聶　圣,魏文基

(華中師范大學(xué) a.人文社會(huì)科學(xué)高等研究院；b.法學(xué)院，武漢 430079)

租賃合同是我國(guó)《合同法》規(guī)定的15種有名合同之一，是“使用財(cái)產(chǎn)合同”的典型類(lèi)型，其雙務(wù)性和有償性決定了其既可為民事生活服務(wù)，也可作為商事?tīng)I(yíng)業(yè)的重要方式。在“私法實(shí)質(zhì)化”[1]和“社會(huì)關(guān)系全面商化”[2]并存的當(dāng)代，租賃既是滿(mǎn)足基本生存和生活需要的手段，也是生產(chǎn)和營(yíng)利的常用工具。其中，民事租賃和商事租賃雖然同屬于租賃，但就倫理觀(guān)念和價(jià)值取向而言已經(jīng)貌合神離。民事租賃以道德倫理為導(dǎo)向，堅(jiān)持保障生存、保護(hù)弱者的社會(huì)正義原則；而商事租賃則信奉商業(yè)倫理，以經(jīng)濟(jì)效率和交易安全為主要價(jià)值追求。民法典合同法編的立法應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對(duì)待現(xiàn)實(shí)世界中民事租賃和商事租賃正在走向兩個(gè)極端的現(xiàn)象，積極回應(yīng)租賃合同再法典化如何處理商事租賃合同規(guī)范的問(wèn)題。

一、司法實(shí)踐照見(jiàn)租賃合同規(guī)范的商化不足

我國(guó)1999年頒布實(shí)施的《合同法》采取民商合一體例，不僅融合了兩大法系的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，與國(guó)際合同法律規(guī)則接軌，而且適應(yīng)了我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，是一部相對(duì)成功的民事法律。當(dāng)然，相對(duì)成功不等于沒(méi)有不足之處。我國(guó)《合同法》的主要問(wèn)題在于分則沒(méi)有妥當(dāng)區(qū)分民事合同與商事合同，存在商化不足與商化過(guò)度的弊端。[3]作為解決民商事糾紛的終局性途徑，司法裁判為我們觀(guān)察租賃合同規(guī)范是否存在商化過(guò)度或者商化不足現(xiàn)象提供了素材。從裁判者解釋和適用租賃合同規(guī)范來(lái)解決商業(yè)活動(dòng)中租賃合同糾紛的具體情況看，現(xiàn)有立法明顯未能有效回應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要。

(一)無(wú)效租期與被刻意忽視的第214條

《合同法》第214條明確規(guī)定租賃期限超過(guò)20年的部分無(wú)效。該規(guī)定不僅是裁判規(guī)范，還是行為規(guī)范。理想狀態(tài)下，商事租賃的出租人和承租人都熟諳租賃合同規(guī)則，為規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)，會(huì)自覺(jué)將約定租賃期限控制在20年以?xún)?nèi)。但從司法案例看，商業(yè)實(shí)踐與立法者的預(yù)想存在較大偏差，大量商事租賃合同，主要是以商鋪、商廈、商業(yè)用地和廠(chǎng)房設(shè)備為標(biāo)的物的租賃合同，約定的租賃期限超過(guò)20年。主要有四種情形：一是直接在合同中明確約定長(zhǎng)于20年的租期，實(shí)踐中常見(jiàn)的一般為30年，有的為50年，個(gè)別租賃合同約定的租賃期限長(zhǎng)達(dá)70年，有的甚至約定長(zhǎng)期使用、永久使用；二是在租賃合同中約定租賃滿(mǎn)20年后自動(dòng)續(xù)期到一定期限，如陸世河與星光廣場(chǎng)公司房屋租賃合同糾紛案(2016粵06民終2399號(hào))雙方約定房屋租賃期限為20年，約定的租賃期限屆滿(mǎn)后本合同自動(dòng)延續(xù)，出租方按照租賃合同約定的條款繼續(xù)將該房屋租賃給承租方使用至2048年8月31日；三是通過(guò)將實(shí)際租賃期限劃分為建設(shè)開(kāi)發(fā)期和租賃期的方式將租期延伸到20年以上，如花裝公司與紫薇公司土地租賃合同糾紛案(2013穗中法民五終字第1963號(hào))雙方約定前5年為建設(shè)期，后20年為正式租賃期；四是在租賃合同與其他合同構(gòu)成的混合合同中約定的使用期限長(zhǎng)于20年，如農(nóng)行建陽(yáng)支行與潭城服裝廠(chǎng)合同糾紛案(2016閩07民終1009號(hào))雙方約定農(nóng)行建陽(yáng)支行因投資建設(shè)而享有長(zhǎng)達(dá)50年的店面使用權(quán)。

