邵瑤春 文艷枚

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);成本控制;成本管理

中圖分類號：F293.33

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了自2009年以來的快速發(fā)展歷程，目前進(jìn)入了一個時間較長的調(diào)整周期。在土地供給方面，由于我國實行國家壟斷的土地政策，政府控制著土地資源的供應(yīng)和出讓，政府往往通過土地拍賣的方式獲取高額的土地收益，使得土地出讓價格持續(xù)走高;而在需求方面，源于我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高速增長和城市化建設(shè)步伐加快，導(dǎo)致住房需求較大，從而帶動房價不斷上漲。

在這樣的環(huán)境下，如何生存和發(fā)展是我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的最為緊迫的問題。如何增強(qiáng)企業(yè)的核心競爭力，有效地管理、控制好成本，直接決定了一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能否在市場中發(fā)展與生存。由于房地產(chǎn)行業(yè)面臨突如其來的調(diào)整周期，原來較為過熱的開發(fā)環(huán)境已經(jīng)不復(fù)存在，為了在激烈的競爭中獲得生存與發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不從戰(zhàn)略的高度重新審視企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，注重培養(yǎng)企業(yè)核心競爭力。企業(yè)必須突破傳統(tǒng)成本控制的理念，從利潤規(guī)劃的角度推行目標(biāo)成本管理，以保持長期的競爭優(yōu)勢。

一、天津A房地產(chǎn)公司的簡介

天津A房地產(chǎn)有限公司在政府的鼓勵和支持下，以“改變建筑環(huán)境新面貌”為宗旨，以建設(shè)“現(xiàn)代、華麗、繁榮、特色”的新新城市為目標(biāo)，于2008年3月成立。公司注冊資本5000萬元，企業(yè)類型是自然人獨資有限責(zé)任公司，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)項目，商品房銷售，物業(yè)管理，土木建筑工程、室內(nèi)外裝飾工程、園林綠化工程、古建筑工程、橋梁及市政道路工程、防水工程、水利配套工程、鋼結(jié)構(gòu)彩板工程、機(jī)電設(shè)備安裝工程施工，金屬材料、建筑材料、裝飾材料、五金交電、計算機(jī)、中央空調(diào)、鍋爐銷售，工程技術(shù)信息咨詢服務(wù)，等等。

1.房地產(chǎn)項目成本管理的現(xiàn)狀

天津A房地產(chǎn)公司2013年毛收入17855.7萬元，成本16614.4萬元，利潤1241.3萬元;2014年毛收入18643.8萬元，成本17845.19萬元，利潤798.61萬元;從數(shù)據(jù)中看，收入只比成本高一點點，根本就沒有利潤可言，導(dǎo)致利潤過低的原因是成本太高。

以公司陽光地產(chǎn)項目為例，公司的土地成本在開發(fā)項目中占據(jù)總成本的比例為30%左右，開發(fā)前期占總成本的3.7%左右，主體建筑工程費占總成本的30.4%左右，主體安裝工程費占總成本的5.4%左右，社區(qū)管網(wǎng)工程費占總成本的3.8%左右，園林環(huán)境費用占總成本的1.7%左右，配套設(shè)施費占總成本的0.4%，開發(fā)間接費用占總成本的2.8%左右，籌資費用占總成本的19.8%左右，房地產(chǎn)項目成本主要集中在土地、土建、設(shè)備費用、期間費用與稅費上。

2.房地產(chǎn)成本管理存在的問題

（1）建筑安裝費用略高于同行業(yè)。建筑安裝工程費按照費用構(gòu)成要素由材料（包含工程設(shè)備，下同）費、人工費、企業(yè)管理費、施工機(jī)具使用費、規(guī)費、利潤和稅金組成。

公司項目獲得政府支持，有優(yōu)待政策并且土地征收多年，導(dǎo)致土地獲得成本較低。而近年來消費者物價指數(shù)（CPI）持續(xù)過高，使得建安成本中的建筑材料和人工成本上升較為明顯，所以要注意控制和降低土地開發(fā)成本建材消耗，減少人員和費用支出等，提高運(yùn)營效率。

（2）籌資成本略高于目標(biāo)成本。公司由于缺乏自有資金，主要是通過銀行貸款和小額公司貸款來開發(fā)地產(chǎn)項目，采用以貸還貸方式來償還貸款，從而增大了公司的籌資成本。

二、天津A房地產(chǎn)公司成本管理問題的分析

1.公司建筑安裝費用偏高的原因

（1）管理不到位。由于企業(yè)管理不到位，導(dǎo)致企業(yè)不能正常運(yùn)行，拖延項目的完工時間，從而降低了工作效率，使得工人失去了工作的積極性，進(jìn)一步降低了工作效率。工作落實不到位，往往會讓那些偷懶的員工混日子，那些人不僅自己不做事，而且他們可以影響周圍的人，使他們都學(xué)會偷懶。

（2）機(jī)械化程度過低。雖然我國房地產(chǎn)企業(yè)的機(jī)械化程度日漸增加，但對于中小型企業(yè)來說，有一大部分還是難以采用機(jī)械化的，因為機(jī)械的成本相對過高。中小房地產(chǎn)企業(yè)購買昂貴的機(jī)械可能會使得企業(yè)的資金鏈斷掉，所以資金不足的企業(yè)只能采用租用機(jī)械和人工的方式，從而不得不增加企業(yè)的建筑安裝費用。天津A房地產(chǎn)公司同其他中小房地產(chǎn)企業(yè)一樣，機(jī)械化不足，導(dǎo)致人工費較多。

