王露霏++汪霄

摘要：本文以公租房建設(shè)中契約型REITs融資為例，分析融資體系中的資金循環(huán)，通過(guò)對(duì)融資體系的關(guān)鍵資金流動(dòng)力因素以及牽引機(jī)制的分析，對(duì)我國(guó)的公租房REITs融資提出相關(guān)的建議。

關(guān)鍵詞：公租房;REITs;資金循環(huán)

中圖分類號(hào)：TU-9 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）027-0000-01

我國(guó)公共租賃房指的是通過(guò)政府或政府委托的機(jī)構(gòu)，按照市場(chǎng)租價(jià)向中低收入的住房困難家庭提供可租賃的住房，其目的是解決家庭收入高于享受廉租房標(biāo)準(zhǔn)而又無(wú)力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入群體的住房困難[1]。發(fā)展公共租賃房是對(duì)于這類滿足廉租房標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)之間的所謂“夾心層”群體的需求顯得尤為重要。

一、公共租賃房與REITs融資

REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）起源于美國(guó)，在西方國(guó)家比較盛行，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金[2]。

從實(shí)際中的分析來(lái)看，REITs從以下幾個(gè)角度可以滿足公租房建設(shè)融資的需要：

1.發(fā)展環(huán)境。我國(guó)的房地產(chǎn)信托業(yè)的發(fā)展成熟，其法律、人才、市場(chǎng)基礎(chǔ)都有保障。

2.社會(huì)資金。我國(guó)的居民儲(chǔ)蓄率在全球位居前列，但是大量的居民儲(chǔ)蓄沒(méi)有得到很好的使用收益。而REITs具有流通性強(qiáng)、變現(xiàn)率高，滿足我國(guó)居民一貫的謹(jǐn)慎投資態(tài)度。

3.物業(yè)基礎(chǔ)。REITs以持續(xù)穩(wěn)定的收益為基礎(chǔ)，因此其更親睞于投資收益性久、總體量大、具有增值性的物業(yè)。

二、REITs融資機(jī)理

本文將就組織形式為契約型、投資模式為權(quán)益型、運(yùn)作方式為封閉式、進(jìn)行公募形式的REITs融資機(jī)理進(jìn)行分析。即管理公司和托管銀行在成立信托契約的基礎(chǔ)上，通過(guò)公開(kāi)發(fā)行方式發(fā)行收益憑證籌集投資者資金，并投資于公租房資產(chǎn)建設(shè)，其中受益憑證的發(fā)行量是有限制的。其中由投資者作為委托人，基金管理公司受托進(jìn)行資金管理投資。投資者憑借收益憑證來(lái)獲得收益。

政府：制定 REITs 和公租房的相關(guān)法律制度。制定公租房建設(shè)計(jì)劃，無(wú)償劃撥相應(yīng)的土地建造公租房，并負(fù)責(zé)公租房市場(chǎng)的監(jiān)管工作。切實(shí)履行社會(huì)管理和公共服務(wù)的職責(zé)，為公租房的建設(shè)和提供專項(xiàng)補(bǔ)貼，促進(jìn)公租房建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。

基金管理公司：由國(guó)有證券公司負(fù)責(zé)專門開(kāi)展公租房 REITs 業(yè)務(wù)，負(fù)責(zé)向主管部門申請(qǐng) REITs 計(jì)劃的審批，負(fù)責(zé)向社會(huì)公眾募集資金，并和投資者簽訂契約合同，負(fù)責(zé)基金的日常運(yùn)營(yíng)管理。依法成立投資特定公租房項(xiàng)目的公租房 REITS，存續(xù)期為 10 年。

公租房開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)：專門負(fù)責(zé)公租房項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的國(guó)有企業(yè)，根據(jù)國(guó)家制定的公租房修建計(jì)劃，通過(guò) BT、EPC、代建等建設(shè)模式，負(fù)責(zé)修建特定的公租房項(xiàng)目用于開(kāi)展 REITs 融資。

三、公租房融資建設(shè)體系資金循環(huán)及其動(dòng)力因素

而公租房具有收益持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，如何把持續(xù)收益轉(zhuǎn)換為一次性收益，這是公租房開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)投入公租房開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的動(dòng)力。因此通過(guò)REITs方式進(jìn)行融資的機(jī)理就在于民間資本可以一次性融資并且其收益回報(bào)可以持久進(jìn)行，符合公租房開(kāi)發(fā)建設(shè)的要求。