盡管法院在審理上述各種情形案件的過(guò)程中無(wú)一例外地適用《合同法》第214條認(rèn)定租賃期限超過(guò)20年的部分無(wú)效，但這些裁判案例和《合同法》第214條一樣，都未能很好地起到引導(dǎo)商事租賃當(dāng)事人合法有效約定租賃期限的作用。這無(wú)疑反映了交易實(shí)踐與法律規(guī)范的緊張關(guān)系：為達(dá)成長(zhǎng)期的商事租賃合同關(guān)系，雙方當(dāng)事人“共謀”刻意忽視了《合同法》第214條的規(guī)定?！逗贤ā妨⒎〞r(shí)將租賃期限限定在20年以?xún)?nèi)，主要是因?yàn)榭紤]到當(dāng)時(shí)我國(guó)正處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立過(guò)程中，社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化較快，租期過(guò)長(zhǎng)不利于當(dāng)事人權(quán)益的保護(hù)。[4]當(dāng)下我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)建立，商事租賃已成一個(gè)相對(duì)成熟的行業(yè)，長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)情況需要立法作出放松商事租賃期限上限管制的回應(yīng)。

(二)擅改用途與被分化解釋的第219條

《合同法》第219條規(guī)定了承租人不依約定方法或者租賃物性質(zhì)使用租賃物的后果，為出租人救濟(jì)其權(quán)利提供了依據(jù)。然而，在實(shí)踐糾紛解決中，逐漸顯現(xiàn)出該法條的疏漏之處，即在承租人沒(méi)有按照約定方法使用租賃物但是并未致使租賃物受到損失的情況下，出租人能否主張解除合同或者要求承租人賠償因此而造成的商業(yè)利益損失。司法實(shí)踐中裁判者通過(guò)法律解釋的方法填補(bǔ)了上述漏洞，但是由于解釋方法和解釋自由度的不同，造成了兩種相互矛盾的解釋。一種解釋認(rèn)為，出租人解除合同無(wú)須以租賃物受到損失為必要條件，因?yàn)椤逗贤ā返?17條屬于強(qiáng)制性規(guī)范，違反了就足以產(chǎn)生解除權(quán)。如陳卓與羅麗惠鋪面轉(zhuǎn)讓合同糾紛案(2011南市民一終字第1681號(hào))法院裁判實(shí)質(zhì)上承認(rèn)了在某些承租人未按約定用途使用租賃物的情形下，出租人的救濟(jì)不以租賃物受到損失為要件。另一種解釋是出租人解除租賃合同以租賃物受到損失為必備要件。如高榮臻與劉晶租賃合同糾紛案(2011齊民二終字第277號(hào))兩審法院均未支持出租人解除租賃合同的訴訟請(qǐng)求，理由在于承租人的行為對(duì)該租賃房屋并未造成影響及損害，并未侵害出租人在租賃房屋中應(yīng)享有的利益。

為調(diào)和兩種解釋之間的矛盾并將二者統(tǒng)攝為一個(gè)體系，有學(xué)者提出了按照案件類(lèi)型分化解釋《合同法》第219條的方案：在有雙方約定且承租人為一人的案件中，承租人的營(yíng)業(yè)權(quán)應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)，“對(duì)物的損害結(jié)果”是出租人解除合同的構(gòu)成要件；而在有商廈管理規(guī)約且承租人為兩人以上的案件中，承租人負(fù)有競(jìng)業(yè)禁止義務(wù)，守約承租人的營(yíng)業(yè)權(quán)優(yōu)于違約承租人的營(yíng)業(yè)權(quán)，出租人解除合同不以租賃物受到損失為要件。[5]這種對(duì)《合同法》第219條的分化解釋盡管已經(jīng)注意到了租賃物用途與營(yíng)業(yè)自由和營(yíng)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)之間的緊密聯(lián)系，并且對(duì)于解決糾紛有實(shí)際意義，但仍存在三點(diǎn)不足之處：一是沒(méi)有考慮承租人與出租人之間存在競(jìng)業(yè)關(guān)系的情況；二是承租人實(shí)際負(fù)有的競(jìng)業(yè)禁止義務(wù)并非直接源于租賃合同，其與按照約定用途使用租賃物的義務(wù)之間還欠缺有效的聯(lián)結(jié)方式；三是無(wú)法為出租人權(quán)益救濟(jì)是否以“租賃物受到損失”為要件提供確切的答案。當(dāng)然，問(wèn)題的根本不是裁判者對(duì)于法律解釋方法或者解釋自由度選取不當(dāng)，而在于《合同法》第219條以“租賃物受到損失”為要件的規(guī)范限制了商事租賃合同糾紛中法律解釋的空間，造成了法律解釋和適用的牽強(qiáng)。

