舒欣

摘要：作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)最重要的產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)在普通市民的日常生活中，不僅充當(dāng)家庭住所的角色，也是十分重要的大額固定資產(chǎn)。面對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)攀升這一現(xiàn)實(shí)，對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確客觀的定價(jià)評(píng)估顯得十分必要。這對(duì)于國(guó)家、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介、信貸機(jī)構(gòu)和普通民眾均有著非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。著者針對(duì)現(xiàn)階段中國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估的狀況進(jìn)行分析，探討現(xiàn)階段該過程中存在的現(xiàn)實(shí)問題，并提出解決問題的合理建議及積極對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評(píng)估；現(xiàn)狀；對(duì)策

隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷提升，中國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)持續(xù)迅速發(fā)展。在一些大中城市，房產(chǎn)信息交流和交易十分頻繁。在在房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展過程中，房產(chǎn)評(píng)估工作顯得十分必要，例如在面臨二手房交易、房產(chǎn)抵押、拆遷等現(xiàn)實(shí)狀況時(shí)。作為一項(xiàng)剛剛興起的專業(yè)化、技術(shù)化的工作，其在中國(guó)發(fā)展還并不成熟。為了給房地產(chǎn)交易提供技術(shù)保障、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，我們必須積極地發(fā)現(xiàn)并解決房地產(chǎn)評(píng)估中出現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)問題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估發(fā)展現(xiàn)狀

房產(chǎn)評(píng)估是房產(chǎn)交易的重要環(huán)節(jié)。由于我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)持續(xù)迅速發(fā)展以及房地產(chǎn)交易愈來愈頻繁，社會(huì)對(duì)房產(chǎn)評(píng)估的需要不斷提升。現(xiàn)階段我國(guó)已有7萬多名從事房產(chǎn)評(píng)估的工作人員，并以每年5千人的速度不斷增加。

雖然我國(guó)房產(chǎn)評(píng)估事業(yè)持續(xù)蓬勃發(fā)展，但過快的發(fā)展速度也帶來了一系列現(xiàn)實(shí)問題，例如從業(yè)者技術(shù)素質(zhì)良莠不齊，部分從業(yè)者工作素養(yǎng)亟需提升；由于法律法規(guī)不完善導(dǎo)致的事業(yè)灰色地帶等。這些現(xiàn)實(shí)問題對(duì)房產(chǎn)評(píng)估事業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生了消極影響。若不解決，勢(shì)必導(dǎo)致更嚴(yán)重現(xiàn)實(shí)狀況發(fā)生。

二、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問題

（一）相關(guān)法律制度不完善

目前中國(guó)房產(chǎn)評(píng)估的主要法律法規(guī)依據(jù)是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》以及系列行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。但這些從宏觀方面進(jìn)行限制的法律法規(guī)，缺乏實(shí)施的具體細(xì)則，難以對(duì)現(xiàn)實(shí)房產(chǎn)評(píng)估提供具體指導(dǎo)，間接阻礙了房產(chǎn)評(píng)估事業(yè)的健康發(fā)展?，F(xiàn)實(shí)中，常常發(fā)生評(píng)估結(jié)果不客觀難以令人接受的情況。

（二）人情交易普遍存在

作為一個(gè)人情重于規(guī)則的社會(huì)，中國(guó)各個(gè)行業(yè)都存在復(fù)雜巨大的人情關(guān)系網(wǎng)，這在房產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中也時(shí)常發(fā)生。雖然近些年我國(guó)政府對(duì)評(píng)估行業(yè)進(jìn)行改革，改制了部分評(píng)估機(jī)構(gòu)。但仍有部分機(jī)構(gòu)核心部門并未發(fā)生實(shí)質(zhì)性的改變。甚至部分房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)者仍然在政府主管部門擔(dān)任職務(wù)。這種現(xiàn)實(shí)情況無法避免房產(chǎn)評(píng)估中發(fā)生的人情交易，并將嚴(yán)重威脅房產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的客觀、公正性。

