摘 要:隨著房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展,其在國民經(jīng)濟(jì)上的地位日益提高,已經(jīng)成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶動了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展反過來又對經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有積極的影響。然而,中國房地產(chǎn)業(yè)還尚未成熟,房價持續(xù)上漲的問題是目前最為熱門的話題。政府也對此進(jìn)行了宏觀調(diào)控。文章從成本、人口、經(jīng)濟(jì)及社會角度對房地產(chǎn)價格影響因素進(jìn)行定性分析。提出對抑制房價上漲的政策建議,使我國房地產(chǎn)業(yè)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展,從而帶動經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)價格 房地產(chǎn)業(yè) 影響因素 措施建議
中圖分類號:F293.3
文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A
文章編號:1004-4914(2017)11-048-02
改革開放以來,特別是20世紀(jì)末頒布的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革,加快住房建設(shè)的通知》這一制度改革以來,我國經(jīng)濟(jì)體制發(fā)生了深刻的變化,國民經(jīng)濟(jì)取得了非凡的發(fā)展,城鎮(zhèn)居民對住房有了進(jìn)一步的觀念意識,在住房分配貨幣化、住房供給商品化和住房供給社會化的住房新體制下,我國房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展,引導(dǎo)著整個經(jīng)濟(jì)體系,成為了國民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。但是房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,使我國房地產(chǎn)價格持續(xù)走高,而且房價的上漲速度也日益加快,已經(jīng)超過了城鎮(zhèn)居民收入的增長速度。這也帶動了住房需求的提高,使住房消費(fèi)占我國城鎮(zhèn)居民消費(fèi)的比重越來越高。據(jù)國家統(tǒng)計局2016年4月份全國住宅房銷售價格變動情況統(tǒng)計,在70個城市中,新建商品住宅房的價格比3月份下降的城市僅有5個,而價格比3月份上升的城市有65個。房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展,使國民經(jīng)濟(jì)高度依賴于房地產(chǎn)業(yè),而且房價居高不下的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象引發(fā)了一系列問題。
一、影響房地產(chǎn)價格因素的分析
(一)成本因素
1.土地成本。土地成本作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分,土地價格的變動對房地產(chǎn)價格的變動有著強(qiáng)烈的關(guān)聯(lián)性,即土地價格的變動必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的變化。我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展帶動了城鎮(zhèn)化水平的提高,這一提高又對土地需求產(chǎn)生了積極影響,增加了人們對土地的需求。因土地的供給彈性相當(dāng)小,這會使有限的土地資源日趨稀缺,導(dǎo)致土地價格持續(xù)上漲,進(jìn)而導(dǎo)致房價的上漲。
2.建筑安裝成本。建筑安裝成本是指在房屋施工中所產(chǎn)生的設(shè)備購置費(fèi)用和管理費(fèi)用。我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展加快了房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級,使得用更優(yōu)質(zhì)的建筑原材料提高房屋的質(zhì)量,滿足那些生活水平日益得到改善的人們的品質(zhì)要求,這便提高了建筑安裝成本,即生產(chǎn)成本,從而帶動了房價的上漲。
(二)人口因素
1.人口數(shù)量。我國雖然放慢了人口增長的速度,但其總數(shù)依然在增加,這會給房地產(chǎn)業(yè)施加更多的壓力。人口數(shù)量的增加直接影響著住房需求量的增加,而在短期內(nèi)土地供給是完全無彈性的,這會打破需求與供給兩者之間的均衡,也就必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲。
