徐爽爽

摘要：本文以萬科、恒大、萬達(dá)三家中國典型房地產(chǎn)企業(yè)為代表，回顧中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)40年來的發(fā)展歷程。未來，建議提高政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的參與度，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道，形成更加精細(xì)化、專業(yè)化的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)部分工。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 開發(fā)業(yè) 發(fā)展回顧

一、中國房地產(chǎn)開發(fā)歷史沿革

現(xiàn)在意義上的房地產(chǎn)開發(fā)是在1978年以后逐步發(fā)展起來的。1980年9月，北京市城市開發(fā)總公司成立，房地產(chǎn)綜合開發(fā)的大幕拉開。 1984年9月，國務(wù)院決定“建立城鄉(xiāng)綜合開發(fā)公司。對(duì)城市土地、房屋實(shí)行綜合開發(fā)?！边@之后，各地房地產(chǎn)公司如雨后春筍般涌現(xiàn)。

1998年住房貨幣化改革后，房地開發(fā)企業(yè)發(fā)展迅猛，總體上呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：房企數(shù)量不斷增多;規(guī)模持續(xù)壯大;房地產(chǎn)行業(yè)集中度加速提升。一方面，企業(yè)集中度越來越高，龍頭房企在拿地、品牌、資金成本等方面具備明顯優(yōu)勢(shì)，2016年，中國10大房企的總計(jì)銷售額集中度接近19%;另一方面，城市集中度越來越高，2016年，中國十大熱點(diǎn)城市總銷售金額占全國總銷售金額的34.55%，城市分化顯著。

二、中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展歷程——以萬科、恒大、萬達(dá)為例

（一）萬科地產(chǎn)

1、1984年-1994年：多元化的加法

1988年，萬科實(shí)行股份制改革，成為中國第一家社會(huì)公眾持股公司;同年開始進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。在90年代中期，萬科的主營業(yè)務(wù)包括商貿(mào)、房地產(chǎn)、對(duì)外貿(mào)易、文化傳播等四大內(nèi)容。然而多元化在萬科的發(fā)展過程中，卻成為了負(fù)擔(dān)。在1993年，萬科決定放棄發(fā)展綜合商社模式，確立了以城市居民住宅開發(fā)為主要業(yè)務(wù)的專業(yè)化經(jīng)營戰(zhàn)略。

2、1994年-2004年：專業(yè)化的減法

1994年，萬科開始逐漸走上了專業(yè)化的房地產(chǎn)公司發(fā)展道路，確立以下三項(xiàng)戰(zhàn)略調(diào)整方向：

（1）從多元化經(jīng)營向?qū)I(yè)房地產(chǎn)集中。萬科合并貿(mào)易公司，先后轉(zhuǎn)賣盈利狀況良好的供電廠和印刷廠，回籠資金。隨后又將國內(nèi)最大的“怡寶”蒸餾水生產(chǎn)廠轉(zhuǎn)讓給華潤。2001年，萬科將萬佳百貨72%的股份轉(zhuǎn)出，至此徹底退出地產(chǎn)行業(yè)無關(guān)的領(lǐng)域。

（2）從多品種經(jīng)營向住宅集中。萬科從酒店、公寓、住宅、別墅、寫字樓等種產(chǎn)品經(jīng)營轉(zhuǎn)向以住宅產(chǎn)品為主的專業(yè)化開發(fā)模式。

（3）從多城市分散向北京、上海、深圳、天津四大城市集中。從地域上看，萬科由1993年的13個(gè)城市收縮至1999年的4個(gè)城市，集中力量在上海、北京等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口眾多的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心進(jìn)行規(guī)模開發(fā)，形成“點(diǎn)-線”開發(fā)戰(zhàn)略（指在重要交通干線沿線選擇開發(fā)住宅的城市）。

3、2004年至今： 精細(xì)化的乘法

2000年開始萬達(dá)進(jìn)行第二輪擴(kuò)張戰(zhàn)略，由專業(yè)化向精細(xì)化轉(zhuǎn)型。推行區(qū)域化擴(kuò)張，實(shí)行“點(diǎn)—線—片”戰(zhàn)略。將發(fā)展重心立足于珠三角、長三角、環(huán)渤海和幾個(gè)內(nèi)陸核心城市，實(shí)現(xiàn)資源的集約化經(jīng)營。

截至2016年，萬科的全年銷售面積166.7萬平方米，銷售金額達(dá)3647.7億元，在全國商品房市場(chǎng)的占有率進(jìn)一步上升至3.1%，總市值2207億元。

近年來，由于萬科股權(quán)結(jié)構(gòu)分散，以華潤為代表的國有資本和以寶能系為代表的民營資本打響了對(duì)萬科股權(quán)的爭(zhēng)奪戰(zhàn)，這也暴露出萬科發(fā)展過程中一貫忽視的公司治理問題。

（二）恒大地產(chǎn)

1、1996年-2006年： 搶占先機(jī)，占領(lǐng)市場(chǎng)

1996年，許家印在廣州成立恒大，1997年開始運(yùn)營房地產(chǎn)行業(yè)。公司在亞洲金融風(fēng)暴中逆市出擊，敏銳地跟上了當(dāng)時(shí)即將取消福利分房、實(shí)行住房商品化的時(shí)代浪潮，憑借“小面積、低價(jià)格、低成本”的策略搶占先機(jī)，其1997年開發(fā)的第一個(gè)樓盤金碧花園兩個(gè)小時(shí)搶購一空，實(shí)現(xiàn)銷售額8000萬元，獲得了公司起步發(fā)展極其寶貴的第一桶金。

