趙樂(lè)天

【摘 要】REITs既有金融屬性，又有不動(dòng)產(chǎn)屬性。國(guó)際上REITs產(chǎn)品快速發(fā)展的主要推手之一是稅收優(yōu)惠政策。而在中國(guó)， REITs的稅收成本比較高，可能存在稅負(fù)過(guò)高和雙重征稅的問(wèn)題。本文在分析完善我國(guó)REITs項(xiàng)目稅務(wù)問(wèn)題的重要性基礎(chǔ)上，深入分析了我國(guó)REITs項(xiàng)目稅務(wù)現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題，并從土地增值稅、企業(yè)所得稅方面、印花稅3個(gè)方面，針對(duì)性的提出了完善我國(guó)REITs稅務(wù)問(wèn)題的政策建議。

【關(guān)鍵詞】REITs；稅務(wù)問(wèn)題；企業(yè)所得稅

一、引言

REITs是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts）的簡(jiǎn)稱，指將成熟不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，在資本市場(chǎng)進(jìn)行證券化，因此，REITs既有金融屬性，又有不動(dòng)產(chǎn)屬性。其金融屬性體現(xiàn)在： REITs作為金融投資產(chǎn)品，能夠?yàn)橥顿Y者拓寬投資渠道，同時(shí)，通過(guò)證券化的形式，將流動(dòng)性較大的不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為流動(dòng)性較強(qiáng)的REITs份額，提高了不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力，有利于拓展資本機(jī)制，通過(guò)并購(gòu)、融資等資本運(yùn)作實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張；REITs的不動(dòng)產(chǎn)屬性表現(xiàn)在：REITs專注投資于可產(chǎn)生定期租金收入的成熟不動(dòng)產(chǎn)，具有專業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)，有助于提升物業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。

國(guó)際上主流的REITs產(chǎn)品，其大發(fā)展的主要推手之一，就是稅收優(yōu)惠政策。按照各國(guó)稅法規(guī)定，REITs可免交公司所得稅、個(gè)人投資者持有REITs期間的資本利得也可享有一定的稅收優(yōu)惠政策。而在中國(guó)，類REITs的稅收成本比較高，可能存在稅負(fù)過(guò)高和雙重征稅的問(wèn)題。國(guó)內(nèi)前期發(fā)行的，都是私募性質(zhì)的類REITs產(chǎn)品。在現(xiàn)有的稅收政策下，類REITs通過(guò)產(chǎn)品及交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，在一定程度上降低了原始權(quán)益人及投資人的稅負(fù)，但因?yàn)闆](méi)有系統(tǒng)化的優(yōu)惠稅收政策，從而對(duì)類REITs的發(fā)展，乃至對(duì)REITs相關(guān)政策的出臺(tái)，造成了一定制約。

二、我國(guó)REITs項(xiàng)目稅務(wù)現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題

1.我國(guó)REITs項(xiàng)目稅務(wù)現(xiàn)狀

當(dāng)前我國(guó)已發(fā)行的類REITs一般采用契約型結(jié)構(gòu)，不動(dòng)產(chǎn)原持有人將不動(dòng)產(chǎn)信托給受托人成立的REITs基金，委托管理人進(jìn)行REITs資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理，投資者通過(guò)認(rèn)購(gòu)REITs份額進(jìn)行權(quán)益投資或?qū)EITs發(fā)放貸款進(jìn)行債權(quán)投資。本文將按照此種產(chǎn)品結(jié)構(gòu)對(duì)REITs產(chǎn)品的稅負(fù)情況進(jìn)行分析。

REITs產(chǎn)品的納稅環(huán)節(jié)主要可區(qū)分為以下兩個(gè)環(huán)節(jié)：

（1）設(shè)立環(huán)節(jié)。投資人申購(gòu)REITs產(chǎn)品份額，涉及印花稅。若REITs直接購(gòu)入基礎(chǔ)資產(chǎn)，獲得目標(biāo)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，涉及土地增值稅、契稅、增值稅及附加、印花稅、企業(yè)所得稅等；若REITs收購(gòu)擁有目標(biāo)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目公司，涉及印花稅、企業(yè)所得稅等。

（2）運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)。REITs的營(yíng)業(yè)賬簿等要繳納印花稅；REITs對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處置涉及土地增值稅、契稅、增值稅及附加、印花稅和企業(yè)所得稅；出租物業(yè)取得的租金收益，涉及增值稅及附加、印花稅、企業(yè)所得稅等；持有物業(yè)涉及房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；REITs架構(gòu)中涉及增值稅及附加；投資人獲得分配的REITs收益，涉及所得稅。