2.人口素質(zhì)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高了中低收入人群的消費(fèi)水平,而中低收入人群作為最大的消費(fèi)群體,隨著自身經(jīng)濟(jì)狀況得到日益的改善,整體上的綜合素質(zhì)水平提高到更高一層次。人們的生活條件越來越得到改善,人們對最基本的衣食住的要求理所當(dāng)然地也會越來越提高。人們更偏向于住在一個保障社區(qū)治安、健全綠化設(shè)施的住宅區(qū)。這便提高了房屋開發(fā)成本以及建筑成本,進(jìn)而導(dǎo)致房價的上漲。
(三)經(jīng)濟(jì)因素
1.居民收入。根據(jù)凱恩斯的消費(fèi)理論可知,消費(fèi)隨著收入的增加而增加,隨著收入的減少而減少,即消費(fèi)與收入兩者之間存在正相關(guān)關(guān)系。經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展帶動了個人可支配收入的增加,從而相應(yīng)地增加了消費(fèi)需求。由于每個人的收入水平都是不同的,在同樣的住房價格下,每個人的承受程度不同,必然導(dǎo)致存在不同的住房需求。一般,高收入人群的邊際消費(fèi)傾向(MPC)低,收入的增加對房地產(chǎn)的需求的影響不明顯,但這些人會以投機(jī)的目的進(jìn)行土地拍賣,從事房地產(chǎn)的投資,這會使房價飛漲。而中低收入人群的邊際消費(fèi)傾向(MPC)較大,收入的增加必然會導(dǎo)致消費(fèi)的增加,他們希望居住在比現(xiàn)階段條件更好的房屋,自然就會偏好房地產(chǎn)成本更高的住宅房,這必然會使房價上漲。
2.利率。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資本在全部資本中所占的比例大致是30%~40%,其余的是金融系統(tǒng)融資、外資和購房者的預(yù)付款。利率作為資金的服務(wù)價格,對房地產(chǎn)的需求具有一定的影響,從而使房地產(chǎn)價格發(fā)生一定的變動。根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)相關(guān)理論,對于一般人來說,利率的上升意味著人們更偏向于把資金存放在銀行,而不是拿出來消費(fèi),這時抑制了人們的消費(fèi)需求,對房地產(chǎn)的需求也就會有所減少。而相反,利率的下降會刺激消費(fèi),進(jìn)而增加購房需求。對于房地產(chǎn)投資者來說,投資決定于利率和資本邊際效率,而資本邊際效率遵循效益遞減規(guī)律。當(dāng)利率低于資本邊際效率時,進(jìn)行投資是有利的,所以這時投資者會增加投資力度。反之,當(dāng)利率高于資本邊際效率時,進(jìn)行投資是不利的,所以這時投資者也就縮減開支。即投資與利率反方向變動,投資與資本邊際效率正方向變動。
3.國內(nèi)生產(chǎn)總值。國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)是指在一個國家或者一個地區(qū)這一范圍內(nèi),在一定時期通過投入一定的生產(chǎn)要素所生產(chǎn)的全部最終產(chǎn)品的市場價值。最終產(chǎn)品包括物品和勞務(wù),它是檢驗一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和綜合實力的重要指標(biāo)。我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,加快了GDP增長速度,使GDP曲線隨著時間的推移越來越陡,進(jìn)而相應(yīng)地增大了對房地產(chǎn)的投資。
(四)社會因素
1.城鎮(zhèn)化水平。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高加快了城鎮(zhèn)化進(jìn)程的步伐,帶動了城市化水平的提高。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù),1978年我國的城鎮(zhèn)化率只有17.9%,而2014年我國城鎮(zhèn)常住人口比上年末增加了1800多萬,城鎮(zhèn)化率達(dá)到54.77%,以年均增長1.02個百分點(diǎn)的速度穩(wěn)步提高,而到2030年,城鎮(zhèn)化率將達(dá)到65%左右。
城市化率的提高主要體現(xiàn)在人口從農(nóng)村流動到城市,從而使城市住房的需求增加,在房地產(chǎn)供給缺乏彈性的情況下,需求與供給這兩者之間存在嚴(yán)重的不平衡性,這必然會導(dǎo)致全國城市房地產(chǎn)價格的持續(xù)上漲,加重人們的住房壓力。endprint
2.社會治安。隨著人們生活條件的改善,對住房的要求也日益提高。除了對房屋實體的質(zhì)量要求,還考慮到住房的周圍環(huán)境。住房附近有地鐵站、公交站等方便的交通設(shè)施,或者離學(xué)校、大型超市近,房價自然會上漲。而且小區(qū)全方位的設(shè)有保安設(shè)施,當(dāng)然也會使房價上漲。相反,若在社區(qū)內(nèi)發(fā)生危害人身安全的犯罪事件,引起居民的恐慌,會產(chǎn)生負(fù)面影響,導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的下跌。