2、2006年-2013年：布局全國， 走向國際

2006年開始，公司布局全國，從廣州迅速拓展到上海、天津、武漢、成都等全國20多個(gè)主要城市，開發(fā)項(xiàng)目從2個(gè)增至50多個(gè)。2008年金融危機(jī)下，恒大上市融資的計(jì)劃被迫擱淺，資金缺口一度高達(dá)120億元以上。危機(jī)巨變下，許家印決定尋求海外資本的幫助。他奔赴香港，獲得香港新世界主席鄭裕彤1.5億美元的投資入股，又先后獲得中東某投資局、德意志銀行、美林銀行等多家機(jī)構(gòu)近3.5億美元的資本，最終化險(xiǎn)為夷，渡過難關(guān)。恒大在隨后幾年中的快速擴(kuò)張，也得益于其前期的資本積累。

3、2013年至今：地產(chǎn)為主，多元產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展

與萬科的路徑相反，恒大是由專業(yè)化走向多元化的典型。2014年，恒大將多元化作為企業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，逐漸涉足了體育、教育、飲用水等多個(gè)領(lǐng)域。最廣為人知的是恒大通過足球運(yùn)營來打響品牌的戰(zhàn)略，取得了巨大成功。

2016年，恒大地產(chǎn)銷售額達(dá)3810億元，超越萬科位居榜首;總市值595億元; 總土地儲(chǔ)備達(dá)到2 .29億平方米，成為土地儲(chǔ)備最豐富的房企。未來，恒大將繼續(xù)把多元化作為企業(yè)的重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略，以民生住宅產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，打造文化、旅游、快消及體育等產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的多元化布局。

（三）萬達(dá)地產(chǎn)

1、1988年-1991年：初生——奠定基礎(chǔ)

1988年，萬達(dá)前身——大連西崗住宅開發(fā)公司圓滿完成了大連市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，在當(dāng)時(shí)扭虧為盈，賺得了企業(yè)的第一桶金。

2、1992年-1997年：立足——雄踞濱城

1992年，大連萬達(dá)集團(tuán)有限公司正式成立，成為東三省首批股份制試點(diǎn)企業(yè)。這一時(shí)期的萬達(dá)，并沒有確定商業(yè)地產(chǎn)為核心的開發(fā)模式，而是進(jìn)行了多元化的探索，涉足機(jī)電、制造、酒業(yè)等多個(gè)領(lǐng)域。

3、1998年-2001年：擴(kuò)張——跨區(qū)域發(fā)展

2000年，萬達(dá)決定以房地產(chǎn)開發(fā)作為集團(tuán)核心產(chǎn)業(yè)，確定了商業(yè)和住宅地產(chǎn)并重的發(fā)展模式。南下成都、北上長春，在全國多個(gè)城市開始高速擴(kuò)張。

4、2002年-2008年：轉(zhuǎn)型——商業(yè)地產(chǎn)

2002年，萬達(dá)訂單式商業(yè)地產(chǎn)模式誕生，即“聯(lián)合協(xié)議，先租后建”，有效提高了資金回收效率。融資渠道也開始由傳統(tǒng)的抵押貸款向私募、信托等模式轉(zhuǎn)變，與麥格理、建銀國際等私募巨頭合作，融得大量資金。同時(shí)與沃爾瑪、時(shí)代華納等商業(yè)巨頭展開合作，萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)迅速占領(lǐng)各大城市的黃金地段。

5、2008年至今：再次轉(zhuǎn)型——城市綜合體

2009年開始，萬達(dá)加大了土地儲(chǔ)備情況，完成了由“單店—組合店—城市綜合體”的進(jìn)化歷程。所謂“城市綜合體”，集五星級(jí)酒店、高檔寫字樓、酒店式公寓、綜合購物中心、高檔住宅等于一體。當(dāng)前，萬達(dá)作為全球商業(yè)地產(chǎn)龍頭，已經(jīng)開設(shè)了超過100座萬達(dá)廣場(chǎng)，持有物業(yè)面積全球第二;2016年，萬達(dá)企業(yè)營業(yè)收入2549億元，集團(tuán)資產(chǎn)達(dá)7961億元。

三、當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的主要特征與建議

（一）房地產(chǎn)開發(fā)過程中的政府參與方式

當(dāng)前，我國政府在房地產(chǎn)開發(fā)中主要參與土地買賣和監(jiān)管工作，具體的開發(fā)任務(wù)交由開發(fā)商實(shí)施。以利益最大化為目標(biāo)的開發(fā)商，不能很好地兼顧其作為城市建設(shè)者保護(hù)城市環(huán)境、提供公共服務(wù)等職責(zé)。

建議：加大政府在開發(fā)過程中的參與。

（二）融資渠道

當(dāng)前，銀行貸款仍是我國房產(chǎn)商融資的主要渠道，近年來，銀行貸款收緊，房地產(chǎn)信托等其他融資渠道也開始占據(jù)重要地位。

建議：拓寬多樣化的房地產(chǎn)融資渠道，解決融資渠道單一問題。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)部構(gòu)成

目前，中國的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)尚未成熟，開發(fā)商幾乎包攬了從土地開發(fā)到房屋開發(fā)的全過程，未形成開發(fā)產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化分工。從收入結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)開發(fā)的收入主要來源于商品房屋銷售收入，土地轉(zhuǎn)讓收入和出租經(jīng)營收入占比很小。

建議：細(xì)化房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)內(nèi)部分工，培養(yǎng)專門的土地開發(fā)商、地產(chǎn)開發(fā)商、中介經(jīng)紀(jì)商、保險(xiǎn)商、抵押服務(wù)等機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)發(fā)展出租，形成專業(yè)化的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。

參考文獻(xiàn)

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