雷程錦

摘要：項目工程管理作為房地產開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，對房地產工程項目的影響非常大，如果工程項目管理不符合相關標準，會不斷增加開發(fā)工程項目的成本，出現(xiàn)資源浪費現(xiàn)象，嚴重的還會引發(fā)違規(guī)違法操作現(xiàn)象，降低房地產投資方利益，對人們的生命安全產生較大危害。故加強建筑工程中房地產開發(fā)工程管理水平特別重要。

關鍵詞：房地產；開發(fā)項目；項目管理；問題

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

1房地產開發(fā)項目項目管理過程中存在的問題分析

1.1項目管理分散化

我們都知道房地產項目作為一個系統(tǒng)化的工程項目，在管理的過程中也是需要全過程的管理，但是很多的房地產開發(fā)商對項目開發(fā)的過程中沒有采取全過程的管理制度，而是對項目進行了分散化的管理。比如說項目的確定、項目的建設、項目的竣工裝修、項目的銷售、項目的維修等等，雖然說房地產項目涉及的單位比較多，從規(guī)劃設計到用戶入住的周期比較長。項目的中間需要不同單位、企業(yè)之間的工作銜接，但是房地產開發(fā)商是從頭到尾都緊跟項目的進度。因此說只需要開發(fā)商的明確立意，就可以設置一個全過程管理的制度。在房地產企業(yè)開發(fā)的過程中項目分散化的管理不僅增加了項目的市場風險，并且給項目的經濟效益帶來了一定的影響。

1.2質量管理問題分析

在房地產項目建設過程中，要做好最重要的質量管理工作，保證房地產項目能夠以高質量的質量促進整個房地產項目工程的進程。第一，要提前確定整個房地產項目的質量標準，保證在施工時能夠按照這個標準能夠貫徹于整個施工進程之中，并且對整個質量標準進行公示，保證參與建設的相關人員能夠根據(jù)標準進行有效施工，保證施工工作。第二，在房地產項目的圖紙設計環(huán)節(jié)，要做好施工現(xiàn)場的調研工作，嚴格保障設計圖紙能夠符合施工環(huán)境，避免圖紙設計問題導致施工時出現(xiàn)差錯，從而拖延了整個施工的進程。第三，要對施工材料的質量進行嚴格的監(jiān)控，對建筑材料從采購、驗收、倉儲等環(huán)節(jié)。健全建筑材料的相關制度。

1.3人事管理問題分析

在管理過程中，要充分發(fā)揮人的主觀能動性，讓人負責。管理者可以在項目管理過程中發(fā)揮最重要的作用。房地產建設管理人員和施工人員是工程中不可缺少的重要因素。它對整個工程的質量起著重要作用。因此，應建設房地產。項目經理和施工人員的專業(yè)素質由項目人員選擇。首先。確保管理者的相關制度得到完善。從管理以及房地產項目的建設，確保了高效的過程。我們應該繼續(xù)加強。對員工進行相關培訓，確保施工人員保持行業(yè)領先提升整個房地產項目高質量、高性能的建設水平和技術效果順利。

2房地產工程管理的有效途徑

2.1建立房地產項目系統(tǒng)性的計劃管理制度

在上文中我們說到了房地產開發(fā)時出現(xiàn)了項目管理分散化的情況，從而沒有實現(xiàn)項目的最大收益。在今后房地產項目管理的過程中可以進行系統(tǒng)性的計劃管理。就是說對房地產項目的整個生命周期進行一定的管理控制，從項目的確定到項目的完全開發(fā)，進行系統(tǒng)化的項目管理，從而有效的保障了開發(fā)企業(yè)的經濟效益。在房地產開發(fā)的過程中為了更好的落實系統(tǒng)化管理制度，實現(xiàn)多部門配合的項目計劃管理。在項目計劃管理工作開展的過程中逐漸的建立一個，以開發(fā)企業(yè)、部門合作、全方位、多層次的管理體系。在房地產項目管理的過程中需要以市場為導向，以用戶的需求為管理的原則，從而更好的提高項目計劃管理工作的質量。為了有效的確保房地產開發(fā)商的預期效益，需要將的計劃管理工作重心前移，也就是說在產品項目開發(fā)設計的過程中需要合理的控制項目的投入成本，在設計的過程中以產品的壽命周期為主線，從而合理的開發(fā)該主線周邊的附屬資源，從而實現(xiàn)企業(yè)經濟效益的提高。