(三)擅自轉(zhuǎn)租與不適宜適用的第224條

盡管擅自轉(zhuǎn)租被稱(chēng)為“非法轉(zhuǎn)租”，但對(duì)于擅自轉(zhuǎn)租的法律效力，《合同法》第224條其實(shí)并沒(méi)有給出明確的態(tài)度。該條第2款雖然賦予了出租人在承租人擅自轉(zhuǎn)租情形下的合同解除權(quán)，但是并未真正對(duì)擅自轉(zhuǎn)租的法律效力有所評(píng)價(jià)。理論上和實(shí)踐中，形成了無(wú)效說(shuō)、有效說(shuō)和效力待定說(shuō)三種觀(guān)點(diǎn)。本質(zhì)上，擅自轉(zhuǎn)租構(gòu)成無(wú)權(quán)處分，其效力究竟如何則取決于對(duì)《合同法》第51條規(guī)定的“無(wú)權(quán)處分”的理解。[6]為避免擅自轉(zhuǎn)租效力不明影響糾紛的有效解決，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》(法釋〔2009〕11號(hào)，下文簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)第16條確定了出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租的6個(gè)月異議期規(guī)則。這一規(guī)則僅在操作層面提供了方案，即如果出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道轉(zhuǎn)租行為，卻在6個(gè)月異議期過(guò)后才以承租人轉(zhuǎn)租未經(jīng)同意為由提出解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無(wú)效的請(qǐng)求，法院便不予支持，而并沒(méi)有明確回答擅自轉(zhuǎn)租的法律效力問(wèn)題。

《合同法》第224條對(duì)于擅自轉(zhuǎn)租法律效力的曖昧態(tài)度面臨著商事租賃實(shí)踐中擅自轉(zhuǎn)租造成的法律解釋與適用上的挑戰(zhàn)。如吳東與旌德縣供銷(xiāo)商業(yè)公司房屋租賃合同糾紛案(2016皖18民終1128號(hào))法院認(rèn)為，承租人吳東擅自轉(zhuǎn)租的門(mén)面僅為租賃物中的極小部分，且其為減少損失而短期租賃給他人的辯解理由符合常情事理，因此，“我國(guó)合同法有關(guān)‘未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同’的規(guī)定，于本案情形不適用”，未支持出租人解除合同的訴訟請(qǐng)求。又如浦東航頭股份公司訴農(nóng)工商超市(集團(tuán))公司房屋租賃合同糾紛案(2016滬01民終2933號(hào))法院認(rèn)為大型超市內(nèi)設(shè)專(zhuān)柜銷(xiāo)售也屬于普遍的經(jīng)營(yíng)模式，考慮到專(zhuān)柜銷(xiāo)售所占比例及超市行業(yè)的發(fā)展，出租人以專(zhuān)柜銷(xiāo)售構(gòu)成分割轉(zhuǎn)租為由主張解除租賃合同，難以成立。不予適用《合同法》第224條的個(gè)案表明司法實(shí)踐中存在著對(duì)于商事租賃合同“擅自”轉(zhuǎn)租法律效力的肯定態(tài)度，其比《解釋》第16條的操作層面方案更進(jìn)了一步。

誠(chéng)如有學(xué)者總結(jié)的我國(guó)當(dāng)前商事司法實(shí)踐中存在的無(wú)法可用、有法不宜用、有法不好用之困境[7]，司法實(shí)踐表明，我國(guó)《合同法》分則租賃合同規(guī)范，尤其是其中的強(qiáng)制性規(guī)范，存在商化不足問(wèn)題，不能有效回應(yīng)現(xiàn)實(shí)需要，已經(jīng)束縛了商事租賃實(shí)踐活動(dòng)的開(kāi)展，應(yīng)當(dāng)在民法典合同法編的制定中予以再法典化。當(dāng)然，司法實(shí)踐也表明了，民法與商法的關(guān)系為一般私法與特別私法的關(guān)系[8]，商事租賃合同規(guī)范也非一套完全獨(dú)立于民事租賃合同規(guī)范的體系，而是依賴(lài)于民事租賃合同規(guī)范而存在的，即商事租賃合同規(guī)范具有獨(dú)特性而非獨(dú)立性[9]。商事租賃合同規(guī)范的獨(dú)特性是由商事租賃合同的特殊性決定的，租賃合同再法典化過(guò)程中要妥善安置商事租賃合同規(guī)范，就需細(xì)致考察商事租賃合同的特殊性。

二、商事租賃合同的特殊性

商事租賃合同的特殊性建立在民事合同與商事合同實(shí)質(zhì)區(qū)分的基礎(chǔ)上。分別誕生于19世紀(jì)、20世紀(jì)的民法典、商法典以民事主體的“抽象人格”為基礎(chǔ)，依據(jù)商人和商行為的抽象概念區(qū)分民事合同與商事合同，卻未免陷入循環(huán)定義的困境。我國(guó)編纂21世紀(jì)的民法典時(shí)，不能被19世紀(jì)觀(guān)念束縛而在“抽象人格”老框架內(nèi)打轉(zhuǎn)。我國(guó)在制定民法典合同法編的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)關(guān)注現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的現(xiàn)實(shí)，用合同當(dāng)事人是否具有議約締約能力、是否從事?tīng)I(yíng)業(yè)活動(dòng)來(lái)作為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，以合同雙方均為商業(yè)活動(dòng)經(jīng)營(yíng)者的合同為商事合同。[10]在這種區(qū)分下，商事租賃合同相較于民事租賃合同的特殊性在于兩個(gè)方面：在合同主體方面，不假設(shè)承租人處于相對(duì)弱勢(shì)地位，合同解釋不存在有利于承租人的傾向性；在合同內(nèi)容方面，租賃不僅是當(dāng)事人的合同行為，還是重要的商事?tīng)I(yíng)業(yè)活動(dòng)，在租賃物的使用期限和方法、擅自轉(zhuǎn)租的效果、續(xù)租權(quán)利的保護(hù)和一房多租的履行順序等方面不同于民事租賃合同。

