羅冬霞 羅茜

摘要：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，因其自身的自然、經(jīng)濟(jì)和社會屬性使其具有較高的經(jīng)濟(jì)價值。自1998年結(jié)束分配住房制度，我國房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升，因此有必要研究影響房地產(chǎn)價格的因素及其影響程度。本文從影響房地產(chǎn)需求和供給的因素出發(fā)，采用北京市1999年至2016年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，建立北京市住宅商品房平均銷售價格和其影響因素的多元回歸模型，采用逐步分析方法，得出結(jié)論，并結(jié)合實(shí)際提出相應(yīng)的政策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格；影響因素；逐步分析方法

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）006-0-01

一、引言

自1998年的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》發(fā)布后，正式標(biāo)志著我國分配住房制度結(jié)束，住房市場化的開始。隨著時間的推進(jìn)，我國房地產(chǎn)商品市場不斷完善，自2000年開始，中國房地產(chǎn)出現(xiàn)了空前的持續(xù)繁榮局面，幾乎每年都以超過5%的幅度在漲。更為值得關(guān)注的是在2016年和2017年，我國一線二線房價飆升，出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的特性。與此同時，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性，政府隨之采取了一系列抑制房價過快上漲的措施。

因此，在這樣一個社會形勢下，有必要深入研究房地產(chǎn)市場特點(diǎn)，找出房價上漲的根本原因，再采取相應(yīng)的調(diào)控措施，遏制房價的快速上漲。

二、國內(nèi)外文獻(xiàn)綜述

國外的土地和房屋歸私人所有，房地產(chǎn)是完全的商品，因此由市場的供給和需求決定。ArthurC.Nelson等（2006）提出如果土地管制實(shí)施的是控制政策，這樣就會限制土地供應(yīng)，房價就會上漲。Knight John（2009）發(fā)現(xiàn)靈敏度在賣方的市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方市場，說明目前房產(chǎn)價格主要反映了賣者的信號，而買者只是被動的接受者。

我國的土地歸國家所有，與西方國家的情況不同。尚梅（2004）的研究認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)變量的波動可以對建筑產(chǎn)品價格波動產(chǎn)生預(yù)測作用。況偉大（2010）提出政府應(yīng)該主要調(diào)整居民的適應(yīng)性預(yù)期。余華義（2010）的結(jié)果發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)基本面的影響作用不顯著，而政府調(diào)控變量則很顯著，提出我國房價深受政府政策的影響。

三、房地產(chǎn)價格影響因素的經(jīng)驗(yàn)檢驗(yàn)

（一）樣本數(shù)據(jù)來源

本篇文章以北京市為例，研究房地產(chǎn)的影響因素。因從1998年中國正式取消了福利分房，所以從1999年至2016年的數(shù)據(jù)都是有效數(shù)據(jù)，其中，貸款利率取年度的加權(quán)平均數(shù)。

（二）計量模型設(shè)定和指標(biāo)說明

影響房價的因素很多，本模型選取了幾個主要影響房地產(chǎn)價格的因素，分別為城市人均可支配收入X1、人均GDP X2、常住人口X3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）土地購置費(fèi)用X4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）竣工住宅造價X5、城鎮(zhèn)竣工住宅房屋建筑面積X6和六個月至一年（含一年）貸款利率X7。對于因變量，也就是房地產(chǎn)價格用住宅商品房平均銷售價格Y來表示。建立的回歸模型的函數(shù)形式為：

Y=A0+A1X1+A2X2+……+A7X7+μ （3.1）

其中，A0為常數(shù)項(xiàng)，Ai（i=1，2，3，4，5，6，7）為回歸參數(shù)，μ為隨機(jī)誤差項(xiàng)。

（三）實(shí)證結(jié)果與分析

采用逐步進(jìn)入法，利用逐步篩選共經(jīng)過兩步完成回歸方程的建立，常住人口X3和城鎮(zhèn)竣工住宅房屋建筑面積X6進(jìn)入模型。得出的回歸方程：

Y=-12712.005+16.261X3-2.393X6 （3.2）

模型中的調(diào)整的判定系數(shù) 為0.975，接近于1，說明模型的擬合度非常高，解釋能力強(qiáng)。該方程意味著常住人口每增加1萬人，會使住宅商品房平均銷售價格增加16.261元；城鎮(zhèn)竣工住宅房屋建筑面積每增加1萬平方米，會使住宅商品房平均銷售價格減少2.393元。根據(jù)方差分析可知，P=0.00<α=0.05，這就表明總體顯著性檢驗(yàn)的結(jié)果是顯著的，回歸方程是有意義的。模型中常住人口X3和城鎮(zhèn)竣工住宅房屋建筑面積X6的P值均小于顯著性水平α。因此常住人口和城鎮(zhèn)竣工住宅房屋建筑面積與被解釋變量的線性關(guān)系顯著，該方程通過了檢驗(yàn)要求。

從前面的分析可以看出，影響房地產(chǎn)價格因素相當(dāng)多，是很難全盤考慮的，從方程中得出人口數(shù)量和住房的供給面積對北京市房地產(chǎn)的影響較大。

四、政策建議

對于目前房地產(chǎn)價格過熱的狀況，結(jié)合我國房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，提出了幾條相關(guān)政策建議。第一，控制大城市的人口數(shù)量，是降低大城市房價的一個重要舉措。從北京市的回歸模型可以看出，人口數(shù)量的增加，使得住房需求的增加，從而使得房價也不斷攀升，因而需要政府加大對中小城市的建設(shè)，吸引人才流向三四線中小城市，緩解一二線大城市的壓力。第二，增加房地產(chǎn)有效供給，緩解房地產(chǎn)需求壓力。有效供給指的是能被大多數(shù)工薪階級所接受的經(jīng)濟(jì)適用房。第三，引導(dǎo)居民建立梯級消費(fèi)觀念，在消費(fèi)者資金尚不足的情況下，可以選擇租房，但同時需保障租房者的權(quán)利，如住建部稱將立法明確“租售同權(quán)”，即租房與買房居民享同等待遇。第四，加快房地產(chǎn)業(yè)信息披露制度建設(shè)和宏觀監(jiān)督體系建設(shè)，有必要在房地產(chǎn)業(yè)建立一套有效的制度，建立相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，打擊囤地囤房行為。

參考文獻(xiàn)：

[1]GeoffreyMeen，Mark Andrew.Model ling Regional House Prices：A Reviews of the Literature.The Centre for Spatial and Real Estate Economics，1999.

[2]周賢偉. 宏觀調(diào)控下房價變動的趨勢及導(dǎo)因分析[J].福建金融，2005（10）.

[3]中國城市統(tǒng)計年鑒（2000—2016）.

作者簡介：第一作者：羅冬霞（1990-），女，現(xiàn)于四川大學(xué)錦城學(xué)院任專職教師，主要從事宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。

第二作者：羅 茜（1989-），女，現(xiàn)于四川大學(xué)錦城學(xué)院任專職教師，主要從事宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)研究。