2.當(dāng)前我國(guó)REITs項(xiàng)目稅務(wù)存在的問(wèn)題

在目前稅制下，REITs項(xiàng)目的稅務(wù)問(wèn)題主要表現(xiàn)為以下兩方面：設(shè)立環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)重、運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)重復(fù)征稅。

（1）設(shè)立環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)重。2016年，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于積極穩(wěn)妥降低企業(yè)杠桿率的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2016〕54號(hào)），以降低企業(yè)杠桿率。為落實(shí)降杠桿相關(guān)稅收支持政策，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局公布了《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于落實(shí)降低企業(yè)杠桿率稅收支持政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕125號(hào)），重申重組過(guò)程中符合相關(guān)規(guī)定的，可適用有關(guān)重組的企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅以及印花稅現(xiàn)行相關(guān)稅收優(yōu)惠。但現(xiàn)行稅收優(yōu)惠在REITs設(shè)立環(huán)節(jié)稅的使用中主要存在如下問(wèn)題：

①土地增值稅。為防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)重組逃避繳納土地增值稅，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)）將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)排除在優(yōu)惠范圍之外。而我國(guó)當(dāng)前的實(shí)際情況是，已經(jīng)有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型為建設(shè)持有并持續(xù)運(yùn)營(yíng)工業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)的模式。對(duì)于持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，設(shè)立REITs過(guò)程中劃轉(zhuǎn)物業(yè)資產(chǎn)并不是出于逃避土地增值稅的目的，卻需要繳納高額的土地增值稅，嚴(yán)重增加了REITs的設(shè)立成本。同時(shí)，REITs的設(shè)立發(fā)行過(guò)程通常需要一定周期，在REITs沒(méi)有成功發(fā)行前即向發(fā)行人征繳高額土增稅，會(huì)進(jìn)一步阻礙國(guó)內(nèi)企業(yè)參與REITs的積極性。

②企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅有關(guān)重組方面的優(yōu)惠均有時(shí)間要求，即重組后連續(xù)12個(gè)月不改變被劃轉(zhuǎn)股權(quán)或資產(chǎn)原來(lái)實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。REITs設(shè)立過(guò)程中，資產(chǎn)權(quán)屬雖幾經(jīng)變更，但相關(guān)資產(chǎn)原來(lái)實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)并未改變，但實(shí)踐中稅務(wù)部門(mén)往往單純以“股權(quán)在12個(gè)月內(nèi)是否發(fā)生連續(xù)變化”來(lái)判定是否能夠適用特殊性稅務(wù)處理。同時(shí)，REITs結(jié)構(gòu)涉及多種經(jīng)濟(jì)組織，雖然其中有多種權(quán)益工具，但難以滿足“較大比例股權(quán)支付”這一狹義要求。因此，導(dǎo)致現(xiàn)有絕大部分REITs項(xiàng)目難以在內(nèi)部重組環(huán)節(jié)適用特殊性稅務(wù)處理的優(yōu)惠政策。

在REITs收購(gòu)持有目標(biāo)資產(chǎn)的項(xiàng)目公司股權(quán)環(huán)節(jié)，若出現(xiàn)交易溢價(jià)，則原持有人需確認(rèn)一筆投資收益，此投資收益需繳納企業(yè)所得稅。然而，實(shí)踐操作中，原始權(quán)益人開(kāi)展REITs類資產(chǎn)證券化操作，僅僅是其對(duì)接公募REITs的第一步，其權(quán)益部分仍將通過(guò)交易安排掌握在原始權(quán)益人手中，其價(jià)值實(shí)則希望通過(guò)公募REITs的形式實(shí)現(xiàn)。根據(jù)目前稅法規(guī)定，在實(shí)現(xiàn)公募REITs前，企業(yè)即需就融資規(guī)模和賬面資產(chǎn)凈值之間的差額部分繳納繁重的企業(yè)所得稅，這對(duì)企業(yè)而言是較大的負(fù)擔(dān)，會(huì)影響很多企業(yè)開(kāi)展REITs業(yè)務(wù)的積極性。

③印花稅。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕5號(hào)）僅適用于信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品下的信托合同、委托管理合同、服務(wù)合同、發(fā)售以及購(gòu)買(mǎi)信貸資產(chǎn)支持證券、資金賬簿免征印花稅，不能適用于其他資產(chǎn)證券化類型，范圍較窄。

