李沈煒

摘 要 人民幣匯率波動(dòng)一直是我國(guó)金融領(lǐng)域備受關(guān)注的問(wèn)題，因?yàn)樗婕熬用裣M(fèi)，也涉及進(jìn)出口企業(yè)的發(fā)展，給房地產(chǎn)行業(yè)也帶來(lái)了不小壓力?；诖?，本文試探析人民幣貶值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，并提出解決的對(duì)策，希望能提供幫助。

關(guān)鍵詞 人民幣貶值 房地產(chǎn)市場(chǎng) 影響及對(duì)策

一、人民幣貶值的原因

一個(gè)國(guó)家貨幣匯率的變動(dòng)是相對(duì)而言的，它需要與另一個(gè)國(guó)家的貨幣幣值進(jìn)行比較才能得出“升值”或“貶值”的結(jié)論。而影響我國(guó)人民幣貶值的原因是多方面的，既有外部因素也有內(nèi)部因素。首先是國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響因素。我國(guó)的貨幣受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素的影響比較明顯，若某經(jīng)濟(jì)大國(guó)采取一些政策主動(dòng)提高本國(guó)貨幣價(jià)值，則貨幣會(huì)相對(duì)升值，而人民幣則相對(duì)貶值，使得人民幣處于“被動(dòng)貶值”的狀態(tài)。我國(guó)的人民幣匯率變動(dòng)幅度容易受歐美強(qiáng)國(guó)的貨幣政策變動(dòng)而變動(dòng)。在國(guó)際貿(mào)易中，若出口量常年小于進(jìn)口量，進(jìn)出口比例不平衡，一方的偏差將會(huì)造成人民匯率的降低。

其次便是國(guó)內(nèi)因素，主要包括市場(chǎng)供求關(guān)系和政府政策。人民幣貶值在一定程度上能促進(jìn)我國(guó)企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，但貶值帶來(lái)的是更多的不確定性。首先，若市場(chǎng)的供給小于需求，說(shuō)明目前市場(chǎng)的供給量遠(yuǎn)不能滿足目前的消費(fèi)需求，此時(shí)商家會(huì)提升商品價(jià)格，原本10元能買到的一件商品現(xiàn)在要花15元才能買到，說(shuō)明原來(lái)的錢變得沒(méi)那么“值錢”了，消費(fèi)者需要花更多的人民幣才能買到同一件商品，這樣一來(lái)便造成人民幣貶值。另一個(gè)因素是政府的宏觀調(diào)控政策，政府會(huì)根據(jù)目前市場(chǎng)貨幣發(fā)行量、貨幣流通度以及國(guó)內(nèi)外宏觀市場(chǎng)環(huán)境來(lái)調(diào)整市場(chǎng)貨幣發(fā)行量，當(dāng)人民幣發(fā)行量減少，則紙幣數(shù)量相對(duì)少，人民幣升值;反之，當(dāng)貨幣發(fā)行量增加，則紙幣數(shù)量增加，人民幣貶值。市場(chǎng)上流通的貨幣交易頻繁度會(huì)降低。

因此，人民幣的貶值情況其實(shí)影響到了我國(guó)發(fā)展的各行各業(yè)。企業(yè)需要通過(guò)匯率波動(dòng)來(lái)調(diào)整自身經(jīng)營(yíng)策略，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)亦是如此。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展需要貨幣支持，更需要相對(duì)穩(wěn)定的金融市場(chǎng)作為保障，而人民幣的貶值勢(shì)必會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不可估量的損失與沖擊。

二、人民幣貶值背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)所受影響分析

（一）房地產(chǎn)投機(jī)行為增加，加速泡沫經(jīng)濟(jì)

在人民幣貶值的背景下，市場(chǎng)的“熱錢”會(huì)大量流出，套利行為增加。所謂熱錢，指的是在金融交易市場(chǎng)中，為了追求短期收益，利用買賣差價(jià)賺取利潤(rùn)的投資方式，其本質(zhì)就是一種商業(yè)投機(jī)。投機(jī)者利用匯率波動(dòng)帶來(lái)的差價(jià)，獲取一定報(bào)酬，一般操作時(shí)間短，周期短，門檻低。但這種行為嚴(yán)重?cái)_亂了房地產(chǎn)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)價(jià)值具有不穩(wěn)定性。相關(guān)資料顯示，我國(guó)是房地產(chǎn)“熱錢”投資金額最高的國(guó)家，這也說(shuō)明了在目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭旺盛的時(shí)代，許多人為了追求短期利益而作出大量不合理不科學(xué)的投資行為。“熱錢”的大范圍流出，為一些企業(yè)實(shí)現(xiàn)虛假報(bào)款提供了便利條件，他們?cè)诤ｊP(guān)發(fā)票上進(jìn)行技術(shù)修改，做一些信息偽造處理，從而瞞騙貨物出口信息，實(shí)現(xiàn)對(duì)大量金錢的“變身”。這是一種違法經(jīng)濟(jì)操作行為，卻很難被發(fā)現(xiàn)，如此行為必然會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展造成不良影響，一旦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了崩潰現(xiàn)象，就一定會(huì)通過(guò)財(cái)富效應(yīng)進(jìn)行消費(fèi)轉(zhuǎn)移。

