蔡玲

自從改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)也在迅猛發(fā)展。目前，我國房地產(chǎn)市場過熱，房份也居高不下且增速較快。本文從利率影響房價的機制分析出發(fā)，探討利率作為貨幣政策的重要工具，能否發(fā)揮其作用將房價控制在一個比較平穩(wěn)的區(qū)間，最后分析我國目前利率政策調(diào)控房價效果較差的原因并提出政策建議。

利率政策 房地產(chǎn)價格

引言

近年來，隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)增長，尤其是自1998年我國實行住房制度改革后，我國房地產(chǎn)業(yè)也迅速發(fā)展，逐漸發(fā)展成為了我國國民經(jīng)濟的支柱性、基礎性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)在促進我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和經(jīng)濟的快速發(fā)展發(fā)揮著不可替代的作用。但房地產(chǎn)市場繁榮發(fā)展的同時也帶動了房價的快速上漲，雖然中間有所漲跌，但房價過高、增速過快、商品房空置率過高、住房供求結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)象頻出，這已經(jīng)嚴重影響到了我國經(jīng)濟的健康發(fā)展。為了促進我國經(jīng)濟的健康發(fā)展，我國政府出臺了一系列政策和措施來調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場，其中，貨幣政策在調(diào)控房地產(chǎn)市場過程中影響效果較大。而在貨幣政策中，利率一直是西方發(fā)達國家調(diào)控經(jīng)濟和市場的重要手段。

利率變動影響房價的機制分析

采用貨幣政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段之一是使用利率政策，這也是其中較為靈活、易于操作的手段之一。當局和央行根據(jù)市場的變化，出于對宏觀經(jīng)濟調(diào)控的必要，經(jīng)常需要使用利率政策來調(diào)控房產(chǎn)市場。

從房產(chǎn)供給的角度來說，對于房地產(chǎn)開發(fā)商，土地成本是影響房價的重要因素之一，而房地產(chǎn)開發(fā)商在進行房地產(chǎn)開發(fā)時主要是通過銀行貸款進行融資，因此利率水平成為了影響房地產(chǎn)價格的重要因素之一。當銀行加息時，開發(fā)商的成本會明顯增加，在這種情況下，會擠出一部分相對弱小的房地產(chǎn)開發(fā)商，使其放棄進行房地產(chǎn)投資和開發(fā)，而那些資金雄厚的房產(chǎn)開發(fā)商也會因為開發(fā)成本的增加而縮小開發(fā)規(guī)模，從而房地產(chǎn)市場的供應量會變小。而在供求關系的作用下，供給量的減少會致使房地產(chǎn)價格進一步上漲。

從房產(chǎn)需求的角度來說，房產(chǎn)的購買者可分為房產(chǎn)投機者和實際真正對房產(chǎn)有需求者。對于房產(chǎn)投機者來說，投機者愿意購房來進行投資，主要是基于房地產(chǎn)市場有利可圖，因此當銀行加息時，投機者的投機成本會上升，相應地，投機者從房地產(chǎn)市場上可得利潤會變少，從而對于房地產(chǎn)市場的投機需求相應會減少，在供求關系的作用下，需求量的減少會使得房價下降。同時對于消費者來說，由于房產(chǎn)的價值量較大，大多數(shù)消費者都需要采用貸款的方式購房，因此利率的高低同樣會影響到其對于房產(chǎn)的消費需求，并且利率與消費者的消費意愿呈現(xiàn)負相關關系，即當銀行加息時，消費者分期還款的利息會變多，在這種情況下，當收入不變時，會導致消費者的生活成本上升，因此消費者可能會相應地減少對房產(chǎn)的需求。在房產(chǎn)供應不變的情況下，需求的減少會使得房價下降。

我國利率政策調(diào)控房價效果較差的原因

從我國近年的房屋銷售價格指數(shù)及貸款基準利率的變動可以看出，我國的利率變動在一定程度上能夠?qū)Ψ績r產(chǎn)生影響，但效果具有一定的滯后性且很容易被其他因素抵消或者干擾，效果并不是很理想。我國利率變動在調(diào)控房價上能起的作用有限，且無論在哪個時期，它的調(diào)控效果都并未達到政策預期目標。這主要是由于：

（l）我國利率市場化改革還不夠完善，利率傳導機制不夠通暢。近年我國利率市場化進程不斷加快，利率市場化水平得到了很大的提高，但離完全市場化還存在著一段距離。同時我國目前利率傳導途徑是由利率決定貨幣供應量，這與正常的傳導順序是相反的。這導致利率政策發(fā)揮存在較長的時滯性，降低了利率政策的真實效果。

（2）房地產(chǎn)市場運行機制存在一定的問題。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展和收入的提高，民眾購房需求在不斷增加，但是房價居高不下使得人們只能購買小戶型、經(jīng)適房等保障性住房，但房地產(chǎn)開發(fā)商卻著重開發(fā)大戶型及高級住宅，這就造成了供求總量的不平衡。而供求總量的不平衡也就造成了供求結(jié)構(gòu)的不合理。這種不合理的供求結(jié)構(gòu)不僅會抑制低收人人群的購房需求，還會推動房價進一步上漲。

（3）政府相關部門監(jiān)管不到位。在我國的房地產(chǎn)市場上，很多房地產(chǎn)開發(fā)商采用各種不當手段抬高房價，使得房地產(chǎn)市場過熱，同時房地產(chǎn)開發(fā)商和購房者信息不對稱，擾亂了房地產(chǎn)市場的正常秩序。而我國房地產(chǎn)市場起步較晚，監(jiān)管調(diào)控體系還不夠完善，無法有效遏制房地產(chǎn)開發(fā)商的不良行為。

政策建議

（l）繼續(xù)大力推進并完善利率市場化改革，暢通我國房地產(chǎn)市場的利率傳導途徑。央行應該繼續(xù)深化利率市場化改革，進一步放開利率管制，由貨幣市場的供需雙方來決定市場價格，從而促進資金的合理配置。針對我國房地產(chǎn)市場利率傳導機制不夠通暢這一問題，我們首先應該要繼續(xù)大力完善利率市場化改革，給予各個商業(yè)銀行更多的自主權(quán)利，這樣能夠提高各商業(yè)銀行的積極性，促進利率政策的發(fā)揮。

（2）理清房地產(chǎn)市場的運行機制。針對房地產(chǎn)市場上供求總量及結(jié)構(gòu)的不平衡，我們要從房地產(chǎn)市場的供求兩方下手來理清其運行機制。針對房地產(chǎn)開發(fā)商，房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)房產(chǎn)時應該以市場需求為導向，建立為我國住房需求服務的房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。而針對購房者，購房者也要形成正確的投資理念，進行理性的消費決策。而作為政府，政府要繼續(xù)大力打擊房地產(chǎn)開發(fā)商的違規(guī)違法行為，建立完善住房管理體系，限制房地產(chǎn)開發(fā)商的投機行為，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（3）加強政府部門的調(diào)控和監(jiān)管職能。首先，政府應該加大調(diào)控力度，豐富調(diào)控手段，引導房地產(chǎn)市場參與者以理性的眼光投資房地產(chǎn)市場。同時政府還應該鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)商以市場有效需求為導向調(diào)整房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)。其次，為了防止過多的剩余資金流人房地產(chǎn)市場從而抬高房價，政府也應該通過利率、信貸等手段來對房地產(chǎn)市場的資金流動進行監(jiān)管。

[1]顧海峰，張元姣.貨幣政策與房地產(chǎn)價格調(diào)控：理論與中國經(jīng)驗[J].經(jīng)濟研究，2014，49（Sl）：29-43.

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