǎn)開發(fā)商有了這項(xiàng)政策的支持，適時(shí)推出了新的住宅房地產(chǎn)創(chuàng)收的營銷概念——“學(xué)區(qū)房”。廣州越秀區(qū)是一個(gè)老牌的教育強(qiáng)區(qū)，全區(qū)有省一級(jí)小學(xué)22家，省一級(jí)重點(diǎn)中學(xué)19家，眾多名校匯集，其所在區(qū)域?qū)W區(qū)房住宅價(jià)格應(yīng)聲而起，一躍為全市之最。雖然迫于輿論壓力，2018年廣東省教育廳做出了入學(xué)資格的松綁，出臺(tái)“租售同權(quán)”的惠民政策條款，但是這時(shí)候的學(xué)區(qū)房的房產(chǎn)價(jià)格，已經(jīng)不能與前幾年同日而語了，此為后話。

(二)社會(huì)輿論的推波助瀾，加重家長的焦慮，隱形推漲房價(jià)

一年年的高考放榜，重本、一本錄取率的比例，直接刺激著每個(gè)家長敏感的視覺神經(jīng)?；ヂ?lián)網(wǎng)發(fā)達(dá)的今天，在網(wǎng)絡(luò)上甚至還出現(xiàn)所謂的名校的排名、重本的比例，例如：省實(shí)的一本錄取率在95 %，培正的一本錄取率在92 %，執(zhí)信的一本錄取率在90 %，市二中的一本錄取率在89 %......越秀區(qū)省一級(jí)中學(xué)的高考數(shù)據(jù)，尤其是越秀區(qū)的總體平均一本錄取率在70 %，這些數(shù)據(jù)的真?zhèn)坞m有待考究，但并不影響升學(xué)率像一顆定時(shí)炸彈在每個(gè)有學(xué)齡青少年的家庭中炸開。配合上“買學(xué)區(qū)房乘名校直通車”等市場宣傳，再度刺激著中國父母脆弱的神經(jīng)，令父母們覺得非學(xué)位房不能解心中的郁結(jié)。輿論讓家長相信只有肯花大本錢才能搭上這趟學(xué)區(qū)房的直通車，培育出好的人才。正是這種潛在購買欲望的存在，無形中催漲了房地產(chǎn)價(jià)格。

(三)家長對(duì)名校的教育期望值推漲房價(jià)

從心理角度分析，許多家長普遍存在根深蒂固的“贏在起跑線”，與望子成龍的心態(tài)，與優(yōu)質(zhì)教育資源稀缺成為了不可調(diào)和的矛盾，加上長期受孟母三遷的傳統(tǒng)教育思維的影響，為孩子能未來功名成就，在教育中普遍存在高投入的現(xiàn)象。普通的家庭勒緊褲帶，投入重金，甚至全家不惜借貸，跋山涉水，購買學(xué)區(qū)房，意圖讓孩子有一個(gè)良好的教育環(huán)境，以期其成才。正是由于適齡兒童的入學(xué)剛性需求的存在，才讓人們對(duì)學(xué)區(qū)房趨之若鶩。在廣州，越秀區(qū)義務(wù)教育階段學(xué)校招生工作意見中明確規(guī)定：“適齡兒童的父母截止至2015年4月15日前(含2015年4月15日)，通過購買或轉(zhuǎn)讓等方式擁有的獨(dú)立房產(chǎn)的建筑面積在30平方米以下(不含30平方米)并實(shí)際居住，由對(duì)口小學(xué)接收?！庇谑?，房地產(chǎn)銷售尷尬的4月在房地產(chǎn)商巧舌如簧的市場蠱惑下，搖身一變，變成了黃金的4月?lián)屬弻W(xué)區(qū)房銷售高潮，再次創(chuàng)造銷售奇跡，迎來學(xué)區(qū)房成交高峰期，家長們都在為入學(xué)名校最后的沖刺做積極的籌備。