2.籌資成本偏高的原因

（1）籌資缺乏靈活性。雖然我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式很多，但對于中小型企業(yè)來說，有些融資方式仍是遙不可及的。目前，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)過分依賴銀行貸款，融資渠道相對單一，商業(yè)銀行基本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。一旦國家實施緊縮銀根的政策，將直接影響到中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)，使其面臨著資金鏈斷裂的風(fēng)險。天津A房地產(chǎn)公司的主要資金來源就是銀行貸款和小額公司貸款，同其他中小房地產(chǎn)企業(yè)一樣，融資渠道單一，在政府實施緊縮銀根的宏觀政策下，缺乏融資靈活性。

（2）籌資不合理。從不同渠道取得企業(yè)資本的有機(jī)構(gòu)成與其比例關(guān)系來看，總體來說企業(yè)資本無外乎就是負(fù)債資本和股權(quán)資本，因此，資本結(jié)構(gòu)問題就是負(fù)債資本的比率問題。企業(yè)在舉借外債時，不僅要考慮負(fù)債帶來的財務(wù)杠桿利益，也要考慮到負(fù)債可能帶來的各種風(fēng)險和成本，所以需要適當(dāng)權(quán)衡資本結(jié)構(gòu)，這就是所說的權(quán)衡理論。

（3）缺少長期穩(wěn)定的資金來源。目前，我國中小房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式是內(nèi)源融資和銀行貸款，而股票融資和債券融資這兩種主要直接融資方式所占比例非常小。直接融資所需的各種復(fù)雜審批手續(xù)、制定的各種嚴(yán)苛條件以及較高的融資成本讓不少企業(yè)望而卻步。而債券融資在房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式中已不足 0.01%。因此中小房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長期債券和股票等融資方式帶來的長期穩(wěn)定的資金。

三、天津A房地產(chǎn)公司成本管理措施

1.降低工程造價措施

（1）加強(qiáng)組織管理、完善成本控制制度。實行成本控制不能光憑一個或幾個部門來完成，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立成本控制的組織保證體系，強(qiáng)化企業(yè)各部門的成本意識，以成本控制以及效益最大化作為工作的中心，使各部門明確各自在成本控制中的職責(zé)，理順成本的關(guān)系和重要性，形成成本控制的有機(jī)體。而且成本控制最直接的結(jié)果是可以降低成本，所以處于企業(yè)的管理核心地位。企業(yè)的管理層可以劃分出一個專門負(fù)責(zé)內(nèi)部控制的部門，從而使內(nèi)部控制體系能夠完整運(yùn)行。通過工作、領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)等方面促進(jìn)部門的每個員工發(fā)揮其所在職位的職能作用。將合適的人員安排在合適的崗位，既保證管理者的權(quán)威和領(lǐng)導(dǎo)權(quán)，又可以充分發(fā)揮員工的潛能。企業(yè)管理者對于員工的數(shù)量和質(zhì)量也要進(jìn)行合理的統(tǒng)計并形成實質(zhì)有效的控制。

（2）增加基礎(chǔ)設(shè)備，增加機(jī)械化程度。公司資金不足以購買機(jī)械設(shè)備，但可以與同行業(yè)不同企業(yè)合伙購買機(jī)械設(shè)備，從而達(dá)到兩公司或多公司雙贏的目的。合伙購買，協(xié)商使用，讓機(jī)械代替人工，加快了工程進(jìn)度，降低或擠壓成本，縮短總項目的工作時間，促進(jìn)資金回籠。適當(dāng)加大機(jī)械化，可縮短工程項目時間，各方面降低項目成本。

2.降低籌資成本的措施

（1）提高公司信譽(yù)與信用等級。目前，我國大多數(shù)公司都不太注重信譽(yù)，對于信用等級也是無所謂的態(tài)度，其實這樣很不利于建立企業(yè)自身信譽(yù)形象，但信譽(yù)形象與財務(wù)形象具有極大的關(guān)系，并且是正相關(guān)關(guān)系。因此，企業(yè)應(yīng)該提高自己的信用等級，要積極參加等級評估，讓市場了解我們的公司，同時也讓公司走向市場。這樣就能在今后的資本市場提供籌資的便利，才能增加投資者的信心，這樣就能積極有效地獲得資金，降低資本成本。

（2）選擇籌資方式，力求降低籌資成本。企業(yè)的籌資方式有許多種，但不管哪一種渠道都有一定的籌資成本。每一種方法都有自己獨特的計算成本的方法，即使是同一資金來源，因籌資方式的不相同，所產(chǎn)生的資金成本也可以不同。所以，企業(yè)在籌資之前應(yīng)該認(rèn)真比較各種資金來源的成本，合理選擇籌資的方式和渠道，力求降低資本成本。

（3）合理安排資本，力求降低綜合資本成本。企業(yè)資金的籌集是為了滿足投資的需要，尤其是為了滿足長期投資的需要。在這樣的情況下，要本著以“投”定“籌”的原則，籌資期限要服從于投資年限，服從于資本預(yù)算，投資年限越長，籌資期限也要求越長。合理安排籌資期限可以降低資本成本，也可以減少不必要的資金閑置。

四、結(jié)束語

由于近年來我國企業(yè)的快速發(fā)展，成本控制是一項系統(tǒng)而復(fù)雜的工作，是企業(yè)改善經(jīng)營管理、提高經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。企業(yè)應(yīng)在不斷提高成本控制意識的基礎(chǔ)上，積極主動地培養(yǎng)技術(shù)成本管理人才，同時還要采取適合本企業(yè)的籌資方式，并在此基礎(chǔ)上有針對性地進(jìn)行成本控制，制訂成本戰(zhàn)略決策，進(jìn)而提高企業(yè)的核心競爭力。

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