李志強

摘要：本文主要闡述了在房地產(chǎn)項目管理中全面責任成本管理理念的概念提出和如何應用更好的控制方法來提高房地產(chǎn)項目管理的效果。近年來隨著社會的不斷進步和經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們對住房的需求量也越來越大，這同時帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)的激烈競爭，因此一個優(yōu)質(zhì)的企業(yè)想要立足就要在保證質(zhì)量的前提下完善自身。

關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；項目管理；成本管理；成本管理體系；思考和分析

1全面責任成本管理的概念

在管理學和會計學中經(jīng)常會使用到責任成本管理這一術語，其從本質(zhì)上來說是一種現(xiàn)代化的管理方式，可以有效提高項目管理的質(zhì)量效果。責任成本管理面對的應用對象主要是責任單位，責任單位主要包括部門、單位或者個人。一句話來說就是特定責任中心的全部可控成本。在責任中心內(nèi)能為該責任中心所控制并且受其工作好壞影響的成本便是可控成本的概念，而確定責任成本的最關鍵的地方在于可控性，就算發(fā)生區(qū)域內(nèi)存在多大的變動也不會影響確定責任成本。

從一般意義上來說，我們常說可預計性、可計量性、可控制性和可考核性這四種性能認為是組成責任成本的四個必要條件，可預計性便是說責任中心時刻了解其的發(fā)生情況和將要發(fā)生什么樣的成本?？捎嬃啃灶櫭剂x便是說責任中心可以通過一系列的數(shù)據(jù)來計算將會耗費的價值，可控制性顧名思義便是說責任成本在很大程度上受到責任中心自身采取行動的控制和調(diào)節(jié)，而最后一個條件可考核性是指責任中心將會對整個執(zhí)行過程和最終的結(jié)果進行一個總結(jié)性的評價和考核。這便是組成責任成本的四個必要的條件?，F(xiàn)在房地產(chǎn)項目管理中的全面責任成本管理理念就是將所有的生產(chǎn)單位和業(yè)務部門進行劃分，最后劃分成若干個責任中心來履行職責，每一個責任中心都會有自己獨有的責任范圍，在這個責任范圍內(nèi)根據(jù)統(tǒng)一的編制方法來編制預算，采取的管理方法也多是根據(jù)合同的形式來逐級進行承包。

2房地產(chǎn)項目的責任成本階段劃分

2.1房地產(chǎn)開發(fā)項目的生命周期

當房地產(chǎn)開放項目以生命周期的理論為根據(jù)進行階段劃分，那么前期可行性研究階段、產(chǎn)品策劃階段、產(chǎn)品設計階段、產(chǎn)品實施階段和產(chǎn)品交付階段等這幾個階段便是根據(jù)生命周期理論來將房地產(chǎn)開發(fā)項目進行劃分。接下來分別介紹一下這幾個階段，首先前期可行性階段主要是通過尋找土地和相關的市場機會，調(diào)查相關的目標市場，要求相關的規(guī)定和要求，以及探討如何獲得土地和后期需要設計初步實施的方案，計算相關的經(jīng)濟技術指標和對整個項目將要消耗的成本有一個大概的估計，當上述工作都完成之后便需要寫一個總結(jié)性的研究報告。產(chǎn)品策劃階段顧名思義就是對研制出來的產(chǎn)品進行相關后期市場的策劃，主要包括是分析市場定位、房型配比分析和確定將要實施的項目的具體風格和形態(tài)，當完成上述工作后需要對最終的數(shù)據(jù)進行總結(jié)得出最終的施工設計方案。其次是產(chǎn)品的設計階段，在這一階段中主要就是對項目的各個部分進行設計，那么在最后的上交成果便是各類施工的方案和藍圖。產(chǎn)品實施階段就是房地產(chǎn)項目正式投入到施工當中后的施工建設階段。最后一個產(chǎn)品交付階段就是當房地產(chǎn)項目完工之后進行一系列的銷售和讓業(yè)主進行入戶以及為業(yè)主提供一些售后服務。

2.2房地產(chǎn)項目責任成本的劃分

根據(jù)上文介紹的責任成本的概念和生命周期理論，房地產(chǎn)項目責任成本的劃分就是上述提及的幾個產(chǎn)品有關的階段的責任成本。

3房地產(chǎn)項目責任成本管理的控制方法

3.1土地成本

如果想要開展房地產(chǎn)項目，那么第一個離不開的東西便是土地，可以說土地便是房地產(chǎn)項目開始的前提與條件，只有具備一個優(yōu)質(zhì)的土地才能對房地產(chǎn)項目的開展有著十分積極的意義，因此土地成本仍然歸屬于責任成本的管理范圍之內(nèi)，因此相關這方面的負責人員需要密切關注相關土地的成本，一定要減少土地成本來為房地產(chǎn)帶來更大的經(jīng)濟效益。

3.2融資成本

融資資本是每個企業(yè)必不可少的一部分，對于房地產(chǎn)項目來說依舊如此，并且融資成本和企業(yè)的資產(chǎn)負債率息息相關，如果一個企業(yè)的負債率越高那么其可以自由支配的資金就會很少，就難免會需要很大的融資成本。

3.3管理成本

管理成本也是一個企業(yè)中必不可少的一項成本，這項管理成本主要應用于運營企業(yè)。并且管理成本隨著企業(yè)所處地域的不同有很大的不同，另外一部分的管理成本還用來企業(yè)相應的獎罰機制。

3.4銷售成本

在房地產(chǎn)項目的管理環(huán)節(jié)中其實銷售成本是占比最小的一個環(huán)節(jié)，有許多原則需要在控制銷售成本的環(huán)節(jié)進行嚴格的遵守。

總而言之。本文主要就房地產(chǎn)項目管理中的全面責任成本管理展開了相關的討論，也逐漸對整個項目的開展有了一個大概的了解，對這個體系的運行也有一個確切的認識，并且給出了一些有效控制管理中各項成本的方法。這有利于房地產(chǎn)項目的良性發(fā)展。

參考文獻

[1]高明.全面責任成本管理在房地產(chǎn)項目管理中的運用[J].中國建設信息，2009，（14）：74-75.

[2]胡鳳濤.論建設工程成本管理與控制[J].房地產(chǎn)導刊，2018，（17）：113.

（作者身份證號碼：321081199103277219）