王婷

[摘 要] 旅游地產(chǎn)市場近年來發(fā)展日臻成熟，前景大好。太原市作為山西省省會，歷史文化底蘊深厚，發(fā)展旅游地產(chǎn)是發(fā)展全域旅游和實現(xiàn)太原市城市升級的重要發(fā)展戰(zhàn)略。從當前旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀出發(fā)，通過宏觀環(huán)境和微觀環(huán)境進行分析，提出太原市旅游地產(chǎn)的發(fā)展策略。旨在為太原旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提出建議，以實現(xiàn)其更好更快的發(fā)展。

[關 鍵 詞] 太原市；旅游地產(chǎn)；開發(fā)策略

[中圖分類號] F590.65 [文獻標志碼] A [文章編號] 2096-0603（2018）18-0200-02

太原歷史悠久，文化底蘊深厚，是著名的旅游城市。隨著全域旅游的不斷深化，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)融合產(chǎn)生的旅游地產(chǎn)業(yè)更受期待，前景廣闊。本文通過分析旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀與太原市發(fā)展旅游地產(chǎn)業(yè)的環(huán)境基礎，提出在太原市發(fā)展旅游地產(chǎn)的相關策略，以期為其繼續(xù)發(fā)展提供合理而具有參考價值的建議。

一、我國旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析

隨著全域旅游成為旅游業(yè)的發(fā)展重點和趨勢，旅游業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的融合成為旅游行業(yè)的關注焦點。為了保障休閑旅游的可持續(xù)發(fā)展，完善的旅游基礎設施必然要與之相適配，這其中，房地產(chǎn)業(yè)是必不可少的，因此旅游產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)結合形成的新業(yè)態(tài)——旅游地產(chǎn)在我國迅速發(fā)展起來。

作為“國際旅游名城”的重要品牌項目之一的西安曲江新城，是國內(nèi)旅游地產(chǎn)的典型成功案例，它有著較為明確的主題定位，整合了旅游、休閑、教育、會展、居住等功能，成為城市旅游資源綜合開發(fā)及地產(chǎn)增值的典范。相反，國內(nèi)也有一些較為失敗的旅游地產(chǎn)項目，如呼倫貝爾的天工部落、通遼的茉莉廟水庫等，這些旅游地產(chǎn)項目大多由于對旅游資源穩(wěn)定性與可靠性把握失準，或者是主體缺乏特色、旅游資源支撐不足等原因最終走向失敗。

總體來說，目前我國的旅游地產(chǎn)發(fā)展機遇與危機并存。機遇方面：首先，旅游地產(chǎn)多選址三四線城市或者郊區(qū)，面臨的政策風險較小；其次，近年來國內(nèi)房地產(chǎn)面臨宏觀調(diào)控，愈來愈多房地產(chǎn)企業(yè)選擇進入旅游地產(chǎn)領域；最后，旅游地產(chǎn)的消費市場發(fā)展空間逐漸增大，國民可自由支配收入增長使度假消費成為新的消費增長點，極大地拓展了旅游地產(chǎn)的市場發(fā)展?jié)摿?。危機方面：其一，旅游地產(chǎn)對相關產(chǎn)業(yè)和服務水平有比較高的要求，它剛剛興起，還不能達到滿意的要求。其二，相關制度和立法落后，使其發(fā)展缺乏穩(wěn)定的保障。其三，目前發(fā)展方式不科學，過于傳統(tǒng)，缺乏創(chuàng)新，管理的理念也不到位，開發(fā)、經(jīng)營模式單一。

二、太原市旅游地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境分析

（一）太原市宏觀環(huán)境分析

從社會文化環(huán)境來看，太原是一座具有2500年建城史的歷史文化古城，悠久的歷史使太原積淀了較為豐厚的文化底蘊，同時，太原擁有眾多文物遺跡和非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，這些都為旅游地產(chǎn)的發(fā)展奠定了堅實的文化基礎。