(一)租賃物使用的期限和方法

民事租賃以滿(mǎn)足生活需要為目的，租賃期限的長(zhǎng)短僅影響承租人的生活穩(wěn)定性，對(duì)出租人也通常不會(huì)有嚴(yán)重影響。商事租賃則不然，它構(gòu)成當(dāng)事人進(jìn)行商事?tīng)I(yíng)業(yè)的重要條件或主要方式，租賃期限的長(zhǎng)短對(duì)當(dāng)事雙方的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性都會(huì)造成較為嚴(yán)重的影響。此外，商事租賃合同的標(biāo)的物往往是商鋪、商廈、廠(chǎng)房或者商業(yè)用地等作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和營(yíng)業(yè)資產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)，租賃期限的長(zhǎng)期化不僅有利于降低成本和風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)在雙方當(dāng)事人之間形成穩(wěn)定的合作關(guān)系，符合雙方當(dāng)事人的利益。然而，商法兼具管制與交易的雙重結(jié)構(gòu)[11]，國(guó)家出于維護(hù)交易安全和經(jīng)濟(jì)秩序的需要而對(duì)租賃期限的上限進(jìn)行管制。但正如案例所反映的那樣，法律對(duì)租賃期限管制過(guò)于嚴(yán)格和僵直，會(huì)對(duì)交易產(chǎn)生負(fù)面影響。

商事租賃中，租賃物的使用方法即租賃物的用途不僅對(duì)租金起著決定作用，也發(fā)揮著限定承租人經(jīng)營(yíng)范圍的功能。商事租賃合同往往對(duì)租賃物的用途有著明確的約定，以防止或者限制因?yàn)槌凶馊松米愿淖冏赓U物用途進(jìn)而擴(kuò)展經(jīng)營(yíng)范圍而給出租人造成的損害。民事租賃以“致使租賃物受到損失”作為判斷承租人擅自改變租賃物用途違約嚴(yán)重性的標(biāo)準(zhǔn)和救濟(jì)出租人權(quán)益的必要條件；而在商事租賃中，承租人擅自改變租賃物用途意味著承租人經(jīng)營(yíng)范圍的改變，本身就可能構(gòu)成根本違約或者嚴(yán)重?fù)p害出租人權(quán)益。當(dāng)然，租賃合同對(duì)租賃物用途的約定需要為承租人根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況變化適度調(diào)整租賃物的使用方法預(yù)留轉(zhuǎn)圜空間，不能完全限制了承租人營(yíng)業(yè)自由。因此，在商事租賃中判斷承租人是否需要嚴(yán)守關(guān)于租賃物用途的約定，不能僅以是否會(huì)使租賃物遭受損失為判斷標(biāo)準(zhǔn)，而是要綜合考慮承租人的營(yíng)業(yè)自由與出租人的合同權(quán)利才能得出結(jié)論。

(二)擅自轉(zhuǎn)租的效果

租賃合同是繼續(xù)性合同，在租賃期限內(nèi)，雖然租賃物的所有權(quán)仍然屬于出租人，但是租賃物實(shí)際上已經(jīng)由承租人使用和收益。出租人面臨著承租人擅自轉(zhuǎn)租使承租人(使用收益人)變更而造成的租金支付能力、租賃物保管和租賃物返還三方面的風(fēng)險(xiǎn)。由于作為租賃合同基礎(chǔ)的信任關(guān)系不同，民事租賃比商事租賃面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大。民事租賃中的信任基于道德品質(zhì)或者人身關(guān)系而產(chǎn)生，商事租賃中的信任則以商譽(yù)和經(jīng)營(yíng)能力為依據(jù)，較少甚至幾乎不取決于“人身信任”。民事租賃中，承租人擅自轉(zhuǎn)租會(huì)使財(cái)產(chǎn)的使用收益人由承租人變?yōu)榇纬凶馊?，租賃合同關(guān)系可能因?yàn)樨?cái)產(chǎn)所有權(quán)人和使用收益人之間的人身信任崩壞而終止。商事租賃承租人擅自轉(zhuǎn)租則往往不會(huì)對(duì)當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)信任產(chǎn)生致命影響，租賃關(guān)系通常得以為繼。商事租賃比民事租賃更能夠應(yīng)對(duì)因擅自轉(zhuǎn)租而造成的出租人與承租人之間、承租人與次承租人之間復(fù)雜關(guān)系所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