（二）影響我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，觸發(fā)金融危機(jī)

如上一點(diǎn)所說(shuō)，熱錢的大量轉(zhuǎn)移會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資，而在世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史上，因市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生的房地產(chǎn)不良影響也是存在的。如在1990年，日本就曾因此遭受了有史以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重創(chuàng)，在此后花費(fèi)了十幾年時(shí)間去修復(fù)經(jīng)濟(jì)，這不僅使日本的房地產(chǎn)商面臨破產(chǎn)舉債危機(jī)，還使日本股價(jià)整體大幅下跌，產(chǎn)生大量壞賬，從而造成整個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)萎靡，失業(yè)率上升，社會(huì)發(fā)展秩序遭到嚴(yán)重破壞。而此后許多國(guó)家也吸取了日本的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，加大政府對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控力度，但是由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展本身具有很大的不確定性，因此仍然難以保持長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，2008年的金融危機(jī)就是最好代表，那次的危機(jī)波及面比日本更廣，觸發(fā)了全球性的危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)，使得整個(gè)全球市場(chǎng)面臨嚴(yán)重震蕩乃至崩盤。

（三）一線城市房?jī)r(jià)成倍增長(zhǎng)

人民幣貶值對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的又一大影響便是對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房?jī)r(jià)的影響。目前，我國(guó)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資增速在逐年提高，近幾年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速雖低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速，但增速都在逐年提升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：從2015年至2017年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速分別為10%、8.1%、7.2%，增速在下降;國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速分別為6.0%、6.9%、7.0%，增速在上升。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資增速提高值得我們關(guān)注：一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的提升，會(huì)對(duì)上游的鋼鐵、建材需求產(chǎn)生較大影響，會(huì)增加上游產(chǎn)品價(jià)格上漲的需求動(dòng)力，甚至使相關(guān)的上游產(chǎn)品價(jià)格上升;另一方面，近幾年投資增長(zhǎng)速度明顯放緩，基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，說(shuō)明“限購(gòu)令”等措施取得了一定成果。另一個(gè)問(wèn)題便是房?jī)r(jià)收入比過(guò)高。假如一套房子300萬(wàn)，夫婦倆一個(gè)月的稅前收入為2萬(wàn)，則一年收入為24萬(wàn)，房?jī)r(jià)收入比就是300︰4，即12.5︰1，這樣的指標(biāo)是過(guò)高的。一般國(guó)際公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)是3︰1至6︰1，房?jī)r(jià)收入比能夠從宏觀上看出家庭收入與房?jī)r(jià)的關(guān)系，從而評(píng)判家庭中購(gòu)買住宅的能力上升還是下降。西歐國(guó)家房?jī)r(jià)收入比約為3︰1，日本約5︰1，美國(guó)約6︰1，而中國(guó)是10︰1至15︰1。另外，我國(guó)房?jī)r(jià)收入比地域差異大，大中城市在6︰1以上。大城市的房?jī)r(jià)收入比超過(guò)世界公認(rèn)值，是比較危險(xiǎn)的信號(hào)，需引起重視。

三、人民幣貶值背景下房地產(chǎn)市場(chǎng)所受影響的對(duì)策分析

（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理能力

針對(duì)貨幣貶值，房地產(chǎn)商要增強(qiáng)安全防范意識(shí)。第一，拓寬籌資渠道，完善籌資體系，建議鼓勵(lì)多種籌資方式，減少對(duì)銀行貸款的依賴，滿足不同企業(yè)的多樣需求。如建立專業(yè)的信貸機(jī)構(gòu)，加速企業(yè)資金籌集，做到規(guī)范化。第二，慎重選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，合理調(diào)整戰(zhàn)略。針對(duì)間接融資過(guò)多的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身資金流量情況量力而行，避免因過(guò)度擴(kuò)張而盲目籌集民間資本，高額的利息只會(huì)加大債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在選擇項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)做好調(diào)查研究工作，對(duì)地區(qū)的用房需求進(jìn)行預(yù)算，結(jié)合自身實(shí)力來(lái)決定是否開(kāi)發(fā)。第三，制定合理的償債計(jì)劃。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)借款金額、借款期限、可承受的利率等要素，結(jié)合自身企業(yè)現(xiàn)實(shí)情況，將各種舉債方式的利弊一一列出，選出最合適的償債方案。只有做到量入為出，才能有備無(wú)患。另外，償債計(jì)劃應(yīng)體現(xiàn)預(yù)測(cè)性和前瞻性，企業(yè)不僅要對(duì)當(dāng)下時(shí)間點(diǎn)的償債能力進(jìn)行分析，還要做好償債預(yù)算表，對(duì)下一月度、季度甚至年度可能產(chǎn)生的債務(wù)進(jìn)行預(yù)算，保證到時(shí)有足夠的資金償還。