從自然環(huán)境來看，太原地處山西省旅游線的中心位置，在市內(nèi)有多處國家級、省級風景名勝區(qū)和國家級森林公園，我國最大的道教石窟龍山石窟也在太原市內(nèi)。此外，隋唐年間建成的佛教名剎等文物古跡也在境內(nèi)。豐富的人文和自然旅游資源為太原市發(fā)展旅游地產(chǎn)提供了資源保障。

從經(jīng)濟環(huán)境來看，近年來，太原市的規(guī)模與布局發(fā)生著巨大改變，從曩昔單一的工業(yè)城市，逐漸被賦予更加豐富的內(nèi)涵：經(jīng)濟結構正發(fā)生積極變化，經(jīng)濟的運行質(zhì)量顯著提高。隨著城市基礎設施建設等基本公共服務的投入增加，社會事業(yè)穩(wěn)步推進，居民收入穩(wěn)定增長，民生保障全面提升。在房地產(chǎn)市場及政策不斷演變的過程中，傳統(tǒng)房地產(chǎn)項目的需求逐漸減少，這就導致大量的房地產(chǎn)資金需要尋求新的發(fā)展路徑，旅游地產(chǎn)成為眾多開發(fā)商新的戰(zhàn)略選擇。

從政策環(huán)境來看，隨著太原市旅游發(fā)展委員會的成立，太原已經(jīng)把旅游業(yè)定位為一項戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)，同時還出臺了一系列法規(guī)政策來促進旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政策的保證是旅游地產(chǎn)發(fā)展的助推器。特別是2017年11月，太原市旅游發(fā)展委員確定了太原旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展實施的“四大戰(zhàn)略”，以此來貫徹落實“山西省戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)”的旅游發(fā)展戰(zhàn)略。

在技術支持層面，影響和制約太原市旅游產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的一個技術原因是旅游專業(yè)人才匱乏。從從業(yè)隊伍現(xiàn)狀來分析，太原市旅游關聯(lián)產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員21萬人，占人口比重的5%，較全國平均水平低了1.3%。其次，全市旅游人才的分布存在著不合理的問題，賓館飯店和旅行社占全行業(yè)人才總數(shù)的近九成，一些新興的旅游服務業(yè)人才非常緊缺。因此，人才技術成為旅游地產(chǎn)的發(fā)展障礙之一。

（二）太原市旅游地產(chǎn)微觀環(huán)境分析

1.旅游市場分析

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2012—2017年太原市旅游人數(shù)逐年增長，增速基本保持在15%以上。六年間旅游人數(shù)從2012年的2983.89萬人增長至2017年6780.72萬人，增長了3796.83萬人。在旅游收入方面，太原市旅游收入增速連年保持在16%以上，2017年旅游收入超800億元，同比增速達20.2%，增長十分迅速。截止2017年，全市共有國際、國內(nèi)旅行社152家，占全省的45.71%；旅游星級飯店77家，占全省的34.52%。然而，目前太原市旅游市場也存在著諸多制約發(fā)展的因素：隨著山西省內(nèi)其他地市的綜合發(fā)展，太原市在旅游業(yè)上面臨著激烈競爭，首位度低。旅游資源未得到合理的整合分配，管理體制改革滯后，宏觀監(jiān)控力度不夠，缺乏發(fā)展旅游的內(nèi)在動力。

2.房地產(chǎn)市場分析

房地產(chǎn)是一個區(qū)域性分散的市場，受政府宏觀調(diào)控政策及各地區(qū)收入水平、地理文化環(huán)境等復雜因素的影響，太原市房地產(chǎn)發(fā)展至今，在城市經(jīng)濟中占據(jù)重要地位。目前太原房地產(chǎn)處于平穩(wěn)發(fā)展期，房地產(chǎn)市場投資大幅度增加，去年房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，突破成交總量1000億量級，全國近40家品牌開發(fā)商爭先恐后進入太原市場，但是卻在土地上遭遇瓶頸，一地難求，旅游地產(chǎn)是目前受開發(fā)商追捧的拿地方式。

