廖俊平

先說說標(biāo)題里面用的物業(yè)稅這個(gè)詞，2003年國內(nèi)提出征收物業(yè)稅，后來改稱房地產(chǎn)稅，本文采用物業(yè)稅一詞，是直接對應(yīng)property tax （實(shí)際上，在美國，property tax不僅針對房地產(chǎn)征收，也針對動(dòng)產(chǎn)例如車輛船舶等征收），本文主要也是記述美國的物業(yè)稅征收和租購?fù)瑱?quán)情況。

前兩天看見一個(gè)講座上面有專家分析發(fā)展租賃業(yè)務(wù)的時(shí)候提到：在美國租房和購房是不同權(quán)的。這和筆者的親身感受并不一樣。在此筆者不想全面探討租賃同權(quán)的完整定義，倒是想借這個(gè)話題說說我在美國所體驗(yàn)的租房權(quán)益，順帶說說物業(yè)稅和租賃的關(guān)系。

那一年，借著去麻省理工學(xué)院做訪問學(xué)者，把正在讀初二的兒子帶去見識了一下美國的中學(xué)。作為持J2簽證的訪問學(xué)者家屬，他是可以免費(fèi)就近入讀公校的。我?guī)ジ浇慕逃?，?dāng)場做了一個(gè)英文測試，認(rèn)為他可以和普通美國孩子同班學(xué)習(xí)，再確認(rèn)了住處附近的公立學(xué)校有學(xué)位可以接收，接著就要我提供“l(fā)ease”，也就是租房合同，我當(dāng)時(shí)已經(jīng)把公寓的租賃合同帶在身上，但還需要公證一下。

這個(gè)公證的過程真是簡單：按照教育局工作人員的指引，我找到我開戶的銀行（在附近銀行開戶是到埠以后首先要做的事），幫我開戶的那位銀行職員就有公證員資格，因?yàn)樵陂_戶的時(shí)候他已經(jīng)審核過我的資料，所以根本不需多費(fèi)口舌，只見他拿出一個(gè)上了鎖的小盒子，從里面拿出他專用的公證印章，在我那份租賃合同復(fù)印件上騎縫蓋了章，這個(gè)公證就完成了。

這里的重點(diǎn)是：能否進(jìn)入這個(gè)學(xué)區(qū)的學(xué)校，要看你是不是住在這個(gè)區(qū)域；而是否住在這個(gè)區(qū)域，只需要你提供經(jīng)過公證的租房合同就可以了。這就是很實(shí)際的租購?fù)瑱?quán)。

接著說物業(yè)稅。我入住公寓的時(shí)候同時(shí)拿到一把信箱鑰匙，打開信箱，恰好就看到一份印刷的冊頁，是當(dāng)?shù)厥姓畡偘l(fā)來的，主要部分就是市長簽名的年度物業(yè)稅報(bào)告（當(dāng)?shù)氐氖虚L不叫mayor，而是city manager，美國很早就有這種形式的市長），這份報(bào)告是給公寓住戶的，并不是專門給公寓業(yè)主的（這座公寓由一家公司擁有，分租給租客。如果是給業(yè)主，就不用放在每個(gè)住戶的信箱里）。報(bào)告里面詳細(xì)說明了當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)稅征收情況——物業(yè)稅是用來作為地方財(cái)政保底收入的：首先預(yù)算本市政府當(dāng)年的支出，然后扣除聯(lián)邦和州、郡（county）等轉(zhuǎn)移支付，剩下的缺口就由本市轄區(qū)征收的物業(yè)稅來彌補(bǔ)。而物業(yè)稅是這樣來算：先看當(dāng)年需要征收多少物業(yè)稅，然后匡算本市可征收物業(yè)稅的房地產(chǎn)總估值，用稅額除以總估值，就是該年度的稅率。當(dāng)然，實(shí)際計(jì)算要更復(fù)雜一些，因?yàn)橛行┑褪杖肜先耸敲庹魑飿I(yè)稅的。

這個(gè)脈絡(luò)就比較清晰了：物業(yè)稅的最終責(zé)任人是業(yè)主，但如果房子是出租的，通常就約定由租客繳納物業(yè)稅，同時(shí)，由物業(yè)稅覆蓋的各種社區(qū)服務(wù)：治安、衛(wèi)生、消防……還有更重要的是教育，這些都是由租客實(shí)際享受的。也就是說：物業(yè)稅的計(jì)征方式就將租購?fù)瑱?quán)很好地體現(xiàn)出來了：租客通過繳納物業(yè)稅為自己享有的社區(qū)服務(wù)埋單，權(quán)利來自納稅。