（二）加強(qiáng)調(diào)控，保持人民幣匯率穩(wěn)定

央行要加強(qiáng)宏觀調(diào)控，要平衡好國(guó)家干預(yù)與市場(chǎng)自由的尺度，做好對(duì)企業(yè)和市場(chǎng)的監(jiān)管力度。同時(shí)，央行要制定完善的貨幣發(fā)行機(jī)制，對(duì)發(fā)行量、發(fā)行情況、信息披露等各方面都要做好完善工作，平衡好國(guó)家干預(yù)與市場(chǎng)自由的尺度，強(qiáng)化市場(chǎng)監(jiān)管力度;同時(shí)，完善我國(guó)的貨幣運(yùn)行機(jī)制和各類結(jié)算方式，給予市場(chǎng)一定的自由度，這樣才能鼓勵(lì)中國(guó)企業(yè)更好地走出去，保證進(jìn)出口企業(yè)能夠有更多的渠道融資、開(kāi)拓市場(chǎng)方式、增加收益、提升國(guó)際影響力，實(shí)現(xiàn)真正的貨幣自由交易。自從中國(guó)加入全球經(jīng)濟(jì)活動(dòng)以來(lái)，人民幣匯率波動(dòng)幅度較大，這不利于我國(guó)企業(yè)走向國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，因此要適當(dāng)采取干預(yù)政策，重視人民幣的匯率變動(dòng)，重視貨幣的國(guó)際管理活動(dòng)，并依據(jù)匯率變動(dòng)制定相應(yīng)措施。

（三）強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)安全監(jiān)管意識(shí)

當(dāng)前人民幣升值無(wú)論是因?yàn)閲?guó)內(nèi)因素還是國(guó)際因素影響，對(duì)房地產(chǎn)造成的影響都是復(fù)雜多變的。而作為房地產(chǎn)商，不僅要加大自身產(chǎn)品創(chuàng)新研發(fā)力度，更要注重自身內(nèi)部安全監(jiān)管。自金融危機(jī)爆發(fā)后，人民幣的發(fā)行量與國(guó)內(nèi)居民的消費(fèi)能力并不匹配，并且大量人民幣的發(fā)行導(dǎo)致物價(jià)上漲，而此時(shí)居民收入并沒(méi)有跟著上漲，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)居民生活成本變高，生活壓力加大。實(shí)現(xiàn)真正的貨幣自由交易，匹配好市場(chǎng)的供求關(guān)系，房地產(chǎn)商要適應(yīng)國(guó)際經(jīng)濟(jì)條例，實(shí)時(shí)關(guān)注匯率變動(dòng)情況，加快自身轉(zhuǎn)型升級(jí)，立足于自身發(fā)展，打造符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品。政府也要適當(dāng)采取干預(yù)政策，重視人民幣的匯率變動(dòng)，重視貨幣的國(guó)際管理活動(dòng)，并依據(jù)匯率變動(dòng)制定相應(yīng)措施。

（四）提升營(yíng)運(yùn)能力，拓寬籌資渠道

針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的匯率波動(dòng)問(wèn)題，建議應(yīng)加強(qiáng)自身建設(shè)，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，可以及時(shí)發(fā)出警告，綜合評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，要建立專業(yè)的信息管理機(jī)構(gòu)，面對(duì)市場(chǎng)作出積極反應(yīng)，配備專業(yè)財(cái)務(wù)人員，做到準(zhǔn)確性、及時(shí)性。要拓寬籌資渠道，償還資金，運(yùn)用多種方式償債，增強(qiáng)償債能力，如通過(guò)增資擴(kuò)股，將籌集到的資金用于償債;又如，與金融機(jī)構(gòu)舉債，利用企業(yè)自身的商業(yè)信用可以籌集到較高的金額和較低的利息;再如與其他企業(yè)合作，合作拿地，合作建房，收益共享，降低企業(yè)還貸壓力。當(dāng)然，企業(yè)也要根據(jù)自身情況合理規(guī)劃，在自己可承受的范圍內(nèi)合理籌資。

四、結(jié)語(yǔ)

人民幣貶值是目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中遇到的難題，也是急需引起關(guān)注的問(wèn)題。我國(guó)房地產(chǎn)商作為行業(yè)巨頭，其發(fā)展容易受到人民幣匯率的波動(dòng)而變化。因此，本文先是對(duì)人民幣貶值產(chǎn)生的問(wèn)題做了一些分析，然后以我國(guó)房地產(chǎn)商作為研究對(duì)象，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在人民幣貶值的環(huán)境下的發(fā)展提出一些中肯的建議。希望通過(guò)一系列的分析，能對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的管理提供一點(diǎn)幫助。

（作者單位為廈門大學(xué)）

參考文獻(xiàn)

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