趙 濤

（浙江中興稅務(wù)師事務(wù)所有限公司 浙江紹興 312000）

企業(yè)投資對(duì)一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展實(shí)在太重要了，不少企業(yè)正因?yàn)闆](méi)有好的決策及管理能力導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)，這樣的例子數(shù)不勝數(shù)，如何做好企業(yè)投資管理，為此進(jìn)行研究和探討，確屬十分必要。筆者將從以下內(nèi)容并結(jié)合房地產(chǎn)的拿地投資來(lái)加以探究：

一、投資決策的重要性

（一）企業(yè)的價(jià)值取決于未來(lái)現(xiàn)金流量的折現(xiàn)值

公司的價(jià)值取決其未來(lái)現(xiàn)金流凈量的折現(xiàn)，只有當(dāng)公司投入的資本回報(bào)超過(guò)資本成本時(shí)，才會(huì)創(chuàng)造價(jià)值。而要實(shí)現(xiàn)公司的價(jià)值，有兩點(diǎn)至關(guān)重要，其一，公司要有利潤(rùn)；其二，利潤(rùn)應(yīng)切實(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金流入企業(yè)，因此投資是推動(dòng)企業(yè)發(fā)展最重要的因素。

（二）資本預(yù)算將企業(yè)的戰(zhàn)略明確化、具體化

戰(zhàn)略是從企業(yè)的使命和愿景引發(fā)出來(lái)的，要使戰(zhàn)略明確化和具體化必須借助投資項(xiàng)目來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

（三）投資決策一般都是企業(yè)戰(zhàn)略性的、重大的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的調(diào)整或加強(qiáng)

投資項(xiàng)目一般也會(huì)持續(xù)很多年，重大項(xiàng)目的投資在不同程度上減弱了企業(yè)的財(cái)務(wù)彈性，影響到企業(yè)的融資決策。盡管融資決策作為單一的決策，但需要配合投資的行為，除了要考慮其獲取的低成本外，更要考慮資金的安全及效率問(wèn)題，為此投資的規(guī)模要與企業(yè)的融資、自有資金及盈余能力相匹配。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的步驟

（一）提出投資方案

一般的投資方案由董事會(huì)提出方案，重大項(xiàng)目由股東大會(huì)決定。

（二）估計(jì)方案相關(guān)的現(xiàn)金流量

1.項(xiàng)目投資的決策依據(jù)以現(xiàn)金流的測(cè)算為起點(diǎn),它與利潤(rùn)相比有其相同點(diǎn)和不同點(diǎn)。

①相同點(diǎn)：若一個(gè)項(xiàng)目不考慮資金時(shí)間價(jià)值，則其現(xiàn)金累計(jì)產(chǎn)流凈流入等于累計(jì)凈利潤(rùn)。

②不同點(diǎn)：（1）凈利潤(rùn)沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，而資金的時(shí)間價(jià)值的折現(xiàn)則是財(cái)務(wù)決策的基礎(chǔ)。（2）凈利潤(rùn)方法對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)缺乏足夠的判斷，一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)金流的實(shí)現(xiàn)和凈利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)往往是不同步的，此時(shí)的決策很難預(yù)估到現(xiàn)金流短缺的風(fēng)險(xiǎn)，因此在實(shí)際工作中以現(xiàn)金凈流量來(lái)考慮相關(guān)的現(xiàn)金凈現(xiàn)流符合實(shí)際情況。

2.測(cè)算現(xiàn)金的流入（營(yíng)業(yè)收入、收回的運(yùn)營(yíng)資金、固定資產(chǎn)的出售、固定資產(chǎn)出售時(shí)的所得稅的抵減等）、現(xiàn)金的流出（付現(xiàn)的營(yíng)業(yè)成本及費(fèi)用、固定資產(chǎn)的投資、墊支的運(yùn)營(yíng)資金、固定資產(chǎn)出售時(shí)的所得稅繳納等），而在現(xiàn)金流出中，要著重考慮自有資金的占用量和融資方式是否可行。以下以房產(chǎn)公司為例對(duì)其收入及支出進(jìn)行分析：

