羅冬霞 羅茜

摘要：房地產又稱不動產，因其自身的自然、經濟和社會屬性使其具有較高的經濟價值。自1998年結束分配住房制度，我國房地產價格持續(xù)攀升，因此有必要研究影響房地產價格的因素及其影響程度。本文從影響房地產需求和供給的因素出發(fā)，采用北京市1999年至2016年的統(tǒng)計數據，建立北京市住宅商品房平均銷售價格和其影響因素的多元回歸模型，采用逐步分析方法，得出結論，并結合實際提出相應的政策建議。

關鍵詞：房地產價格；影響因素；逐步分析方法

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2018）006-0-01

一、引言

自1998年的《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》發(fā)布后，正式標志著我國分配住房制度結束，住房市場化的開始。隨著時間的推進，我國房地產商品市場不斷完善，自2000年開始，中國房地產出現了空前的持續(xù)繁榮局面，幾乎每年都以超過5%的幅度在漲。更為值得關注的是在2016年和2017年，我國一線二線房價飆升，出現房地產泡沫的特性。與此同時，中央經濟工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性，政府隨之采取了一系列抑制房價過快上漲的措施。

因此，在這樣一個社會形勢下，有必要深入研究房地產市場特點，找出房價上漲的根本原因，再采取相應的調控措施，遏制房價的快速上漲。

二、國內外文獻綜述

國外的土地和房屋歸私人所有，房地產是完全的商品，因此由市場的供給和需求決定。ArthurC.Nelson等（2006）提出如果土地管制實施的是控制政策，這樣就會限制土地供應，房價就會上漲。Knight John（2009）發(fā)現靈敏度在賣方的市場遠遠高于買方市場，說明目前房產價格主要反映了賣者的信號，而買者只是被動的接受者。

我國的土地歸國家所有，與西方國家的情況不同。尚梅（2004）的研究認為宏觀經濟變量的波動可以對建筑產品價格波動產生預測作用。況偉大（2010）提出政府應該主要調整居民的適應性預期。余華義（2010）的結果發(fā)現經濟基本面的影響作用不顯著，而政府調控變量則很顯著，提出我國房價深受政府政策的影響。

三、房地產價格影響因素的經驗檢驗

（一）樣本數據來源

本篇文章以北京市為例，研究房地產的影響因素。因從1998年中國正式取消了福利分房，所以從1999年至2016年的數據都是有效數據，其中，貸款利率取年度的加權平均數。

（二）計量模型設定和指標說明

影響房價的因素很多，本模型選取了幾個主要影響房地產價格的因素，分別為城市人均可支配收入X1、人均GDP X2、常住人口X3、房地產開發(fā)企業(yè)（單位）土地購置費用X4、房地產開發(fā)企業(yè)（單位）竣工住宅造價X5、城鎮(zhèn)竣工住宅房屋建筑面積X6和六個月至一年（含一年）貸款利率X7。對于因變量，也就是房地產價格用住宅商品房平均銷售價格Y來表示。建立的回歸模型的函數形式為：

Y=A0+A1X1+A2X2+……+A7X7+μ （3.1）

其中，A0為常數項，Ai（i=1，2，3，4，5，6，7）為回歸參數，μ為隨機誤差項。

（三）實證結果與分析

采用逐步進入法，利用逐步篩選共經過兩步完成回歸方程的建立，常住人口X3和城鎮(zhèn)竣工住宅房屋建筑面積X6進入模型。得出的回歸方程：

Y=-12712.005+16.261X3-2.393X6 （3.2）

模型中的調整的判定系數 為0.975，接近于1，說明模型的擬合度非常高，解釋能力強。該方程意味著常住人口每增加1萬人，會使住宅商品房平均銷售價格增加16.261元；城鎮(zhèn)竣工住宅房屋建筑面積每增加1萬平方米，會使住宅商品房平均銷售價格減少2.393元。根據方差分析可知，P=0.00<α=0.05，這就表明總體顯著性檢驗的結果是顯著的，回歸方程是有意義的。模型中常住人口X3和城鎮(zhèn)竣工住宅房屋建筑面積X6的P值均小于顯著性水平α。因此常住人口和城鎮(zhèn)竣工住宅房屋建筑面積與被解釋變量的線性關系顯著，該方程通過了檢驗要求。

從前面的分析可以看出，影響房地產價格因素相當多，是很難全盤考慮的，從方程中得出人口數量和住房的供給面積對北京市房地產的影響較大。

四、政策建議

對于目前房地產價格過熱的狀況，結合我國房地產市場的實際情況，提出了幾條相關政策建議。第一，控制大城市的人口數量，是降低大城市房價的一個重要舉措。從北京市的回歸模型可以看出，人口數量的增加，使得住房需求的增加，從而使得房價也不斷攀升，因而需要政府加大對中小城市的建設，吸引人才流向三四線中小城市，緩解一二線大城市的壓力。第二，增加房地產有效供給，緩解房地產需求壓力。有效供給指的是能被大多數工薪階級所接受的經濟適用房。第三，引導居民建立梯級消費觀念，在消費者資金尚不足的情況下，可以選擇租房，但同時需保障租房者的權利，如住建部稱將立法明確“租售同權”，即租房與買房居民享同等待遇。第四，加快房地產業(yè)信息披露制度建設和宏觀監(jiān)督體系建設，有必要在房地產業(yè)建立一套有效的制度，建立相應的監(jiān)管機構，打擊囤地囤房行為。

參考文獻：

[1]GeoffreyMeen，Mark Andrew.Model ling Regional House Prices：A Reviews of the Literature.The Centre for Spatial and Real Estate Economics，1999.

[2]周賢偉. 宏觀調控下房價變動的趨勢及導因分析[J].福建金融，2005（10）.

[3]中國城市統(tǒng)計年鑒（2000—2016）.

作者簡介：第一作者：羅冬霞（1990-），女，現于四川大學錦城學院任專職教師，主要從事宏觀經濟學研究。

第二作者：羅 茜（1989-），女，現于四川大學錦城學院任專職教師，主要從事宏觀經濟學研究。