趙子健

【摘要】改革開(kāi)放之后，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)環(huán)境都發(fā)生了很大的改變，這使得我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛發(fā)展，但是經(jīng)過(guò)近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上的參與者越來(lái)越多，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展整體趨于平緩。在這種情況下，很多房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著巨大的經(jīng)營(yíng)壓力，想要獲得發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)就必須想辦法控制投資成本，提高經(jīng)濟(jì)效益下，因此，在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中就必須要加強(qiáng)招標(biāo)采購(gòu)管理工作，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；招標(biāo)采購(gòu)；管理要點(diǎn)

眾所周知，房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)的前提條件就是選定施工隊(duì)伍，所以，招標(biāo)采購(gòu)工作必須先行計(jì)劃安排。對(duì)于民營(yíng)企業(yè)，可招標(biāo)采購(gòu)，也可非招標(biāo)采購(gòu)；可公開(kāi)招標(biāo)，也可邀請(qǐng)招標(biāo)，甚至協(xié)商議標(biāo)。上述形式都可轉(zhuǎn)化為競(jìng)爭(zhēng)性多輪談判，直至達(dá)成雙方相對(duì)滿意的市場(chǎng)價(jià)格區(qū)間中標(biāo)，而這也比較容易選擇到合適的中標(biāo)人。對(duì)于國(guó)有企業(yè)，根據(jù)招投標(biāo)法，必須以公開(kāi)招標(biāo)采購(gòu)為主。時(shí)間長(zhǎng)、效率低、很難選到合適中標(biāo)人等問(wèn)題就更加突出。綜上所述，無(wú)論何種性質(zhì)采用哪種方式，招標(biāo)采用都是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。因此，招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃非常關(guān)鍵（決定了項(xiàng)目總體進(jìn)度），而且對(duì)成本控制更是極為關(guān)鍵。所以提前制定招標(biāo)采購(gòu)計(jì)劃，盡快進(jìn)行項(xiàng)目招采工作，是確保項(xiàng)目盡早開(kāi)工建設(shè)的首要條件。

一、房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)管理中的常見(jiàn)問(wèn)題

（一）采購(gòu)臺(tái)賬管理混亂

在房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)工作中，采購(gòu)臺(tái)賬管理工作是十分重要的，但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒(méi)有引入先進(jìn)的管理模式和管理人員，進(jìn)行臺(tái)賬管理，在管理的過(guò)程中，經(jīng)常存在人才、技術(shù)和設(shè)備等方面的缺陷，企業(yè)對(duì)于此項(xiàng)工作也沒(méi)有進(jìn)行重視，相關(guān)的管理制度也不完善，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的采購(gòu)臺(tái)賬管理工作十分混亂，影響到材料和設(shè)備的采購(gòu)，加大了房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目施工過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)壓力，會(huì)給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。

（二）供貨商資質(zhì)不足

供應(yīng)商的資質(zhì)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工質(zhì)量有直接影響，供貨商主要是為房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工提供原材料和其他相關(guān)配套設(shè)施，如果供貨商出現(xiàn)了資質(zhì)問(wèn)題，也就意味著其供貨產(chǎn)品存在著質(zhì)量方面的問(wèn)題，采購(gòu)到的材料和產(chǎn)品，用在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工中，會(huì)給施工質(zhì)量帶來(lái)不利影響，進(jìn)而影響到建筑的質(zhì)量和安全。