商事租賃具有營(yíng)利性，以效率為其基本的價(jià)值取向。商業(yè)實(shí)踐中，根據(jù)經(jīng)濟(jì)狀況的變化轉(zhuǎn)租租賃物是承租人收回投資、優(yōu)化資產(chǎn)用益和提升生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率的重要途徑。激烈競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)社會(huì)中，轉(zhuǎn)租機(jī)會(huì)稍縱即逝，如果嚴(yán)守出租人同意方可轉(zhuǎn)租的規(guī)則，則有損交易效率。如果承租人以“包租-分租”方式開(kāi)展?fàn)I業(yè)活動(dòng)，那么更有必要賦予承租人不經(jīng)出租人同意而自行決定轉(zhuǎn)租的權(quán)利。這不僅是交易效率的要求，也是對(duì)承租人營(yíng)業(yè)自由的保護(hù)。此外，從經(jīng)濟(jì)倫理角度看，“絕對(duì)的出租人許可主義”也有損交易公平。正如有學(xué)者指出：“承租人是租賃物的實(shí)際使用者，出租人本質(zhì)上屬食利者，完全偏向食利者的立法實(shí)在難謂公平?！盵12]商事租賃通常采取的“押一付三”等交易形式已經(jīng)為出租人的租金收益、租賃物保管以及租賃物到期收回提供了充分的擔(dān)保，如果仍然堅(jiān)持承租人轉(zhuǎn)租效果完全取決于出租人同意與否，確有造成出租人與承租人權(quán)利義務(wù)失衡之嫌。

(三)續(xù)租權(quán)利的保護(hù)

經(jīng)營(yíng)者采取租賃方式使用財(cái)產(chǎn)，尤其是不動(dòng)產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)會(huì)面臨租期屆滿(mǎn)無(wú)法繼續(xù)租賃而造成經(jīng)營(yíng)中斷的風(fēng)險(xiǎn)。典型事例就是廣州市西關(guān)竹園竹升面店續(xù)租風(fēng)波。該事件中的竹升面店在租賃的商鋪經(jīng)營(yíng)8年，因?yàn)樯狭恕渡嗉馍系闹袊?guó)》節(jié)目而生意暴火，經(jīng)營(yíng)收入顯著提升，適逢該商鋪?zhàn)赓U合同到期，出租人要求將每月租金由9 860元提升至18 000元，而面店經(jīng)營(yíng)者難以接受，后經(jīng)政府相關(guān)部門(mén)介入調(diào)解，以每月13 980元的租金在鋪面繼續(xù)經(jīng)營(yíng)。[13]可見(jiàn)，商事租賃中承租人面臨的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自出租人“敲竹杠”，即出租人通過(guò)提高租金的方式“分享”承租人利用租賃物經(jīng)營(yíng)而獲得的增值收益。上述事件的特殊之處在于政府相關(guān)部門(mén)介入使當(dāng)事雙方就續(xù)租問(wèn)題達(dá)成了合意。否則，當(dāng)事人之間就續(xù)租問(wèn)題不能達(dá)成一致，則租賃合同期限屆滿(mǎn)后，承租人只能另尋經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。于此情形，因?yàn)槌鲎馊司芙^續(xù)租(包括以不合理的漲價(jià)等方式變相拒絕續(xù)租)而造成的承租人業(yè)務(wù)關(guān)系中斷和客戶(hù)群體丟失等商業(yè)利益損失能否獲得救濟(jì)？更進(jìn)一步，承租人能否以此種商業(yè)利益主張續(xù)租權(quán)利？

依我國(guó)《合同法》第214條第2款前段“租賃期間屆滿(mǎn)，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同”的規(guī)定，商事承租人的續(xù)租要求只是要約而非權(quán)利，出租人完全可以拒絕續(xù)租。然而，這一規(guī)定沒(méi)有考慮到商事租賃中租賃物的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或者經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)屬性，忽視了續(xù)租對(duì)于承租人商業(yè)利益保護(hù)的意義。誠(chéng)然，商事租賃中雙方當(dāng)事人都是擁有經(jīng)濟(jì)實(shí)力并熟諳經(jīng)濟(jì)交易規(guī)則的商人，我們不宜引入民事租賃中“房客由于‘無(wú)產(chǎn)’屈從于房東”[14]、出租人處于經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)地位的預(yù)設(shè)而在法律中授權(quán)公權(quán)力“抑強(qiáng)扶弱”直接干預(yù)續(xù)租合意的達(dá)成；但是，法律也不宜對(duì)此完全采取放任態(tài)度，而應(yīng)當(dāng)在尊重當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上構(gòu)建起續(xù)租制度，以作為出租人與承租人就“附麗于租賃房屋的增值”之確定而進(jìn)行博弈的平臺(tái)[15]。在商事租賃合同中，保護(hù)續(xù)租權(quán)利不僅是維護(hù)交易安全的需要，也有利于提高交易效率。