2.2加大工程項目施工監(jiān)管力度

在房地產開發(fā)項目施工過程當中，管理人員不能夠刻意追求施工進度，僅重視工程效益，要認真按照房地產開發(fā)企業(yè)提出的規(guī)定進行管理，在保證工程項目施工進度的基礎之上，結合工程項目實際施工情況，加強施工監(jiān)督與管理力度，有效縮短工程施工時間。國家政府有關部門不能夠過于干預房地產市場，保證房地產市場的調節(jié)機能得到更好發(fā)揮，在必要時，可以結合房地產市場情況，采取合理調節(jié)機制，保證房地產行業(yè)更加健康的發(fā)展。對于房地產開發(fā)工程項目中的管理人員來說，要實際監(jiān)管過程之中，如果發(fā)現(xiàn)問題，要立即與施工單位溝通，讓施工單位及時解決問題。完善的管理體系與監(jiān)督制度，是推動房地產行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎，管理人員要結合各個部門職責，了解自身的管理工作內容，從根本上保證房地產行業(yè)的監(jiān)管工作的有效落實，進一步提升房地產開發(fā)項目的總體施工水平。在房地產項目施工前，房地產開發(fā)企業(yè)要主動為各參建單位提供良好的交流平臺，促進各個參建單位之間的溝通，提升其配合度。各個參建單位要明確自身的職責，施工過程當中，加強配合，針對施工過程中遇到的難題，做好協(xié)調管理工作，保證房地產開發(fā)項目的協(xié)調管理水平得到更好提升，提高各參建單位之間的配合度與協(xié)調性。

2.3管理人才隊伍建設精細化

房地產建筑工程項目管理人員一方面是管理規(guī)則制定的參與者，另一方面也是管理規(guī)則的落實者，他們的管理水平、個人素質水平對工程項目精細化的程度有著最直接、最重要的影響。因此，工程項目管理要想實現(xiàn)精細化管理，必須要培養(yǎng)一大批高素質的人才，才能確保管理工作的質量。第一，在招聘管理人員之前，要制定嚴格的入職標準，用精細化管理理念去評估應聘者的專業(yè)管理水平、個人素質水平；第二，做好入職培訓，對即將入職的管理人員進行精細化管理理念的滲透，使其擁有精細化管理的理念與能力，以便他們精細化的去做管理工作；第三，建立管理人員的考核與監(jiān)督機制，確保管理工作人員積極地貫徹落實工程項目精細化管理理念。

2.4加強質量控制

在房地產項目建設的過程中，質量管理問題是項目建設的重要問題之一，只有保證建筑的高質量，才能夠保證消費者的需要和依賴。高質量的房地產項目不僅能夠滿足消費者的對于生活質量的追求，還能夠保證房地產公司的經濟效益。所以房地產開發(fā)過程中，一定要嚴格按照國家的相關規(guī)定的標準，保證建筑施工的每一各環(huán)節(jié)能夠達到質量標準，從每一步的質量管理促進整個工程的質量進步。管理團員要不斷的提高自身的業(yè)務水平，提高自身的責任感、保證在進行日常質量管理過程中能夠及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。確保整個項目的每個環(huán)節(jié)能夠符合施工標準、保證每一個環(huán)節(jié)能夠符合國家相關標準。

2.5工作分解結構體系的建立

房地產公司應詳細區(qū)分自己的戰(zhàn)略規(guī)劃。整個計劃將細化為周、月和年，以實現(xiàn)明確的責任。通過明確目標、標準和考核，實現(xiàn)對工作績效的定量管理。保護證明每個環(huán)節(jié)都能得到有效的監(jiān)督，并能根據(jù)實際情況進行履行責任。

結束語

房地產企業(yè)發(fā)展壯大離不開高效的項目計劃管理，在多項目和跨區(qū)域經營情況下，企業(yè)通過界定項目優(yōu)先權、調整資源分配、優(yōu)化項目組合等方式，使得項目群在成本最小的情況下獲得最大的收益，從而實現(xiàn)經營計劃與項目計劃的更高層次的互動，不斷提高房地產項目開發(fā)的可靠性。

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（作者單位：南京興拓投資有限公司）