曹楨

摘要：房地產(chǎn)項目風(fēng)險性高，眾所周知。本文擬從房地產(chǎn)項目投資決策、土地獲取、項目建設(shè)和租售管理這四個階段存在的風(fēng)險因素出發(fā)，采用模糊綜合評價方法，對項目的風(fēng)險進(jìn)行評估，希望能借此引導(dǎo)房地產(chǎn)商進(jìn)行合理投資。

Abstract： As we all know， real estate projects have high risk. Based on the risk factors in investment decision-making， land acquisition， project construction and rent management of the real estate project， this article adopts the fuzzy comprehensive evaluation method to evaluate the risk of the project and hopes to guide the real estate developer to make reasonable investment.

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；風(fēng)險評價；模糊綜合評價

Key words： real estate project；risk evaluation；fuzzy comprehensive evaluation

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1006-4311（2018）08-0095-03

0 引言

模糊綜合評價法基于模糊數(shù)學(xué)而產(chǎn)生，引入國內(nèi)研究起步較晚。但經(jīng)過數(shù)年的學(xué)習(xí)研究，如今已經(jīng)被應(yīng)用于各個領(lǐng)域，且成效顯著。

將模糊綜合評價法應(yīng)用于房地產(chǎn)領(lǐng)域，有助于房地產(chǎn)項目開發(fā)階段的風(fēng)險識別，有助于科學(xué)的風(fēng)險管理機(jī)制的建立，有助于政府對房地產(chǎn)項目的宏觀控制，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

1 模糊綜合評價法的主要步驟

1.1 模糊綜合評價法的主要步驟

①設(shè)定因素集U。

評價一個項目的風(fēng)險，人們主要關(guān)心的是它的技術(shù)風(fēng)險、進(jìn)度風(fēng)險等方面。在因素集U中，為了簡化計算，應(yīng)少用因素來概括描述問題。

②設(shè)定評語集V。一般情況下，評語集有如下幾種：

V={大，中，小}或{高，中，低}

V={優(yōu)，良，合，劣}

V={好，較好，一般，較差，差}

③確定權(quán)重集A。每個評價因素的重要程度，就是他們的各自的權(quán)重。確定每個因素的權(quán)重，在模糊綜合評價法中，是非常關(guān)鍵的一步，直接關(guān)系到后續(xù)工作的成功與否。

④專家進(jìn)行評價打分。

專家評價打分法是比較常用的方法，通過專家對各個因素的模糊評價得出。通常采用“民意測驗”這一辦法收集。

⑤建立評價矩陣R。各個因素的評價結(jié)果rij（i=1，2，…，n；j=1，2，…，m）表示對第i個因素做出第j個評語的可能性。各個因素的評價結(jié)果整合就可以得出評價矩陣R。

⑥進(jìn)行綜合評價。模糊綜合評價的結(jié)果為B=A·R。

⑦歸一化處理。通過對矩陣的歸一化處理，可以得出各個方案的評價值。據(jù)此結(jié)果，進(jìn)行方案比較，從而可以選出最優(yōu)方案。

2 房地產(chǎn)項目風(fēng)險評價指標(biāo)體系

房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程風(fēng)險如圖1。

從房地產(chǎn)開發(fā)全過程出發(fā)，建立的房地產(chǎn)項目風(fēng)險評價指標(biāo)體系如表1。

3 案例分析

某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬在某村開發(fā)一住宅小區(qū)，占地面積20萬m2，容積率1.5，擬投資3億。

該項目風(fēng)險因素模糊綜合評價步驟：

3.1 設(shè)定因素集U

一級指標(biāo)因素集為：U={u1，u2，u3，u4}，其中u1，u2，u3，u4分別代表上文中提及的四個一級風(fēng)險因素。

二級指標(biāo)因素集為：Uk={uk1，uk2，…，uki}

3.2 設(shè)定評價集X

X={好，較好，一般，較差，差}=（100，90，70，50，30）。

3.3 確定權(quán)重集A

本案例采用層次分析法以1～9數(shù)量標(biāo)度構(gòu)造各層次上的兩兩判斷矩陣，具體過程如下：

①建立階梯層次結(jié)構(gòu)。

運用1～9數(shù)字的大小關(guān)系劃分重要性，比較兩兩因素之間的關(guān)系。見表2。

因素i與j和j與i比較的標(biāo)度互為倒數(shù)。通過對兩因素相互比較可以得到優(yōu)先關(guān)系的判斷矩陣A=（bij）m×n

②計算判斷矩陣的特征值λmax，并根據(jù)計算得出的結(jié)果求特征向量ω。

③一致性檢驗。

在此方法中，對項目的一致性檢驗是非常重要的一步，這直接關(guān)系到以前分配的權(quán)重值是否適用于該項目，是否需要調(diào)整等。檢驗方法為：若求得CR=CI/RI，則認(rèn)為一致性合適，不需調(diào)整；否則，需要通過對判斷矩陣指標(biāo)取值的調(diào)整，重新確定權(quán)重值。其中，CI=，RI為平均隨機(jī)變量。

