南錦順

[摘要]“兩房”并軌后公租房作為保障房的主要形式并且執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)成為其主要發(fā)展方向。本文分析了我國(guó)綠色公租房的發(fā)展現(xiàn)狀及制約因素，從經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)和制度四個(gè)角度構(gòu)建綠色公租房可持續(xù)發(fā)展模式，以期完善我國(guó)公租房的運(yùn)行機(jī)制，促進(jìn)綠色公租房的長(zhǎng)效發(fā)展。

[關(guān)鍵詞]公租房 綠色建筑 可持續(xù)發(fā)展 模式

一、引言

我國(guó)中低收入家庭眾多，保障房建設(shè)是國(guó)家確定的民生工程。2014年起我國(guó)廉租房和公租房并軌運(yùn)行，統(tǒng)稱(chēng)公租房。公租房作為我國(guó)保障房發(fā)展的大方向，由政府主導(dǎo)建設(shè)，率先執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，是實(shí)現(xiàn)建筑降耗的突破口。然而，由于公租房建設(shè)利潤(rùn)甚微且投資回收期長(zhǎng)，國(guó)家激勵(lì)政策又不足，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商積極性較低，公租房執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)存在很多制約因素。因此，分析我國(guó)綠色公租房發(fā)展現(xiàn)狀及制約因素，指出存在的問(wèn)題并提出改善對(duì)策使其可持續(xù)發(fā)展，是當(dāng)前公租房應(yīng)關(guān)注的最大問(wèn)題。

二、綠色公租房發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）綠色公租房發(fā)展現(xiàn)狀

隨著公租房成為保障房的主要形式，《綠色建筑行動(dòng)方案》要求2014年起本年度和以后新立項(xiàng)的政府投資集中興建且規(guī)模在2萬(wàn)平方米以上的公租房應(yīng)率先實(shí)施綠色建筑行動(dòng)，至少達(dá)到一星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，以此來(lái)帶動(dòng)全國(guó)建筑。2014年《綠色保障性住房技術(shù)導(dǎo)則》制定了衡量綠色保障房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的指標(biāo)體系。以吉林省為例，“十二五”期間吉林省重點(diǎn)推動(dòng)保障房率先執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)展綠色保障房試點(diǎn)工程?！都质【G色建筑行動(dòng)方案》要求2015年末全省新建保障房綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行率不低于20%。然而國(guó)家注重了公租房的建設(shè)數(shù)量而忽略了綠色建筑行動(dòng)。各地雖有一些探索，但專(zhuān)門(mén)針對(duì)公租房實(shí)行綠色建筑行動(dòng)的方案并沒(méi)有形成。

（二）綠色公租房發(fā)展的制約因素

1.激勵(lì)政策支持不足。國(guó)家雖然專(zhuān)門(mén)針對(duì)公租房提出率先實(shí)施綠色建筑行動(dòng)，大力推行并且出臺(tái)政策，但綠色公租房發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，尚處于初步階段。并且，已有政策均側(cè)重于對(duì)執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的要求，沒(méi)有形成包括激勵(lì)政策在內(nèi)的一整套專(zhuān)門(mén)針對(duì)綠色公租房的法律體系。

2.建設(shè)融資更加緊張。公租房主要針對(duì)中低收入群體，回收投資通過(guò)低于市場(chǎng)化的租金收益來(lái)實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致單純由市場(chǎng)主導(dǎo)進(jìn)行建設(shè)融資十分艱難。而公租房執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)會(huì)使用一些先進(jìn)的適宜技術(shù)，增加建設(shè)成本，資金問(wèn)題更為凸顯。民間資本的投資意愿并不強(qiáng)烈，公租房主要由政府投資建設(shè)。因此，融資困難是綠色公租房發(fā)展的根本性制約因素。

3.綠色建筑技術(shù)沒(méi)有普及。綠色建筑技術(shù)應(yīng)用于我國(guó)保障房，室外在綠化、外墻保溫等方面；室內(nèi)在防噪、采光和通風(fēng)等方面。公租房執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)必然對(duì)公租房的設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)營(yíng)要求更高，技術(shù)上面臨很大挑戰(zhàn)。但是，與先進(jìn)國(guó)家相比，我國(guó)綠色適宜技術(shù)和節(jié)能材料還不成熟，熟悉綠色建筑技術(shù)的人員也并不普遍，建設(shè)過(guò)程易出現(xiàn)問(wèn)題。同時(shí)，公租房發(fā)展時(shí)間不長(zhǎng)，綠色建筑技術(shù)應(yīng)用于公租房還有待不斷探索。

4.社會(huì)實(shí)施過(guò)程易出現(xiàn)問(wèn)題。當(dāng)前房地產(chǎn)供給和需求的不匹配導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)各種問(wèn)題?！皟煞俊辈④壓?，公租房針對(duì)中低收入人群，范圍更加廣泛。而每個(gè)承租人對(duì)公租房的各方面需求不同，執(zhí)行綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)后對(duì)綠色技術(shù)帶來(lái)效益的需求也不統(tǒng)一。即使通過(guò)完善達(dá)到需求較統(tǒng)一，但是公租房租賃期長(zhǎng)，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)維護(hù)期間易出現(xiàn)各種問(wèn)題。