（2）運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)重復(fù)征稅。由于我國(guó)現(xiàn)有制度并不能妥善解決不動(dòng)產(chǎn)信托權(quán)屬登記問(wèn)題，導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)證券化多采用設(shè)立項(xiàng)目公司形式，也就產(chǎn)生了運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)重復(fù)征稅問(wèn)題，即項(xiàng)目公司取得的租金收入按規(guī)定需繳納企業(yè)所得稅，項(xiàng)目公司將稅后利潤(rùn)分配給投資者時(shí)，投資者仍需按規(guī)定繳納所得稅。這與國(guó)際通行投資者投資REITs產(chǎn)品稅負(fù)中性做法存在差距。目前，美國(guó)、新加坡和香港均給予REITs不同程度的所得稅豁免以避免重復(fù)征稅。并且，這3個(gè)國(guó)家或地區(qū)REITs運(yùn)營(yíng)階段沒(méi)有流轉(zhuǎn)稅或流轉(zhuǎn)稅較低。

我們可以發(fā)現(xiàn)，美國(guó)、新加坡、香港均給予REITs不同程度的所得稅豁免以避免重復(fù)征稅。此外，這3個(gè)國(guó)家或地區(qū)REITs運(yùn)營(yíng)階段沒(méi)有流轉(zhuǎn)稅或流轉(zhuǎn)稅較低。

三、完善我國(guó)REITs稅務(wù)問(wèn)題的政策建議

在國(guó)內(nèi)公募REITs的產(chǎn)品路徑明確可行、市場(chǎng)時(shí)機(jī)孕育成熟、不存在重大發(fā)行障礙的背景下，建議對(duì)上述提及的我國(guó)REITs稅收制度存在的問(wèn)題進(jìn)行同步完善。根據(jù)上述對(duì)我國(guó)REITs稅收政策當(dāng)前問(wèn)題的分析，結(jié)合國(guó)際稅收經(jīng)驗(yàn)，為促進(jìn)REITs業(yè)務(wù)發(fā)展，本文提出以下建議：

1.土地增值稅方面

建議擴(kuò)大財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)）中土地增值稅優(yōu)惠政策適用范圍。REITs設(shè)立環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)劃轉(zhuǎn)物業(yè)資產(chǎn)不可避免，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也并不是出于逃避土地增值稅目的，應(yīng)當(dāng)規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其持有的有穩(wěn)定收入的物業(yè)資產(chǎn)發(fā)起設(shè)立REITs的情況下，可以適用財(cái)稅〔2015〕5號(hào)文一系列優(yōu)惠政策。若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)起設(shè)立REITs免征土增稅在短期內(nèi)難以突破，建議遞延發(fā)行人的土地增值稅納稅義務(wù)。

2.企業(yè)所得稅方面

（1）對(duì)于納稅人以其持有的有穩(wěn)定收入的物業(yè)資產(chǎn)發(fā)起設(shè)立REITs的情況，應(yīng)比照適用企業(yè)所得稅有關(guān)特殊重組優(yōu)惠相關(guān)規(guī)定，對(duì)于12個(gè)月內(nèi)在同一主體內(nèi)部連續(xù)進(jìn)行的資產(chǎn)、股權(quán)重組，在稅收政策中明確規(guī)定其“實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)”未發(fā)生改變，可適用特殊性稅務(wù)處理，暫免征收企業(yè)所得稅。

（2）當(dāng)納稅人對(duì)外實(shí)際發(fā)行REITs產(chǎn)品時(shí)，建議應(yīng)根據(jù)其實(shí)際控制的REITs權(quán)益份額占比，對(duì)相應(yīng)比例的資產(chǎn)、股權(quán)或基金份額處置收入暫免征收企業(yè)所得稅，將目標(biāo)資產(chǎn)注入REITs過(guò)程中實(shí)現(xiàn)的資產(chǎn)增值部分所得稅遞延至實(shí)際變現(xiàn)，或者隨時(shí)可以通其過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)變現(xiàn)的時(shí)點(diǎn)，減輕原始權(quán)益人在REITs發(fā)行階段的稅收負(fù)擔(dān)。

（3）在REITs層面當(dāng)年分配比例不低于90%的情形下，對(duì)于項(xiàng)目公司層面取得的當(dāng)期利潤(rùn)不征收企業(yè)所得稅。

3.印花稅方面

將財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕5號(hào)）對(duì)信貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品免征印花稅的優(yōu)惠政策擴(kuò)大適用至包括REITs在內(nèi)的其他類型的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

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