(四)一房多租的履行順序

按照債權(quán)平等性原則，數(shù)個(gè)債權(quán)人對(duì)同一債務(wù)人先后發(fā)生數(shù)個(gè)普通債權(quán)時(shí)，其效力應(yīng)當(dāng)是平等的，不因債權(quán)成立先后而有效力上的優(yōu)劣。在實(shí)際履行過(guò)程中，債務(wù)人有權(quán)選擇履行順序。普通合同債權(quán)平等性原則一直被各國(guó)合同法律制度奉為圭臬，合同債權(quán)履行順序由當(dāng)事人意思自治。然而，自從《最高人民法院關(guān)于審理涉及國(guó)有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(法釋〔2005〕5號(hào))第10條確定了“土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個(gè)轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同”時(shí)法院處理的裁判規(guī)則，最高人民法院逐步在《解釋》第6條、《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》(法釋〔2012〕8號(hào))第9條和第10條確定了一房多租和一物多賣(mài)的履行順序，形成了一套突破債權(quán)平等性的履行順序規(guī)則。由于在各國(guó)民法典、商法典、判例乃至《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷(xiāo)售合同公約》等示范法中都難以覓見(jiàn)相似規(guī)則，這可謂我國(guó)司法實(shí)踐創(chuàng)造的一項(xiàng)“本土成果”。當(dāng)下，這項(xiàng)“本土成果”，尤其是其中的一物多賣(mài)履行順序規(guī)則，面臨著學(xué)術(shù)界從債法基礎(chǔ)理論和物權(quán)變動(dòng)規(guī)則等方面提出的質(zhì)疑與批評(píng)[16-19]，難稱(chēng)“制度貢獻(xiàn)”。

在商法視角下，雖然法定的履行順序規(guī)則通過(guò)剝奪債務(wù)人在交易中的履行順序選擇權(quán)而一定程度地實(shí)現(xiàn)了對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的維護(hù)，但是這種制度安排顯然沒(méi)有考慮到商事交易靈活便捷的特點(diǎn)，所以對(duì)交易效率造成了負(fù)面影響。正如有學(xué)者基于鼓勵(lì)交易原則而反思法定履行順序規(guī)則：“如果說(shuō)在民事合同中適用此種法定的實(shí)際履行順序規(guī)則還有一定的合理性，那么該規(guī)則對(duì)于雙方均為商人的典型商事合同則既不必要也不適合?！盵20]民事房屋租賃合同的承租人租用房屋的目的在于居住，合同履行成本相當(dāng)，法院按照“已經(jīng)合法占有租賃房屋—已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)—合同成立在先”的順序來(lái)確定履行合同的承租人，具有合理性。然而，商事租賃合同的交易需求在于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，其需求更加多樣化，相應(yīng)地，履行成本差異也較大，按照法定履行順序來(lái)確定承租人，可能徒增交易成本。

三、商事租賃合同規(guī)范的入編安排

我國(guó)民法典編纂的時(shí)代性和我國(guó)民法制度形成的路徑依賴(lài)決定了我國(guó)《民法典》必然是一部民商合一的民法典。民法典合同法編完善租賃合同規(guī)范時(shí)，需要彌補(bǔ)《合同法》中租賃合同規(guī)范商化不足的缺陷，針對(duì)商事租賃合同的特殊性設(shè)置商法規(guī)范。當(dāng)然，租賃合同的再法典化不僅是民法典合同法編處理民事規(guī)范和商事規(guī)范關(guān)系的問(wèn)題，也是租賃合同章節(jié)重構(gòu)規(guī)范體系的問(wèn)題。因此，商事租賃合同規(guī)范的入編安排應(yīng)當(dāng)首先選擇商法規(guī)范的入編路徑，然后設(shè)計(jì)商法規(guī)范的具體內(nèi)容。

(一)獨(dú)立成條——現(xiàn)實(shí)可行的路徑

從我國(guó)商事合同立法模式選擇維度看，商事合同制度存在兩種可能的重構(gòu)方案：一是在民法典合同法編外，進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的商事合同立法，如在《商事通則》中系統(tǒng)規(guī)定商事合同的具體規(guī)則；二是民法典合同法編維持《合同法》一般規(guī)范，僅通過(guò)但書(shū)立法技術(shù)來(lái)增設(shè)規(guī)范或者變更一般規(guī)范而形成商事合同規(guī)范。比較而言，現(xiàn)實(shí)可行的方案是后者。一方面，現(xiàn)代學(xué)理上，“民事債務(wù)與商事債務(wù)的統(tǒng)一”[21]已經(jīng)獲得越來(lái)越多的支持，民事合同與商事合同盡管有所區(qū)分，但都遵循合同之債的一般原理，二者共用大量相同的基本原則和一般規(guī)則；另一方面，根據(jù)《民法總則》《合同法》的立法狀況和《商事通則》的立法設(shè)想，我國(guó)采取以民統(tǒng)商的合同制度，即使“對(duì)現(xiàn)有的合同進(jìn)行民商分立式的不同規(guī)定”[22]，這些商法規(guī)范也在民法典合同法編中，不具備在編外形成相對(duì)獨(dú)立的商事合同制度的條件。