三、綠色公租房可持續(xù)發(fā)展模式

針對(duì)綠色公租房發(fā)展現(xiàn)狀和制約因素，從經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)和制度四個(gè)角度構(gòu)建綠色公租房可持續(xù)發(fā)展模式：

（一）經(jīng)濟(jì)可持續(xù)

從經(jīng)濟(jì)角度分析綠色公租房的發(fā)展。我國(guó)現(xiàn)有融資模式以政府投資為主，且相當(dāng)部分的政府投資缺乏長(zhǎng)期統(tǒng)籌規(guī)劃，難以形成可持續(xù)現(xiàn)金流。在民間資本閑散的形勢(shì)下，構(gòu)建地方政府融資平臺(tái)，主要引入國(guó)外PPP、ABS或REITS等融資模式，設(shè)立綠色公租房專(zhuān)項(xiàng)基金，輔以政策性銀行支持，從而構(gòu)建多元化融資模式。同時(shí)嘗試將過(guò)剩住房轉(zhuǎn)化為公租房，使其可持續(xù)供應(yīng)。該模式由政府主導(dǎo)、多種渠道融合，通過(guò)資本市場(chǎng)重點(diǎn)吸引民間資本投資，形成可持續(xù)現(xiàn)金流及供應(yīng)體系，以緩解綠色公租房融資困境，使其在經(jīng)濟(jì)上可持續(xù)發(fā)展。

（二）環(huán)境可持續(xù)

從環(huán)境角度分析綠色公租房的發(fā)展。新加坡綠色組屋最顯著特點(diǎn)是大量的綠化設(shè)計(jì)。包括柱和墻面的垂直綠化、屋頂綠化等。其次是節(jié)能設(shè)計(jì)，主要是資源合理利用和能源回收利用。但并不是現(xiàn)代化、高科技就是綠色，中國(guó)不同地域式、季節(jié)式，適用技術(shù)式的發(fā)展道路，才是綠色建筑發(fā)展的必經(jīng)之路。借鑒國(guó)外綠色建筑與環(huán)境和諧相處的成熟經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)進(jìn)行細(xì)致調(diào)研和反復(fù)實(shí)踐，確定綠色公租房綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，構(gòu)建綜合評(píng)價(jià)模型，得出公租房低成本綠色適宜關(guān)鍵技術(shù)進(jìn)行集成推廣和應(yīng)用，加快綠色公租房可持續(xù)發(fā)展。

（三）社會(huì)可持續(xù)

從社會(huì)角度分析綠色公租房的發(fā)展。2016年國(guó)家提倡供給側(cè)改革，可調(diào)查分析綠色公租房的需求，從需求側(cè)引出供給側(cè)。對(duì)我國(guó)不同地區(qū)通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)為主實(shí)地為輔的問(wèn)卷調(diào)查方式分析出影響綠色公租房居民滿(mǎn)意度的關(guān)鍵因素并針對(duì)性提出合理化建議。按此過(guò)程建立動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)機(jī)制，為政府和居民提供交流的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。同時(shí)注重社區(qū)多元化及和諧度，改良規(guī)劃設(shè)計(jì)，加強(qiáng)社區(qū)服務(wù)等，注重綠色公租房長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)維護(hù)。使綠色公租房在社會(huì)上可持續(xù)發(fā)展。

（四）制度可持續(xù)

將經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)三方面相結(jié)合使綠色公租房綜合發(fā)展，一方面要建立并完善專(zhuān)門(mén)的制度體系。在融資、綠色適宜技術(shù)應(yīng)用、社會(huì)問(wèn)題解決等方面輔以政策扶持，營(yíng)造良好的制度環(huán)境。例如在貸款和稅收方面提供激勵(lì)政策、居住滿(mǎn)一定年限允許承租者低于市場(chǎng)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)、開(kāi)辟審批“綠色通道”等。另一方面，應(yīng)建立完善專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)機(jī)制。一是可通過(guò)校企合作完善高校綠色建筑相關(guān)專(zhuān)業(yè)和課程的建設(shè)，培養(yǎng)復(fù)合型人才；二是可定期組織綠色建筑相關(guān)培訓(xùn)，培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)人員的綠色建筑意識(shí)和技能。

四、結(jié)論

本文分析了綠色公租房的發(fā)展現(xiàn)狀及制約因素，有針對(duì)性地從經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)和制度四個(gè)角度構(gòu)建綠色公租房可持續(xù)發(fā)展模式，期望為綠色公租房的長(zhǎng)效發(fā)展提供有益借鑒。模式的具體實(shí)施以及可能出現(xiàn)的后續(xù)問(wèn)題在今后還要進(jìn)一步研究。