3.房地產(chǎn)投機(jī)。房地產(chǎn)投機(jī)是在房地產(chǎn)價格發(fā)生變化的時候所產(chǎn)生的差價來獲利的投資行為。不同于理論上的有效市場假說,通常只有極少數(shù)的人才能全面地掌握關(guān)于房地產(chǎn)的信息資源,即存在信息的不對稱性,所以一般對房地產(chǎn)的投機(jī)行為是非理性的。換句話說,人們對房地產(chǎn)未來價格的預(yù)期是非理性的,很多人往往高價買進(jìn)低價賣出,而不是所謂的低價買進(jìn)高價賣出,所以大多數(shù)人通過房地產(chǎn)投機(jī)是不能夠獲利的。目前,房地產(chǎn)投機(jī)的過度盛行,嚴(yán)重干擾了經(jīng)濟(jì)社會的秩序,阻礙房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展,無法抵制房價的過度上漲,反而會加快房價的上漲速度。
二、應(yīng)對的措施和建議
(一)土地方面的政策建議
增加土地供應(yīng)面積是抑制房價上漲過快這一局勢的最直接的措施。首先必須改革政府包攬所有權(quán)力的現(xiàn)狀,提高土地供應(yīng)制度的市場化程度。比如,土地規(guī)劃、土地審批以及土地出讓金收取等。并且制定強(qiáng)有力的法律依據(jù)來限制廣泛盛行的投機(jī)行為,抑制土地市場“地王”的現(xiàn)象,減少對投機(jī)的需求。
同時,要確保土地供應(yīng)必須以普通商品住房為主,保障商品房土地供應(yīng)面積的增加。由于我國中低收入者占社會的絕大部分,無法承受所謂“天價”的房地產(chǎn)價格,日益提高商品房空置率,導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供求的嚴(yán)重失衡。就此,政府必須鼓勵加大對經(jīng)濟(jì)適用房和廉價出租房的建設(shè)力度,適當(dāng)減少高檔公寓、別墅等建筑成本高的房地產(chǎn),降低中低收入消費(fèi)群的購房承受壓力,給他們提供更為實際的幫助。
(二)金融方面的政策建議
貨幣政策影響著房地產(chǎn)價格傳導(dǎo)途徑,政府面對著房價異常上漲的現(xiàn)象,一般會采取提高利率等緊縮性的貨幣政策,但其效果不佳。原因在于,政府忽略了重要的前提條件。那就是,不能在全國范圍內(nèi)都實行緊縮性的貨幣政策。由于房地產(chǎn)價格有著區(qū)域性的特性,所以根據(jù)不同城市應(yīng)當(dāng)采取不同措施。同時必須完善金融市場,加快推進(jìn)利率市場化的改革進(jìn)程,把市場資金的需求與供給作為基礎(chǔ),在中央銀行基準(zhǔn)利率的引導(dǎo)下,協(xié)調(diào)利率政策與匯率政策之間的相互作用,健全金融體系。
(三)社會方面的政策建議
隨著經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展,人口越來越集中在大城市,這會越來越加重城市的壓力,導(dǎo)致城市飽和現(xiàn)象的日益嚴(yán)重。政府必須采取國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策,加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程,加強(qiáng)對城市邊緣的開發(fā),分散聚集在市中心的人口。在近郊已建好的住房周圍建設(shè)公共設(shè)施、大型超市、地鐵公交站等,滿足居民的生活需求,吸引更多的住房購買者。通過緩解城市的壓力,改善城市嚴(yán)重的環(huán)境問題、交通堵塞問題,最重要的是能夠抑制城市購房的需求,從而穩(wěn)定城市房價的上漲。
總之,要保持房地產(chǎn)業(yè)的良性穩(wěn)步發(fā)展,政府應(yīng)采取宏觀政策調(diào)控,對房地產(chǎn)市場的秩序加以規(guī)范。在房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)自然協(xié)調(diào)下,適當(dāng)干預(yù)市場運(yùn)作。比如增加住宅商品房面積的供應(yīng),適當(dāng)?shù)靥岣咦》抠J款利率,調(diào)整貨幣供給量以及增加居民收入等。同時,要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)的法律法規(guī),有力地抵制違法行為,維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常運(yùn)作,為房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展起到促進(jìn)作用。
參考文獻(xiàn):
[1] 宋志勇,熊璐瑛.利率對房地產(chǎn)價格影響的理論與實證研究[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì),2009(11):140-142
[2] 高鴻業(yè).西方經(jīng)濟(jì)學(xué)(宏觀部分)第五版[M].中國人民大學(xué)出版社,2013
[3] 國家統(tǒng)計局.http://www.stats.gov.cn/tjsj/sjjd/201503/t20150309_691333.html
[4] 豐雷,林增杰.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)(第三版)[M].中國建筑工業(yè)出版社,2008
[5] 劉琳.貨幣政策對房地產(chǎn)價格的影響[J].經(jīng)營管理者,2012(4):243-243
(作者單位:延邊大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 吉林延吉 133002)
[作者簡介:崔鈺雪(1994—),女,朝鮮族,吉林省延吉市人,本科學(xué)歷,學(xué)士學(xué)位]
(責(zé)編:玉山)endprint