成立 魏凌

摘要：十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議于2018年3月5日上午在北京開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告。相比于往年，今年的政府工作報(bào)告將“年度總結(jié)”改成了“五年工作回顧”，其中提到：“因城施策分類指導(dǎo)，三四線城市商品住宅去庫(kù)存取得明顯成效，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到控制”，提出今后要“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”等，為未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指明了方向。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；房地產(chǎn)稅；去庫(kù)存；調(diào)控

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）04-0026-28 收稿日期：2018-03-23

十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議于2018年3月5日上午在北京開(kāi)幕，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報(bào)告。相比于往年，今年的政府工作報(bào)告將“年度總結(jié)”改成了“五年工作回顧”，對(duì)我國(guó)自2013年以來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的成績(jī)進(jìn)行了全面而深刻的總結(jié)。“改革”一詞在全文出現(xiàn)了歷史性的97次，凸顯了黨和政府在新時(shí)期全面推進(jìn)改革開(kāi)放、激發(fā)市場(chǎng)活力和著力改善民生的決心和信心。在社會(huì)所關(guān)注的房地產(chǎn)方面，也有一些新的變化。

1去庫(kù)存和控房?jī)r(jià)達(dá)標(biāo)，調(diào)控政策回旋空間增大

今年的政府工作報(bào)告在“五年工作回顧”中提到：“因城施策分類指導(dǎo)，三四線城市商品住宅去庫(kù)存取得明顯成效，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到控制?！?015年底，在穩(wěn)增長(zhǎng)的壓力下，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次確定了房地產(chǎn)“去庫(kù)存”的政策任務(wù)。2016年上半年中央放寬信貸和稅收政策，地方政府陸續(xù)出臺(tái)購(gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免等措施推動(dòng)商品房銷售，在促進(jìn)住房庫(kù)存迅速消化的同時(shí)又再次出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。2016年9月央行再次收緊信貸，一線城市和大部分二線城市在2016年底之后也相繼啟動(dòng)了限購(gòu)、限貸甚至是限售措施。2017年的房地產(chǎn)政策以“房住不炒”為主基調(diào)，以“分類調(diào)控、因城施策”為手段，將“去庫(kù)存”的任務(wù)集中到了三、四線城市，并大力推動(dòng)短期調(diào)控與長(zhǎng)效機(jī)制的銜接，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體保持了相對(duì)穩(wěn)定。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，在去庫(kù)存方面，2017年末，我國(guó)商品房待售面積58923萬(wàn)平方米，比上年末減少10616萬(wàn)平方米。待售面積同比增速?gòu)?015年初的24.4%下降到2017年底的-15.3%，為2000年以來(lái)新低。在控房?jī)r(jià)方面，2018年1月，70個(gè)大中城市中15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷售價(jià)格繼續(xù)保持穩(wěn)定，其中11個(gè)城市價(jià)格低于上年同期水平。一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比和環(huán)比均下降，二三線城市漲幅回落。去庫(kù)存和控房?jī)r(jià)政策目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)意味著今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策的回旋空間增大。

2房地產(chǎn)稅改革趨緩，落地仍需較長(zhǎng)時(shí)間

今年的政府工作報(bào)告提出要“健全地方稅體系，穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。 2013年十八屆三中全會(huì)將“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”列入改革任務(wù)之一，標(biāo)志著我國(guó)的房地產(chǎn)稅立法正式起步。2015年8月，房地產(chǎn)稅立法被列入十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃。2016年3月，《十三五規(guī)劃綱要》的表述是“完善地方稅體系，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。2017年12月，財(cái)政部長(zhǎng)肖捷在《人民日?qǐng)?bào)》上發(fā)表《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》的署名文章，其中提出要“按照‘立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)的原則，推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和實(shí)施”。從政策表述的變化來(lái)看，房地產(chǎn)稅立法從“加快”到“推進(jìn)”，再到“分步推進(jìn)”，而今年改成“穩(wěn)妥推進(jìn)”，說(shuō)明房地產(chǎn)稅改革仍然是我國(guó)財(cái)稅體制改革所堅(jiān)持的方向，但事關(guān)“以人為本”的發(fā)展道路，需要同時(shí)平衡科學(xué)性、民主性、穩(wěn)定性和可操作性，工作難度極大，因此，中央對(duì)房地產(chǎn)稅改革的第一步——立法的態(tài)度逐漸趨于謹(jǐn)慎。我國(guó)新稅立法的程序必須要經(jīng)過(guò)“七步走”，現(xiàn)在還處于第一步的起草階段。因此可以判斷，房地產(chǎn)稅從立法到落地實(shí)施將經(jīng)歷相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，短期內(nèi)并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成實(shí)質(zhì)性影響。