基于上述安排，在理論上，租賃合同再法典化處理民商關(guān)系有兩種路徑：一是嵌入式的“獨(dú)立成條”路徑，即商事租賃合同規(guī)范以獨(dú)立條文的形式分散地嵌入到整個(gè)租賃合同章節(jié)中；二是并列式的“章節(jié)分立”路徑，即商事租賃合同規(guī)范相對(duì)集中地整合成規(guī)范群，作為商事租賃合同章節(jié)存在。兩種路徑在價(jià)值層面上各有優(yōu)劣，但就立法的現(xiàn)實(shí)可行性而言，前者優(yōu)于后者。首先，正如拆分制定民事合同法和商事合同法會(huì)造成法律規(guī)則“全面地重復(fù)”[23]，商事租賃合同規(guī)范和民事租賃合同規(guī)范并立的“對(duì)稱(chēng)結(jié)構(gòu)”也會(huì)產(chǎn)生大量的重復(fù)規(guī)范，而獨(dú)立成條的商事租賃合同規(guī)范則僅針對(duì)商事租賃合同的特殊之處，避免了規(guī)范的重復(fù)設(shè)置。其次，比較法上，民事租賃和商事租賃并非立法上采取的分類(lèi)方式，如《德國(guó)民法典》將租賃分為“使用租賃”和“用益租賃”，《俄羅斯聯(lián)邦民法典》則將租賃分為“租賃”和“住房租賃”，其中“租賃”包括動(dòng)產(chǎn)租賃、交通工具租賃、建筑物租賃和企業(yè)租賃等。最后，商事規(guī)范具有很強(qiáng)的操作性和技術(shù)性，民事規(guī)范則注重體系和邏輯，將租賃合同的民事規(guī)范和商事規(guī)范強(qiáng)行剝離出來(lái)分別集中規(guī)定會(huì)造成民事規(guī)范過(guò)于收斂、商事規(guī)范過(guò)于離散的強(qiáng)烈反差，而將商事規(guī)范鑲嵌進(jìn)民事規(guī)范中則既能使民事規(guī)范與商事規(guī)范相得益彰又能照顧到商事租賃的特殊性。

(二)商事租賃合同規(guī)范的具體設(shè)置建議

從民法典的立法時(shí)間表看，民法典編纂時(shí)間緊、任務(wù)重，合同法編的立法必然以《合同法》為藍(lán)本，有選擇地吸納司法解釋和學(xué)者建議的部分內(nèi)容，形成一套與《民法總則》銜接一致的規(guī)范體系。這決定了租賃合同的再法典化不是大修大改的重述式立法，而是針對(duì)商事租賃合同特殊之處增加法律規(guī)范的供給。考慮到立法成本和效率，宜以司法實(shí)踐中積累的裁判規(guī)則和比較法上的立法例為質(zhì)料，在不損害民法典邏輯性和體系性的基礎(chǔ)上，以商業(yè)實(shí)踐需求為導(dǎo)向，有限地?cái)U(kuò)增商事租賃合同規(guī)范。

其一，放松國(guó)家立法對(duì)租賃期限上限和租賃物用途的嚴(yán)格管制，回應(yīng)商事租賃物使用長(zhǎng)期化和靈活性的需求。一是將租賃期限的上限從20年延長(zhǎng)到30年。從商業(yè)實(shí)踐看，30年是通常的商事租賃合同期限約定，一定程度上反映了商業(yè)實(shí)踐要求提高租期上限的需求；就立法例而言，多數(shù)國(guó)家和地區(qū)的民法典或者民事單行法將最長(zhǎng)租賃期限確定為30年，例如《德國(guó)民法典》第544條、《澳門(mén)民法典》第973條和日本《借地借房法》第3條。當(dāng)然，如果有充分理由認(rèn)為租賃期限長(zhǎng)期化會(huì)給民事租賃當(dāng)事人的權(quán)利保護(hù)造成不利影響，可以保留民事租賃期限20年上限的規(guī)定，有差別地規(guī)定民事租賃和商事租賃的租賃期限上限。二是以特別條款或者但書(shū)條款的方式確定商事承租人利用租賃物進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的自由與出租人的合同權(quán)利“動(dòng)態(tài)平衡”的商事租賃合同規(guī)范。對(duì)此，法國(guó)法所規(guī)定的“部分兼營(yíng)制度”和“完全兼營(yíng)制度”[24]值得借鑒，即在承租人未按約定用途使用租賃物的情形下，屬于與約定的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有聯(lián)系的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)或者補(bǔ)充性的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)就賦予出租人異議權(quán)，屬于完全不同于約定經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的無(wú)關(guān)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)則賦予出租人同意權(quán)。前者出租人異議獲得支持，或后者未經(jīng)出租人同意，出租人都可以解除合同并要求賠償損失；反之，則出租人需要容忍承租人擴(kuò)展租賃物的用途。