（三）評(píng)估人員業(yè)務(wù)水平有待提高

現(xiàn)階段，房產(chǎn)評(píng)估從業(yè)者技術(shù)素養(yǎng)良莠不齊。房產(chǎn)評(píng)估是一項(xiàng)技術(shù)性很強(qiáng)的專業(yè)工作，它既需要堅(jiān)實(shí)的理論基礎(chǔ)，也同樣需要豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。而在實(shí)際工作中，很多通過執(zhí)業(yè)考試的從業(yè)者并不具有操作經(jīng)驗(yàn)，難以保證房產(chǎn)評(píng)估工作中的專業(yè)性和合理性。此外，房地產(chǎn)評(píng)估工作依據(jù)難度分為不同層級(jí)，對(duì)負(fù)責(zé)人的技術(shù)要求也有很大的不同，房地產(chǎn)評(píng)估師的資質(zhì)管理十分必要。而現(xiàn)實(shí)工作中，往往出現(xiàn)評(píng)估師資質(zhì)難以擔(dān)任實(shí)際工作的情況，這嚴(yán)重阻礙了該行業(yè)的發(fā)展。

（四）不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

一方面，由于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)吸引大量的從業(yè)者進(jìn)入，行業(yè)對(duì)于評(píng)估師需求接近飽和，常常出現(xiàn)“僧多粥少”的情況，這就導(dǎo)致了評(píng)估師為搶奪業(yè)務(wù)而產(chǎn)生的惡性競(jìng)爭(zhēng)。另一方面，房產(chǎn)交易過程中，一方交易者往往為獲取更大的利益而與從業(yè)者產(chǎn)生非正當(dāng)?shù)慕疱X交易。

三、改善房地產(chǎn)評(píng)估中現(xiàn)有問題的對(duì)策

考慮到房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的存在的一系列問題，為了促進(jìn)行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展，為了給房產(chǎn)交易提供公平性合理性保證，我們必須采取積極的措施。針對(duì)上述幾個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，我們可以從下面幾個(gè)方面提出對(duì)策：

（一）健全相關(guān)法律法規(guī)體系

就法律法規(guī)層面而言，國(guó)家應(yīng)出臺(tái)《房地產(chǎn)評(píng)估法》，保證房產(chǎn)評(píng)估從業(yè)者在工作中有法可依，要對(duì)各種有違公平客觀性的不合法行為做出明確的嚴(yán)厲的處罰，增加犯罪成本，規(guī)范從業(yè)者行為。另外，建立健全各地行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也十分必要。一方面要強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)各地實(shí)際情況，因地制宜地提出可行的統(tǒng)一的具體操作標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，也要增大房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)準(zhǔn)入門檻，確保從業(yè)者的技術(shù)素質(zhì)和道德素養(yǎng)。

（二）加大監(jiān)管力度

政府相關(guān)部門的監(jiān)管是行業(yè)健康發(fā)展的最重要的保證之一。首先，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)改制勢(shì)在必行，應(yīng)保證各房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性以減少行業(yè)內(nèi)幕交易的發(fā)生。其次，應(yīng)建立行業(yè)為主、政府為輔的監(jiān)管體系，加大加深監(jiān)管力度。最后，應(yīng)完善市場(chǎng)監(jiān)管體系，疏通消費(fèi)者投訴的渠道，對(duì)有違職業(yè)道德的從業(yè)人員形成有效的震懾。

（三）加強(qiáng)從業(yè)人員的培訓(xùn)及再教育

針對(duì)于評(píng)估師執(zhí)業(yè)考試過于理論化的現(xiàn)實(shí)，建議考試中增加實(shí)踐操作試題，對(duì)考試人員真實(shí)水平做出全方位的準(zhǔn)確考量。另外，對(duì)擁有執(zhí)業(yè)資質(zhì)的評(píng)估師進(jìn)行等級(jí)評(píng)定也十分必要，以保證現(xiàn)實(shí)中能力與工作對(duì)等的要求。在實(shí)際工作中，要不斷地對(duì)從業(yè)者進(jìn)行再教育，緊跟行業(yè)發(fā)展要求、落實(shí)政府政策，有效提升從業(yè)者的素質(zhì)。對(duì)于那些實(shí)際水平偏低甚至出現(xiàn)重大責(zé)任事故的從業(yè)者，應(yīng)鑒于實(shí)際情況依照法律法規(guī)進(jìn)行降級(jí)或其他處罰。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱。房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)作為房產(chǎn)交易公平性的重要保證，是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要組成部分，其對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展具有重要的意義。雖然現(xiàn)階段該行業(yè)仍然存在一系列諸多問題，但只要采取正確合理的措施，就一定能保證評(píng)估行業(yè)的發(fā)展與成熟，令其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到更好的作用。

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