張雪源

【摘 要】 在持續(xù)調(diào)控的大背景下如何能做到既能開源、也能節(jié)流并且謀求企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，成為了房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的焦點。而在不違背相關(guān)國家法律法規(guī)的前提下，合理進行稅收籌劃，成為當(dāng)前的主流手段之一。文章以A房地產(chǎn)公司（簡稱A公司）為例，詳細剖析A公司2008～2013年進行的一系列稅收籌劃工作。分析如何通過稅收籌劃有效地減輕公司稅負、規(guī)避涉稅風(fēng)險、降低經(jīng)營成本，從而提高經(jīng)濟效益。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 稅收籌劃 案例

一、引言

xxxx置業(yè)有限公司（以下簡稱A公司）于2003年成立，注冊資本為4960萬美元，其中B發(fā)展有限公司占股90.91%，C置業(yè)有限公司（母公司B發(fā)展有限公司也由其投資），占股9.09%，公司類型為中外合資的有限責(zé)任公司。

二、案例概況

從2006年起，D市市政府決定建設(shè)高品質(zhì)新市區(qū)。第一期工程規(guī)劃進行約81萬平方米，第二期工程規(guī)劃進行58萬平方米，A公司于2006年和2008年分別得到兩塊計劃用地的土地使用權(quán)。

根據(jù)土地出讓合同的規(guī)定，在2006年取得第一塊土地時，單價為251/m?，總價203695536元，在企業(yè)全額繳納土地使用權(quán)出讓金的同時，財政按照8.4萬元/畝的額度返還給企業(yè)，專門用于有關(guān)公用基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。A公司在2007年全額繳納出讓金后，于2007年取得財政返還金9900萬元。當(dāng)時，A公司是直接將此項資金直接作為政府補貼入賬。在2008年稅務(wù)部門征稅時，將此項政府補貼納入年度應(yīng)稅所得額的計算范圍，補征企業(yè)所得稅約3267萬元（稅率33%），并且根據(jù)相關(guān)規(guī)定處以加收滯納金。在此次征稅之后，A公司進行了自我反思，于是從2008年起，公司決定對該項業(yè)務(wù)開始進行必要的稅收籌劃。

三、稅收籌劃方案介紹

（一）“土地出讓金返還” 涉稅籌劃。A公司清償出讓金后財政按照13萬元/畝的標(biāo)準返還A公司，將其用于公共設(shè)施建設(shè)。根據(jù)當(dāng)?shù)氐囟?011年發(fā)布《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》和國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于支持公共租賃住房建設(shè)和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》中的有關(guān)規(guī)定，A公司在2008年全額繳納土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)該在同年得到返還金11800萬元。A公司先通過市政府與市建設(shè)局簽訂了《政府項目委托代建協(xié)議》，隨后財政資金通過財政局撥付給建設(shè)局，建設(shè)局然后撥付給A公司。該項項目的監(jiān)管和驗收工作都是由建設(shè)局承擔(dān)。同時，A公司對此筆款項單獨進行會計核算并?？顚Ｓ?。

（二）“銷售收入確認” 涉稅籌劃。由于其中多數(shù)客戶將房屋是作為投資用途，實際交房時不完善有關(guān)手續(xù)，A公司只能收到客戶支付的首付款。同時，客戶采取按揭歸還的形式還款，直至款項完全付清之后再來辦理接房相關(guān)手續(xù)。據(jù)A公司統(tǒng)計顯示，至2011年企業(yè)已竣工樓盤采用全款形式銷售而實際按揭付款的合同收入為288111530元，實際收入192654099.3元，差額達到95456430.7元。

A公司與客戶簽訂合同的形式雖為全款購房合同，但是實質(zhì)上是分期付款購房合同。按照2009年發(fā)布的文件《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》規(guī)定，企業(yè)采用分期收款方式開房商品房的，應(yīng)該按照銷售合同注明的價格和付款日確認收入。客戶提前付款的，再付款日確認收入。在這種情況下，A公司在計算營業(yè)稅時，A公司實質(zhì)上通過預(yù)售方式銷售的房屋，其營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間是收到預(yù)售款的當(dāng)天。

四、籌劃方案評價與思考

（一）“土地出讓金返還” 涉稅籌劃效果。A公司在取得財政返還11800萬元時，根據(jù)財稅[2008]151號文規(guī)定，如果按照正常方式處理需將財政返還視為A公司當(dāng)年的收入總額。此種情形下，土地出讓金的所得稅均由A公司承擔(dān)，需多繳納11800×25%=2950萬元的企業(yè)所得稅。

通過上述稅收籌劃，A公司的出讓金返還可以不計入企業(yè)所得稅的應(yīng)稅收入，會計可處理為其他應(yīng)付款。此時，可少繳納企業(yè)所得稅11800×25%=2950萬元。同時考慮到貨幣的時間價值，該項目于2011年建設(shè)，按8%的利率計算得出A公司每年可節(jié)約236萬元，四年間可節(jié)約資金成本1063.44萬元。

（二）“銷售收入確認”涉稅籌劃效果。最終計算得到A公司應(yīng)納稅所得額約為4000萬元，應(yīng)交營業(yè)稅（稅率為5%）477萬元、企業(yè)所得稅約為1000萬元，企業(yè)當(dāng)期承擔(dān)了相當(dāng)大的稅負。因此，A公司財務(wù)部門將收款方式直接改為分期收款，稅負也可以分期繳納，原來享受折扣的折扣可通過其他方式處理，遞延了上述稅款。雖然遞延稅負并不能減少稅負，但相當(dāng)于獲得了無息貸款，得到了資金的時間價值，可獲得遞延納稅收益。

五、總結(jié)

2008～2012年該項目啟動至結(jié)束，盡管A公司的項目規(guī)模不大，稅收籌劃的方式也相對簡單，但卻在合理地利用了國家和當(dāng)?shù)氐亩愂照叩幕緱l件下，通過一定的業(yè)務(wù)處理使得該公司的營業(yè)成本和應(yīng)繳納稅款大大地降低了。這充分證明，合理的稅收籌劃對于房地產(chǎn)企業(yè)資金地節(jié)省和有效地利用有著至關(guān)重要的作用。

【參考文獻】

[1] 王小玉.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務(wù)籌劃[J].經(jīng)濟研究導(dǎo)刊，2010，（2）：87-88.

[2] 葉友嬌.淺談房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的幾個要點[J].中國商界（下半月），2008，（4）：17.