①收入的測(cè)算：收入的測(cè)算的前提是產(chǎn)品業(yè)態(tài)，在拿地前一塊地的容積率是既定的，此時(shí)需要測(cè)算如何搭配產(chǎn)品類(lèi)型，比如別墅、高層或者排屋、多層等等來(lái)實(shí)現(xiàn)收入的最大化和去化周期的最短化。另外收入的測(cè)算要結(jié)合區(qū)域板塊未來(lái)土地供應(yīng)、區(qū)域內(nèi)近年商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)、周邊的樓價(jià)和配套（學(xué)校、醫(yī)院等）、區(qū)域內(nèi)未來(lái)的人口流量和未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃等來(lái)確定總收入以及收入實(shí)現(xiàn)的時(shí)間點(diǎn)。

②支出的測(cè)算：支出測(cè)算主要有成本、費(fèi)用、稅金。目前隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)化，成本和費(fèi)用的計(jì)算基本可以框定，此處節(jié)約空間并不是很大，而稅金當(dāng)中所得稅和增值稅隨著收入、成本和費(fèi)用的框定也基本確定，此時(shí)稅金中土增稅的影響較大，一個(gè)地塊不同的分期則土增稅的金額會(huì)有很大的不同此處財(cái)務(wù)應(yīng)該著重測(cè)算。另外房地產(chǎn)投資的周期性很強(qiáng)，一般以交納拍地保證金為起點(diǎn)，預(yù)售許可證取得前為資金需求量最大時(shí)間點(diǎn)，項(xiàng)目交房時(shí)為現(xiàn)金流取得最大值，所以房地產(chǎn)的現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)與權(quán)責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)基本不能同步。因此房地產(chǎn)的拿地投資測(cè)算應(yīng)以現(xiàn)金流的價(jià)值分析為主。

（三）估計(jì)方案相關(guān)的各種價(jià)值指標(biāo)

如凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率、現(xiàn)值指數(shù)等的估算。其中非折現(xiàn)指標(biāo)也需要進(jìn)行考慮比如項(xiàng)目資金占用最大時(shí)間點(diǎn)，此時(shí)應(yīng)考慮企業(yè)是否有充足的資金去滿足，已經(jīng)如何籌集資金去滿足，如不認(rèn)真考慮有可能導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的爛尾。

（四）進(jìn)行分析、決策

對(duì)于估算出的凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率、現(xiàn)值指數(shù)等指標(biāo)，就可對(duì)其進(jìn)行分析與決策。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)言靜態(tài)指標(biāo)主要關(guān)注：1.現(xiàn)金流回正時(shí)間點(diǎn)：在此時(shí)間點(diǎn)內(nèi)則項(xiàng)目自己可以自收自支從而不用額外增加現(xiàn)金的投入。2.現(xiàn)金回收期：因?yàn)榉康禺a(chǎn)的資金投入較大資金風(fēng)險(xiǎn)隨著國(guó)家的宏觀調(diào)控會(huì)發(fā)生很大的變化，此時(shí)及時(shí)回收現(xiàn)金可以較大程度的避免本金虧損風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)言動(dòng)態(tài)指標(biāo)主要關(guān)注：1.內(nèi)涵報(bào)酬率：因?yàn)閮?nèi)涵報(bào)酬率可以確定房地產(chǎn)企業(yè)采用何種方式進(jìn)行融資、融資的規(guī)模和利率的高低。2.凈現(xiàn)值此時(shí)可以判斷在項(xiàng)目周期的長(zhǎng)度對(duì)動(dòng)態(tài)收益率的影響以及項(xiàng)目是否能夠達(dá)到股東要求的投資收益率。

由于房地產(chǎn)企業(yè)周期短，資金占用量大、營(yíng)運(yùn)速度快的特點(diǎn)，靜態(tài)指標(biāo)尤其是資金平衡點(diǎn)作為項(xiàng)目投資的底線，動(dòng)態(tài)指標(biāo)內(nèi)含報(bào)酬率和凈現(xiàn)值作為項(xiàng)目是否有投資價(jià)值的判斷方式。

（五）對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行事后的審計(jì)