3剛需再次獲得支持，改善性和投資投機(jī)性需求仍被壓制

在住房問(wèn)題上，今年的政府工作報(bào)告除了延續(xù)十九大報(bào)告“房住不炒”和住房制度改革的表述外，還特別指出要“支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”?！爸С肿宰≠?gòu)房”需求實(shí)際上就是滿足商品房剛需，“培育住房租賃”主要是針對(duì)購(gòu)房困難的中低收入人群，“發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)”則主要是解決夾心層人群的購(gòu)房需求?？傮w來(lái)看，這三種方式本質(zhì)都是通過(guò)差別化調(diào)控的方式滿足最基本的住房民生需求。去年在中央“房住不炒”的政策精神指引下，地根和銀根都相繼收緊，多個(gè)城市依據(jù)“因城施策”的原則也陸續(xù)出臺(tái)了以“五限”為代表的調(diào)控政策。雖然調(diào)控效果十分顯著，但卻極大地增加了住房剛需人群的還貸成本和生活壓力，全面壓制了商品房市場(chǎng)的正常消費(fèi)需求，長(zhǎng)期持續(xù)必將扭曲市場(chǎng)價(jià)值規(guī)律的作用機(jī)制，與構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制背道而馳。今年政府工作報(bào)告再次明確支持居民剛需購(gòu)房，實(shí)質(zhì)就是一種政策回調(diào)，預(yù)計(jì)兩會(huì)后首套房的房貸利率政策很有可能會(huì)有所松動(dòng)。在金融政策上，今年的政府工作報(bào)告強(qiáng)調(diào)“強(qiáng)化金融監(jiān)管統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，健全對(duì)影子銀行、互聯(lián)網(wǎng)金融、金融控股公司等監(jiān)管，進(jìn)一步完善金融監(jiān)管”。一方面支持剛需購(gòu)房，另一方面卻加強(qiáng)金融監(jiān)管，這說(shuō)明中央對(duì)于住房的改善性需求和投資投機(jī)性需求仍持嚴(yán)控態(tài)度。

4土地制度改革將為“二次房改”和“鄉(xiāng)村振興”提供重要支撐

在土地制度改革上，今年的政府工作報(bào)告提出要“加快技術(shù)、土地等要素價(jià)格市場(chǎng)化改革”和“探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)分置改革”。這一表述基本上是延續(xù)了國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明2018年1月15日在全國(guó)國(guó)土資源工作會(huì)議上的講話：“我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法；探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置，落實(shí)宅基地集體所有權(quán)，保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)，適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)?！?/p>

我國(guó)現(xiàn)行的土地二元管理體制使政府基本壟斷了土地市場(chǎng)的交易，土地財(cái)政是地方政府推高地價(jià)和房?jī)r(jià)的內(nèi)在動(dòng)機(jī)。允許非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地將打破地方政府對(duì)于土地市場(chǎng)的壟斷地位，而加快土地價(jià)格市場(chǎng)化改革是內(nèi)在的要求土地供應(yīng)主體多元化，土地市場(chǎng)的充分競(jìng)爭(zhēng)有利于降低土地交易成本，進(jìn)而降低地價(jià)和房?jī)r(jià)。這對(duì)于當(dāng)前正在進(jìn)行的多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度改革具有基礎(chǔ)性的支撐作用。

從農(nóng)村“三塊地”的改革來(lái)看，雖然集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的改革已經(jīng)處于試點(diǎn)階段，但由于農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地在農(nóng)村建設(shè)用地總量中的比重較小，其對(duì)農(nóng)村土地制度改革的地位和作用遠(yuǎn)不能跟占主體的宅基地相比。通過(guò)宅基地三權(quán)分置的政策改革，激活農(nóng)村閑置的宅基地資源，推動(dòng)農(nóng)村土地資本化的進(jìn)程，在增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入和推動(dòng)人口城鎮(zhèn)化進(jìn)程的同時(shí)，也將有力助推城市的工商業(yè)資本下鄉(xiāng)，為鄉(xiāng)村振興提供產(chǎn)業(yè)支撐。

5城中村和棚戶區(qū)改造帶來(lái)地產(chǎn)新機(jī)遇

今年的政府工作報(bào)告在“提高新型城鎮(zhèn)化質(zhì)量”方面提出：“有序推進(jìn)‘城中村、老舊小區(qū)改造，完善配套設(shè)施，鼓勵(lì)有條件的加裝電梯”。在“解決群眾住房問(wèn)題”方面提出：“啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，今年開(kāi)工580萬(wàn)套”。2016年和2017年政府工作報(bào)告中棚戶區(qū)改造的任務(wù)都是600萬(wàn)套，今年與前兩年基本持平。城中村和棚戶區(qū)改造的持續(xù)推進(jìn)不僅可以釋放相當(dāng)體量的住房購(gòu)置需求，而且同步建設(shè)的配套設(shè)施也將帶來(lái)巨大的商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。在當(dāng)下金融去杠桿和監(jiān)管從緊的政策環(huán)境下，房企參與城中村和棚戶區(qū)改造可以享受政府財(cái)政投入、信貸支持和稅收優(yōu)惠的相關(guān)政策，緩解一定的資金壓力。但是，無(wú)論是城中村還是棚戶區(qū)改造，都存在拆遷成本高、項(xiàng)目周期長(zhǎng)、投資回報(bào)慢的問(wèn)題，而且需要房企具備較高的綜合運(yùn)行實(shí)力，才能實(shí)現(xiàn)盈利性、公益性和長(zhǎng)效性三要素的有機(jī)結(jié)合。