二、房地產(chǎn)招標(biāo)采購(gòu)管理的措施

（一）完善招投標(biāo)審核管理過(guò)程

在工程項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，各類材料設(shè)備所花費(fèi)的費(fèi)用大約為其總額的十分之七，在實(shí)際的項(xiàng)目施工過(guò)程中，有效地實(shí)行對(duì)建材成本的控制是一項(xiàng)重要的工作。當(dāng)確定好工程成本目標(biāo)的時(shí)候，首先，要對(duì)采購(gòu)的權(quán)限以及方式、材料具體的分級(jí)范圍、工程的分包、總包做到明確的部署，確定的材料是屬于乙供、甲供還是甲定乙供。其次，完善招標(biāo)的基本工作流程。完善合同簽訂、定標(biāo)、詢標(biāo)以及資質(zhì)考察等各項(xiàng)基本的程序。秉承公平、公開(kāi)以及公正的原則來(lái)選擇承包商，充分發(fā)揮市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)作用，實(shí)現(xiàn)降低成本的終極目標(biāo)。與此同時(shí)，將所有的供應(yīng)商信息建立成信息庫(kù)，明確公司的戰(zhàn)略合作伙伴。通過(guò)這種方式，不但可以使不穩(wěn)定地供應(yīng)高質(zhì)量這一問(wèn)題得到解決，還能夠得到戰(zhàn)略合作公司的采購(gòu)價(jià)，能夠?yàn)槎囗?xiàng)目的成本控制起到一個(gè)良性的循環(huán)作用。同時(shí)，嚴(yán)格按照基本流程以及合同來(lái)控制工程的進(jìn)度款。認(rèn)真審核施工單位上報(bào)的每一項(xiàng)進(jìn)度款以及節(jié)點(diǎn)款，當(dāng)公司的財(cái)務(wù)部確認(rèn)無(wú)誤之后才能夠付款。同時(shí)，如果有項(xiàng)目的合同進(jìn)度款已經(jīng)累計(jì)到簽訂合同金額的85%，就要停止付款，以確保結(jié)算時(shí)掌握主動(dòng)權(quán)。

（二）優(yōu)化項(xiàng)目成本估算及預(yù)算管理

強(qiáng)化項(xiàng)目成本的管理對(duì)于控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本具有非常積極的作用。其不僅能夠有效地控制、管理工程項(xiàng)目資金鏈，緩解房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面所產(chǎn)生的多種矛盾，還可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)約束機(jī)制的建立，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)最終對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合理監(jiān)督。不僅如此，通過(guò)有效的財(cái)務(wù)管理辦法的實(shí)施，還能夠促進(jìn)企業(yè)激勵(lì)機(jī)制的科學(xué)創(chuàng)建，調(diào)動(dòng)企業(yè)員工在平時(shí)工作過(guò)程中的積極性。

（三）工程量清單

首先，對(duì)清單控制價(jià)嚴(yán)格審批和比對(duì)制度，即清單控制價(jià)不能一味追求最低價(jià)，也不能隨意定高價(jià)。一定要在清單編制過(guò)程中到市場(chǎng)上反復(fù)詢價(jià)，去偽存真，多方比對(duì)，不能隨意網(wǎng)上搜索或電話詢價(jià)。其次，對(duì)清單中的暫定價(jià)進(jìn)行約定，即以暫定價(jià)形式出現(xiàn)的，要約定在后期工程實(shí)施階段如何核價(jià)。再次，對(duì)工程量清單的核對(duì)，要明確約定中標(biāo)人在標(biāo)前和標(biāo)后進(jìn)行清單核對(duì)的時(shí)間，誤差值調(diào)整方式。最后，對(duì)竣工結(jié)算時(shí)間及資料內(nèi)容要求要明確。一般建設(shè)單位以資料內(nèi)容是否齊備來(lái)拖延施工單位的結(jié)算周期，但在實(shí)際項(xiàng)目結(jié)算中，宜早不宜遲。只有項(xiàng)目及時(shí)清算，才能算作項(xiàng)目了結(jié)。

三、結(jié)語(yǔ)

招標(biāo)采購(gòu)工作對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展是至關(guān)重要的，招標(biāo)采購(gòu)的質(zhì)量，直接影響著房地產(chǎn)的質(zhì)量和人們的居住安全，所以在現(xiàn)代社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，想要在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)，就要加強(qiáng)招標(biāo)采購(gòu)管理工作，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工質(zhì)量。

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