3.競爭者分析

旅游地產(chǎn)的投資主體無外乎政府、旅游企業(yè)或房地產(chǎn)企業(yè)，對太原市的旅游地產(chǎn)相關企業(yè)而言，就目前來說，華僑城是其最重要的競爭者。自華僑城入駐太原市后便呈現(xiàn)出了十分強勁的發(fā)展勢頭，以“大生態(tài)、大文化、大旅游、大融合”為發(fā)展目標的華僑城，致力于探索區(qū)域整體開發(fā)，以三晉文化為發(fā)展特色，促進晉源區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化。華僑城有著較為雄厚的資金、管理、人才等支持，并且擁有政府的大力支持，以打造國家級全域旅游示范區(qū)為目標，力圖推進全域旅游示范區(qū)建設。

4.消費者分析

對旅游地產(chǎn)的消費者而言，旅游地產(chǎn)突出了其居住的功能，同時和傳統(tǒng)的旅游酒店居住和管理也有著極大區(qū)別。因此，旅游地產(chǎn)消費者又分為直接投資旅游地產(chǎn)的消費者和直接使用產(chǎn)品的體驗消費者兩類：對直接投資旅游地產(chǎn)的消費者來說，他們大多具有較高的消費水平，經(jīng)濟狀況較好，傳統(tǒng)地產(chǎn)項目往往無法滿足此類人群的需求，旅游地產(chǎn)能夠使其獲得極大的個人空間；對直接消費產(chǎn)品的旅游地產(chǎn)間接消費者而言，他們大多是來景區(qū)進行旅游體驗的旅游者，該類消費者參與消費的積極性較強、對餐飲住宿的支出額度和消費頻率較高，旅游地產(chǎn)能夠使其享受到良好的物業(yè)服務和休閑娛樂體驗。

然而，當前影響太原市旅游地產(chǎn)消費者購買的主要因素是旅游地產(chǎn)領域信息不對稱的問題：投資消費者購買旅游地產(chǎn)后，需要通過旅游物業(yè)公司來實現(xiàn)投資收益，但消費者獲取委托物業(yè)公司信息的途徑也較為有限，由于消費者在旅游房地產(chǎn)消費過程中處于信息劣勢的地位，從而提高了消費者預期權益受損的風險，也進而成為旅游地產(chǎn)直接投資消費者購買決策過程中的最大障礙。

三、太原市旅游地產(chǎn)開發(fā)策略

（一）充分利用資源，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟

太原市旅游地產(chǎn)的開發(fā)應充分利用當?shù)氐幕A設施、自然、文化等資源，增強產(chǎn)品吸引力，節(jié)約經(jīng)營成本，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟，促進自身的發(fā)展。太原市旅游地產(chǎn)的開發(fā)可結合自身已有的歷史文化資源和區(qū)位優(yōu)勢，提煉文化獨特性，依托“太原經(jīng)濟圈”的有利條件，建立以太原市為中心的“大太原旅游經(jīng)濟圈”。以晉商文化、晉陽文化為吸引力，通過全面先進的太原旅游文化信息中心，形成大太原旅游文化格局，開發(fā)出多樣化的旅游地產(chǎn)產(chǎn)品組合。如，將晉陽文化融入地產(chǎn)開發(fā)建設，打造出獨特而有核心競爭力的文化旅游品牌，借鑒目前國內(nèi)較為成功的旅游地產(chǎn)，打造景點地產(chǎn)、度假地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)的綜合體。

（二）利用相關政策，獲得發(fā)展優(yōu)勢

旅游業(yè)是新興的“朝陽產(chǎn)業(yè)”，對國民經(jīng)濟的發(fā)展起到了重要的促進作用。旅游地產(chǎn)的發(fā)展可以極大地推動旅游業(yè)的發(fā)展，太原市政府大力鼓勵旅游地產(chǎn)的發(fā)展。因此，開發(fā)旅游地產(chǎn)應關注政府動態(tài)，積極了解政府在招商引資、項目用地、金融服務以及免稅政策上對太原旅游地產(chǎn)的政策支持。通過利用相關政策，分散旅游地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)營風險。另外，旅游地產(chǎn)的開發(fā)應遵守相關行業(yè)的法律法規(guī)和監(jiān)管制度，科學規(guī)范地開發(fā)。

