趙禧龍

【摘要】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分，可以從根本上推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展。房地產(chǎn)金融與商業(yè)銀行的融合，是當(dāng)前時(shí)代發(fā)展的必然需求，但在融合發(fā)展的同時(shí)，也帶來了金融風(fēng)險(xiǎn)，最終降低房地產(chǎn)與銀行的經(jīng)濟(jì)效益，基于此，作者結(jié)合自身的學(xué)習(xí)經(jīng)驗(yàn)，對商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)與防范進(jìn)行有效的分析研究，以供相關(guān)工作人員參考。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)銀行 房地產(chǎn) 金融風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

隨著時(shí)代不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)市場逐漸與金融市場進(jìn)行合作，形成當(dāng)前的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，從根本上滿足當(dāng)前購房者的房貸需求，同時(shí)，也滿足當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商的投資需求，推動(dòng)我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。但實(shí)際上，受房地產(chǎn)行業(yè)自身的性質(zhì)影響，在其發(fā)展過程中存在較大的金融風(fēng)險(xiǎn)，需要相關(guān)人員提出有效的防范措施。

二、現(xiàn)階段商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，大部分開發(fā)商在開發(fā)過程中主要以銀行借貸為主，自身流動(dòng)資金較少，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)開發(fā)商通過不同的方式進(jìn)行銀行借貸，企業(yè)自身的平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)百分之八十以上，進(jìn)行負(fù)債模式經(jīng)營，同時(shí)，由于當(dāng)前市場競爭影響，一旦企業(yè)自身的資金鏈出現(xiàn)問題，將產(chǎn)生較大的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）市場風(fēng)險(xiǎn)

受當(dāng)前房價(jià)影響，相關(guān)的商品住宅房銷售價(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢，同時(shí)，由于現(xiàn)階段炒房現(xiàn)象較為普遍，部分購買者為獲取一定的利益，選擇將次新房進(jìn)行轉(zhuǎn)賣，逐漸提升當(dāng)前房地產(chǎn)的泡沫程度，房產(chǎn)價(jià)格逐漸高于實(shí)際價(jià)值，當(dāng)泡沫達(dá)到最高值時(shí)，一旦破滅，將導(dǎo)致房產(chǎn)大幅度縮水，為銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)[1]。

（三）道德風(fēng)險(xiǎn)

現(xiàn)階段，由于房地產(chǎn)開發(fā)的貸款利率高于個(gè)人貸款購房利率，導(dǎo)致部分房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)利用個(gè)人的名義進(jìn)行虛假銷售，以此來套取銀行的貸款，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前我國存在大量的個(gè)人虛假購房貸款，形成嚴(yán)重的道德風(fēng)險(xiǎn)。

（四）操作風(fēng)險(xiǎn)

在當(dāng)前的商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款流程辦理過程中，由于相關(guān)的工作人員自身因素影響，導(dǎo)致部分工作人員在實(shí)際操作過程中未能充分意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)的重要性，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)不強(qiáng)，直接導(dǎo)致相關(guān)的審批操作存在大量的不足之處，相關(guān)的審核程序不夠嚴(yán)格，造成風(fēng)險(xiǎn)。

三、商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的有效防范措施

（一）加強(qiáng)創(chuàng)新改革完善當(dāng)前的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管制度