其二，承認(rèn)商事租賃的擅自轉(zhuǎn)租合法有效，將商事租賃的轉(zhuǎn)租立法由限制主義模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽杂芍髁x模式。由于民事租賃具有較強(qiáng)的人身信賴(lài)，其轉(zhuǎn)租立法宜采取限制主義模式，整合和擴(kuò)展《合同法》第224條和《解釋》第16條確定的“同意+異議”規(guī)則，形成適用于民事轉(zhuǎn)租的一般規(guī)則：承租人轉(zhuǎn)租須取得出租人同意才能合法有效，否則出租人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租后6個(gè)月內(nèi)提出異議，使轉(zhuǎn)租歸于無(wú)效，并解除租賃合同。商事租賃的特殊性則決定了其轉(zhuǎn)租立法宜采取自由主義模式，轉(zhuǎn)租發(fā)生法律效力不需要出租人同意。當(dāng)然，這并不排除出租人在合同中限制承租人轉(zhuǎn)租的權(quán)利，即出租人和承租人可以在商事租賃合同中約定轉(zhuǎn)租須經(jīng)出租人同意，甚至約定承租人不得轉(zhuǎn)租。如果立法不區(qū)分民事租賃和商事租賃，而對(duì)轉(zhuǎn)租進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，那么《魁北克民法典》第1870條和第1871條的內(nèi)容值得借鑒：承租人轉(zhuǎn)租需要通知出租人并征得其同意；出租人無(wú)重大理由不得拒絕轉(zhuǎn)租；出租人拒絕轉(zhuǎn)租的，應(yīng)當(dāng)在收到通知后15日內(nèi)向承租人通知拒絕的理由，否則視為同意轉(zhuǎn)租。[25]

其三，立法保護(hù)承租人對(duì)商用不動(dòng)產(chǎn)的續(xù)租權(quán)利，以保持商事租賃的穩(wěn)定性和延續(xù)性。最優(yōu)方案是參考《法國(guó)商法典》第L145-4、8、9、10、14條的規(guī)定，賦予商事承租人“商業(yè)所有權(quán)”，即租約續(xù)展權(quán)和在出租人無(wú)正當(dāng)理由而拒絕續(xù)租時(shí)的賠償請(qǐng)求權(quán)。[26]次優(yōu)方案是借鑒英國(guó)1927年和1954年兩部《不動(dòng)產(chǎn)租賃法》的相關(guān)規(guī)定，賦予商事承租人“租賃更新權(quán)”，出租人需要通過(guò)向法院申請(qǐng)才能排除這一權(quán)利，并且應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償承租人的商譽(yù)損失。[27]相對(duì)劣后的方案是吸收地方立法的成果，如《上海市房屋租賃條例》第44條的規(guī)定，賦予承租人在同等條件下的優(yōu)先承租權(quán)。

其四，合同法編吸納《解釋》第6條規(guī)定的一房多租履行順序規(guī)則“已經(jīng)合法占有租賃房屋—已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)—合同成立在先”時(shí)，宜將該規(guī)則的內(nèi)容由法院應(yīng)當(dāng)按何種順序確定承租人轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎馊丝梢园春畏N順序選擇承租人。如果立法堅(jiān)持一房多租履行順序的強(qiáng)制性，那么應(yīng)當(dāng)排除其在商事租賃領(lǐng)域的適用。

四、結(jié)語(yǔ)

合同法分則的種類(lèi)及編排是判斷民法典是否新穎的一個(gè)重要指標(biāo)。[28]《民法總則》的立法工作完成后，合同法編的立法需要及時(shí)跟進(jìn)，做好合同法分則有名合同的種類(lèi)增補(bǔ)和編排整合工作。在此項(xiàng)立法工作中，非但不能回避民法與商法的關(guān)系問(wèn)題，反而應(yīng)當(dāng)將其作為我國(guó)合同法編的立法關(guān)鍵。租賃合同的再法典化，對(duì)于合同法編其他有名合同的立法具有參考價(jià)值和借鑒意義。在交易實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)商事合同的特殊性，并針對(duì)這些特殊性而獨(dú)立成條設(shè)置商事合同規(guī)范，是現(xiàn)實(shí)可行的立法路徑。這不僅有助于避免因機(jī)械拆分民商事合同、分別創(chuàng)制法律規(guī)范而造成的規(guī)則堆疊繁復(fù)，也有助于防止因?qū)ι淌潞贤厥庑躁P(guān)注不足而造成的過(guò)度留白。