潘大勇

房地產(chǎn)估價(jià)是指專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員，根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)估價(jià)方法，對估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動。我國目前房地產(chǎn)估價(jià)師都是經(jīng)過全國統(tǒng)一考試，取得產(chǎn)地估價(jià)師《執(zhí)業(yè)資格證書》并注冊登記后才從事房地產(chǎn)估價(jià)活動的?？梢娢覈鴮Ψ康禺a(chǎn)估價(jià)方面的重視，對房地產(chǎn)估價(jià)的市場比較法研究對我國的房地產(chǎn)發(fā)展具有重大意義。

一、市場比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的應(yīng)用情況

房地產(chǎn)是土地及建筑物和其他地上附著物的總稱，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的結(jié)合體。房地產(chǎn)由于“量大面廣”，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)價(jià)值一般占一個(gè)國家或地區(qū)總財(cái)富的50%～70%，2002年，我國農(nóng)村居民的財(cái)產(chǎn)中，土地和房產(chǎn)是最大的兩項(xiàng)，約占74%，城市居民的財(cái)產(chǎn)中，房產(chǎn)占的比重高達(dá)64.39%。房地產(chǎn)現(xiàn)今不僅是一種重要的資源或財(cái)產(chǎn)，生產(chǎn)要素或消費(fèi)品，而且是一種商品或資產(chǎn)，成為人們交易和投資的主要對象，房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值因此成為人們普遍關(guān)注的一個(gè)問題，同時(shí)，由于房地產(chǎn)是個(gè)區(qū)域性市場，且具有獨(dú)一無二性，在多年來的發(fā)展過程是，專業(yè)的估價(jià)方法應(yīng)孕而生。

在當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)工作中，基本的估價(jià)方法有比較法、收益法和成本法三種方法，派生的其他方法有假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法和路線價(jià)法等。基本的估價(jià)方法中比較法由于來源于市場同類房地產(chǎn)實(shí)際成交價(jià)格，因而其結(jié)果比較易于被人們所接受，在房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)實(shí)應(yīng)用工作中，比較法應(yīng)用較為廣泛。

二、市場比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中的適用范圍

比較法最常用和基本的公式為：待估房地產(chǎn)的價(jià)格=可比實(shí)例實(shí)際成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。比較法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理，其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的市場價(jià)格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格，是利用實(shí)際發(fā)生、經(jīng)過市場“檢驗(yàn)”的類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格，是一種最直接、較直觀且有說服力的估價(jià)方法，其測算結(jié)果易于被人們理解、認(rèn)可或接受。

比較法適用的估價(jià)對象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：住宅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房及房地產(chǎn)開發(fā)用地，數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅最適用比較法估價(jià)。而如特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等數(shù)量很少的房地產(chǎn)和學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)以及在建工程等可比性差的房地產(chǎn)則難以采用比較法估價(jià)。

三、市場比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用難點(diǎn)分析

（一）可比實(shí)例的選取

可比實(shí)例的選取要求可比實(shí)例與估價(jià)對象的區(qū)位相近，用途、權(quán)利性質(zhì)、建筑結(jié)構(gòu)相同，規(guī)模、檔次相當(dāng)，成交日期接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)且盡量為正常價(jià)格。估價(jià)中由于受交易實(shí)例庫中實(shí)例數(shù)量和質(zhì)量的影響，選取到合適的可比實(shí)例有一定的難度，更有甚者因一時(shí)找不到合適的可比實(shí)例而采取虛構(gòu)、編造可比實(shí)例或?yàn)榱擞衔腥说母吖阑虻凸佬枨蠖x取那些成交價(jià)格明顯偏高或偏低的交易實(shí)例，因此可比實(shí)例選取的恰當(dāng)與否，將直接對估價(jià)結(jié)果的合理性起著決定性的作用。

（二）交易情況修正

房地產(chǎn)由于具有不可移動、獨(dú)一無二、價(jià)值量大等特性，以及房地產(chǎn)市場是一個(gè)不完全市場，房地產(chǎn)成交價(jià)格容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而偏離正常價(jià)格，但如果交易實(shí)例庫中可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不選用時(shí)，則對交易中的特殊情況進(jìn)行修正是也是一個(gè)關(guān)鍵且較難把握的一個(gè)問題。

（三）房地產(chǎn)狀況調(diào)整

房地產(chǎn)是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位的結(jié)合體，在現(xiàn)實(shí)中找不到完全相同的兩宗房地產(chǎn)，因此房地產(chǎn)狀況調(diào)整是比較法不可或缺的內(nèi)容，同時(shí)估價(jià)中由于考慮工作量的關(guān)系，往往只列出主要不同的內(nèi)容作為房地產(chǎn)狀況調(diào)整的因素，且各因素所占權(quán)重是需要通過估價(jià)師的定性分析和定量分析加上經(jīng)驗(yàn)來得出的，因而這又是比較法估價(jià)中的又一重點(diǎn)和難點(diǎn)。

四、市場比較法在房地產(chǎn)估價(jià)中應(yīng)用對策及措施

（一）建立高質(zhì)量的交易實(shí)例庫

交易實(shí)例是一個(gè)不斷積累的過程，要注意平時(shí)搜集，估價(jià)師應(yīng)將搜集交易實(shí)例視為自已要買賣房地產(chǎn)一樣用心去搜集。同時(shí)，要設(shè)計(jì)好內(nèi)容全面的房地產(chǎn)交易實(shí)例調(diào)查表，調(diào)查中要做到內(nèi)容真實(shí)、完整、準(zhǔn)確，并分類做好電子檔案歸集，以備查找使用。

（二）把握好交易情況修正幅度

平時(shí)注意搜集和分析各種特殊交易情況下交易價(jià)格與相關(guān)時(shí)點(diǎn)正常成交價(jià)之間的差異，通過實(shí)踐對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情和交易習(xí)慣等進(jìn)行深入調(diào)查后對各種特殊交易情況下應(yīng)修正多少作出科學(xué)判斷。

（三）科學(xué)判斷房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)

在進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時(shí)，要弄清可比實(shí)例狀況和估價(jià)對象狀況所對應(yīng)的時(shí)點(diǎn)問題，盡量將工作細(xì)化，把握好不同影響因素對不同性質(zhì)房地產(chǎn)的影響權(quán)重取值問題，將各因素影響情況采用量化分析得出。

五、結(jié)語

總之，市場比較法操作較為簡單，且其結(jié)果易于被人們認(rèn)可，但要將一種估價(jià)方法很好地應(yīng)用于估價(jià)實(shí)踐中，需要通過估價(jià)師不斷實(shí)踐、總結(jié)，得出科學(xué)的、符合市場行情的各種修正系數(shù)等資料，并不斷地完善房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法體系，才能得出客觀合理的評估價(jià)值，更好地服務(wù)于經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展。（作者單位為杭州鼎信房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司）