現(xiàn)階段，為降低商業(yè)銀行的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，我國相關(guān)的房地產(chǎn)金融部門應(yīng)改變當(dāng)前的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管制度，不斷進(jìn)行完善創(chuàng)新，剔除制度中原有的不合理?xiàng)l例，以滿足當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的需求。同時(shí)，相關(guān)工作人員應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融相關(guān)業(yè)務(wù)的監(jiān)管與防范，保證我國房地產(chǎn)信貸處于良好的狀態(tài)，并保證其信貸的規(guī)模在一定的范圍內(nèi)，將相關(guān)的信貸風(fēng)險(xiǎn)降到最低值，從根本上保證我國房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。同時(shí)，重點(diǎn)對房地產(chǎn)信貸的集中度進(jìn)行檢測，避免發(fā)生不良信貸，通過不斷的滲透引導(dǎo)，逐漸改變我國當(dāng)前的房地產(chǎn)銀行信貸結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)監(jiān)管力度，滿足當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的實(shí)際需求?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)行業(yè)屬于資產(chǎn)密集產(chǎn)業(yè)，相對來說，該行業(yè)對于金融市場的依賴性較強(qiáng)，并且受金融市場的影響，例如，當(dāng)金融市場發(fā)生變化或金融市場不健全時(shí)，我國房地產(chǎn)行業(yè)將受到較大的影響，難以保證行業(yè)健康發(fā)展，因此，應(yīng)建立完善的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)警報(bào)體系，加強(qiáng)對金融市場的監(jiān)控，嚴(yán)格進(jìn)行審批，執(zhí)行相關(guān)的信息披露制度，以此來提升對金融風(fēng)險(xiǎn)的控制力，保證房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

（二）構(gòu)建完善的商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制體系

當(dāng)前，我國的商業(yè)銀行應(yīng)完善其自身內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，并不斷完善改革，從而推動(dòng)我國商業(yè)銀行信用體系建設(shè)，形成完善的現(xiàn)代化管理，利用科學(xué)合理的管理方式滿足當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的需求。例如，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生主要源自于風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控體系自身的漏洞，從而導(dǎo)致相關(guān)的金融風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，因此，商業(yè)銀行應(yīng)建立完善的監(jiān)管制度，并有效的遵守相關(guān)規(guī)定，對當(dāng)前的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格合理的審批，將辦理流程規(guī)范化，從根本上降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，建立健全的操作制度與規(guī)章流程，成立完善合理的貸款審查部門，對房地產(chǎn)的貸款流程以及全過程進(jìn)行合理有效的審查監(jiān)督，對于擁有良好信譽(yù)度的房地產(chǎn)商應(yīng)給予一定的優(yōu)惠或者貸款綠色通道，以滿足當(dāng)前的實(shí)際需求，提升風(fēng)險(xiǎn)管控水平。

（三）擴(kuò)寬現(xiàn)有的融資渠道保證資金鏈穩(wěn)定

房地產(chǎn)金融的發(fā)展，主要受限于當(dāng)前金融市場缺陷影響，甚至影響商業(yè)銀行對相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，控制效率不高。房地產(chǎn)企業(yè)的貸款主要來源于商業(yè)銀行，直接導(dǎo)致相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)最終匯集到銀行，因此，應(yīng)改變當(dāng)前的現(xiàn)狀，降低商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，從而促使其資金鏈處于穩(wěn)定狀態(tài)，例如，進(jìn)行有效的股權(quán)融資、債券融資等，將集中風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分散，從而保證其穩(wěn)定發(fā)展[2]。

（四）推進(jìn)資產(chǎn)證券化嚴(yán)格控制貸款程序

推進(jìn)資產(chǎn)證券化是指，將當(dāng)前現(xiàn)有的可預(yù)期收入但缺乏一定流動(dòng)性的資產(chǎn)進(jìn)行證券化，以該種方式進(jìn)行有效的出售，以此來獲取融資，從而滿足當(dāng)前的實(shí)際需求。利用該種方式，可以從根本上提升相關(guān)資產(chǎn)的流動(dòng)性，降低銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，并改變當(dāng)前的資本市場的交易方式，促進(jìn)市場穩(wěn)定發(fā)展。同時(shí)，嚴(yán)格對貸款程序進(jìn)行控制，提升貸款管理質(zhì)量。

四、結(jié)論

綜上所述，在商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范過程中，相關(guān)工作人員應(yīng)加強(qiáng)創(chuàng)新改革，完善當(dāng)前的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管制度，構(gòu)建完善的商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制體系，擴(kuò)寬現(xiàn)有的融資渠道，保證資金鏈穩(wěn)定，推進(jìn)資產(chǎn)證券化，嚴(yán)格控制貸款程序，從根本上促使房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，滿足時(shí)代需求。

參考文獻(xiàn)

[1]左莉.我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范[D].山東大學(xué)，2016.

[2]譚霞.我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)及其防范研究[D].湖南大學(xué)，2016.