潘大勇

房地產(chǎn)估價是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員，根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運(yùn)用科學(xué)估價方法，對估價對象在估價時點的價值進(jìn)行估算和判定的活動。我國目前房地產(chǎn)估價師都是經(jīng)過全國統(tǒng)一考試，取得產(chǎn)地估價師《執(zhí)業(yè)資格證書》并注冊登記后才從事房地產(chǎn)估價活動的。可見我國對房地產(chǎn)估價方面的重視，對房地產(chǎn)估價的市場比較法研究對我國的房地產(chǎn)發(fā)展具有重大意義。

一、市場比較法在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用情況

房地產(chǎn)是土地及建筑物和其他地上附著物的總稱，是實物、權(quán)益、區(qū)位的結(jié)合體。房地產(chǎn)由于“量大面廣”，據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)價值一般占一個國家或地區(qū)總財富的50%～70%，2002年，我國農(nóng)村居民的財產(chǎn)中，土地和房產(chǎn)是最大的兩項，約占74%，城市居民的財產(chǎn)中，房產(chǎn)占的比重高達(dá)64.39%。房地產(chǎn)現(xiàn)今不僅是一種重要的資源或財產(chǎn)，生產(chǎn)要素或消費(fèi)品，而且是一種商品或資產(chǎn)，成為人們交易和投資的主要對象，房地產(chǎn)價格和價值因此成為人們普遍關(guān)注的一個問題，同時，由于房地產(chǎn)是個區(qū)域性市場，且具有獨一無二性，在多年來的發(fā)展過程是，專業(yè)的估價方法應(yīng)孕而生。

在當(dāng)前房地產(chǎn)估價工作中，基本的估價方法有比較法、收益法和成本法三種方法，派生的其他方法有假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法和路線價法等?；镜墓纼r方法中比較法由于來源于市場同類房地產(chǎn)實際成交價格，因而其結(jié)果比較易于被人們所接受，在房地產(chǎn)估價現(xiàn)實應(yīng)用工作中，比較法應(yīng)用較為廣泛。

二、市場比較法在房地產(chǎn)估價中的適用范圍

比較法最常用和基本的公式為：待估房地產(chǎn)的價格=可比實例實際成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價格形成的替代原理，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值或價格，是利用實際發(fā)生、經(jīng)過市場“檢驗”的類似房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象價值或價格，是一種最直接、較直觀且有說服力的估價方法，其測算結(jié)果易于被人們理解、認(rèn)可或接受。

比較法適用的估價對象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房及房地產(chǎn)開發(fā)用地，數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅最適用比較法估價。而如特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等數(shù)量很少的房地產(chǎn)和學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)以及在建工程等可比性差的房地產(chǎn)則難以采用比較法估價。

三、市場比較法在房地產(chǎn)估價中應(yīng)用難點分析

（一）可比實例的選取

可比實例的選取要求可比實例與估價對象的區(qū)位相近，用途、權(quán)利性質(zhì)、建筑結(jié)構(gòu)相同，規(guī)模、檔次相當(dāng)，成交日期接近價值時點且盡量為正常價格。估價中由于受交易實例庫中實例數(shù)量和質(zhì)量的影響，選取到合適的可比實例有一定的難度，更有甚者因一時找不到合適的可比實例而采取虛構(gòu)、編造可比實例或為了迎合委托人的高估或低估需求而選取那些成交價格明顯偏高或偏低的交易實例，因此可比實例選取的恰當(dāng)與否，將直接對估價結(jié)果的合理性起著決定性的作用。

（二）交易情況修正

房地產(chǎn)由于具有不可移動、獨一無二、價值量大等特性，以及房地產(chǎn)市場是一個不完全市場，房地產(chǎn)成交價格容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常價格，但如果交易實例庫中可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，則對交易中的特殊情況進(jìn)行修正是也是一個關(guān)鍵且較難把握的一個問題。

（三）房地產(chǎn)狀況調(diào)整

房地產(chǎn)是實物、權(quán)益、區(qū)位的結(jié)合體，在現(xiàn)實中找不到完全相同的兩宗房地產(chǎn)，因此房地產(chǎn)狀況調(diào)整是比較法不可或缺的內(nèi)容，同時估價中由于考慮工作量的關(guān)系，往往只列出主要不同的內(nèi)容作為房地產(chǎn)狀況調(diào)整的因素，且各因素所占權(quán)重是需要通過估價師的定性分析和定量分析加上經(jīng)驗來得出的，因而這又是比較法估價中的又一重點和難點。

四、市場比較法在房地產(chǎn)估價中應(yīng)用對策及措施

（一）建立高質(zhì)量的交易實例庫

交易實例是一個不斷積累的過程，要注意平時搜集，估價師應(yīng)將搜集交易實例視為自已要買賣房地產(chǎn)一樣用心去搜集。同時，要設(shè)計好內(nèi)容全面的房地產(chǎn)交易實例調(diào)查表，調(diào)查中要做到內(nèi)容真實、完整、準(zhǔn)確，并分類做好電子檔案歸集，以備查找使用。

（二）把握好交易情況修正幅度

平時注意搜集和分析各種特殊交易情況下交易價格與相關(guān)時點正常成交價之間的差異，通過實踐對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情和交易習(xí)慣等進(jìn)行深入調(diào)查后對各種特殊交易情況下應(yīng)修正多少作出科學(xué)判斷。

（三）科學(xué)判斷房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，要弄清可比實例狀況和估價對象狀況所對應(yīng)的時點問題，盡量將工作細(xì)化，把握好不同影響因素對不同性質(zhì)房地產(chǎn)的影響權(quán)重取值問題，將各因素影響情況采用量化分析得出。

五、結(jié)語

總之，市場比較法操作較為簡單，且其結(jié)果易于被人們認(rèn)可，但要將一種估價方法很好地應(yīng)用于估價實踐中，需要通過估價師不斷實踐、總結(jié)，得出科學(xué)的、符合市場行情的各種修正系數(shù)等資料，并不斷地完善房地產(chǎn)估價理論與方法體系，才能得出客觀合理的評估價值，更好地服務(wù)于經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。（作者單位為杭州鼎信房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司）