最后得出結(jié)果：

A=（0.4，0.3，0.2，0.1）

A1=（0.4，0.3，0.3）

A2=（0.2，0.2，0.4，0.2）

A3=（0.1，0.2，0.2，0.1，0.1，0.1，0.1，0.1）

A4=（0.4，0.4，0.1，0.1）endprint

3.4 專家進(jìn)行評價打分（表3）

3.5 建立評價矩陣R

R1= 0 0.3 0.02 0.1 0.40.1 0.3 0.3 0.2 0.10.3 0.3 0.3 0.1 0

R2=0.4 0.3 0.2 0.1 00.3 0.2 0.1 0.1 0.30.2 0.3 0.2 0.1 0.20.2 0.2 0.2 0.2 0.2

R3=0.3 0.2 0.2 0.1 0.20.2 0.1 0.3 0.2 0.20.2 0.2 0.3 0.2 0.10.4 0.2 0.1 0.3 00.2 0.3 0.2 0 0.30.1 0.3 0.2 0.2 0.20.4 0.2 0.2 0.1 0.1 0 0.1 0.4 0.3 0.2

R4=0.2 0.1 0.2 0.3 0.20.3 0.3 0.3 0.1 00.3 0.3 0.2 0 0.20.3 0.2 0.2 0.3 0

3.6 進(jìn)行綜合評價

B1=A1·R1=（0.4，0.3，0.3）· 0 0.3 0.02 0.1 0.40.1 0.3 0.3 0.2 0.10.3 0.3 0.3 0.1 0

=（0.12，0.3，0.26，0.13，0.19）

B2=A2·R2=（0.2，0.2，0.4，0.2）·

0.4 0.3 0.2 0.1 00.3 0.2 0.1 0.1 0.30.2 0.3 0.2 0.1 0.20.2 0.2 0.2 0.2 0.2

=（0.26，0.26，0.18，0.12，0.18）

B3=A3·R3=（0.1，0.2，0.2，0.1，0.1，0.1，0.1，0.1）·

0.3 0.2 0.2 0.1 0.20.2 0.1 0.3 0.2 0.20.2 0.2 0.3 0.2 0.10.4 0.2 0.1 0.3 00.2 0.3 0.2 0 0.30.1 0.3 0.2 0.2 0.20.4 0.2 0.2 0.1 0.1 0 0.1 0.4 0.3 0.2=（0.22，0.19，0.25，0.18，0.16）

B4=A4·R4=（0.4，0.4，0.1，0.1）·0.2 0.1 0.2 0.3 0.20.3 0.3 0.3 0.1 00.3 0.3 0.2 0 0.20.3 0.2 0.2 0.3 0

=（0.26，0.21，0.24，0.19，0.1）

3.7 歸一化處理

B=A·R=（0.4，0.3，0.2，0.1）·

0.12 0.3 0.26 0.13 0.190.26 0.26 0.18 0.12 0.180.22 0.19 0.25 0.18 0.160.26 0.21 0.24 0.19 0.1

=（0.196，0.257，0.232，0.143，0.172）

3.8 評價結(jié)果

V=B·XT=（0.196，0.257，0.232，0.143，0.172）·

（100，90，70，50，30）T=71.28

根據(jù)上述計算結(jié)果得知：70<71.28<90，和我們設(shè)定的評價集比較，相比于90，結(jié)果更接近于70。綜上所述，可以界定該項目為中等級的風(fēng)險，屬于“較好”的房地產(chǎn)開發(fā)項目，可以進(jìn)行合理投資。

4 結(jié)語

運用模糊綜合評價法對房地產(chǎn)項目各個階段的風(fēng)險進(jìn)行研究，可以對該項目整個階段或各個分階段的風(fēng)險等級進(jìn)行比較全面的評價。用此方法進(jìn)行該方面的研究，一方面可以檢測該方法的普遍適用性，更重要的是可以為以后的開發(fā)提供有力的決策支持。

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