由于是初次的投資方案，其后應(yīng)予以審計(jì)，有沒(méi)有出現(xiàn)偏差，如有及時(shí)跟進(jìn)與校驗(yàn)。

三、現(xiàn)金的籌集和使用

根據(jù)項(xiàng)目的收支，可以計(jì)算出項(xiàng)目的現(xiàn)金缺口，此時(shí)公司需要進(jìn)行現(xiàn)金的籌集。比如房產(chǎn)公司，現(xiàn)金籌集的最低要求是要能滿足企業(yè)在預(yù)售許可證取得前不斷裂，最高要求是籌集速度快、利率低。因此要根據(jù)自有現(xiàn)金流量和外部借款可以合理的來(lái)搭配房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)和債務(wù)結(jié)構(gòu)。

四、常規(guī)企業(yè)現(xiàn)金流的價(jià)值分析及其優(yōu)缺點(diǎn)

企業(yè)可以采用投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率等靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的分析指標(biāo)進(jìn)行分析。如房產(chǎn)公司，在拍地的時(shí)候只有土地價(jià)格是動(dòng)態(tài)的，這時(shí)候可以采用土地基準(zhǔn)價(jià)格每增加10%進(jìn)行一次測(cè)算，這時(shí)候凈現(xiàn)值則是一個(gè)最好的考核指標(biāo)，此指標(biāo)把所有的資金投入都計(jì)算了時(shí)間價(jià)值，等得出凈現(xiàn)值為零的時(shí)間點(diǎn)此時(shí)則是企業(yè)拍地能出到的最高價(jià)格，也就是企業(yè)拍地的底線。關(guān)于凈現(xiàn)值和內(nèi)含報(bào)酬率，可能決策者會(huì)對(duì)此問(wèn)題有較大的爭(zhēng)議，必須要引起高度重視。現(xiàn)將以上兩種觀點(diǎn)的優(yōu)缺點(diǎn)作出如下說(shuō)明：

1.凈現(xiàn)值法(NPV)：其收益能否補(bǔ)償出資者投入的本金及所要求的投資收益，如果凈現(xiàn)值大于等于零，企業(yè)會(huì)采納，否則則予放棄該項(xiàng)目的投資。

2.內(nèi)含報(bào)酬率法(IRR)：項(xiàng)目本身要求的報(bào)酬率，在此要注意如下幾個(gè)問(wèn)題：

①如果內(nèi)含報(bào)酬率法大于其資本成本，接受項(xiàng)目可增加股東財(cái)富，反之則不然。

②內(nèi)含報(bào)酬率法(IRR)的優(yōu)缺點(diǎn)：

優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)含報(bào)酬率法作為一種相對(duì)數(shù)指標(biāo)除了可以和資本成本率比較之外，還可以與通貨膨脹率以及利率等一系列經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行比較。

缺點(diǎn)：由于是相對(duì)指標(biāo)，無(wú)法衡量出公司價(jià)值的絕對(duì)增長(zhǎng)；在衡量非常規(guī)模項(xiàng)目時(shí)，可能會(huì)產(chǎn)生多個(gè)IRR，造成項(xiàng)目評(píng)估的困難，這是內(nèi)含報(bào)酬率法的最大局限性，如果產(chǎn)生企業(yè)預(yù)收款后投入的情況下，此時(shí)的IRR測(cè)算將會(huì)完全失效。針對(duì)這種情況，企業(yè)往往會(huì)采用凈現(xiàn)值法來(lái)替代內(nèi)含報(bào)酬率法，進(jìn)行相關(guān)正確的決策判斷。

3.凈現(xiàn)值法與內(nèi)含報(bào)酬率法的比較

總之，在項(xiàng)目投資決策時(shí)，在關(guān)注項(xiàng)目的前景性時(shí)，要預(yù)測(cè)好企業(yè)的資金需求量，在合理的資本結(jié)構(gòu)框架下，隨著項(xiàng)目的開(kāi)展，各種預(yù)測(cè)指標(biāo)也要根據(jù)實(shí)際情況加以投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整、最佳資本預(yù)算調(diào)整，包括經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流、加權(quán)平均資本成本率等，這是財(cái)務(wù)管理的核心，也是財(cái)務(wù)人員的價(jià)值之所在。