(四)房地產(chǎn)商與炒房者牟利共存，加劇房價(jià)上漲

1.房地產(chǎn)自媒體造勢，新聞重點(diǎn)版塊出現(xiàn)最新的學(xué)位房成交價(jià)，不斷刷新紀(jì)錄，一個(gè)個(gè)鮮紅的數(shù)據(jù)刺激著中國父母的感官。

從廣州本地寶網(wǎng)站獲知，歷年相關(guān)學(xué)區(qū)房“樓王”數(shù)據(jù)屢創(chuàng)新高：2014年12月15日，位于越秀區(qū)老東山的新河浦路，帶培正小學(xué)學(xué)位，面積為9平方米的一房一廳，報(bào)價(jià)90萬元；2017年4月，東山口板塊的培正新橫路成交了一套單價(jià)逼近13萬/平的學(xué)位房(該房面積僅為10.53平方米)。2018年1月帶省級(jí)學(xué)位的東山景軒，業(yè)主開價(jià)10萬/平方米。學(xué)位房一次次的報(bào)價(jià)與成交，不斷地在刷新人們的認(rèn)知。這樣的數(shù)據(jù)，傳遞著這樣的信息：學(xué)位房資源緊缺，早置房有利，晚置房誤孩子終生。在房地產(chǎn)商的饑餓營銷試探中，房價(jià)漲勢超過預(yù)期。

2.地產(chǎn)中介與投資炒房人的囤積房源，抬高市價(jià)牟利，使學(xué)位房日益緊張，價(jià)格水漲船高。2018年4月，作者實(shí)地考察了越秀區(qū)的學(xué)區(qū)房，在裕豐、鏈家、銘星、中原等中介中，不難尋覓到投資炒房的人群。市面上出現(xiàn)的小面積學(xué)位房，除了部分是歷史遺留問題，有些是人為地由投資客將原來的房子分割成幾間進(jìn)行銷售，提高房產(chǎn)的單位售價(jià)，由于面積小，總價(jià)低，所以獲利大。房產(chǎn)中介也為這些炒房者提供便利，老城區(qū)有不少的老居民，他們年邁，不熟悉行情，中介利用腿腳不方便的老人家換置電梯房的迫切心態(tài)，忽悠這些老人家將自己的房子低于周邊的價(jià)格出售，招呼投資炒房者來競拍，而競拍的的籌碼不是房價(jià)，而是中介費(fèi)，越秀區(qū)一間55平方米的房子(帶省一級(jí)學(xué)位鐵一小學(xué)位)賣268，均價(jià)不足5萬，但周邊的房價(jià)已經(jīng)6.5萬，最終在30多名炒房者的競價(jià)后，中介收取13萬中介費(fèi)，房子以低價(jià)賣出，炒房者獲利空間極大。由于市場出現(xiàn)了大批量的投機(jī)者，中介利用自己手中的資源為其牟利提供便利，造成學(xué)區(qū)房房源緊張，渲染恐慌，利用市場信息不對(duì)稱來獲利。

三、針對(duì)廣州越秀區(qū)住宅樓市價(jià)格畸高的解決對(duì)策

越秀區(qū)學(xué)區(qū)房為何價(jià)格如此之高，究其根本原因，在于父母對(duì)孩子成才的渴望與優(yōu)質(zhì)教育資源缺失的矛盾激化的結(jié)果。故調(diào)控學(xué)區(qū)房的房價(jià)的良方，為均衡各區(qū)的教育資源，讓優(yōu)質(zhì)教育惠及全市的青少年是解決這個(gè)問題的關(guān)鍵點(diǎn)。但如何解決這個(gè)問題，我們?cè)囍鴱囊韵聨c(diǎn)去由點(diǎn)及面，將措施落實(shí)到實(shí)處，解決教育公平問題。

(一)地方財(cái)政投資傾斜，教育經(jīng)費(fèi)與人才配置優(yōu)先普通院校

1.教育局在教育經(jīng)費(fèi)配置方面必須有所傾斜。資源應(yīng)該首先優(yōu)惠教育普通院校，同時(shí)建立一些考核機(jī)制，加強(qiáng)資源使用效果考核，提升資源配置效率?？己酥攸c(diǎn)可以放在投放的教育經(jīng)費(fèi)購置教學(xué)資源使用頻率與狀況，學(xué)生的教育提升狀況，教師掌握以及教學(xué)使用教學(xué)資源的情況等等，決定下一次財(cái)政撥款的金額。