（三）提高管理水平，科學發(fā)展，互利共贏

管理者應提高管理水平，更新管理觀念，改革管理體制，積極引進人才。在旅游地產(chǎn)項目開發(fā)規(guī)劃的過程中，管理者要兼顧眼前利益與長遠利益，實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益與環(huán)境效益三者的統(tǒng)一。同時，在開發(fā)時要合理利用土地，保護耕地和生態(tài)環(huán)境，注重旅游景點開發(fā)與環(huán)境保護的協(xié)調(diào)發(fā)展。設施建設上應該完善優(yōu)化基礎設施，配套設施；完善旅游地產(chǎn)的公共信息服務；景區(qū)建設，在保持自然景貌基礎上適當修整改善，深度挖掘景點的歷史文化內(nèi)涵，將其放大。注重對資源、環(huán)境的保護，不可過度開發(fā)。應保障當?shù)鼐用窈侠矸窒黹_發(fā)過程中的增值收益，形成企業(yè)與社區(qū)互利共贏的良性循壞。同時，管理者應積極引進行業(yè)精英和高層次人才，保障旅游地產(chǎn)的人才要求。

（四）提高創(chuàng)新能力，滿足多樣化需求

旅游地產(chǎn)的開發(fā)應有自身特色，而不是照搬別人的發(fā)展模式。太原市具有豐富的自然、歷史文化資源，旅游地產(chǎn)的開發(fā)應充分結合當?shù)刭Y源，打造具有當?shù)靥厣穆糜蔚禺a(chǎn)。旅游地產(chǎn)的開發(fā)應體現(xiàn)企業(yè)文化和企業(yè)理念，切忌生搬硬套別人的發(fā)展模式，力求從眾多競爭者中脫穎而出。針對直接投資旅游地產(chǎn)的消費者和直接消費產(chǎn)品的旅游地產(chǎn)間接消費者的不同需求，提供差異化和個性化的服務，提高服務水平。

（五）因地制宜，多元經(jīng)營

旅游地產(chǎn)的開發(fā)要改變單一的經(jīng)營模式，因地制宜，實現(xiàn)多元經(jīng)營。結合目前國內(nèi)旅游地產(chǎn)和太原市實際情況，依據(jù)其不同組合可劃分為單體旅游地產(chǎn)和綜合性旅游地產(chǎn)。就單體旅游地產(chǎn)開發(fā)而言，可考慮娛樂類旅游地產(chǎn)和觀光類旅游地產(chǎn)，在單體類旅游地產(chǎn)開發(fā)過程中應注重與周邊環(huán)境的高度融合。對復合型的旅游地產(chǎn)而言，應整合多種旅游地產(chǎn)資源，不僅包括住宅區(qū)，同時還應有配套的休閑娛樂、商務區(qū)、景觀園林區(qū)等，按照各自的標準對功能區(qū)進行規(guī)劃設計，使其保留獨特性。

四、結語

隨著太原市經(jīng)濟的發(fā)展，一方面，當?shù)鼐用駥ι钇焚|(zhì)的追求提高，旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?；另一方面，全域旅游的推行為旅游地產(chǎn)發(fā)展打開了窗口期。太原市旅游地產(chǎn)在迎來巨大發(fā)展機遇的同時也面臨管理體制、產(chǎn)品設計、文化創(chuàng)新以及資源利用等方面的問題，機遇與挑戰(zhàn)并存，需要政府牽頭、企業(yè)配合，才能夠打造出高檔次的、優(yōu)秀的、有活力的、創(chuàng)新性、獨特性的旅游地產(chǎn)品牌，為太原市旅游業(yè)和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展提供新的發(fā)展動力。

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