1.建造資金循環(huán)鏈。在公租房的開(kāi)發(fā)中，公租房開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)通過(guò)向融資機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資建造公租房，資金由融資機(jī)構(gòu)流入公租房開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，再流入公租房建設(shè)階段形成房屋實(shí)體。而REITs利用民間資本的融資，購(gòu)買公租房即轉(zhuǎn)移公租房所有權(quán)，此時(shí)的資金流動(dòng)由REITs流入公租房開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)，再流入融資機(jī)構(gòu)形成循環(huán)鏈。

2.融資—收益資金循環(huán)鏈。公租房融資建設(shè)體系中的另一個(gè)資金循環(huán)鏈為融資—收益資金循環(huán)。REITs的融資核心是民間資金的集聚，如何促動(dòng)這一資金流的流動(dòng)即吸引民間資金的集聚，是整個(gè)資金循環(huán)鏈的關(guān)鍵。

REITs融資后，通過(guò)對(duì)公租房的產(chǎn)權(quán)購(gòu)買并進(jìn)行長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理而獲得租金收益等，形成資金的流入流出;而民間投資者可以通過(guò)在存續(xù)期滿贖回資金并獲得收益，也可以通過(guò)在證券市場(chǎng)的轉(zhuǎn)讓受益憑證獲得收益，又形成了一個(gè)資金的三角循環(huán)流動(dòng)。

通過(guò)分析，將公租房建造資金循環(huán)鏈和融資—收益資金循環(huán)鏈進(jìn)行組合，即完整的公租房融資建設(shè)體系資金循環(huán)鏈。建造資金循環(huán)鏈和融資—收益資金循環(huán)鏈的結(jié)合點(diǎn)在于公租房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。公租房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移使得REITs的融資流入到建造資金循環(huán)鏈，將造資金循環(huán)鏈和融資—收益資金循環(huán)鏈進(jìn)行組合，形成整個(gè)循環(huán)鏈的資金流通。

確保資金循環(huán)鏈的安全性，不僅僅需要的是足夠的資金總量，還需要對(duì)其中關(guān)鍵資金流進(jìn)行保護(hù)與促進(jìn)，確保整個(gè)資金鏈的暢通。任何投資都是帶有回報(bào)性質(zhì)的投資，沒(méi)有回報(bào)，投資也不會(huì)產(chǎn)生。在公租房的融資建設(shè)資金循環(huán)體系中，有兩處資金流體現(xiàn)的是投資與回報(bào)的資金流動(dòng)，同時(shí)這兩處資金流是具有推動(dòng)性作用，能夠保證其他資金鏈的資金循環(huán)性。

四、對(duì)我國(guó)公租房建立REITs融資體系循環(huán)的建議

1.吸收人才。REITs 的運(yùn)作需要高度專業(yè)的房地產(chǎn)投資人才， 他們既要有房地產(chǎn)專業(yè)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)， 又要有經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析研究能力， 還要具備大量的房地產(chǎn)和金融法律知識(shí)， 熟悉房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)調(diào)研、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、產(chǎn)品營(yíng)銷和物業(yè)管理等各個(gè)方面。

2.創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)。公租房具有收益性低且持續(xù)時(shí)間長(zhǎng)的特點(diǎn)，如何能夠保證公租房的收益能夠滿足投資者收益。因此在公租房建設(shè)過(guò)程中，REITs管理公司可以通過(guò)創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式來(lái)增加收益性，例如建設(shè)公租房以及配套的商業(yè)、其他物業(yè)設(shè)施來(lái)增加收益。

3.促進(jìn)公租房市場(chǎng)化。市場(chǎng)也是公租房融資體系的構(gòu)建的外部環(huán)境，是對(duì)整個(gè)公租房建設(shè)運(yùn)營(yíng)體系目標(biāo)的統(tǒng)一。建立市場(chǎng)平臺(tái)促進(jìn)外部資源的匯聚，加強(qiáng)公租房建設(shè)過(guò)程中人才、資金、知識(shí)、服務(wù)、的流動(dòng)，創(chuàng)造出足夠的需求和收益，吸引更多的民間資金進(jìn)入公租房建設(shè)中。

參考文獻(xiàn)：

[1]孟培.REITs 在我國(guó)公租房建設(shè)中的應(yīng)用研究[D].重慶：重慶大學(xué)，2012.

[2]車春鸝.REITS—中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的新渠道[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2006，（08）：89-92.

[3]莊治磊.基于 REITs 的公租房融資模式研究[D].重慶：重慶大學(xué)，2011.

[4]劉愛(ài)玲.我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資信托基金 融資模式研究[D].重慶：重慶大學(xué)，2012.

作者簡(jiǎn)介：王露霏（1992-），女，黑龍江鶴崗人，碩士，研究方向：住房保障、建筑經(jīng)濟(jì)。

汪 霄（1962-），女，安徽合肥人，研究方向：住房保障、建筑經(jīng)濟(jì)。