2.教育局必須加大人才引進(jìn)力度，提高普通院校的執(zhí)政與執(zhí)教水平。教育部門在社會(huì)上以高薪招聘具有豐富教齡的教師以及豐富管理經(jīng)驗(yàn)的校長赴任，推動(dòng)教學(xué)改革，加強(qiáng)學(xué)校建設(shè)。當(dāng)然同時(shí)也必須進(jìn)行配套的教學(xué)管理考核，不能如期通過考核的直接解聘，優(yōu)秀人才才能留任。通過這種方式進(jìn)行新鮮教育管理力量的補(bǔ)充，讓普通院校的管理水平上一個(gè)臺(tái)階。

(二)加強(qiáng)區(qū)內(nèi)校際交流、教師互動(dòng)、優(yōu)勢資源流動(dòng)，均衡教學(xué)資源

1.加強(qiáng)名校教師與非名校教師的雙向流動(dòng)機(jī)制，減小教學(xué)的差距。提高名校教師交流的待遇或者是補(bǔ)貼，不僅鼓勵(lì)名校教師主動(dòng)積極地下到普通學(xué)校建立個(gè)人流動(dòng)工作站，普及卓有成效的教學(xué)法，促進(jìn)學(xué)區(qū)內(nèi)的教學(xué)交流，達(dá)到全區(qū)的均衡；更加鼓勵(lì)普通院校教師到名校去取經(jīng)，學(xué)習(xí)先進(jìn)的教學(xué)法，雙向互補(bǔ)的交流才能真正地讓教學(xué)均衡落到實(shí)處。校方也可推行校內(nèi)組織聯(lián)合備課、授課，共同提高教學(xué)的執(zhí)教水平與能力。

2.加強(qiáng)名校校長與普通學(xué)校校長進(jìn)行交流，縮小教育理念與管理的差距。何為名校其差距不僅在教學(xué)技藝上，更體現(xiàn)在教學(xué)理念與管理理念上，優(yōu)秀的教育理念的實(shí)施與推行能讓整個(gè)學(xué)校上下鼓舞，校容校貌煥然一新。

3.加強(qiáng)家校共建，建立家長學(xué)校，對(duì)家長進(jìn)行培訓(xùn)。安排不定期講座，讓教育專家告知家長孩子的成長的特點(diǎn)以及該年齡段孩子的正確教育方式，建立家校共建機(jī)制，樹立正確的育兒理念。改變家長的急功近利錯(cuò)誤的教育觀念，共同營造學(xué)校的教育，家長的培育，孩子的個(gè)人努力，家校學(xué)生的三體共同努力成就孩子美好的未來，體現(xiàn)良好的教育底蘊(yùn)。

4.對(duì)相關(guān)機(jī)構(gòu)惡意炒作擾亂市場格局與社會(huì)秩序，進(jìn)行深度清理整頓，重拳出擊。針對(duì)虛抬房價(jià)，制造恐慌，擴(kuò)大宣傳的房地產(chǎn)與中介進(jìn)行管制，保持房地產(chǎn)價(jià)格透明，信息通暢，讓廣大有需要決定改變教育現(xiàn)狀的市民有的放矢，不慌不忙做出購房決策。

通過上層建筑教育部門的良好政策，中間的校方與教師的改革與交流，終端的家長與學(xué)生的努力，三體聯(lián)動(dòng)推進(jìn)，加強(qiáng)教育強(qiáng)區(qū)的輻射作用，拉低各區(qū)教育的差距，實(shí)現(xiàn)教育的均衡發(fā)展，逐步弱化學(xué)區(qū)房的功能，減低學(xué)區(qū)房的價(jià)格，才能真正地讓教育惠及全市的青少年團(tuán)體，提升整個(gè)區(qū)域的教育水平。